CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président
Décision n° 10655 F
Pourvoi n° R 20-12.284
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 22 SEPTEMBRE 2021
1°/ M. [F] [L], domicilié [Adresse 3],
2°/ M. [Q] [B], domicilié [Adresse 1], agissant en qualité de curateur de M. [F] [L],
ont formé le pourvoi n° R 20-12.284 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2019 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige les opposant à M. [N] [W], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de MM. [L] et [B], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [W], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Mornet, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. [L] et [B] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour MM. [L] et [B]
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de n'AVOIR condamné Me [N] [W] à payer à M. [F] [L], assisté de son curateur, M. [B], que la somme de 17.400 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QUE M. [L], assisté de son curateur, engage la responsabilité de Me [W] en qualité de rédacteur de l'acte de vente reçu le 23 janvier 2009 ; que le notaire, qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité et à l'efficacité dudit acte, est également tenu, à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil lui imposant d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n'aient pas immuablement été arrêtées ou produit leurs effets antérieurement ; que le notaire est tenu de rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de conseil impliquant les explications utiles à assurer la pleine information des parties à l'acte qu'il dresse, sur la portée et les conséquences des engagements qu'elles prennent ; que l'acte authentique de vente litigieux stipulait que le prix de vente de 35.000 euros avait été payé à concurrence de 128.000 euros à la date de signature de l'acte, par la comptabilité du notaire authentificateur, et que l'acquéreur s'obligeait à payer le solde de 257.000 euros au plus tard le 30 juin 2009, sans intérêt jusqu'à cette date, et, passé ce délai, avec intérêts au taux légal majoré de 1,5% ; qu'en garantie du paiement du solde du prix de vente et de tous frais et accessoires, il était conventionnellement prévu que l'immeuble vendu demeurait affecté d'un privilège spécial expressément réservé au vendeur, indépendamment de l'action résolutoire ; que les conditions du paiement à terme prévoyaient en outre que la vente serait résolue de plein droit, si bon semble au vendeur, dans le cas où l'acquéreur ne libérerait pas entièrement du paiement du solde du prix au plus tard le 30 juin 2009 et que ce solde deviendrait immédiatement exigible de plein droit si bon semble au vendeur en cas d'aliénation par l'acquéreur à titre onéreux ou gratuit de tout ou partie de l'immeuble vendu, sauf à verser le disponible sur le prix des ventes conclues à la comptabilité de Me [W] ; que, contrairement à ce que soutient M. [L] assisté de son curateur, il ne ressort ni des débats ni des pièces du dossier que la défaillance de l'acquéreur dans l'exécution de son obligation au paiement du solde du prix est imputable à l'inefficacité des garanties de paiement prévues à l'acte de vente, alors qu'il est établi, qu'à la date d'expiration du terme prévu pour le paiement du solde du prix, soit au 30 juin 2009, l'acquéreur ne s'était pas exécuté et qu'il avait opposé au vendeur une exception d'inexécution en raison de l'impossibilité d'utiliser les parkings de l'immeuble du fait de l'insuffisance de solidité de la dalle de la terrasse ;
Qu'à cette date, le vendeur était en mesure d'agir en résolution de la vente immobilière et d'exercer son privilège spécial, aucune des pièces produites ne démontrant que ce privilège, dont la publication est justifiée, n'aurait pas produit effet en raison de l'existence de créanciers privilégiés ; que le préjudice dont se plaint le vendeur résulte donc, non pas de l'inefficacité des garanties prévues à l'acte, mais de leur absence de mise en oeuvre dans un délai utile, étant observé que les versements complémentaires de 100.000 euros et 70.000 euros effectués par l'acquéreur au titre du paiement du solde du prix de vente sont intervenus les 8 juillet et 7 août 2009 ; que, par ailleurs, l'intimé ne justifie d'aucun mandat confié à Me [W] portant sur la mise en oeuvre des garanties de paiement ou le renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, aucune des stipulations de l'acte de vente ne prévoyant l'intervention du notaire rédacteur à cet égard ; que c'est donc à tort que le tribunal a retenu que le notaire rédacteur avait engagé sa responsabilité en manquant à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il avait authentifié ; que cependant il ne ressort ni des mentions de l'acte notarié ni des documents produits par l'appelant que le notaire a particulièrement attiré l'attention du vendeur sur les risques du paiement à terme de la majeure partie du prix de vente, qui devait intervenir hors sa comptabilité et en l'absence de séquestre, ou sur la nécessité du renouvellement de l'inscription du privilège spécial qui lui était réservé en garantie de ce paiement, ni qu'il lui a davantage expliqué les conditions d'efficacité et les modalités de mise en oeuvre des garanties prévues à l'acte ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que Me [W] avait manqué à son devoir et de conseil et d'information ; que le préjudice résultant pour le vendeur de la faute du notaire n'est toutefois pas la perte du solde du prix de vente mais la perte d'une chance de conclure la vente dans des conditions plus sécurisées, en retardant notamment le transfert de propriété au paiement intégral du prix ou en exigeant un paiement comptant de la totalité du prix ; qu'au vu des pièces produites, cette chance était toutefois minime, dès lors que le compromis de vente signé entre les parties prévoyait que le prix de vente était payable comptant à la signature de l'acte authentique et que l'acquéreur a ensuite négocié, hors la présence des notaires, un paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, en raison d'un différend intervenu entre les parties ; que la perte de chance résultant du manquement par le notaire à son devoir de conseil sera ainsi évaluée à 20% de la somme que le vendeur a perdue en acceptant les conditions du paiement à terme sans être suffisamment informé, et Me [W] sera condamné à lui payer la somme de 17.400 euros à titre de dommages-intérêts, qui produiront intérêts au taux légal à compter de ce jour, infirmant sur ce point le jugement entrepris ;
1) ALORS QUE le bordereau d'inscription du privilège et l'inscription d'une date de dépôt sur ce dernier ne suffisent pas à justifier de la publication du privilège, le service chargé de la publicité foncière étant libre, après avoir accepté le dépôt du bordereau, de refuser l'inscription en cas d'omission d'une mention obligatoire ou d'une discordance entre les énonciations du bordereau ; qu'en l'espèce, pour juger que Me [W] n'avait pas manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il avait authentifié, la cour d'appel a retenu qu'il était justifié de la publication du privilège du vendeur par le notaire ; qu'en statuant ainsi quand Me [W] se bornait à produire un simple bordereau d'inscription du privilège qui ne suffisait pas à justifier de la publication de celui-ci, la cour d'appel a violé l'article 2428 du code civil ;
2) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner chacun des éléments de preuve versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour établir que Me [W] n'avait pas régulièrement publié le privilège du vendeur stipulé en sa faveur dans l'acte de vente, M. [L] versait aux débats les relevés complet et abrégé, établis par le service de la publicité foncière, des formalités publiées dans le cadre des ventes auxquelles la société FMBI avait été partie du 23 janvier 2009 au 14 janvier 2014, sur lesquels figurait la vente du 23 janvier 2009 sans qu'il soit fait mention du privilège spécial du vendeur (pièces n°28 et n°29) ; qu'en jugeant qu'il était justifié de la publication du privilège du vendeur par le notaire sans s'expliquer sur les pièces versées aux débats par M. [L] pour établir le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU'il appartient au notaire de prouver qu'il a satisfait à son obligation d'efficacité de l'acte qu'il a authentifié ; que lorsque l'acte de vente prévoit à la fois un privilège spécial du vendeur et une cession de rang par le vendeur au profit des prêteurs de deniers, c'est donc au notaire qu'il revient de préciser l'identité et le nombre de prêteurs de deniers pour que puisse être mesurée l'efficacité du privilège spécial du vendeur ; qu'en l'espèce, pour juger que le préjudice dont se plaignait M. [L] résultait non pas de l'inefficacité des garanties prévues à l'acte mais de leur absence de mise en oeuvre dans un délai utile, la cour d'appel a considéré que, le 30 juin 2009, M. [L] était en mesure d'agir en résolution de la vente immobilière et d'exercer son privilège spécial, aucune des pièces produites ne démontrant que ce privilège n'aurait pas produit effet en raison de l'existence de créanciers privilégiés ; qu'en statuant ainsi, quand c'était au notaire qu'il appartenait de prouver que le privilège du vendeur était efficace pour permettre le désintéressement du vendeur, et non à ce dernier de rapporter la preuve de l'inefficacité des sûretés, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu l'article 1353, du code civil ;
4) ALORS QUE lorsqu'il est certain que si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil et d'information, le créancier de l'obligation, mieux informé, se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse, ce dernier a droit à la réparation de son entier préjudice et non pas d'une simple perte de chance ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le préjudice dont se plaignait M. [L] résultait non pas de l'inefficacité des garanties prévues à l'acte mais de leur absence de mise en oeuvre dans un délai utile, la cour d'appel a constaté que le notaire n'avait pas informé M. [L] des conditions d'efficacité et des modalités de mise en oeuvre des garanties prévues à l'acte ; qu'en ne réparant qu'une simple perte de chance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que, dûment informé des conditions d'efficacité et des modalités de mise en oeuvre des garanties prévues à l'acte, M. [L] n'aurait pas manqué de les faire jouer, a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ;
5) ALORS en toute hypothèse QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour juger que la perte de chance était minime et devait être évaluée à 20% de la somme perdue, la cour d'appel a retenu que le compromis de vente signé entre les parties prévoyait que le prix de vente était payable comptant à la signature de l'acte authentique, mais que l'acquéreur avait ensuite négocié, hors la présence des notaires, un paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, en raison d'un différend intervenu entre les parties ; qu'en relevant ce moyen d'office sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
6) ALORS en toute hypothèse QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'en l'espèce, pour juger que la perte de chance était minime et devait être évaluée à 20% de la somme perdue, la cour d'appel a retenu que le compromis de vente signé entre les parties prévoyait que le prix de vente était payable comptant à la signature de l'acte authentique, mais que l'acquéreur avait ensuite négocié, hors la présence des notaires, un paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, en raison d'un différend intervenu entre les parties ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi M. [L], s'il avait été dûment informé par le notaire des risques encourus, aurait néanmoins accordé à l'acquéreur le paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil.