Cour de cassation, arret, 1970-04-16, 67-10.232

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Viallon ne peut faire valoir de droits plus étendus que ceux du locataire principal."

2. Inapplicabilité des règles de louage ordinaire : Concernant les constructions érigées sur le terrain, la Cour a souligné que les règles du louage ordinaire ne s'appliquent pas au bail emphytéotique. En effet, ce type de bail a des règles spécifiques qui stipulent que le locataire, à l'expiration du bail, perd tout droit à indemnité pour les constructions réalisées, le propriétaire devenant alors propriétaire des constructions sans indemnisation.

> "Les règles qui régissent le louage ordinaire n'ont jamais été applicables au louage emphytéotique."

Interprétations et citations légales

> Code civil - Article 1328 : "Les actes qui n'ont pas date certaine ne peuvent être opposés aux tiers."

2. Bail emphytéotique et droit à indemnité : L'article 555 du Code civil a été invoqué par Viallon pour revendiquer une indemnité pour les constructions. Cependant, la Cour a rappelé que, dans le cadre d'un bail emphytéotique, le locataire ne peut exiger d'indemnité pour les constructions à la fin du bail, car cela fait partie des caractéristiques de ce type de contrat.

> Code civil - Article 555 : "Le preneur d'un bail emphytéotique est propriétaire des constructions qu'il édifie sur le terrain loué, à l'expiration du bail, sans droit à indemnité."

En conclusion, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel de Lyon, confirmant ainsi la décision d'expulsion des sous-locataires, tout en précisant les limites des droits des sous-locataires par rapport au locataire principal et les spécificités du bail emphytéotique.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESSORT DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, QUE JEAN X..., AUTEUR MEDIAT DE Y..., A CONSENTI EN 1855, 1856 ET 1857, AU PROFIT DE BOCHAMP, AUX DROITS DUQUEL SE TROUVE BOURBON, DES BAUX EMPHYTEOTIQUES SUR DES TERRAINS SIS A SATHONAY-CAMP;\n\n\n\n QUE BOURBON A SOUS-LOUE CES TERRAINS A VIALLON (PARCELLE 132), A DEMEURE (PARCELLE 131), A PERRON (PARCELLE 130) ET A MARTIN (PARCELLE 129);\n\n\n\n QUE, PAR ACTE NOTARIE DU 30 AVRIL 1954, IL A ETE CONVENU ENTRE Y..., PROPRIETAIRE, ET BOURBON, PRENEUR, QUE LE BAIL EMPHYTEOTIQUE PRENDRAIT FIN AU 1ER JUILLET 1956;\n\n\n\n QUE BOURBON A FAIT CONNAITRE A SES SOUS-LOCATAIRES QU'IL AVAIT RECU CONGE DE Y... ET QU'IL LEUR DONNAIT LUI-MEME CONGE EN LES INVITANT A SE METTRE EN RAPPORT AVEC LE PROPRIETAIRE;\n\n\n\nQUE LES SOUS-LOCATAIRES, N'AYANT PAS OBTEMPERE A CETTE INJONCTION, Y... LES A ASSIGNES AINSI QUE LE LOCATAIRE PRINCIPAL, BOURBON, POUR VOIR RENDRE LIBRES DE TOUTE OCCUPATION LES IMMEUBLES OCCUPES, AUX FINS D'EXPULSION;\n\n\n\nQUE BOURBON A DEMANDE A ETRE MIS HORS DE CAUSE;\n\n\n\n QUE LES CONSORTS Y... ONT REPRIS L'INSTANCE APRES LE DECES DE LEUR AUTEUR;\n\n\n\nATTENDU QUE VIALLON FAIT GRIEF A L'ARRET, QUI A ACCUEILLI LA DEMANDE, D'AVOIR FAIT ETAT D'ACTES PASSES ENTRE LE PROPRIETAIRE ET LE PRENEUR EMPHYTEOTIQUE QUI LE RENDRAIENT IRRECEVABLE A SE PREVALOIR DE L'ARTICLE 1328 DU CODE CIVIL, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE CES ACTES N'AVAIENT PAS DATE CERTAINE A L'EGARD DE VIALLON, QUE CELUI-CI, EN SA QUALITE D'AYANT CAUSE PARTICULIER, DEVAIT ETRE REPUTE TIERS PAR RAPPORT A UN TEL ACTE ET NE POUVAIT SE LE VOIR OPPOSER QU'A PARTIR DU JOUR OU IL AURAIT ACQUIS DATE CERTAINE, ET QUE "VIALLON, BENEFICIANT D'UN DROIT REEL D'EMPHYTEOSE, ETAIT UN TIERS PAR RAPPORT A TOUT ACTE SUSCEPTIBLE D'ABROGER CETTE DUREE, SOUSCRIT PAR SON AUTEUR ET QUE LES ACTES SOUS SEING PRIVE LITIGIEUX NE POUVAIENT ETRE RETENUS COMME FIXANT LE POINT DE DEPART DE LA DUREE DU CONTRAT EMPHYTEOTIQUE A UNE EPOQUE TRES ANTERIEURE A CELLE OU ILS ONT ACQUIS DATE CERTAINE";\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL CONSTATENT QUE LES SEULS BAUX CONSENTIS PAR LES AUTEURS DE Y... SONT DES BAUX EMPHYTEOTIQUES CONCLUS PAR JEAN X... OU SES AYANTS DROIT AU PROFIT DE BOCHAMP;\n\n\n\n QU'IL N'EST PAS CONTESTE QU'A LA SUITE D'UNE CESSION DU BAIL DES AYANTS DROIT DE BOCHAMP AU PERE DE BOURBON CELUI-CI EN EST DEVENU LE BENEFICIAIRE COMME PRENEUR;\n\n\n\n QUE VIALLON NE PRODUIT AUCUN TITRE LOCATIF AUTRE QU'UN ACTE DE SOUS-LOCATION CONSENTI PAR BOCHAMP OU SES AYANTS DROIT;\n\n\n\nQUE L'ARRET ENONCE JUSTEMENT QUE VIALLON NE PEUT FAIRE VALOIR DE DROITS PLUS ETENDUS QUE CEUX DU LOCATAIRE PRINCIPAL ET QUE L'ACTE DU 30 AVRIL 1954, PAR LEQUEL CELUI-CI A CONSENTI A FIXER AU 1ER JUILLET 1956 LA DATE DE CESSATION DU BAIL, LUI EST OPPOSABLE, ET QUE LES OCCUPANTS QUI ONT INVOQUE LE DEFAUT DE DATE CERTAINE DES BAUX CONSENTIS A BOCHAMP NE PEUVENT EN QUALITE DE SOUS-LOCATAIRES SE PREVALOIR DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1328 DU CODE CIVIL;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;\n\n\n\nSUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET UNE VIOLATION PAR REFUS D'APPLICATION DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL, DE L'ARTICLE 2 DU MEME CODE AINSI QUE "DES REGLES LEGALES EN MATIERE D'EMPHYTEOSE EN VIGUEUR A L'EPOQUE DU CONTRAT LITIGIEUX AINSI QUE DU PRINCIPE DE DROIT RELATIF A L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE", EN CE QUE, STATUANT "APRES LA PRETENDUE EXPIRATION DU BAIL EMPHYTEOTIQUE" D'UNE PARCELLE DE TERRAIN LOUEE NUE, L'ARRET ATTAQUE A REJETE LES CONCLUSIONS SUBSIDIAIRES DE L'EMPHYTEOTE INVOQUANT LES DISPOSITIONS DUDIT ARTICLE 555 A PROPOS DES CONSTRUCTIONS ELEVEES SUR LE TERRAIN PENDANT LA DUREE DE L'EMPHYTEOSE, AU MOTIF QU'EN RAISON DE LA PRECARITE DE SON TITRE D'OCCUPATION, LE LOCATAIRE NE POUVAIT EXIGER LE PAIEMENT D'AUCUNE INDEMNITE DE LA PART DES PROPRIETAIRES POUR LES BATIMENTS CONSTRUITS PAR LUI, ALORS, SUIVANT LE DEMANDEUR EN CASSATION QUE, D'APRES LES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, LE BAIL LITIGIEUX REMONTAIT A UNE EPOQUE TRES ANTERIEURE A LA LOI DU 25 JUIN 1902, QU'IL Y AVAIT DONC LIEU D'APPLIQUER EN LA CAUSE LA LOI EN VIGUEUR A CETTE EPOQUE, LAQUELLE, A DEFAUT DE REGLEMENTATION SPECIALE EN MATIERE D'EMPHYTEOSE, SOUMETTAIT LE CONTRAT AUX REGLES GENERALEMENT APPLICABLES EN MATIERE DE LOUAGE, ET QUE, D'UNE MANIERE GENERALE, LA PRECARITE DU TITRE DU LOCATAIRE QUI A CONSTRUIT SUR LE TERRAIN D'AUTRUI NE LE PRIVE NULLEMENT DU DROIT DE DEMANDER UNE INDEMNITE AU PROPRIETAIRE DU FONDS, LORSQUE LE BAIL NE COMPORTE PAS DE DISPOSITIONS PARTICULIERES A CET EGARD ET QUE LE PROPRIETAIRE PREFERE CONSERVER LA PROPRIETE DES CONSTRUCTIONS, COMME TEL ETAIT LE CAS DE L'ESPECE ACTUELLE, D'APRES LES ELEMENTS ETABLIS ET NON CONTESTES EN LA CAUSE;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LES REGLES, QUI REGISSENT LE LOUAGE ORDINAIRE, N'ONT JAMAIS ETE APPLICABLES AU LOUAGE EMPHYTEOTIQUE QUI A SES REGLES PROPRES ET DONT LA CARACTERISTIQUE EST LA FAIBLE REDEVANCE VERSEE AU BAILLEUR QUI, EN COMPENSATION, DEVIENT PROPRIETAIRE A L'EXPIRATION DU BAIL DES CONSTRUCTIONS EDIFIEES PENDANT LA LOCATION SANS VERSER AUCUNE INDEMNITE;\n\n\n\nQU'A BON DROIT LES JUGES DU FOND, QUI ONT CONSTATE QUE LES BAUX LITIGIEUX ETAIENT DES BAUX EMPHYTEOTIQUES, ONT REFUSE A VIALLON LE BENEFICE DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 555, ALINEA 4, DU CODE CIVIL;\n\n\n\n QUE, SANS VIOLER AUCUN DES TEXTES ET PRINCIPES EXERCES AU MOYEN, ILS ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 9 NOVEMBRE 1966, PAR LA COUR D'APPEL DE LYON