Cour de cassation, arret, 1969-02-25, 68-92.062

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Il n'importe que le transfert de propriété n'ait pas été effectué en ce qui concerne un des appartements, ce transfert constituant seulement la conséquence de la vente."

2. Sur la légalité de la commission : La Cour a également noté que le demandeur n'avait perçu sa commission qu'après la conclusion effective de la vente, ce qui était conforme à la législation applicable.

> "Le demandeur n'a perçu ladite commission qu'après le moment où la vente avait été effectivement conclue et constatée par un acte écrit."

Interprétations et citations légales

> "Aucune somme représentative de frais de recherche, de démarche, ou d'entremise ne peut être perçue avant le moment où la vente a été effectivement conclue et constatée par un acte écrit."

2. Article 1589 du Code civil : Cet article précise que la vente est parfaite par le seul échange des consentements, ce qui a été le fondement de l'argument selon lequel le compromis de vente constituait une vente effective.

> "Un contrat est réalisé, aux termes de l'article 1589 du Code civil, par l'accord du vendeur et de l'acquéreur sur la chose et sur le prix."

En somme, la décision de la Cour de cassation repose sur une interprétation favorable au demandeur, considérant que la vente était conclue au moment de la signature du compromis, rendant ainsi la perception de la commission légale. La Cour a cassé l'arrêt de la Cour d'appel, renvoyant l'affaire pour un nouvel examen.

CASSATION SUR LE POURVOI FORME PAR X... (GUY), CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS, EN DATE DU 27 MAI 1968, QUI A CONDAMNE LE DEMANDEUR A 2000 FRANCS D'AMENDE ET A DES DOMMAGES-INTERETS POUR INFRACTION A LA LEGISLATION SUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;\n\n\n\n SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1ER ET 2 DE L'ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 1958, 3, 4 ET 6 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, 35 DU DECRET DU 25 MARS 1935, 4 DU CODE PENAL, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, ET 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, "EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE LE PREVENU QUI AVAIT NEGOCIE UNE VENTE IMMOBILIERE, COUPABLE DE PERCEPTION D'UNE COMMISSION AVANT QUE LA VENTE AIT ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT, DELIT PREVU PAR L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960;\n\n\n\n AU MOTIF QUE LE COMPROMIS DE VENTE SIGNE PAR LES PARTIES RETARDAIT LE TRANSFERT DE PROPRIETE JUSQU'A REALISATION DE L'ACTE AUTHENTIQUE, REALISATION QUI N'AVAIT PAS EU LIEU;\n\n\n\n ALORS, D'UNE PART, QUE LES FAITS DE LA CAUSE ETANT ANTERIEURS AU 1ER OCTOBRE 1965, DATE D'ENTREE EN VIGUEUR DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, SEULE L'ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 1958, QUI DONNE UNE DEFINITION DE L'INFRACTION PLUS FAVORABLE AU PREVENU, ETAIT APPLICABLE;\n\n\n\nALORS, D'AUTRE PART, ET QUEL QUE SOIT LE TEXTE APPLICABLE, QUE L'INFRACTION N'ETANT PAS REALISEE DU FAIT QUE LA VENTE RESULTANT DE L'ACCORD DES PARTIES CONSTATE PAR LE COMPROMIS ETAIT EFFECTIVEMENT CONCLUE, MEME SI LE TRANSFERT DE PROPRIETE, QUI N'EN EST QU'UN EFFET, ETAIT RETARDE PAR LA CONVENTION DES PARTIES A QUI IL N'APPARTENAIT, EN DECIDANT D'UN COMMUN ACCORD D'ANNULER LE COMPROMIS, DE CREER UNE INFRACTION A LA CHARGE DE L'INTERMEDIAIRE QUI AVAIT REMPLI ENTIEREMENT SA MISSION ET AUQUEL UNE CLAUSE DU COMPROMIS RECONNAISSAIT DROIT A COMMISSION MEME EN CAS DE RESILIATION PAR CONSENTEMENT MUTUEL DES PARTIES;\n\n\n\n ALORS, ENFIN, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE LA COUR NE POUVAIT, SANS SE CONTREDIRE, CONDAMNER LE DEMANDEUR A RESTITUER LA TOTALITE DE LA COMMISSION AU VENDEUR, APRES AVOIR CONSTATE QU'UNE PARTIE DE CETTE COMMISSION AVAIT ETE RESTITUEE A CELUI-CI PAR SON FILS";\n\n\n\nVU LESDITS ARTICLES;\n\n\n\n ATTENDU QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960 SUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES, AUCUNE SOMME REPRESENTATIVE DE FRAIS DE RECHERCHE, DE DEMARCHE, OU D'ENTREMISE NE PEUT ETRE PERCUE AVANT LE MOMENT OU LA VENTE A ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE ET DES PIECES DE LA PROCEDURE QUE, LE 8 MAI 1964, LE SIEUR Y... A SOUSCRIT UNE PROMESSE D'ACHAT DE DEUX APPARTEMENTS, PROMESSE QUI A ETE ACCEPTEE PAR LE SIEUR Z..., VENDEUR DE CES LOGEMENTS;\n\n\n\n QU'AUX TERMES DE CETTE CONVENTION, LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE D'UN DES APPARTEMENTS DONT S'AGIT NE DEVAIT SE REALISER QUE LORSQUE SERAIT ETABLI L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE, L'ACQUEREUR SE CHARGEANT D'OBTENIR PERSONNELLEMENT LA JOUISSANCE DE L'AUTRE LOGEMENT;\n\n\n\n QUE, L'ACTE DE VENTE NOTARIE N'AYANT PAS ETE ETABLI, LE TRANSFERT DE PROPRIETE SUSVISE NE S'EST POINT EFFECTUE;\n\n\n\nQUE LE DEMANDEUR, PAR L'INTERMEDIAIRE DUQUEL LA PROMESSE DE VENTE ET D'ACHAT AVAIT ETE CONCLUE, A PERCU LE MONTANT DE SA COMMISSION SOIT 22500 FRANCS;\n\n\n\n QUE LA COUR D'APPEL A CONDAMNE CE DERNIER, POUR INFRACTION A L'ARTICLE 3 DE LA LOI PRECITEE DU 21 JUIN 1960, AU MOTIF QU'IL AVAIT PERCU SA COMMISSION AVANT LE TRANSFERT DE PROPRIETE QUI DEVAIT ETRE OPERE PAR L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS SUSVISEES QUE LE DEMANDEUR N'A PERCU LADITE COMMISSION QU'APRES LE MOMENT OU LA VENTE AVAIT ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT, CE CONTRAT SE TROUVANT REALISE, AUX TERMES DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, PAR L'ACCORD DU VENDEUR ET DE L'ACQUEREUR SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX;\n\n\n\n QU'IL N'IMPORTE QUE LE TRANSFERT DE PROPRIETE N'AIT PAS ETE EFFECTUE EN CE QUI CONCERNE UN DES APPARTEMENTS, CE TRANSFERT CONSTITUANT SEULEMENT LA CONSEQUENCE DE LA VENTE;\n\n\n\nQU'IL S'ENSUIT QUE LA CONDAMNATION PRONONCEE CONTRE X... PAR LA COUR D'APPEL EST DEPOURVUE, EN L'ETAT DE BASE LEGALE;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LES AUTRES BRANCHES DU MOYEN : CASSE ET ANNULE L'ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS, EN DATE DU 27 MAI 1968, DANS TOUTES SES DISPOSITIONS, ET, POUR ETRE STATUE A NOUVEAU CONFORMEMENT A LA LOI : RENVOIE LA CAUSE ET LES PARTIES DEVANT LA COUR D'APPEL D'AMIENS PRESIDENT : M ROLLAND, CONSEILLER DOYEN, FAISANT FONCTIONS - RAPPORTEUR : M ESCOLIER - AVOCAT GENERAL : M TOUREN - AVOCAT : M CHOUCROY