Cour de cassation, arret, 1971-03-30, 69-12.546

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Accord préalable à la vente : Le tribunal a relevé que des éléments de preuve indiquaient que Barbey et le vendeur, Piel, avaient déjà convenu de la vente avant l'établissement du bail, ce qui contredisait l'argument de Barbey selon lequel la vente était une conséquence de travaux à effectuer dans la ferme. Le jugement précise que "cette explication est incompatible avec la clause du bail portant que le locataire prend la ferme dans l'état où elle se trouve".

3. Occupation temporaire : Le tribunal a également noté qu'un droit d'occupation temporaire grevait l'exploitation de la ferme jusqu'en mai 1966, ce qui a renforcé l'idée que Barbey n'était pas réellement en position d'exploiter la ferme au moment de l'acquisition.

Interprétations et citations légales

2. Clause du bail : La clause stipulant que "le locataire prend la ferme et les bâtiments dans l'état où ils se trouvent" a été utilisée pour contredire les arguments de Barbey concernant des travaux nécessaires. Cela a été un point crucial dans l'évaluation de la bonne foi de Barbey dans la transaction.

3. Conséquences de l'accord préalable : Le tribunal a conclu que l'accord entre Piel et Barbey avant l'établissement du bail démontrait que le bail était un stratagème pour bénéficier d'avantages fiscaux, ce qui a été déterminant dans le rejet de la demande de Barbey.

En conclusion, le tribunal a rejeté le pourvoi de Barbey, considérant qu'il n'avait pas rempli les conditions requises pour bénéficier de l'exonération fiscale, et a affirmé que les circonstances entourant la transaction étaient suffisamment claires pour justifier sa décision.

