Cour de cassation, arret, 1970-12-21, 69-14.027

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur l'état des immeubles : La cour a retenu que les immeubles étaient inoccupables en raison de malfaçons et d'un vice de conception. Elle a noté que « la nature des murs exposés aux pluies fouettantes était telle que l'humidité traversait ces parois minces », justifiant ainsi la suspension des paiements par les associés.

3. Sur la légitimité de la suspension des paiements : La cour a reconnu que les associés avaient agi avec prudence en suspendant leurs paiements, soulignant « la légitimité » de leur décision face à la situation des immeubles.

Interprétations et citations légales

- Règlement intérieur : La cour a mis en avant que les associés, en tant que membres d'une société coopérative, étaient tenus de respecter le règlement intérieur, mais a également noté que l'absence de communication de ce règlement rendait son application problématique. Cela soulève la question de la bonne foi et de l'information des parties dans les contrats de société.

- État des lieux et obligations de loyer : La cour a interprété que les conditions d'habitabilité des logements étaient essentielles pour justifier la suspension des paiements. En effet, selon le Code civil - Article 1719, le bailleur a l'obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation. La cour a donc appliqué ce principe en considérant que les malfaçons constituaient une violation de cette obligation.

- Suspension des paiements : La cour a également fait référence à la nécessité de maintenir un équilibre contractuel, en reconnaissant que les associés avaient des raisons légitimes de suspendre leurs paiements en raison de l'état des immeubles. Cela renvoie à la notion de force majeure ou d'impossibilité d'exécution, qui peut justifier une suspension des obligations contractuelles.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel de Rennes s'appuie sur des principes de droit des contrats et de protection des locataires, en mettant l'accent sur l'importance de la communication et de l'information dans les relations contractuelles, ainsi que sur les obligations de loyer en fonction de l'état des biens loués.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (RENNES, 25 MARS 1969) D'AVOIR DEBOUTE LE COMITE OUVRIER DU LOGEMENT, SOCIETE ANONYME COOPERATIVE A CAPITAL VARIABLE D'HABITATIONS A LOYER MODERE, DONT LE SIEGE SOCIAL EST A NANTES, DESIGNEE CI-APRES PAR LE SIGLE COL, DE SA DEMANDE TENDANT A VOIR PRONONCER LA RESILIATION DES CONTRATS CONCERNANT CERTAINS ASSOCIES DU CROISIC ET A LES VOIR EXPULSER DE LEURS LOGEMENTS, ALORS, D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT ECARTER L'APPLICATION DU REGLEMENT INTERIEUR DU COL QUI SANCTIONNAIT, PAR LA RADIATION, L'INEXECUTION PAR LES ASSOCIES DE LEURS OBLIGATIONS ET JUSTIFIAIT LA RESILIATION DES CONTRATS, ABSTRACTION FAITE DES PRETENDUES FAUTES DE LA SOCIETE ET DECIDER QUE SEULE DEVAIT RECEVOIR APPLICATION LE REGLEMENT INTERIEUR DE LA SECTION DE SAINT-NAZAIRE, QU'EN EFFET, LES LOCATAIRES ATTRIBUTAIRES ETANT DES ASSOCIES AU SEIN D'UNE SOCIETE ANONYME, ETAIENT TENUS DE SE CONFORMER AU REGLEMENT INTERIEUR DE LA SOCIETE QU'ILS S'ETAIENT D'AILLEURS ENGAGES A RESPECTER, DU SEUL FAIT DE LEUR ADHESION A LA SOCIETE ET QU'EN OUTRE, LES JUGES DU SECOND DEGRE RECONNAISSENT QUE LA SECTION DE SAINT-NAZAIRE N'ETAIT QU'UNE EMANATION DU COL DE NANTES, SANS AUCUNE PERSONNALITE JURIDIQUE ET QUE CETTE DERNIERE SOCIETE AVAIT D'AILLEURS REPRIS LA GESTION DE L'OPERATION, ET ALORS, EN OUTRE, QUE LA COUR D'APPEL A LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS PAR LESQUELLES LE COL AVAIT INVOQUE LA VIOLATION PAR CERTAINS ASSOCIES, DES DISPOSITIONS DES STATUTS RELATIFS A L'OCCUPATION DES IMMEUBLES;\n\n\n\n MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LES ASSOCIES DISANT IGNORER LE REGLEMENT INTERIEUR DU COL DE NANTES, QUI NE LEUR AURAIT MEME PAS ETE COMMUNIQUE, L'ARRET ENONCE QUE LA PREUVE N'EST PAS RAPPORTEE QU'ILS EN AIENT EU CONNAISSANCE ET QU'IL EST SOUTENU, SANS FONDEMENT, QUE LA SECTION DE SAINT-NAZAIRE N'ETANT QU'UNE EMANATION DU COL DE NANTES, SANS PERSONNALITE JURIDIQUE DISTINCTE, CIRCONSTANCE EN SOI EXACTE, LES ASSOCIES DEVAIENT NECESSAIREMENT CONNAITRE LE REGLEMENT D'UN ORGANISME AUQUEL ILS ETAIENT AFFILIES, QU'EN EFFET, LE COL NE PEUT NIER L'EXISTENCE DU REGLEMENT INTERIEUR DE LA SECTION DE SAINT-NAZAIRE ET QUE SI CE REGLEMENT EXISTE, C'EST EVIDEMMENT POUR ETRE APPLIQUE A CEUX QU'IL CONCERNE, D'OU IL SUIT QUE DANS LES RAPPORTS ENTRE LES DIRIGEANTS DU COL ET SES ASSOCIES DE SAINT-NAZAIRE, C'EST LE REGLEMENT INTERIEUR DE SAINT-NAZAIRE QUI DOIT ETRE APPLIQUE;\n\n\n\n QUE LA COUR D'APPEL N'A FAIT AINSI QU'APPRECIER SOUVERAINEMENT LA PORTEE DE CONVENTIONS EXIGEANT UNE INTERPRETATION;\n\n\n\nATTENDU, D'AUTRE PART, QU'EN RETENANT QUE LES IMMEUBLES LITIGIEUX ETAIENT INHABITABLES ET QUE CETTE SITUATION D'UNE GRAVITE CERTAINE, JUSTIFIAIT UNE SUSPENSION DES PAYEMENTS DUS EN VERTU DU PACTE SOCIAL, SUSPENSION QUI CONSTITUAIT LE FONDEMENT PRINCIPAL DE LA DEMANDE DU COL, L'ARRET A REPONDU AUX CONCLUSIONS DE CET ORGANISME, QU'IL N'AVAIT PAS A SUIVRE DANS LE DETAIL DE SON ARGUMENTATION;\n\n\n\nQUE LE MOYEN NE PEUT, EN CONSEQUENCE, ETRE ACCUEILLI;\n\n\n\n SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE LE POURVOI PRETEND, D'UNE PART, QUE LA SITUATION QUI POUVAIT EXISTER ORIGINAIREMENT NE POUVAIT JUSTIFIER LA PERSISTANCE DES ERREMENTS DES ASSOCIES, D'AUTRE PART, QU'IL RESULTE DU RAPPORT D'EXPERT Y... PAR LA COUR D'APPEL QUE LES MALFACONS INVOQUEES POSTERIEUREMENT PAR LES ASSOCIES ETAIENT PEU IMPORTANTES, QU'ELLES NE POUVAIENT DONC PERMETTRE A CEUX-CI DE SE SOUSTRAIRE A LEURS OBLIGATIONS, EN OUTRE, QUE L'EXPERT X... EGALEMENT CONSTATE QUE LE PRIX DE REVIENT AVAIT ETE CORRECTEMENT APPLIQUE PAR LE COL, QUE LES ASSOCIES N'AVAIENT JAMAIS PRESENTE D'OBSERVATIONS NI DE RECLAMATIONS SUR LES COMPTES DE LA SOCIETE, ET ENFIN, QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS CONTRADICTION, DECLARER QUE LES ASSOCIES ETAIENT FONDES A SUSPENDRE LEURS PAYEMENTS ET LEUR REPROCHER DE NE PAS AVOIR CONSIGNE DE PROVISIONS;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, A QUI IL APPARTENAIT D'APPRECIER LA PORTEE DU RAPPORT D'EXPERT, RETIENT QUE LES IMMEUBLES SOUFFRAIENT NON SEULEMENT DE MALFACONS AU SENS PROPRE ET RELATIVEMENT PEU IMPORTANTES, MAIS SURTOUT D'UN VICE DE CONCEPTION LES RENDANT INHABITABLES ET TENANT A CE QUE LA NATURE DES MURS EXPOSES AUX PLUIES FOUETTANTES ETAIT TELLE QUE L'HUMIDITE TRAVERSAIT CES PAROIS MINCES PARCE QU'ECONOMIQUES, QU'IL A DU ETRE REMEDIE A CE VICE PAR L'UTILISATION DE REVETEMENTS APPELES CLAIRIS MAIS QUE DES INFILTRATIONS SE PRODUISAIENT ENCORE A D'AUTRES ENDROITS;\n\n\n\n QU'APRES AVOIR NOTE L'ESPRIT DE CONCILIATION QUI AVAIT ANIME LES ASSOCIES PENDANT DE NOMBREUSES ANNEES L'ARRET SOULIGNE " LA LEGITIMITE " DE LEUR SUSPENSION DE PAYEMENT ET AJOUTE, SANS SE CONTREDIRE, QU'ILS EUSSENT NEANMOINS AGI PRUDEMMENT EN CONSTITUANT ET, " AU BESOIN ", CONSIGNANT DES PROVISIONS;\n\n\n\n QUE LE MOYEN N'EST DONC FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES : PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 MARS 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES