Cour de cassation, arret, 1970-06-30, 69-10.493

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Condition suspensive : La cour a également statué que la condition suspensive relative à la fixation du loyer n'avait pas empêché Dorey de se retirer du contrat avant le 27 juin. Elle a noté que le bailleur avait proposé un loyer conforme aux prévisions du compromis avant cette date, ce qui a permis de conclure que Dorey ne pouvait pas revendiquer la restitution de l'indemnité versée. La cour a déclaré : « Dorey savait que la condition suspensive n'aurait pas à être appliquée. »

Interprétations et citations légales

2. Code civil - Article 1589 : Cet article précise que la promesse de vente est unilatérale tant qu'il n'y a pas d'acceptation définitive. La cour a considéré que, bien que le compromis ait été signé, la condition suspensive n'avait pas été réalisée, permettant ainsi à Dorey de se retirer. La cour a interprété que la condition suspensive était toujours valable jusqu'à la date limite convenue, ce qui a influencé sa décision.

3. Code civil - Article 1840-A : Cet article, incorporant les dispositions de la loi de 1963, a été mentionné pour souligner que la nature de l'acte (synallagmatique) excluait l'application des règles relatives aux promesses unilatérales. La cour a affirmé que le compromis était valide et que les parties avaient la possibilité de modifier le loyer avant la date limite.

En conclusion, la décision de la cour d'appel repose sur une interprétation rigoureuse des engagements contractuels et des conditions suspensives, affirmant que Dorey ne pouvait pas revendiquer la restitution de l'indemnité versée en raison de la validité du compromis et de l'évolution des négociations concernant le loyer.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (PARIS, 11 DECEMBRE 1968), QUE LES EPOUX Z..., Y... D'UN FONDS DE COMMERCE DE LIBRAIRIE-PAPETERIE-JOURNAUX, ONT, LE 26 MAI 1966, SIGNE AVEC DOREY UN ACTE AUX TERMES DUQUEL IL ETAIT STIPULE QU'ACQUEREUR ET VENDEURS NE SERAIENT ENGAGES PAR CETTE PROMESSE DE VENTE ET D'ACQUISITION QUE LE JOUR DE LA SIGNATURE DES ACTES DEFINITIFS QUI AURAIT LIEU AU PLUS TARD LE 27 JUIN 1966, CHAQUE PARTIE POUVANT JUSQUE-LA REVENIR SUR SA DECISION A CHARGE PAR ELLE DE VERSER UNE INDEMNITE DE 16000 FRANCS;\n\n\n\n QU'UNE CONDITION SUSPENSIVE ETAIT INSEREE A L'ACTE SPECIFIANT QUE LA REALISATION DE LA CONVENTION ETAIT SUBORDONNEE A LA RESERVE QU'A LA SUITE DE LA REVISION TRIENNALE DU LOYER LE MONTANT DE CE DERNIER NE SERAIT PAS SUPERIEUR A 35 % DU LOYER ACTUEL;\n\n\n\n QUE DOREY QUI AVAIT REMIS UN CHEQUE DE 16000 FRANCS A VALOIR SUR LE PRIX DE LA VENTE, INFORMA LE 13 JUIN 1966 L'INTERMEDIAIRE AUPRES DE QUI LE COMPROMIS AVAIT ETE SIGNE DE SA DECISION DE NE PAS DONNER SUITE A SON ACQUISITION AU MOTIF QU'IL VENAIT D'ETRE AVISE PAR LE CONSEIL DES Y... DE L'IMMEUBLE OU LE FONDS DE COMMERCE ETAIT EXPLOITE QUE LE PRIX DU LOYER REVISE EXCEDAIT LE POURCENTAGE DE 35 % QUI AVAIT ETE PREVU, RECLAMANT EN CONSEQUENCE LA RESTITUTION DE LA SOMME DE 16000 FRANCS QU'IL AVAIT VERSEE;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, QUI A DEBOUTE DOREY DE CETTE DEMANDE EN RESTITUTION, D'AVOIR REPRIS LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUI, SELON LE POURVOI, AVAIENT DECIDE A TORT QUE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 NE CONCERNAIT PAS L'ENREGISTREMENT DU COMPROMIS DU 26 MAI 1966, S'AGISSANT EN L'ESPECE D'UN ACTE SYNALLAGMATIQUE ET NON D'UNE PROMESSE UNILATERALE, ALORS QUE LES JUGES AYANT CONSTATE EUX-MEMES QUE LE COMPROMIS STIPULAIT QUE L'ACCORD NE SERAIT REALISE QUE PAR LA SIGNATURE DES PARTIES, LE 27 JUIN 1966, IL S'ENSUIVAIT NECESSAIREMENT QU'EN VERTU DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, JUSQU'A CETTE DATE, LA PROMESSE DE VENTE RESTAIT UNILATERALE, EN L'ABSENCE D'ACCEPTATION DEFINITIVE DE L'ACQUEREUR ET QUE LE COMPROMIS DU 26 MAI 1966 N'AYANT PAS ETE ENREGISTRE LE 6 JUIN AU PLUS TARD, IL ETAIT NUL AU REGARD DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 SUSVISE;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A ADOPTE LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUI, SE REFERANT A L'ACTE DU 26 MAI 1966 ET INTERPRETANT SOUVERAINEMENT LA CONVENTION DES PARTIES, RETIENNENT QU'EN L'ESPECE, LA PROMESSE STIPULANT EXPRESSEMENT UNE PROMESSE DE VENTE ET D'ACHAT, COMPORTE DES OBLIGATIONS RECIPROQUES A LA CHARGE DE CHACUNE DES PARTIES, CE QUI EXCLUT L'APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 INCORPORE A L'ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS;\n\n\n\nQUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;\n\n\n\n SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LA CONDITION SUSPENSIVE RELATIVE A LA FIXATION DU LOYER N'AVAIT PU JOUER NI PERMETTRE A DOREY DE SE RETIRER DU CONTRAT AVANT LE 27 JUIN, AU MOTIF, SELON LE POURVOI, QU'APRES AVOIR FIXE UN TAUX DE LOYER EN AUGMENTATION DE 43 % SUR LE TAUX ANCIEN, LE X... AVAIT ENSUITE REDUIT CE TAUX CONFORMEMENT AUX PREVISIONS DU COMPROMIS;\n\n\n\n ALORS QU'EN STATUANT AINSI, L'ARRET ATTAQUE A PERDU DE VUE LA DEFAILLANCE DE LA CONDITION ACQUISE AU 13 JUIN APRES L'OFFRE D'UN LOYER SUPERIEUR AUX PREVISIONS DU COMPROMIS, LA CONDITION DEFAILLIE NE POUVANT PLUS REVIVRE ENSUITE PAR L'EFFET D'UNE NOUVELLE OFFRE MINOREE, SANS NOUVEL ACCORD DES PARTIES;\n\n\n\n ET ALORS, EN OUTRE ET SURTOUT, QUE SI LA SOLUTION DE L'ARRET DEVAIT PAR IMPOSSIBLE ETRE MAINTENUE, ELLE PERMETTRAIT DE TOURNER LES DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, EN METTANT LA REVISION A LA DISCRETION DU BAILLEUR;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE RELEVANT A BON DROIT QUE LE BAILLEUR ET LES EPOUX Z... AVAIENT LA POSSIBILITE DE CONCLURE UN ACCORD AMIABLE SUR LE PRIX DU NOUVEAU LOYER AVANT L'EXPIRATION DE LA PERIODE TRIENNALE, SOIT AU 1ER JUILLET 1966, LA COUR D'APPEL, EXAMINANT LES CIRCONSTANCES DE FAIT DU LITIGE, CONSTATE SOUVERAINEMENT QU'AUX TERMES DU COMPROMIS DU 26 MAI 1966, LEDIT ACCORD ETAIT REALISABLE JUSQU'A LA DATE LIMITE DU 27 JUIN 1966, CE QUI S'EST PRODUIT, PUISQUE PAR LETTRE DU 14 JUIN 1966 LE BAILLEUR A INFORME DOREY QU'IL CONSENTAIT UN PRIX DE LOYER DEFINITIF DE 35 % DU PRECEDENT LOYER POUR LA PERIODE TRIENNALE A VENIR ET QU'IL ETAIT PRET A SIGNER UN ENGAGEMENT;\n\n\n\nQUE DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL DEDUIT QU'AVANT LA DATE DU 27 JUIN 1966 FIXEE POUR LA SIGNATURE DES ACTES DEFINITIFS, DOREY SAVAIT QUE LA CONDITION SUSPENSIVE N'AURAIT PAS A ETRE APPLIQUEE ET QUE, DES LORS, NE REMPLISSANT PAS SES ENGAGEMENTS, DOREY NE PEUT RECLAMER LA RESTITUTION DES 16000 FRANCS QU'IL A VERSES;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LOIN DE FAIRE DEPENDRE LA FIXATION DU NOUVEAU PRIX DU LOYER DE LA SEULE VOLONTE DU BAILLEUR, AINSI QUE LE PRETEND LE POURVOI, LA COUR D'APPEL A CONSTATE QUE L'OFFRE DU BAILLEUR N'EXCEDAIT PAS LES LIMITES DE REVISION DE PRIX CONTENUES DANS L'ACTE DU 26 MAI 1966, LEQUEL AVAIT ETE RENDU APPLICABLE AVANT L'EXPIRATION DU DELAI QUE LES PARTIES AVAIENT ELLES-MEMES ACCEPTE;\n\n\n\n QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 11 DECEMBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS