Cour de cassation, arret, 1970-06-10, 68-14.219

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Choix du lieu de réunion : Concernant la nullité de la décision de l'assemblée générale, la cour a affirmé que le choix du lieu de réunion relève de l'administration générale de la copropriété et peut être décidé par la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Elle a précisé que « le choix du lieu de réunion de l'assemblée générale relève de l'administration générale de la copropriété ».

3. Rôle du syndic : La cour a également souligné que le syndic a seul qualité pour gérer les relations avec la concierge et ne peut être suppléé par la justice dans ce domaine. Elle a noté que « le syndic ayant seul qualité pour congédier la concierge... c'est à bon droit que la cour d'appel a estimé qu'elle ne pouvait pallier une prétendue carence du syndic ».

Interprétations et citations légales

2. Nullité de la décision de l'assemblée générale : La cour a interprété que le choix du lieu de réunion ne nécessite pas une majorité qualifiée, ce qui est en accord avec le Code de la copropriété - Article 22, qui précise que les décisions concernant l'administration générale peuvent être prises à la majorité simple.

3. Rôle et pouvoirs du syndic : La décision souligne le pouvoir exclusif du syndic dans la gestion des employés de la copropriété, ce qui est en ligne avec le Code civil - Article 18, qui attribue au syndic la gestion des affaires courantes de la copropriété.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel de Paris clarifie plusieurs aspects de la gestion des copropriétés, notamment en ce qui concerne les appels de fonds, le choix du lieu des assemblées générales et le rôle du syndic. Ces éléments sont cruciaux pour assurer une administration efficace et conforme aux règles de la copropriété.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE FEBLOT EST PROPRIETAIRE D'UN APPARTEMENT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE ;\n\n\n\n QUE L'UNE DES COPROPRIETAIRES, LA DAME X..., N'AYANT PAS PAYE SA PART DES CHARGES DUES A UNE ENTREPRISE SEREMI, LE SYNDIC DE LA COPROPRIETE A ETE CONDAMNE, ES QUALITES, A LE FAIRE PAR UNE DECISION DISTINCTE DUDIT ARRET ;\n\n\n\n QUE CETTE MEME COPROPRIETAIRE N'A PAS DAVANTAGE PAYE SA PART DES CHARGES ORDINAIRES AU SYNDIC QUI EN AVAIT FAIT L'AVANCE ;\n\n\n\nQUE CE SYNDIC, AYANT ETE REMPLACE PAR BUREAU, A REFUSE DE LUI REMETTRE LES DOCUMENTS RELATIFS A L'ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE TANT QUE CELLE-CI NE L'AURAIT PAS REMBOURSE DE SES AVANCES ;\n\n\n\n QUE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES A ALORS DECIDE DE PROCEDER A UN APPEL DE FONDS POUR PAYER L'ENTREPRISE SEREMI ET REMBOURSER L'ANCIEN SYNDIC MAIS QUE FEBLOT A REFUSE DE VERSER SA QUOTE-PART DE CET APPEL DE FONDS ;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR ESTIME QUE LE SYNDIC DE LA COPROPRIETE ETAIT FONDE A FAIRE DES APPELS DE FONDS AUPRES DES COPROPRIETAIRES POUR SUPPLEER A LA CARENCE D'UN COPROPRIETAIRE DEFAILLANT, AU MOTIF QUE LES NECESSITES DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE IMPOSAIENT UNE SEMBLABLE OBLIGATION EN VUE DU REGLEMENT DES SOMMES DUES AUX CREANCIERS ET QU'EN AUCUNE DES HYPOTHESES QUI AVAIENT CONDUIT L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES A DECIDER L'APPEL DE FONDS, N'ETAIT INTERVENUE UNE MODIFICATION DE LA REPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIETE MAIS DE SIMPLES APPELS D'AVANCES, ALORS, SELON LE POURVOI, QU'UN SYNDIC NE PEUT, SANS MODIFIER LA REPARTITION DES CHARGES DONT LE COPROPRIETAIRE DEFAILLANT EST TENU A RAISON DE SA QUOTE-PART, FAIRE UN APPEL DE FONDS POUR PALLIER LA DEFAILLANCE D'UN COPROPRIETAIRE MEME SI CET APPEL DE FONDS NE DOIT ETRE CONSIDERE QUE COMME UNE AVANCE, DANS LA MESURE OU CETTE AVANCE PEUT DEJA LESER LE COPROPRIETAIRE QUI N'Y A PAS CONSENTI PERSONNELLEMENT ET FAIRE ECHEC AUX REGLES DE LA COPROPRIETE ;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DIRE QUE LA MESURE PRISE PAR LE SYNDIC ETAIT JUSTIFIEE PAR LES NECESSITES DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE, SANS RECHERCHER SI LA COPROPRIETE DEVAIT CEDER AUX PRESSIONS DE L'ANCIEN SYNDIC QUI, AYANT AVANCE DES SOMMES A LA COPROPRIETAIRE DEFAILLANTE, EXERCAIT LE DROIT DE RETENTION SUR LES DOSSIERS, ET SI L'ENTREPRISE SEREMI N'AVAIT PAS LA POSSIBILITE DE PRATIQUER UNE SAISIE-ARRET SUR LA CREANCE QU'AVAIT LA COPROPRIETE A L'EGARD DE LA DAME X... ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE C'EST A BON DROIT QUE LA COUR D'APPEL A STATUE PAR LE MOTIF CRITIQUE, DES AVANCES NE CONSTITUANT PAS DES CHARGES QUI SONT DES DEPENSES INCOMBANT DEFINITIVEMENT AUX COPROPRIETAIRES, CHACUN POUR SA PART, ET QUE, PAR SUITE, IL N'Y A PAS EU, DANS L'ESPECE, MODIFICATION DE LA REPARTITION DES CHARGES ;\n\n\n\n QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL AYANT RELEVE " QUE LA RETENTION PAR L'ANCIEN SYNDIC DES DOCUMENTS D'ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE COMPROMETTAIT GRAVEMENT CELLE-CI, ET QUE L'ENTREPRISE SEREMI AVAIT OBTENU CONTRE LE SYNDIC, ES QUALITES, CONDAMNATION A LUI VERSER LE MONTANT DE SA RECLAMATION ", L'ARRET N'ENCOURT PAS LES CRITIQUES DE LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN ;\n\n\n\n QUE CELUI-CI N'EST, DES LORS, FONDE EN AUCUNE DE SES CRITIQUES ;\n\n\n\n SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL, QUI AVAIT A SE PRONONCER SUR LA NULLITE D'UNE DECISION DE L'ASSEMBLEE GENERALE, TENUE EN DEHORS DE L'ARRONDISSEMENT OU SE TROUVAIT SITUE L'IMMEUBLE, D'AVOIR REFUSE DE PRONONCER CETTE NULLITE, AU MOTIF QUE LA FIXATION DU LIEU DE REUNION DES ASSEMBLEES GENERALES N'ENTRAIT PAS DANS L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES POUR LAQUELLE LA MAJORITE REQUISE DEVRAIT ETRE DE PLUS DES TROIS QUARTS, ALORS QUE, D'APRES LE DEMANDEUR EN CASSATION, LA TENUE DES ASSEMBLEES GENERALES ENTRE DANS LE DOMAINE DE L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES ET QUE LA REGLE SELON LAQUELLE LA MAJORITE REQUISE DOIT ETRE DE PLUS DES TROIS QUARTS DEVAIT TROUVER UNE STRICTE APPLICATION MEME S'IL S'AGISSAIT D'AUTRES QUESTIONS QUE CETTE ADMINISTRATION ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LE CHOIX DU LIEU DE REUNION DE L'ASSEMBLEE GENERALE RELEVE DE L'ADMINISTRATION GENERALE DE LA COPROPRIETE, QU'IL PEUT ETRE DECIDE PAR LA MAJORITE DES COPROPRIETAIRES PRESENTS OU REPRESENTES ET N'EST PAS UN ACTE CONCERNANT L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES ;\n\n\n\n QUE, PAR SUITE, LA COUR D'APPEL A PU, PAR LE MOTIF CRITIQUE, STATUER COMME ELLE L'A FAIT ;\n\n\n\n QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS JUSTIFIE ;\n\n\n\n SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL, SAISIE D'UN LITIGE OPPOSANT FEBLOT ET LE SYNDIC DE LA COPROPRIETE AU SUJET DU COMPORTEMENT DE LA CONCIERGE, D'AVOIR ESTIME QU'ELLE NE POUVAIT PALLIER LA PRETENDUE CARENCE DU SYNDIC, ALORS " QUE LA JUSTICE N'EXERCE PAS LES FONCTIONS ET POUVOIRS DU SYNDIC LORSQU'ELLE EXERCE UN DROIT DE SURVEILLANCE SUR LE BIEN-FONDE DE SES ACTES ", CE DROIT AYANT ETE EXPRESSEMENT ORGANISE PAR LA LOI ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LE SYNDIC AYANT SEUL QUALITE POUR CONGEDIER LA CONCIERGE ET N'AYANT DE COMPTES A RENDRE DE SA GESTION QU'AU SEUL SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, C'EST A BON DROIT QUE LA COUR D'APPEL A ESTIME QU'ELLE NE POUVAIT PALLIER UNE PRETENDUE CARENCE DU SYNDIC DANS SES RAPPORTS AVEC LA CONCIERGE NI LUI ENJOINDRE DE LA CONGEDIER ;\n\n\n\n QUE LE MOYEN EST SANS FONDEMENT ;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 26 SEPTEMBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS