CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10489 F
Pourvoi n° W 17-13.289
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Georges X..., membre de la Y... , pris en qualité de mandataire liquidateur de la Sarl New Cat, domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société Eva Gaëtan, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. X..., ès qualités, de Me A..., avocat de la SCI Eva Gaëtan ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, l'avis de Mme B..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., ès qualités ; le condamne à payer à la SCI Eva Gaëtan la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré ayant débouté M. X..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société New Cat, de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE : « par acte sous seing privé du 11 janvier 2007, la SARL New Cat a acquis un fonds de commerce de bar, restaurant, entrepreneur de spectacles, discothèque, situé à Cannes, disposant d'un bail commercial consenti par la SCI Eva Gaétan ; que, sur la délivrance d'un commandement de payer du 7 août 2007, par ordonnance du 24 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la résiliation du bail à compter du 7 septembre 2007 et ordonné l'expulsion de la locataire, octroyé un délai de cinq mois pour régler l'arriéré de loyer, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; que par arrêt rendu le 17 juin 2010, confirmant la décision du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse du 16 septembre 2008, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, a annulé le procès-verbal d'expulsion du 8 avril 2008 établi à la suite d'un commandement de quitter les lieux du 31 mars 2008 et ordonné la réintégration de la locataire ; que, sur la délivrance d'un nouveau commandement de payer du 6 novembre 2008, le juge des référés a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la société locataire, par ordonnance du 20 mai 2009 ; que par jugements rendus les 4 juin 2009 et 30 septembre 2009, par le tribunal de commerce de Nice, la SARL New Cat a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire ; que, par courrier du 4 septembre 2007, la copropriété, se plaignant des nuisances causées par la clientèle de l'établissement de nuit, a signalé à la mairie que la porte de service débouchant dans les parties communes ne pouvait pas être utilisée comme issue de secours pour ce local commercial et s'est opposée à tout passage dans l'entrée de son immeuble en dehors des horaires de livraison ; que, par courrier du 19 septembre 2007, le conseiller municipal chargé du service de sécurité et de prévention de la mairie de Cannes a indiqué à la gérante de la SARL New Cat que la copropriété l'avait informée de l'interdiction d'utiliser la sortie de secours communiquant avec l'entrée de l'immeuble du 31 de la rue des Etats-Unis et lui a demandé de justifier par un acte authentique de l'utilisation de cette sortie et de se rapprocher du syndic pour régulariser la situation ; qu'il a précisé que, sans réponse avant le 28 septembre 2007, il serait amené à revoir le classement de l'établissement afin de réduire sa capacité d'accueil du public à 50 personnes ; que, reprochant au bailleur de ne pas avoir respecté son obligation d'entretien et de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil et d'avoir mis en oeuvre, de mauvaise foi, la clause résolutoire pour obtenir une expulsion, Maître Georges André X..., représentant la SARL New Cat, invoque la responsabilité contractuelle de la SCI Eva Gaétan et réclame sa condamnation à lui payer la somme d'un million d'euros à titre de dommages et intérêts ; que la SCI Eva Gaétan estime que les demandes de constat de la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire et de constat que le locataire pouvait être dispensé du montant du loyer sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel ; que cependant, aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent ; qu'une demande de constat formulée dans le dispositif des conclusions de l'appelant doit s'analyser comme un moyen nouveau, alors que la demande principale en paiement de dommages-intérêts est identique à celle formée en première instance ; que l'exception d'irrecevabilité pour demandes nouvelles est, en conséquence, rejetée ; que la question de l'autorité de la chose juge n'a pas lieu d'être évoquée en l'espèce, les constats sollicités ne constituant pas, à proprement parler des demandes ; que la SCI Eva Gaétan soulève une fin de non-recevoir pour défaut de droit d'agir, en l'absence de délivrance d'une mise en demeure telle qu'exigée par l'article 1146 du code civil ; qu'il résulte de ce texte que la mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ; que, par