Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 23 janvier 2023 et un mémoire du 15 juin 2024, ce dernier non communiqué, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, Mme F, M. C, Mme A, M. B et Mme E, représentés par la SAS Mermet et Associés, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 12 juillet 2022 par lequel le maire d'Annemasse a accordé à la société Sagec un permis de construire trois immeubles collectifs de 59 logements sur des terrains situés impasse du Vernand, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune d'Annemasse une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la demande de permis est incomplète ;
- le projet méconnait les articles 2 à 4, 7, 9 à 12 applicables à la zone UB du règlement du plan local d'urbanisme d'Annemasse ainsi que les dispositions de ce texte applicables à la zone naturelle.
Par un mémoire en défense enregistré le 31 mars 2023, la commune d'Annemasse, représentée par Me Petit, conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et en tout état de cause à ce qu'il soit mis solidairement à la charge des requérants la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense enregistrés le 30 mai 2023 et les 8 et 28 mars 2024, la société par actions simplifiée Sagec, représentée par Me Petit, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et en tout état de cause à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la requête est irrecevable du fait de sa tardiveté, de l'absence de justification du caractère régulier de l'occupation ou de la détention du bien, et de l'absence d'intérêt pour agir des requérants, et que ses moyens ne sont en tout état de cause pas fondés.
La clôture de l'instruction a été ordonnée à la date du 17 juin 2024.
Par une lettre du 10 septembre 2024, le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de surseoir à statuer au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre la régularisation des vices affectant la légalité du projet tenant à la méconnaissance de l'article UB3 du règlement du plan local d'urbanisme et à celle de l'article UB 13 du même texte dans sa version applicable au permis de construire modificatif.
La société Sagec a présenté des observations, enregistrées le 12 septembre 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
La commune d'Annemasse a présenté des observations, enregistrées le 12 septembre 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Aubert,
- les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique,
- les observations de Me Cheramy, représentant la commune d'Annemasse et les observations de Me Roussel, représentant la société Sagec.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 12 juillet 2022, le maire d'Annemasse a accordé la société Sagec un permis de construire trois bâtiments d'habitation collectifs de 59 logements sur des terrains situés impasse du Vernand, valant permis de démolition et de division en deux lots. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, Mme et M. D, Mme F, Mme G, Mme et M. C ont formé un recours gracieux contre ce permis initial, qui a fait l'objet d'un rejet exprès le 16 novembre 2022. Un permis de construire modifiant le nombre de logements, l'emprise du terrain d'assiette, les façades, les matériaux, la surface de plancher, et supprimant un étage sur l'un des bâtiments, a été délivré à la société Sagec le 22 février 2024. Les requérants doivent être regardés comme demandant l'annulation de ces deux arrêtés, ensemble le rejet de leur recours gracieux.
Sur les fins de non-recevoir :
2. En premier lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire contesté ait fait l'objet d'un affichage régulier faisant courir le délai de recours contentieux à l'égard des tiers. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, Mme F et M. C doivent être regardés comme ayant acquis la connaissance de ce permis de construire le 29 septembre 2022, date de l'exercice de leur recours gracieux, qu'ils ont notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la bénéficiaire. Le rejet exprès de leur recours gracieux leur ayant été notifié le 21 novembre 2022 et le 21 janvier 2023 étant un samedi, ils avaient jusqu'au lundi 23 janvier 2023 pour exercer un recours contentieux, de sorte que leur requête enregistrée à cette date n'est pas tardive. Il ne ressort pas des pièces du dossier que Mme A, M. B et Mme E auraient eu connaissance du permis de construire litigieux avant d'exercer leur recours contentieux qui, exercé six mois après la délivrance du permis de construire contesté, n'est pas tardif. La fin de non-recevoir tirée de la tardiveté doit par suite être écartée.
3. En deuxième lieu, Mme A et M. B n'ont pas justifié de la régularité de la détention ou de l'occupation du bien leur donnant qualité pour agir dans le temps de d'instruction. Toutefois, la requête est également signée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, qui justifie de l'existence et de l'enregistrement de cette copropriété, et par Mme F, M. C et Mme E, qui justifient être propriétaires de lots dans cet immeuble, de sorte qu'ils ont qualité à demander l'annulation des décisions contestées. Par suite, la société Sagec n'est pas fondée à soutenir que la requête n'est pas recevable et cette seconde fin de non-recevoir doit être également écartée.
4. En dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que les requérants sont des voisins immédiats du projet. Ils font état de ce qu'il leur causera une perte d'intimité, une perte de vue sur la végétation dès lors que le projet tend à la démolition de 500 m² de surface de plancher pour en construire 4 359 m², ainsi qu'une augmentation sensible de la circulation automobile. Dans ses conditions, ils justifient de leur intérêt à agir et la fin de non-recevoir soulevée par la bénéficiaire doit être écartée.
Sur les conclusions d'annulation des arrêtés des 12 juillet 2022 et 22 février 2024 :
5. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
En ce qui concerne l'arrêté du 12 juillet 2022 :
6. Au regard du certificat d'urbanisme délivré le 11 juin 2021 concernant le terrain d'assiette du projet, l'arrêté du 12 juillet 2022 faisant droit à la demande de permis de construire déposée le 31 décembre 2021 par la société Sagec et complétée le 25 avril 2022, soit dans le délai de 18 mois prévu par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, est soumis à la version du plan local d'urbanisme d'Annemasse approuvée le 19 novembre 2020.
