CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10490 F
Pourvoi n° R 17-14.250
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Pierre X...,
2°/ Mme Y... Z..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre deux arrêts rendus les 8 juin 2016 et 30 novembre 2016 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à M. Raoul A..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me C..., avocat de M. et Mme X..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. A... ;
Sur le rapport de Mme B..., conseiller référendaire, l'avis de Mme D..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me C..., avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes et D'AVOIR condamné les époux X... à payer à M. A... la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance concernant la partie purement commerciale du bail en cause ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts au titre d'une dégradation des lieux loués, pour obtenir la condamnation du preneur les propriétaires produisent un constat d'huissier de Me H..., en date du 23 août 2012, qui relève la vétusté des lieux loués évoquant des moisissures notamment sur les murs et le plafond de la chambre froide, toutefois ce constat du mauvais état des lieux avait déjà été porté dans le cadre d'un autre constat d'huissier dressé par Me E..., cette fois à la demande du preneur, le 12 septembre 2006, aboutissant à l'intervention de l'expert F... et à la condamnation susvisée ; que depuis lors, un dégât des eaux affectant les locaux commerciaux loués est intervenu en février 2012 aboutissant à une déclaration de sinistre de M. A... auprès de son assureur (Allianz) qui l'a indemnisé de ses pertes en meubles meublants ; que par contre, l'origine du dégât des eaux apparaît imputable à une rupture de canalisation (liée au gel) de l'appartement supérieur relevant des propriétaires en cause, qui, eux, n' ont pas formulé de déclaration de sinistre, faute certainement d'être assurés et qui n'apportent strictement aucune explication efficiente à ce sujet, tout en regrettant que désormais l'assureur du preneur fasse désormais valoir sa subrogation à leur encontre ; que c'est à juste titre que le tribunal a rappelé que les propriétaires n'ont jamais exécuté la décision de la cour d'appel de Riom de 2011 en ne payant pas les sommes auxquelles ils ont été définitivement condamnés et qu'ils sont dès lors malvenus à soutenir, encore en appel, que le locataire n'aurait pas engagé des travaux dans les locaux ; qu'il en va de même de l'évocation d'un accord, dont aucune preuve n'est rapportée, entre les parties qui aurait consisté à imputer les loyers à des travaux dans les lieux ; que c'est toujours par de simples allégations que les appelants soutiennent, sans en faire la démonstration, qu'ils auraient effectué des travaux dans les locaux loués ; que si des travaux ont été réalisés, ceux-ci ont été engagés dans l'immeuble, mais nullement dans les lieux objet du litige qui demeurent toujours en mauvais état ainsi que le démontre le constat d'huissier censé faire la démonstration de dégradations commises par le locataire -et qui ne proviennent que du défaut d'entretien des différents propriétaires depuis 1967 ; qu'en effet, il n'est pas sérieux de vouloir obtenir la mise aux normes des locaux loués aux frais d'un locataire qui les a quittés après avoir été reconnu judiciairement victime de leur mauvais entretien imputable aux bailleurs et avoir été victime d'un dégât des eaux (en février 2012) à l'occasion duquel les appelants n'ont pas daigné participer aux diligences engagées par l'assureur pour venir ensuite les critiquer en justice; ce d'autant que les propriétaires n'ont visiblement pas assuré l'appartement à l'origine de ce sinistre ; que c'est encore à juste titre que le premier juge a considéré que les propriétaires étaient à l'origine du dommage dont ils sollicitent réparation ; que, sur les loyers, le tribunal a considéré que M. A... avait consigné auprès d'un huissier les loyers (12 260.96 euros) qu'il devait régler à ses propriétaires qui eux-mêmes n'avaient pas payé le montant de la condamnation prononcée à leur encontre par la cour de Riom le 23 février 2011 ; que la juridiction a considéré qu'il n'y avait pas lieu de condamner le locataire au paiement de ces loyers qui étaient déjà payés ; que la compensation entre les dettes n'apparaît pas avoir été discutée ; que devant la cour, les propriétaires contestent toute compensation entre les dettes provenant de l'arrêt de 2011 et les loyers qui ont été consignés par le locataire qui a ensuite fait procéder à une saisie-attribution de ceux-ci en vertu du titre exécutoire constitué par la décision judiciaire susmentionné ; qu'à cet égard, il y a lieu de considérer que les sommes, dues de part et d'autre, pourront se compenser par application des articles 1229 à 1293 du code civil ; qu'en effet, le décompte versé par Me G... huissier, en date du 25 septembre 2013, démontre que la somme réclamée à titre e loyers impayés jusqu'au départ effectif du locataire fin juin 2012 (12 260.96 euros) a été compensée par celle correspondant à la condamnation prononcée par la cour d'appel de Riom en 2011 (16 851.64 euros devant être affectés aux travaux des locaux loués, 3 000 euros au préjudice de jouissance pour l'appartement et 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile) pour parvenir à un montant de 14 982,89 euros en faveur des appelants (pièce 31). 