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DU JUGEMENT ATTAQUE (LISIEUX, 27 MARS 1969) QU'AYANT DECLARE EXPLOITER LA FERME DE GLATIGNY DEPUIS LE 25 DECEMBRE 1965, EN VERTU D'UN BAIL DES 26 JANVIER ET 30 MARS 1966, ENREGISTRE LE 22 AVRIL SUIVANT, BARBEY, ACQUEREUR DE LADITE FERME, SUIVANT ACTE NOTARIE DU 30 JUIN 1966, A BENEFICIE DE L'EXONERATION DES DROITS CONSENTIE PAR L'ARTICLE 1373 SERIES B DU CODE GENERAL DES IMPOTS A L'EXPLOITANT PRENEUR EN PLACE EXERCANT SON DROIT DE PREEMPTION, MAIS QUE L'ADMINISTRATION ESTIMANT BARBEY Y...\nA... DUDIT DROIT A LA DATE DE L'ACQUISITION, A EMIS UN AVIS DE MISE EN RECOUVREMENT DES DROITS NON ACQUITTES LORS DE LA VENTE ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AU JUGEMENT ATTAQUE D'AVOIR REJETE L'OPPOSITION DE BARBEY ET CONDAMNE CE DERNIER AU PAYEMENT DE DROITS DE MUTATION AU TARIF NORMAL AU MOTIF, SELON LE POURVOI, QU'IL NE REMPLISSAIT PAR LES CONDITIONS REQUISES POUR EXERCER LE DROIT DE PREEMPTION EN RAISON DE L'INTERVALLE DE TEMPS RELATIVEMENT COURT SEPARANT LE POINT DE DEPART DE LA LOCATION ET L'ACTE D'ACHAT, ALORS QUE, D'UNE PART, L'ARTICLE 1373 DU CODE GENERAL DES IMPOTS N'EXIGE PAS UNE DUREE MINIMA D'EXPLOITATION PAR LE PRENEUR, ANTERIEUREMENT A L'ACQUISITION DES LIEUX, MAIS UNIQUEMENT L'EXISTENCE D'UN BAIL ET UNE EXPLOITATION ANTERIEURE, ETRE EN PLACE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LES PREMIERS JUGES N'ONT PAS EXAMINE SI LES CONDITIONS REQUISES, NOTAMMENT L'EXPLOITATION, ETAIENT REMPLIES, REFUSANT DE LES EXAMINER ET NE REPONDANT PAS AU MEMOIRE SUR CE POINT, MAIS AFFIRMANT NEANMOINS QUE BARBEY NE REMPLISSAIT PAS LES CONDITIONS POUR BENEFICIER DES INDEMNITES FISCALES PREVUES A L'ARTICLE 1373 SERIES B DU CODE GENERAL DES IMPOTS ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LE TRIBUNAL, QUI N'A PAS CONSIDERE QUE L'ARTICLE 1373 DU CODE GENERAL DES IMPOTS EXIGEAIT UNE DUREE MINIMA D'EXPLOITATION PAR LE PRENEUR, NE S'EST PAS BORNE A SOULIGNER LA BRIEVETE DU TEMPS SEPARANT L'ACTE DE LOCATION ENREGISTRE DE L'ACTE D'ACHAT, QUE LE JUGEMENT RETIENT QUE, DES LE 2 MAI 1966, SOIT DIX JOURS APRES L'ENREGISTREMENT DU BAIL, DEMOISELLE X..., QUI DEVAIT EPOUSER BARBIER LE 12 MAI, VERSAIT AU NOTAIRE, REDACTEUR DE L'ACTE DE VENTE DU 30 JUIN 1966, UNE SOMME DE 30000 FRANCS A VALOIR SUR LE PRIX D'ACQUISITION DE LA FERME DE GLATIGNY QUE LE 17 MAI 1966, BARBEY A SOLLICITE DE LA CAISSE DE CREDIT AGRICOLE UN PRET DE 150000 FRANCS DESTINE A FINANCER L'ACQUISITION DE LADITE FERME ET QUE LE SURLENDEMAIN 19 MAI, IL VERSAIT A PIEL, VENDEUR, UNE SOMME DE 25000 FRANCS A TITRE DE NOUVEL ACOMPTE SUR LE PRIX, QUE LE DIRECTEUR GENERAL DES IMPOTS EST FONDE, EN L'ETAT DE CES CIRCONSTANCES, A PRETENDRE QUE DES AVANT L'ETABLISSEMENT DU BAIL, PIEL ET BARBEY ETAIENT D'ACCORD POUR LA VENTE DE LA FERME ET QUE VAINEMENT BARBEY Z... D'EXPLIQUER QUE C'EST A LA SUITE D'UNE RECLAMATION DE SA PART POUR DES TRAVAUX A EFFECTUER DANS LA MAISON QUE PIEL AURAIT DECIDE DE LUI VENDRE LA FERME QU'IL VENAIT DE LUI LOUER, QU'UNE TELLE EXPLICATION EST INCOMPATIBLE AVEC LA CLAUSE DU BAIL PORTANT QUE LE LOCATAIRE PREND LA FERME ET LES BATIMENTS DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVENT, SANS POUVOIR FAIRE AUCUNE RECLAMATION A CE SUJET AU BAILLEUR NI EXIGER DE LUI DES TRAVAUX PREALABLES DE REPARATION OU DE REMISE EN ETAT ;\n\n\n\n QUE LE JUGEMENT RELEVE ENFIN QUE, D'APRES BARBEY LUI-MEME, UN DROIT D'OCCUPATION TEMPORAIRE DE LA FERME AU BENEFICE DU PRECEDENT FERMIER, MARIE, GREVAIT L'EXPLOITATION JUSQU'EN MAI 1966 ;\n\n\n\nQU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET APPRECIATIONS, ET, DES LORS QU'IL EN DEDUISAIT QUE LE BAIL N'A ETE OSTENSIBLEMENT CONSENTI QU'EN VUE DE FAIRE BENEFICIER BARBEY, ACQUEREUR, DES IMMUNITES FISCALES, LE TRIBUNAL N'ETAIT PAS TENUE DE S'EXPLIQUER, EN OUTRE, SUR LES CONDITIONS REQUISES D'EXPLOITATION ;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE LE JUGEMENT RENDU LE 27 MARS 1969, PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LISIEUX