7. Aux termes du lexique du règlement du plan local d'urbanisme : " L'accès est la partie de terrain jouxtant la voie de desserte ouverte à la circulation, qu'elle soit publique ou privée, et permettant d'accéder au terrain de la construction ou de l'opération. En cas de servitude de passage, l'accès est constitué par le débouché de la servitude sur la voie. " A ceux de son article UB3 relatif aux accès et voiries : " 1. Tout accès individuel desservant une construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux règles minimales de desserte, circulation des personnes à mobilité réduite, défense contre l'incendie, protection civile et de collecte sélective des ordures ménagères. () " Aux termes de l'article UB 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme d'Annemasse, relatif à la voirie : " 1. Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée existante ou à créer dont les caractéristiques correspondent à leur destination ou à leur importance, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation des engins de lutte contre l'incendie, de protection civile, de ramassage des ordures ménagères, etc./ 2. La largeur de cette voie ne peut être inférieure à 4 mètres en tout point de la voie. ( ) "
8. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est desservi par l'impasse du Vernand sur laquelle la bénéficiaire se prévaut du bénéfice d'une servitude. Cette voie étant, d'après les pièces du dossier, ouverte à la circulation publique, ladite servitude n'a pas à être produite. D'une largeur de cinq mètres, supérieure au minimum requis par le règlement d'urbanisme, la voie de desserte du projet permet le croisement des véhicules. Toutefois, elle ne prévoit aucune sécurisation du cheminement des piétons et en particulier des personnes à mobilité réduite. De la même manière, l'accès au projet, qui se situe au débouché de la servitude de passage sur la rue du Vernand, est insuffisant pour supporter l'ensemble des usages prévus au regard des 57 logements créés et de l'absence de sortie piétons distincte ou sécurisée. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnait l'article UB3 du règlement du plan local d'urbanisme.
En ce qui concerne l'arrêté du 22 février 2024 :
9. Le document d'urbanisme applicable au permis de construire modificatif est le plan local d'urbanisme d'Annemasse issu de la modification numéro 4, approuvée le 2 mars 2023.
10. Aux termes de l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme : " 2. La surface des espaces verts de pleine terre rapportée à la superficie totale du terrain sera de 60%. Cette disposition ne s'applique pas aux équipements publics et d'intérêt collectif ()/ 6. Les aires de stationnement à l'air libre doivent être plantées à raison d'un arbre à haute tige pour quatre emplacements. () "
11. Le permis de construire modificatif porte notamment sur l'emprise du terrain, en ajoutant dans le formulaire Cerfa les parcelles cadastrées section A n°2301, 3420 et 3417. D'une part, il ressort de la notice modifiée que 40,6 % de la surface du terrain est laissée en pleine terre, soit moins que les 60 % requis par le règlement d'urbanisme. D'autre part, il ressort du plan de masse modifié que la zone de stationnement en bordure du bâtiment B n'est pas plantée à raison d'un arbre de haute tige pour quatre places. Par suite, le projet méconnait l'article UB 13 du plan local d'urbanisme.
12. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible de fonder l'annulation des décisions attaquées.
Sur les conséquences des illégalités relevées :
13. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation () ".
14. Il résulte de ces dispositions que le juge peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet.
15. Les vices tirés de l'absence de sécurisation de l'accès et de la voie de desserte pour les piétons et les personnes à mobilité réduite, de l'insuffisante surface d'espaces verts de pleine terre, et de l'absence d'arbre de haute tige au niveau de la zone de stationnement en bordure du bâtiment B, n'affectent que des parties identifiables du projet, ce dernier pouvant faire l'objet d'une mesure de régularisation n'impliquant pas de lui apporter un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu en conséquence de procéder à l'annulation partielle des arrêtés contestés et de fixer à 3 mois le délai dans lequel la société Sagec pourra en demander la régularisation à la commune d'Annemasse.
Sur les frais liés à l'instance :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les requérants, qui n'ont pas la qualité de partie perdante, versent à la société Sagec et à la commune d'Annemasse les sommes qu'elles sollicitent au titre de leurs frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune une somme globale de 1 500 euros à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, à Mme F, à M. C et à Mme E sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er :Les arrêtés du maire d'Annemasse en date des 12 juillet 2022 et 22 février 2024 sont annulés en tant qu'ils autorisent un projet dont l'accès et la voie de desserte ne sont pas sécurisés pour les piétons et les personnes à mobilité réduite, dont la surface d'espaces verts de pleine terre est insuffisante et qui ne prévoit pas d'arbres de haute tige au niveau de la zone de stationnement en bordure du bâtiment B et le délai dans lequel la société Sagec pourra en demander la régularisation à la commune d'Annemasse est fixé à 3 mois.
Article 2 :La commune d'Annemasse versera au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, à Mme F, à M. C et à Mme E une somme globale de 1 500 euros au titre de leurs frais exposés et non compris dans les dépens.
Article 3 :Le surplus des conclusions formées par les parties sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative est rejeté.
Article 4 :Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand en application des dispositions de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la société Sagec et à la commune d'Annemasse.
Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.
Délibéré après l'audience du 16 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Sauveplane, président,
- Mme Letellier, première conseillère,
- Mme Aubert, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.
La rapporteure,
E. Aubert
Le président,
M. Sauveplane
La greffière,
C. Jasserand
La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.