Cour de cassation, arret, 1970-03-12, 67-11.194

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Validité de la servitude : Concernant la servitude de passage, la Cour a jugé qu'elle avait été régulièrement constituée. Les juges ont précisé que les servitudes étaient imposées à un fonds au profit d'un autre fonds, et non à titre personnel, ce qui est conforme aux principes de droit réel. Ils ont déclaré : « il ne s'agit pas de servitudes constituées à titre personnel, mais bien de servitudes imposées à un fonds au profit d'un autre fonds ».

3. Démembrement de propriété : Les juges ont également abordé la question du démembrement de propriété, affirmant que la constitution de servitudes n'entraîne pas nécessairement une nullité. Ils ont souligné que la diminution des droits du propriétaire du fonds servant n'était pas constitutive d'une nullité prévue par la loi, ce qui a permis de valider les actes en question.

Interprétations et citations légales

2. Servitudes et droits réels : La question de savoir si une servitude est personnelle ou réelle est essentielle en droit civil. La Cour a rappelé que « les servitudes doivent bénéficier d'un fonds et non d'une personne ». Cette distinction est cruciale pour la validité des droits réels et leur opposabilité.

3. Diminution des droits du propriétaire : La décision indique que la constitution de servitudes, même si elle entraîne une diminution des droits du propriétaire, ne constitue pas une cause de nullité. Cela est en accord avec le principe selon lequel les droits réels peuvent être grevés par des servitudes sans que cela entraîne la nullité de l'acte, tant que les conditions légales sont respectées.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a été fondée sur une interprétation rigoureuse des textes de loi, en particulier du Code civil, et a permis de clarifier la nature des baux et des servitudes dans le cadre des droits réels.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE, SUIVANT ACTE DU 7 NOVEMBRE 1961, LES EPOUX Y..., X... DES EPOUX Z..., ONT CONSENTI AUX EPOUX A... UN BAIL SUR UNE PARCELLE DE TERRAIN D'UNE SUPERFICIE DE 455 M2 FAISANT PARTIE D'UN TERRAIN PLUS IMPORTANT QUI FORMAIT LE LOT N° 19 B D'UN LOTISSEMENT APPROUVE, ET CE POUR UNE DUREE DE NEUF ANNEES, QU'IL ETAIT STIPULE QU'A L'EXPIRATION DE CETTE PERIODE, LE BAIL POURRAIT ETRE RENOUVELE POUR UNE NOUVELLE PERIODE DE NEUF ANNEES A LA DEMANDE ET SEULE VOLONTE DES EPOUX A..., SANS QUE LES EPOUX Y... OU LEURS SUCCESSEURS OU AYANTS-DROIT ET CAUSE PUISSENT S'Y OPPOSER, - QU'A L'EXPIRATION DE CETTE DEUXIEME PERIODE UN NOUVEAU RENOUVELLEMENT DE BAIL POURRAIT ETRE DEMANDE PAR LES LOCATAIRES AUX PROPRIETAIRES OU LEURS SUCCESSEURS - POUR UNE NOUVELLE PERIODE DE NEUF ANS ET AINSI DE SUITE, QU'EN COMPLEMENT DE CE BAIL, LES EPOUX Y... ONT, PAR ACTE DU MEME JOUR, CONSENTI AUX EPOUX A..., UNE SERVITUDE DE PASSAGE, D'AMENAGEMENT, D'IMPLANTATION DE PISCINE OU DE CANALISATIONS D'AMENEE OU D'ECOULEMENT D'EAU SUR LA PARCELLE LOUEE, QUE LES EPOUX Z... ONT ASSIGNE LES EPOUX A... EN NULLITE DU BAIL ET DE LA SERVITUDE ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, D'AVOIR REJETE LA DEMANDE EN DECIDANT QU'IL NE S'AGISSAIT PAS D'UN BAIL