lettre officielle adressée par télécopie le 29 novembre 2007 par le conseil de la SARL New Cat à l'avocat de la SCI Eva Gaétan, dont la réception n'est pas contestée, celui-ci lui rappelle que l'établissement ne pouvant être exploité que jusqu'à minuit, en l'état de la difficulté liée à l'issue de secours, non conforme au règlement de copropriété, le local n'est pas conforme à sa destination et qu'il incombe au propriétaire de trouver d'urgence une solution afin qu'une nouvelle ouverture soit créée ; qu'il ajoute qu'à défaut il sera contraint d'engager une procédure aux fins d'être autorisé à suspendre le règlement des loyers et que, si l'établissement devait ne pas pouvoir fonctionner à bref délai, la SCI Eva Gaétan sera responsable du préjudice causé ; qu'il résulte ainsi, des termes de ce courrier, une interpellation suffisante pour qu'il puisse être considéré comme ne mise en demeure ; que la fin de non-recevoir est, en conséquence, rejetée ; que le dispositif de l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2007 mentionne qu'à défaut de respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la constatation de la résiliation du bail à la date du 7 septembre 2007 ; que par ordonnance du 20 mai 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a considéré qu'indépendamment de l'autorité de la chose juge attachée à la décision du juge de l'exécution du 16 septembre 2008 qui ne concerne que les opérations d'expulsion, le bail est résilié, dès lors que le commandement de payer délivré le 6 novembre 2008, pour la somme de 99.529,78 € est demeuré infructueux ; que la SARL New Cat ne justifie avoir réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, ce, en l'absence de toute dispense de paiement pour travaux de remise en état et avant même d'avoir eu connaissance de la difficulté relative à l'autorisation d'utiliser l'une des issues de secours, ni avoir réglé aucune des condamnations prononcées à son encontre de ce chef, avant son expulsion ; que le refus par le bailleur de recevoir un chèque de banque n'apparaît pas dans le procès-verbal d'expulsion et que cette remise est postérieure au constat de résiliation du bail par la première ordonnance de référé, ainsi qu'aux délais accordés par celle-ci ; que le fait que son montant a été débité sur le compte de la SARL New Cat ne démontre pas qu'il a été perçu par le créancier ; qu'il ne peut ainsi être considéré que le bailleur a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, au préjudice de la société locataire commerciale ; que l'annulation de la procédure d'expulsion, distincte de la résiliation du bail, est intervenue pour des questions de pure forme, liées, d'une part, à l'absence de notification du défaut de paiement et du respect du délai de 15 jours à partir de celle-ci prévue par l'ordonnance de référé, d'autre part, à l'absence de mention dans le commandement de quitter les lieux délivré le 31 mars 2008, de l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et de l'avertissement qu'à compter de cette date, il pourrait être procédé à l'expulsion forcée du débiteur, conformément aux dispositions de l'article 194 du décret du 31 juillet 1992 ; que l'expulsion pouvait ainsi être immédiatement de nouveau mise en oeuvre, par une procédure régulière, à partir d'une ordonnance de référé exécutoire, indépendamment de la procédure de contestation de la mesure d'expulsion du 8 avril 2008 ; que si l'irrégularité de la procédure d'expulsion constitue une faute de la part du bailleur, aucun lien direct avec le préjudice allégué ne peut donc être retenu ; que la SARL New Cat expose que, par assemblée générale tenue le 5 novembre 2007, la copropriété de l'immeuble [...] a décidé de ne pas entériner la modification de la porte de service de la boîte de nuit comme issue de secours réalisée sans autorisation et a ordonné de remettre la fermeture de la porte en état avec une poignée et une serrure, celle-ci ne pouvant être utilisée que de six heures à neuf heure, pour le passage des fournisseurs du local commercial ; qu'elle reproche à la société bailleresse de ne pas avoir exercé un recours à l'encontre de cette décision entre septembre 2007 et avril 2008 ; que sur l'application de l'article 1719 du code civil définissant les obligations légales du bailleur que le preneur n'a plus qualité pour en réclamer l'exécution, en l'état de la résolution judiciaire du bail à compter du 7 août 2007, à défaut d'avoir respecté les délais accordés par l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2007, définitive et exécutoire ; que la société locataire commerciale exploitante ne justifie pas avoir saisi le juge du fond en temps utile, pour réclamer le respect par le propriétaire des locaux de ses obligations légales de délivrance et contractuelles, ainsi qu'une éventuelle dispense de règlement des loyers ; que sur l'assignation délivrée en ce sens devant le juge des référés le 21 mars 2008, celui-ci a déclaré la demande irrecevable par ordonnance du 20 mai 2009, après avoir constaté que la résiliation du bail était acquise ; que la désignation des locaux objet du bail commercial insérée dans l'acte de cession du fonds de commerce du 11 janvier 2007 fait état d'une entrée au rez-de-chaussée, mais ne mentionne aucune issue de secours ; qu'il est reconnu par le bailleur en page 10 de l'acte que ceux-ci ont toujours été utilisés à usage de discothèque ; que le cédant déclare n'avoir jamais fait l'objet d'une décision de fermeture et qu'il n'existe pas à ce jour de procédure à son encontre tendant à la fermeture du débit de boissons ; que la société appelante ne démontre pas que le gérant de la société bailleresse avait connaissance de la difficulté juridique relative à l'issue de secours supplémentaire, alors même qu'il avait exploité le fonds précédemment ; que le cessionnaire déclare en page 12 de l'acte de cession faire son affaire personnelle de toutes les charges de ville et de police et de toutes prescriptions administratives auxquelles pareille exploitation peut être assujettie ; que l'arrêté préfectoral du 24 septembre 1999, pris en application du décret du 15 décembre 1998, précise que les demandes d'autorisation sont adressées au préfet par l'exploitant au titre de l'établissement de nuit et non par le bailleur ; que son article 2 prévoit que les autorisations auront un caractère précaire irrévocable et pourront être retirées à tout moment ; qu'après avoir acquis le fonds de commerce le 11 janvier 2007, la SARL New Cat qui affirme avoir fait réaliser des travaux pendant six mois, n'a déposé sa demande d'autorisation d'ouverture de nuit que le 5 avril 2007 auprès des services de la préfecture des Alpes-Maritimes ; que la SARL New Cat ne démontre avoir fait l'objet d'aucune restriction dans l'exploitation de son établissement dans la période antérieure à l'envoi par la copropriété d'un courrier de réclamation le 4 septembre 2007 ; que la décision municipale de nature à revoir le classement de l'établissement afin de réduire sa capacité d'accueil du public à 50 personnes, telle qu'évoquée dans le courrier adressé par la commune le 19 septembre 2007, n'est intervenue que le 19 mai 2008 ; que dans u courrier, non daté, adressé par la gérante de la SARL New Cat au député-maire de Cannes, celle-ci précise que la sortie de secours litigieuse n'est à utiliser qu'en cas de sinistre et ceci depuis plus de 30 ans que la boîte existe ; que l'arrêté préfectoral d'autorisation délivré le 6 août 2007, pour une ouverture de l'établissement jusqu'à cinq heures, valable jusqu'au 1er novembre 2007, ne fait aucune référence à la nécessité d'aménager une issue de secours complémentaire ; que la SARL New Cat ne justifie pas avoir sollicité de la préfecture, avant l'expiration du délai, la prorogation à titre provisoire de l'autorisation d'ouverture, alors qu'elle avait formé des réclamations à l'égard du propriétaire ; qu'elle ne peut donc se plaindre de la situation juridique du local, pour la période du 1er novembre 2007 au 4 février 2008, date de délivrance par la préfecture des Alpes-Maritimes d'une nouvelle autorisation précaire valable jusqu'au 30 avril 2008 ; que par courrier du 23 janvier 2008, le syndic de la copropriété de l'immeuble du [...] précise accorder à l'établissement de nuit New Cat une prolongation de l'usage de l'issue de secours passant par son entrée d'une durée de trois mois qui expirera au 30 avril 2008 ; que le conseil de la copropriété n'a adressé une mise en demeure de se conformer à sa décision d'interdiction d'utiliser la porte donnant sur son entrée comme issue de secours pendant la nuit que par courrier du 15 mai 2008 ; qu'il en résulte que le preneur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'impossibilité d'exploiter, ni de ce que celle-ci soit imputable à la faute du bailleur, dans la période considérée ; que les pièces comptables produites révèlent que la SARL New Cat a réalisé un chiffre d'affaires de plus de 304.633,10 €, entre le 9 août 2007 et le 4 novembre 2007 ; que l'impossibilité de respecter les délais de paiements accordés par le juge des référés n'est pas établie, alors même que la société devait assumer d'autres charges ; que le fait que le bailleur ait sollicité l'autorisation de créer une issue de secours sur la rue deux ans après la résiliation du bail ne peut être considéré comme fautif dans l'exécution du contrat litigieux ; que l'état dans lequel se trouvaient les lieux lors de leur reprise le 12 janvier 2009 n'a pas d'incidence sur le présent litige, portant sur une période antérieure ; qu'il apparaît ainsi que l'impossibilité d'exploitation intervenue à partir de l'expulsion résulte, du non-paiement des loyers, ayant conduit à la résiliation du bail et de l'absence de demande de renouvellement de l'autorisation d'ouverture de nuit par la SARL New Cat, à compter du 30 avril 2008 ; que dans ces conditions, il ne peut être considéré que le comportement du bailleur est empreint d'une exécution dolosive au sens de l'article 1150 du code civil ; que la demande en dommages et intérêts formée par la SARL New Cat est, en conséquence, rejetée ; que le jugement est confirmé ; qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; quel la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la fin de non-recevoir, aux termes des dispositions de l'article 1146 du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation ;
que pour s'opposer à ce moyen d'irrecevabilité, la locataire soutient que c'est postérieurement à son expulsion qu'elle a appris que la SCI Eva Gaétan avait sollicité et obtenu du syndicat des copropriétaires la création de l'issue de secours qu'elle réclamait « à corps et à cri » depuis 2008 ; qu'en tout état de cause, l'assignation vaut mise en demeure, et si les intérêts moratoires ne sont dus qu'à partir de la mise en demeure, le débiteur est en tout état de cause tenu de réparer le dommage qu'il a pu causer par son inexécution fautive, sauf à justifier d'une cause exonératoire tenant notamment à la faute de la victime ; que la « fin de non-recevoir » doit en conséquence être rejetée ; que sur la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la SCI Eva Gaétan et les demandes de la Sarl New Cat, la Sté New Cat fonde sa demande sur l'article 1719 du code civil ; que la SCI ne conteste pas, en sa qualité de bailleur, son obligation de délivrer un local à usage de discothèque ; qu'aux termes du contrat de cession de fonds de commerce, qui reprend les dispositions du bail cette délivrance porte sur : « un fonds de commerce situé et exploité [...] dont le nom commercial est Le Blitz » ; que concernant la désignation des locaux, il est indiqué qu'il s'agit d'un sous-sol et un rez-de-chaussée dépendant d'un immeuble situé [...] dénommé « pavillon des Etats-Unis » ; que toutefois, la cession énonce que ce bail était entaché d'une erreur et que le bail porte bien sur des locaux situés [...] ; que le bail précise que le preneur s'engage à faire son affaire personnelle de toute autorisation municipale, préfectorale ou autre en matière d'hygiène « vétérinaire » ; que bien qu'aucune des deux parties ne s'exprime clairement sur ce point, la lecture attentive des écritures et des pièces permet de retenir que le local litigieux, bien que situé [...] ; qu'aucun élément, au vu de ce qui est fourni au tribunal, ne permet de retenir qu'il y aurait deux copropriétés ; qu'il est reproché au bailleur d'avoir délivré un local à usage de discothèque dépourvu d'issue de secours ; qu'au vu des pièces versées aux débats, il convient de distinguer plusieurs périodes : - Période antérieure au courrier du syndic à la mairie, il résulte des pièces versées que c'est par courrier du 4 septembre 2007 que la copropriété du [...] a signalé, concernant la discothèque située [...] , d'une part que la porte de service débouchant dans les parties communes ne pouvait pas être utilisée comme issue de secours pour ce local commercial, et d'autre part, que les occupants de l'immeuble se plaignaient des émergences sonores en provenance de cet établissement la nuit lors de son exploitation ; qu'à la suite de ce courrier, la mairie, par courrier du 19 septembre 2007, a écrit à Mme C... de la discothèque Le Blitz pour lui demander de justifier, par acte authentique, de l'utilisation de cette sortie pour l'évacuation du public en cas de sinistre, ou de se rapprocher du syndic afin de régulariser la situation, faute de quoi l'effectif autorisé serait de 50 personnes au plus ; que par ailleurs, il est constant que New Cat avait obtenu une autorisation préfectorale d'exploitation de nuit à compter du 7 août 2007 ; qu'aucun élément n'est versé au dossier par la demanderesse pour justifier : – de la date à laquelle elle a déposé sa demande préalablement à cette autorisation, - des raisons pour lesquelles elle n'aurait pas bénéficié d'une autorisation avant le 7 août 2007 ; qu'il se déduit de ces éléments que l'existence d'une impossibilité d'exploiter en raison d'un problème sur l'issue de secours, n'est pas établie en ce qui concerne la période antérieure au courrier du 4 septembre 2007 ; - Période comprise entre le 4 septembre 2007 