11 n'est pas contestable que la somme de 16 851,64 euros devait servir à réparer les locaux qui aujourd'hui ne sont plus loués, mais cela uniquement en raison des manquements des propriétaires qui n'ont pas exécuté les travaux nécessaires dans le cadre de leur condamnation judiciaire et eu égard aux dégâts des eaux de 2012 qui n'est pas imputable au locataire ; que dès lors, la compensation légale opérée dans le décompte de l'huissier est justifiée et même s'il existe une différence potentielle d'un montant de 4 590,68 euros (16 851,64 euros moins 12 260,96 euros) entre le montant des loyers et l'indemnisation judiciaire pour effectuer les travaux, ce n'est que par la faute des bailleurs ; que par ailleurs, le fait que M. A... aurait déclaré une créance de 14 638,87 euros, lors d'une procédure de saisie immobilière en cours selon les affirmations des appelants (saisie liée à des prêts impayés par les appelants auprès de la Caisse d'épargne), n'empêche nullement de prononcer la compensation entre les deux dettes en cause qui remplissent les conditions légales pour qu'il y soit procédé ; que dans cette situation, il n'apparaît pas que le fait d'accorder une compensation puisse entraîner un enrichissement sans cause du locataire, contrairement à ce qu'indiquent les appelants ; qu'enfin, il faut préciser que dans le dispositif de ses écritures, qui seul saisit la cour d'appel, le locataire ne formule aucune demande précise concernant la nécessité d'opérer une compensation judiciaire, même s'il en discute dans le motif de ses conclusions ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a accordé aucune somme aux bailleurs au titre des loyers ; que sur le préjudice financier invoqué par les propriétaires, le premier juge a fait une appréciation efficiente de la situation en indiquant que les désordres affectant les lieux proviennent des manquements d'entretien imputables aux bailleurs (clos et couvert non assurés par les propriétaires), que mieux encore, lorsque les bailleurs en cause ont été condamnés définitivement par la justice ils n' ont pas jugé utile de respecter la condamnation en payant ce qu'ils devaient, empêchant ainsi toutes réparations des locaux loués ; qu'enfin, le dégât des eaux de février 2012 qui va précipiter le départ du locataire n'est pas imputable à M. A... pour provenir d'un appartement relevant de la responsabilité des propriétaires ; que dès lors, les propriétaires ne peuvent prétendre à l'indemnisation d'un dommage dont ils se trouvent être à l'origine ; que sur la demande des consorts X... Z... au titre du manquement à l'exécution de bonne foi du contrat de bail, il est particulièrement audacieux de formuler une telle demande à l'encontre de son locataire en étant un propriétaire qui a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes dans les proportions en cause, en n'ayant pas exécuté une condamnation judiciaire définitive et n'en ayant pas apriori assuré l'appartement à l'origine du dégât des eaux ayant causé les dommages dont réparation est sollicité, le tout, en ne rapportant aucune preuve d'un manquement à l'exécution de bonne foi du contrat de bail par l'intimé ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ; que sur la demande de préjudice de jouissance de M. A..., cette demande n'est pas irrecevable, ainsi que le soutiennent les appelants, dans la mesure où l'indemnisation accordée par la cour d'appel en 2011 concernait uniquement l'appartement ; que les manquements multiples des propriétaires à l'égard du locataire dans l'entretien des locaux sont suffisamment étayés ci-dessus pour ne pas les reprendre et justifient amplement le trouble de jouissance dans l'exercice professionnel du locataire, qui est certainement demeuré dans les lieux en raison d'un emplacement propice à ses affaires ; qu'il faut ajouter que la privation de jouissance des locaux professionnels, entre février 2012 et sa date de départ fin juin 2012, doit être indemnisée par l'allocation au locataire d'une somme de 3 000 euros ;
ALORS, 1°), QUE, outre l'obligation légale de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien, le locataire était également tenu, aux termes des stipulations du bail, de garnir les lieux loués, d'exécuter les grosses réparations nécessaires à l'immeuble et d'entretenir les installations existantes en bon état de fonctionnement ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient valoir que M. A... avait manqué à ces différentes obligations ; qu'en se bornant à relever, pour les débouter des demandes indemnitaires qu'ils avaient formées à ce titre, que les époux X... avaient manqué à leur obligation d'entretien, ce qui n'était pas de nature à exonérer le preneur du respect de ses propres obligation, dont il lui appartenait de rechercher, comme elle y était invitée, si elles avaient été exécutées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1754 et 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil ;
ALORS, 2°), QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradictoire ; qu'en relevant d'office, pour écarter la fin de non-recevoir opposée à la demande formulée par M. A... au titre du préjudice de jouissance, le moyen tiré de ce que l'indemnisation qui avait été allouée à ce dernier par son précédent arrêt du 23 février 2011 concernait uniquement l'appartement et non le local commercial, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 16 du code de procédure civile.