Cour de cassation, arret, 1970-03-05, 67-12.398

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Absence d'atteinte au droit de préemption : La Cour a précisé que la notification aux époux Y... ne portait pas atteinte à l'exercice éventuel du droit de préemption du fermier, soulignant que « cette notification n'a pu porter atteinte à l'exercice éventuel du droit de préemption du preneur ».

3. Évaluation du préjudice : Concernant le montant des dommages-intérêts, la Cour a estimé que le préjudice subi par les époux Y... était dû à la violation de la promesse de préférence, sans que la nature du bien vendu (domaine agricole) n'affecte cette évaluation. Elle a statué que « les juges du second degré ont apprécié souverainement le préjudice subi par les époux Y... ».

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1123 : Cet article stipule que la promesse de préférence engage le promettant à respecter l'ordre de priorité convenu, ce qui est central dans ce litige.

La Cour a interprété cet article en considérant que la promesse de préférence doit être respectée même en cas de changement de la nature du bien (vente de la nue-propriété et de l'usufruit). Elle a également souligné que les obligations contractuelles s'étendent aux héritiers et représentants, ce qui est en accord avec l'article :

- Code civil - Article 1134 : Cet article précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel de Bourges a été justifiée sur la base d'une interprétation stricte des obligations contractuelles découlant de la promesse de préférence, et a confirmé la nécessité de notifier les bénéficiaires de ce droit avant toute vente.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DE L'ARRET ATTAQUE IL RESULTE QUE, LE 4 JUILLET 1955, VEUVE DAGOIS A VENDU DIVERSES TERRES AUX EPOUX Y..., ETANT STIPULE QUE LA VENDERESSE RESTAIT PROPRIETAIRE D'UN DOMAINE DIT LE MARAIS, D'UN CHATEAU ET DE SES DEPENDANCES, QU'AU CAS OU ELLE DESIRERAIT VENDRE UN JOUR CES BIENS, ENSEMBLE OU SEPAREMENT, ELLE S'ENGAGEAIT A LAISSER LA PREFERENCE, A PRIX EGAL, AUX EPOUX Y... ET, QU'EN CAS DE DECES, SES HERITIERS ET REPRESENTANTS SERAIENT TENUS DE LA MEME OBLIGATION;\n\n\n\n QUE, LE 7 DECEMBRE 1960, VEUVE DAGOIS A FAIT DONATION A SES DEUX FILLES DE LA NUE-PROPRIETE DESDITS IMMEUBLES DONT ELLE SE RESERVAIT L'USUFRUIT;\n\n\n\n QUE, LE 25 MAI 1962, ELLE A DONNE EN LOCATION A LAINE LE DOMAINE DU MARAIS;\n\n\n\n QU'ENFIN, LE 27 JANVIER 1964, VEUVE DAGOIS ET SES DEUX FILLES ONT VENDU CE DOMAINE A LEURS FERMIERS LAINE SANS EN AVERTIR LES EPOUX Y...;\n\n\n\n QUE L'ARRET ATTAQUE, CONFIRMATIF SUR CE POINT, A DIT QUE VEUVE DAGOIS AVAIT MANQUE A SES OBLIGATIONS NEES DE LA PROMESSE DE PREFERENCE DU 4 JUILLET 1955;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'EN AVOIR AINSI DECIDE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, "LE DROIT DE PREFERENCE ACCORDE AUX EPOUX Y... NE POUVAIT S'EXERCER NI A L'OCCASION DE LA DISPOSITION, A TITRE GRATUIT, PORTANT SUR LA NUE-PROPRIETE, NI A L'OCCASION DE LA VENTE PAR LA DONATRICE DE SON USUFRUIT, CONTRAT NE CORRESPONDANT PAS AUX STIPULATIONS DU PACTE DE PREFERENCE QUI DEVAIT ETRE APPLIQUE STRICTEMENT, NI A L'OCCASION DE LA VENTE DE LA NUE-PROPRIETE PAR LES DONATAIRES QUI N'ETAIENT PAS TENUES DE L'OBLIGATION INCOMBANT A LA DONATRICE" ET QUE, D'AUTRE PART, LES VENDERESSES N'ETAIENT PAS TENUES DE "DETERMINER LE PRIX EN ACCORD AVEC LES BENEFICIAIRES DU DROIT DE PREFERENCE CONVENTIONNEL AVANT D'AVISER LE FERMIER, TITULAIRE D'UN DROIT DE PREEMPTION D'ORDRE PUBLIC, DES LORS QU'IL ACCEPTAIT LES CONDITIONS OFFERTES PAR LES PROPRIETAIRES DU FONDS ";\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LA VENTE DU 27 JANVIER 1964 AYANT ETE CONSENTIE A LAINE PAR L'USUFRUITIERE ET PAR LES NUS-PROPRIETAIRES DU DOMAINE DU MARAIS, IL S'AGISSAIT D'UNE VENTE FAITE EN PLEINE PROPRIETE QUI AURAIT DU ETRE NOTIFIEE AUX EPOUX EDME X... SA REALISATION, CONFORMEMENT A LA PROMESSE DU 4 JUILLET 1955, SANS QUE CETTE NOTIFICATION AIT PU PORTER ATTEINTE A L'EXERCICE EVENTUEL DU DROIT DE PREEMPTION DU PRENEUR;\n\n\n\n QUE, PAR CE MOTIF DE DROIT SUBSTITUE A CEUX QUE LE POURVOI CRITIQUE, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE;\n\n\n\n ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE, TOUT AUSSI VAINEMENT, IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE VEUVE DAGOIS A PAYER AUX EPOUX Y... 10000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, ALORS QUE LA VENTE DU 27 JANVIER 1964 "PORTAIT SEULEMENT SUR LE DOMAINE AGRICOLE, A L'EXCLUSION DU CHATEAU ET DES DEPENDANCES " D'OU IL SUIT, D'APRES LES DEMANDEURS EN CASSATION, QUE " LES ELEMENTS D'APPRECIATION DU PREJUDICE SUBI PAR LES BENEFICIAIRES DU DROIT DE PREFERENCE ONT ETE DETERMINES AU PRIX D'UNE DENATURATION DE LA CONVENTION ";\n\n\n\n ATTENDU, EN EFFET, QUE LA COUR D'APPEL DECLARE, SANS DENATURER AUCUN ACTE, QUE VEUVE DAGOIS ET SES FILLES ONT " VENDU AU FERMIER, POUR LE PRIX DE 210000 FRANCS, UN DOMAINE AGRICOLE AVEC JARDIN, TERRES ET PRES DE 40 HA ENVIRON ";\n\n\n\nQUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT APPRECIE SOUVERAINEMENT LE PREJUDICE SUBI PAR LES EPOUX Y... ET QUE LE SECOND MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PREMIER;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 4 AVRIL 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE BOURGES