et l'expulsion d'avril 2008, il est constant que New Cat a été expulsée en vertu d'une ordonnance de référé pour n'avoir pas régularisé son arriéré locatif ; que cet arriéré locatif porte sur la période courant de janvier à août 2007 ; qu'or, le syndic de copropriété [...] a écrit le 23 janvier 2008 à la mairie de Cannes, que le New Cat bénéficiait d'une prolongation de l'usage de l'issue de secours passant par son immeuble [...] , pour une durée de 3 mois qui expirera au 30 avril 2008 ; que par ailleurs par courrier du 4 février 2008, la préfecture des Alpes Maritimes a notifié une autorisation précaire jusqu'au 30 avril 2008 ; qu'en conséquence, entre septembre 2007 et le 8 avril 2008, date de son expulsion, la société New Cat ne justifie d'aucun préjudice, ayant été en mesure d'exploiter ; - Période postérieur au 8 avril 2008, le PV d'expulsion a été annulé pour des raisons de forme ; qu'il est constant toutefois que la Sté New Cat n'avait pas respecté l'échéancier accordé par le juge des référés et que l'arriéré de près de 440.000 € de loyers était exigible au 8 avril 2008 ; que de plus, la société New Cat ne justifie pas avoir sollicité une autorisation préfectorale pour la période postérieure au 30 avril 2008, ni d'une décision de refus de la part de l'administration ; que par ailleurs, elle affirme avoir alerté « à corps et à cri » sa bailleresse sur la difficulté concernant l'issue de secours, mais ne verse à cet égard que la copie d'un courrier simple du 21 septembre 2007 (pièce 7) ; qu'or dans ses conclusions signifiées le 8 juin 2012, la SCI affirme qu'elle n'a jamais reçu ce courrier ; que la Sté New Cat, qui n'a semble-t-il pas adressé ce courrier en recommandé, ne justifie ni de son envoi ni de sa réception ; que par ordonnance de référé du 18 mars 2009, la SARL NEW CAT a en outre été déboutée de ses demandes tendant à se voir accorder un délai pour apurer les loyers, le juge ayant considéré que le bail se trouvait résilié ipso facto, indépendamment de l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du juge de l'exécution, qui ne concerne que les opérations d'expulsion, le locataire n'ayant pas respecté ses obligations résultant de l'ordonnance du 24 octobre 2007, ni avant le 15 novembre 2007 ni après ; que le bail étant résilié depuis fin 2007, la locataire ne peut arguer d'un comportement fautif de son bailleur quant à la délivrance, postérieurement ; qu'il y a lieu dès lors de rejeter les demandes de la Sté New Cat, y compris pour cette dernière période ; que les demandes de la société New Cat, tant principales qu'accessoires, seront donc rejetées ; - sur les demandes reconventionnelles, il serait inéquitable de laisser supporter à la société Eva Gaétan la totalité des frais irrépétibles par elle exposés à l'occasion de la présente procédure, Me X... ès qualités de liquidateur de la SARL New Cat sera condamné à payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'intéressé qui succombe supportera en outre les entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat défendeur »
ALORS 1/ QUE le créancier est fondé à se prévaloir de l'inexécution de l'obligation contractuelle au titre de la période pendant laquelle le contrat était en vigueur entre les parties, peu important qu'il n'introduise l'action en justice que postérieurement à la résiliation du contrat ; que, pour débouter l'exposant de l'intégralité de ses demandes, la cour d'appel a retenu que le preneur n'avait plus qualité pour réclamer l'exécution de l'obligation de délivrance en l'état de la résolution acquise à compter du 7 août 2007 et qu'il ne justifiait pas avoir saisi les juges du fond en temps utile pour réclamer le respect, par le bailleur, de son obligation de délivrance ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, en leur rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article 1719 du même code ;
ALORS 2/ QUE le créancier est fondé à reprocher à son débiteur les manquements contractuels commis après la date à laquelle la résiliation a été reportée dans le passé, dès lors qu'à cette date, le contrat était toujours effectivement en vigueur entre les parties ; que, pour débouter l'exposant de l'intégralité de ses demandes, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés, que le preneur ne pouvait arguer d'un comportement fautif du bailleur qui fût postérieur à la date de la résiliation telle qu'elle avait été reportée dans le passé à la fin de l'année 2007 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, en leur rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article 1719 du même code ;
ALORS 3/ QUE M. X... faisait valoir qu'un courrier de la mairie du 19 septembre 2007 lui enjoignait de justifier par acte authentique l'utilisation de la sortie de secours ou de régulariser la situation avec le syndic, sans quoi la capacité d'accueil du public devrait être réduite à cinquante personnes au plus ; que, pour débouter l'exposant de l'intégralité de ses demandes, la cour d'appel a retenu qu'il n'existait aucune procédure de fermeture initiée à l'encontre de la société New Cat et que la copropriété ne l'avait mise en demeure de se conformer à sa décision de suppression de l'issue de secours que par courrier du 15 mai 2008 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société New Cat pouvait économiquement survivre avec une capacité d'accueil restreinte par l'autorité administrative et s'il n'en résultait pas une impossibilité d'exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil et de l'article 1134 du code civil en son ancienne rédaction ;
ALORS 4/ QUE la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi ne peut avoir aucun effet ; que, pour débouter l'exposant de l'intégralité de ses demandes, la cour d'appel a retenu qu'il n'existait aucune procédure de fermeture initiée à l'encontre de la société New Cat, que la copropriété ne l'avait mise en demeure de se conformer à sa décision de suppression de l'issue de secours que par courrier du 15 mai 2008 et que la décision municipale de nature à revoir le classement de l'établissement afin de réduire sa capacité d'accueil du public à 50 personnes n'était intervenue que le 19 mai 2008 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bailleur n'avait pas mis en oeuvre la procédure d'expulsion le 8 avril 2008 pour tenter d'occulter sa responsabilité contractuelle qui ne pouvait manquer d'être engagée dès lors qu'aux 15 et 19 mai 2008, l'exploitation devenait impossible du fait de la décision de la copropriété contre laquelle il n'avait pas exercé son recours, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, en son ancienne rédaction, ainsi que de l'article 1719 du code civil ;
ALORS 5/ QUE le bailleur doit délivrer au preneur une chose conforme à la destination convenue ; que, pour débouter l'exposant de l'intégralité de ses demandes, la cour d'appel a retenu qu'il n'existait aucune procédure de fermeture initiée à l'encontre de la société New Cat, que la copropriété ne l'avait mise en demeure de se conformer à sa décision de suppression de l'issue de secours que par courrier du 15 mai 2008 et que la décision municipale de nature à revoir le classement de l'établissement afin de réduire sa capacité d'accueil du public à cinquante personnes n'était intervenue que le 19 mai 2008 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'issue de secours n'avait pas été condamnée par la copropriété dès la décision de l'assemblée générale du 5 novembre 2007, de sorte que l'exploitation s'était avérée impossible à compter de cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, en son ancienne rédaction, ainsi que de l'article 1719 du code civil ;
ALORS 6/ QUE le bailleur doit délivrer au preneur une chose conforme à la destination convenue ; que, pour débouter M. X... ès qualités de l'ensemble de ses demandes, la cour d'appel a relevé que la société New Cat ne démontrait pas que la société bailleresse ait été informée de la difficulté juridique rencontrée ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne ressortait pas du courrier officiel du 29 novembre 2007 que la société New Cat avait saisi sa bailleresse dès que la difficulté avait été soulevée par le syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil et de l'article 1134 du code civil, en son ancienne rédaction ;
ALORS 7/ QUE l'obligation du bailleur de délivrer au preneur une chose conforme à la destination convenue est impérative ; que, pour débouter M. X... ès qualités de l'ensemble de ses demandes, la cour d'appel a relevé que le cessionnaire s'était engagé à faire son affaire personnelle de toutes charges de ville et de police et de toutes prescriptions administratives auxquelles pareille exploitation pouvait être assujettie ; qu'en statuant ainsi, cependant que cette stipulation ne pouvait faire obstacle à l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
ALORS 8/ QU'il ressortait du commandement de payer du 7 août 2007 que la société New Cat avait d'ores et déjà réglé une somme de 16 315 euros au titre des loyers ; que, pour débouter M. X... ès qualités de l'ensemble de ses demandes, la cour d'appel a relevé que la société New Cat n'avait réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, avant même l'apparition de la difficulté liée à la sortie de secours ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé le commandement de payer du 7 août 2007, violant ainsi l'article 1134 du code civil, en son ancienne rédaction.