Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 16 mai 2022 et le 11 avril 2024, la SCI Carmel, représentée par Me Achou-Lepage, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté en date du 22 novembre 2021 par lequel le maire de la commune de Lège-Cap-Ferret a délivré un permis de construire à la SAS MJV Projet ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté est entaché d'un vice de procédure dès lors que les services compétents ont été consultés sur la base d'un dossier incomplet ;
- le dossier est incomplet car, d'une part, la notice descriptive ne dit rien des constructions alentours et de l'insertion de la villa par rapport à celles-ci et, d'autre part, les documents graphiques n'identifient pas les constructions alentours ce qui n'a pas permis au service instructeur d'apprécier utilement le respect du projet au regard de l'article UD 11.2.c du règlement d'urbanisme ; le traitement de l'accès au garage situé en sous-sol matérialisé seulement sur le plan de masse a empêché le service instructeur de vérifier le respect des dispositions de l'article UD 7 ;
- les articles UD 6.3 et UD 6.9 du règlement sont méconnus car la construction n'est pas implantée au-delà de la ligne de recul matérialisée dans le document graphique du PLU mais sur cette ligne ; de plus, l'article UD 6.9 ne permet pas de construire d'aménagements dans la zone de recul alors que le pétitionnaire souhaite y édifier deux murets à l'entrée de la maison ;
- les articles UD 7.1 et 6.11 sont méconnus car l'aménagement d'une rampe d'accès au garage est prévu au sein de la marge de recul imposée en limite séparative Est ;
- les articles UD 9 et R. 420-1 du code de l'urbanisme ne sont pas respectés car l'emprise au sol des constructions excède la limite de 13 % de la superficie totale du terrain en prenant en compte la pergola qui recouvre la terrasse d'une superficie de 27,9 m² ;
- l'article UD 10.1 prévoit une hauteur maximale des constructions de 8 mètres au niveau du faîtage alors que la façade Est présentera une hauteur de 8,40 mètres ;
- l'article UD 10.1 du règlement est méconnu car la construction projetée comprendra trois niveaux au lieu des deux niveaux autorisés ;
- le projet ne respecte pas le boisement existant et ne restitue pas intégralement le profil naturel de la parcelle après chantier en méconnaissance de l'article UD 11.2 du règlement ; la plantation de 7 arbres prévue ne compense pas les nombreux arbres à haute tige abattus de sorte que l'article UD 13 n'est pas respecté ;
- la majeure partie de la façade sera de couleur foncée au contraire de ce qu'exigent les prescriptions de l'article UD 11.2 c) et d) ;
- l'article UD 12 est méconnu car les plans du projet ne corroborent pas que seules deux places de stationnement seront créées.
Par un mémoire en défense enregistré le 22 avril 2024, la commune de Lège-Cap-Ferret, représentée par le cabinet HMS Atlantique Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCI Carmel sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 23 juillet 2024, la clôture d'instruction a été prononcée avec effet immédiat.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Bourdarie,
- les conclusions de Mme Patard, rapporteure publique,
- et les observations de Me Lefort représentant la commune de Lège-Cap-Ferret.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS MJV Projet a déposé le 28 juillet 2021 et complété en dernier lieu le 7 octobre suivant une demande de permis de construire valant permis de démolir pour édifier une maison avec piscine sur la parcelle KY 0072 située au 13 avenue du Cabernet sur le territoire de la commune de Lège-Cap-Ferret, au sein du secteur UDn du PLU. Le maire de cette commune lui a délivré un permis de construire valant permis de démolir assorti de prescriptions par un arrêté du 22 novembre 2021 à l'encontre duquel la SCI Carmel a formé un recours gracieux le 18 janvier 2022. Elle demande l'annulation de l'arrêté du 22 novembre 2021 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ".
3. Il ressort des pièces du dossier que la société Agur chargée du raccordement au réseau d'eau potable, la société Enédis chargée du raccordement au réseau public d'électricité et le syndicat intercommunal du bassin d'Arcachon pour le raccordement aux réseaux d'assainissement ont rendu respectivement leurs avis favorables le 26 août, le 15 septembre et le 9 août 2021 sur le projet. Eu égard à la nature des compléments versés par la société pétitionnaire les 7 septembre et 7 octobre 2021, il n'y avait pas lieu de saisir à nouveau ces organismes.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain / () ".
5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. Il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive du projet comporte une description de l'environnement du projet, constitué de " villas construites en discontinuité entre forêt et bassin " et que le terrain d'implantation se situe dans un lotissement du domaine des tourterelles dans le quartier de l'Herbe. Cette notice indique que la parcelle d'assiette est située en zone UDn du PLU, caractérisée par des lotissements peu denses avec une insertion discrète du bâti dans le couvert végétal qu'il convient de préserver. Les documents graphiques montrent le projet et son insertion dans l'environnement de la parcelle d'assiette et comportent deux images montrant une vue de la construction nouvelle depuis la rue, ainsi qu'une vue aérienne de la zone. Dans ces conditions, eu égard à ses caractéristiques et son ampleur limitée, le contenu du dossier de demande de permis de construire n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur l'insertion du projet de construction dans son environnement.
7. En troisième lieu, l'article 6.9 des dispositions générales du règlement d'urbanisme impose de construire au-delà de la ligne de recul et n'autorise que certains éléments énumérés dans la marge de recul par rapport aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques. Ces dispositions n'interdisent pas de construire sur la ligne de recul mais seulement au-delà de celle-ci, dans la marge de recul. Dès lors l'implantation du projet sur cette ligne, à l'emplacement du bâtiment détruit ne constitue pas une méconnaissance de ces dispositions et la première branche de ce moyen doit être écartée. En revanche, il ressort des documents graphiques d'insertion et du plan de masse du projet que la construction comportera dans cette marge de recul une rampe d'accès piétonne à la porte d'entrée de la maison, bordée par un muret dont les dimensions ne sont pas précisées dans le dossier de demande de permis mais dont la longueur avoisine les trois mètres, au regard du plan de masse et du plan de coupe de la façade Est. Il s'ensuit que le projet, tel qu'il ressort ainsi des pièces du dossier, méconnait dans cette mesure les dispositions de l'article 6.9 du règlement d'urbanisme de la commune.
8. En quatrième lieu, aux termes de l'article UD 7.1 du règlement d'urbanisme, " les constructions doivent être implantées en ordre discontinu par rapport aux limites séparatives latérales, la distance de recul doit être au moins égale à 4 mètres ". De plus, en vertu de l'article 6.5 des dispositions générales du règlement d'urbanisme, les dispositions relatives aux implantations des constructions, telles que définies aux articles 6 dudit règlement, ne s'appliquent pas aux accès et voies non ouverts à la circulation publique. N'est pas ouverte à la circulation une voie contrôlée à l'entrée comme à la sortie. En l'espèce, la rampe d'accès au sous-sol de la maison, contrôlée à l'entrée comme à la sortie, ne constitue pas une construction au sens de l'article 6.5 des dispositions générales du règlement d'urbanisme de sorte qu'elle se situe hors du champ d'application des dispositions de l'article UD 7.1.
9. En cinquième lieu, l'article 6.12 des dispositions générales du règlement d'urbanisme définit l'emprise au sol comme la projection verticale du volume de la ou des constructions sur le terrain considéré, de laquelle sont déduites les parties de constructions sans appui au sol situées en débord au-dessus du domaine public. Il ajoute que " Ne sont pas constitutifs d'emprise au sol, les constructions ou parties de constructions dont la hauteur ne dépasse pas plus de 60 cm le sol naturel avant travaux. C'est notamment le cas pour les éléments suivants : / - les terrasses non couvertes de plain-pied / () l'emprise au sol des piscines enterrées n'est pas intégrée dans le calcul de l'emprise au sol des constructions ". L'article UD 9.1 de ce même règlement limite à 13 % de la superficie totale du terrain l'emprise au sol des constructions, annexes comprises, en zone UDn.
10. Il ressort des plans de coupe que l'emprise au sol de la villa est de 267,26 m². La terrasse d'une superficie de 27,90 m², agrémentée d'une pergola constituée de poutres horizontales espacées soutenues par des poteaux, n'a pas à être ajoutée à l'emprise au sol de la villa dès lors qu'elle ne peut être regardée comme une terrasse couverte au sens de ces dispositions. Ainsi, quand bien même l'autorité administrative aurait pris en compte à bon droit la superficie de la piscine dans le calcul de l'emprise au sol, la superficie maximale de 298,48 m², correspondants à 13 % de la superficie totale de la parcelle d'assiette n'est pas dépassée.
11. En sixième lieu, l'article 6.13 des dispositions générales du règlement d'urbanisme dispose que la hauteur d'une construction se mesure verticalement pour chacune de ses façades à partir du sol naturel avant travaux. L'article UD 10.1 du même règlement précise qu'en zone UDn les constructions ne peuvent comporter plus d'un étage au-dessus du rez-de-chaussée avec une hauteur maximale qui ne peut excéder 8 mètres au faîtage et, qu'en cas de terrain naturel présentant une pente égale ou supérieure à 10 %, la hauteur absolue des constructions ne peut excéder 11 mètres à partir du point le plus bas de la construction et 8 mètres à partir du point le plus haut du sol naturel avant travaux, au droit de la construction.
12. D'une part, il est constant que la construction est située sur un terrain présentant une pente supérieure à 10 %. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur maximale de sa façade Est, mesurée au faîtage depuis le sol naturel avant travaux, n'excède pas 8 mètres à partir du point le plus haut du sol naturel avant travaux, au droit de la construction, dans l'axe du faîtage.
13. D'autre part, la finalité des dispositions de l'article UD 10.1 est d'éviter d'avoir des constructions qui comportent plus d'un étage au-dessus du rez-de-chaussée. En matière de hauteur de la construction, les dispositions générales prévoient une appréciation de celle-ci façade par façade. Par suite, dès lors que la construction projetée ne comporte pas plus de deux niveaux superposés au niveau de chacune de ses façades, l'article UD10.1 n'est pas méconnu.
14. En septième lieu, l'article UD 11.2 du règlement d'urbanisme dispose que les constructions doivent s'intégrer dans le site en respectant les boisements existants et s'adapter à la topographie du terrain. S'agissant des terrains en pente, le profil naturel du terrain doit être maintenu ou restitué après les travaux. L'article UD 13 de ce règlement prescrit de maintenir les plantations existantes ou de les remplacer par des plantations équivalentes.
15. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que les sept arbres abattus seront remplacés par sept arbres présentant une tige d'une hauteur d'au moins deux mètres, comme repris par l'article 7 de l'arrêté portant permis de construire. D'autre part, la pente naturelle du terrain est préservée après travaux. Dès lors, le moyen manque en fait.
16. En huitième lieu, l'article UD 11.2 du règlement d'urbanisme de la commune de Lège-Cap-Ferret, librement accessible sur internet, prévoit que les constructions doivent " présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages " et que les " constructions nouvelles devront avoir un aspect relationnel avec l'environnement immédiat, sauf spécificité de programme architectural " et, concernant l'aspect des matériaux utilisés en façade, que sont autorisés ceux de " type bois, bois teinté, naturel ou peint (teintes claires) en charpente apparente, lambris ou voliges à couvre-joints ". Ce même article autorise notamment pour les toitures à pentes, l'usage de la tuile canal ou romane de terre cuite de teinte naturelle.
17. Il ressort du dossier de demande que l'essentiel de la façade de la villa sera recouvert d'un bardage en bois massif naturel pigmenté marron, conforme à ce que prescrit le règlement, l'exigence d'utilisation de teintes claires ne concernant que le bois peint. Il en va de même des tuiles canal qui, bien que de teintes mélangées, ne présentent pas, au vu des pièces du dossier, une teinte autre que la couleur terre cuite naturelle. Il s'ensuit que la construction respecte les prescriptions applicables et présente un aspect compatible avec le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants tout autant qu'un aspect en relation avec son environnement immédiat composé de maisons individuelles d'un volume important couvertes de tuiles canal de couleur terre cuite et dont certaines sont également bardées de bois.
18. En neuvième et dernier lieu, la société requérante soutient que le projet méconnaîtrait les dispositions de l'article UD 12 du règlement d'urbanisme qui fixe à deux le nombre de places de stationnement pour une construction destinée à l'habitation. Quand bien même les plans du projet ne matérialisent pas la place de stationnement prévue au sous-sol et celle prévue en extérieur, leur mention au sein de la notice descriptive du projet et l'existence d'un l'espace suffisant pour leur création au vu des différents plans du dossier de permis suffisent à regarder la prescription de l'article UD 12 remplie.
19. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du 22 novembre 2021 délivré par le maire de la commune de Lège-Cap-Ferret doit seulement être annulé en tant qu'il autorise la construction d'un muret dont les dimensions contreviennent à l'article 6.9 des dispositions générales du règlement d'urbanisme.
Sur les frais d'instance :
20. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge d'une partie la somme demandée par l'autre partie sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du 22 novembre 2021 est annulé en tant qu'il comporte la présence d'un muret en méconnaissance de l'article 6.9 du règlement d'urbanisme dans la zone de recul prévue à cet article.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Lège-Cap-Ferret sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Carmel, à la commune de Lège-Cap-Ferret et à la SAS MJV Projet.
Délibéré après l'audience du 17 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Brouard-Lucas, présidente,
M. Bourdarie, premier conseiller,
Mme Passerieux, conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.
Le rapporteur,
H. BOURDARIE
La présidente,
C. BROUARD-LUCASLe greffier,
A. PONTACQ
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,