PERPETUEL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT LIMITER A 99 ANS UN BAIL DONT LA CLAUSE DE DUREE PREVOYAIT DES PERIODES DE NEUF ANS INDEFINIMENT RENOUVELABLES ET QUE LE CONTRAT DONT S'AGIT CONSTITUE BIEN UN BAIL PERPETUEL DONT LA SANCTION EST LA NULLITE ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, APRES AVOIR RELEVE QUE LE RENOUVELLEMENT, APRES LA PREMIERE PERIODE DE NEUF ANS, ETAIT SOUMIS A LA CONDITION QUE LES TEXTES LEGISLATIFS ET LA REGLEMENTATION DU MINISTERE DE LA CONSTRUCTION LE PERMETTENT, RETIENNENT QUE LES PARTIES AVAIENT EXPRESSEMENT LIMITE LA DUREE DU BAIL A 99 ANS, QU'AINSI LA COUR D'APPEL A PU CONSIDERER QUE LA CONVENTION LITIGIEUSE NE CONSTITUAIT PAS UN BAIL PERPETUEL ET ECHAPPAIT, DES LORS, A L'INTERDICTION DE L'ARTICLE 1709 DU CODE CIVIL ;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;\n\n\n\nSUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES ;\n\n\n\nATTENDU QUE LE POURVOI FAIT ENCORE GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SERVITUDE DE PASSAGE AVAIT ETE REGULIEREMENT CONSTITUEE, ALORS QUE, D'UNE PART, IL NE POUVAIT ADMETTRE LA CREATION D'UN DROIT REEL PUISQU'UN AUTRE ACTE DU MEME JOUR CONFERAIT AU LOCATAIRE UNE SERVITUDE DE PASSAGE SUR LE BIEN LOUE, ET QU'UNE SERVITUDE N'EXISTE QU'AU BENEFICE D'UN FONDS ET NON AU BENEFICE D'UNE PERSONNE, QUE, D'AUTRE PART, IL RESULTAIT DU RAPPROCHEMENT DES DEUX ACTES DU MEME JOUR QUE L'OPERATION ETAIT NULLE DANS SON ENSEMBLE, PUISQU'ELLE NE TENDAIT QU'A REALISER PAR UNE VOIE DETOURNEE LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE QUI AVAIT ETE INTERDIT, ET QU'IL INCOMBAIT EN TOUS CAS A LA COUR D'APPEL DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS PRISES TANT SUR L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE QUE SUR LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LA QUESTION DE SAVOIR SI LES STIPULATIONS D'UN ACTE ENGAGENT LES SEULS CONTRACTANTS A TITRE PERSONNEL OU AFFECTENT LES FONDS EUX-MEMES D'UNE CHARGE REELLE, RELEVE D'UNE APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND, QU'EN L'ESPECE L'ARRET ATTAQUE RETIENT, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DU JUGEMENT, QU'IL NE S'AGIT PAS DE SERVITUDES CONSTITUEES A TITRE PERSONNEL, MAIS BIEN DE SERVITUDES IMPOSEES A UN FONDS AU PROFIT D'UN AUTRE FONDS, PUISQU'AUCUNE DE CES SERVITUDES N'IMPOSE AUX PROPRIETAIRES DU FONDS SERVANT UNE OBLIGATION DE FAIRE ET QU'ELLES NE SONT TOUTES QUE RELATIVES A DES DROITS DEVANT S'EXERCER SUR LEDIT FONDS SERVANT ;\n\n\n\nATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE LES JUGES DU FOND ONT REPONDU AUX CONCLUSIONS DONT ILS ETAIENT SAISIS EN RETENANT QUE SI LES SERVITUDES ENUMEREES A L'ACTE DU 7 NOVEMBRE 1961 ENTRAINENT UN DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE ET DIMINUENT POUR AUTANT LES DROITS DU PROPRIETAIRE DU FONDS SERVANT, CETTE DIMINUTION DE DROITS N'EST CONSTITUTIVE D'AUCUNE NULLITE PREVUE PAR LA LOI ET QU'IL IMPORTAIT PEU QUE CETTE CONSTITUTION DE SERVITUDES AIT ETE EFFECTUEE A LA DATE OU UN BAIL A ETE PASSE, CETTE CONCOMITANCE NE POUVANT ETRE UNE CAUSE DE NULLITE, QU'IL S'EN SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 DECEMBRE 1966 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE