Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 mars 2021 et les 7 novembre 2022 et 16 décembre 2022, la société DS Invest 1, M. C B, M. D A et Mme F E, représentés par la SCP Forgeois et associés, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'annuler l'arrêté du 22 janvier 2021 par lequel le maire de la commune de Landas a refusé de délivrer à M. A et Mme E un permis de construire une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée 330 D 1249p située rue Miron Zlatin sur le territoire communal ;
2°) d'enjoindre à la commune de Landas de délivrer le permis de construire en cause ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Landas la somme de 2.500 € à verser à chacun des requérants au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
-M. A et Mme E disposent d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté litigieux en leur qualité de pétitionnaire du permis de construire ;
-M. B et la société DS Invest 1 disposent d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté litigieux en leur qualité de pétitionnaire du permis d'aménager, de lotisseur aménageur et de propriétaire du terrain d'assiette du projet ;
-l'arrêté est entaché d'une erreur de droit en tant qu'il rejette la demande de permis de construire au motif du caractère incomplet du dossier de demande dès lors qu'en l'absence de toute demande de production de pièces complémentaires, le dossier de demande de permis de construire doit être réputé complet à l'expiration du délai d'un mois courant à compter du 24 novembre 2020 en application de l'article R. 432-8 du code de l'urbanisme ;
-le dossier de demande de permis de construire est complet au regard des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme et comprend les éléments suffisants permettant au service instructeur d'apprécier la conformité du projet aux dispositions des articles UB 10 et UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Landas ;
-l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur de droit en tant qu'il fait application des dispositions de l'article UB6 du règlement du PLU communal dans une version qui n'est plus en vigueur ;
-l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur de droit en tant que le projet, qui borde une voie privée et non pas une voie publique, ne méconnaît pas les dispositions de l'article UB6 du règlement du PLU communal ;
-l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur de droit en tant que le projet, qui prévoit l'aménagement en espaces verts des espaces libres de construction, ne méconnaît pas les dispositions de l'article UB13 du règlement du PLU communal ;
-le maire de la commune de Landas a fait une inexacte application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
-la commune n'est pas fondée à solliciter une substitution de motif tenant à la méconnaissance par le projet des dispositions de l'article R. 442-8 du code de l'urbanisme en raison de l'absence d'achèvement des travaux prévus par le permis d'aménager délivré le 15 janvier 2018.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 mars 2022 et le 16 novembre 2022, la commune de Landas, représentée par Me Dubrulle, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire des requérants la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- M. B ne dispose pas d'un intérêt à agir dès lors que le permis d'aménager accordé le 15 janvier 2018 a été transféré à la société DS Invest 1 ;
- M. A et Mme E ne disposent pas d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté litigieux dès lors qu'ils ont renoncé à l'achat du terrain d'assiette du projet ;
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés ;
- la méconnaissance des dispositions de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme par le projet litigieux en raison de l'absence de réalisation de la totalité des travaux autorisés par le permis d'aménager délivré le 15 janvier 2018 justifie l'arrêté attaqué, au besoin par substitution de motif.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Chevaldonnet,
- les conclusions de M. Liénard, rapporteur public,
- et les observations de Me Zkirim, représentant la société DS Invest 1, M. B,
M. A et Mme E, et de Me Dubrulle, représentant la commune de Landas.
Une note en délibéré présentée pour la commune de Landas a été enregistrée le 25 avril 2024.
Considérant ce qui suit :
1. Par leur requête, la société DS Invest 1, M. B ainsi que M. A et Mme E demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 22 janvier 2021 par lequel le maire de la commune de Landas a refusé de délivrer à ces derniers un permis de construire une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée 330 D 1249p située rue Miron Zlatin sur le territoire communal.
Sur la recevabilité :
2. La circonstance que l'un des auteurs d'une requête collective ne justifie pas d'un intérêt à agir ne fait pas obstacle à ce que les conclusions de cette requête soient jugées recevables, mais seulement à ce que le juge accueille les conclusions propres à ce requérant.
3. En l'espèce, M. A et Mme E ont, en leur qualité de pétitionnaires auxquels le refus de permis de construire en litige a été opposé, intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté attaqué. Si la commune soutient que les intéressés ont depuis lors renoncé à l'achat du lot en cause, il ressort toutefois des pièces du dossier que cette renonciation, décidée au vu des seuls motifs de refus opposés à leur demande d'autorisation d'urbanisme, est intervenue postérieurement à la date d'introduction de la requête, date à laquelle l'intérêt à agir de M. A et Mme E doit s'apprécier. Cette circonstance n'a donc pas pour effet de priver ces derniers de leur intérêt à agir. Par suite, à supposer même, ainsi que le fait encore valoir la commune de Landas, que M. B, en sa qualité d'aménageur initial du terrain d'assiette du projet inclus dans un lotissement de quatre lots et la société DS Invest 1, en sa qualité de propriétaire dudit terrain ainsi que, après le transfert de l'autorisation d'aménager initialement détenue par M. B, d'aménageur, ne justifieraient pas d'un intérêt à agir contre l'arrêté attaqué du 22 janvier 2021, cette circonstance est sans incidence sur la recevabilité de la requête présentée sous une forme collective. Dans ces conditions, deux au moins des requérants justifiant d'un intérêt à agir, la fin de non-recevoir opposée pour ce motif par la commune de Landas doit être écartée.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-22 du code de l'urbanisme : " Pour l'application de la présente section, le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41. ". Aux termes de l'article R. 423-38 de ce code, dans sa rédaction alors applicable : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, dans le cas prévu par l'article R. 423-48, un échange électronique, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. ". Aux termes de l'article R. 423-39 du même code : " L'envoi prévu à l'article R. 423-38 précise : / a) que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration ;
/ c) que le délai d'instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie. ". Il résulte de ces dispositions que l'administration ne peut refuser de délivrer un permis de construire au motif que le dossier de demande est incomplet, sans avoir demandé au pétitionnaire de compléter celui-ci dans le mois suivant la date de son dépôt en mairie, sans qu'elles ne fassent toutefois obligation à l'autorité administrative, dans le cas où les pièces ne sont pas manquantes mais insuffisantes quant à leur contenu, d'inviter le pétitionnaire à les compléter ou à les modifier pour les rendre conformes aux prescriptions du code de l'urbanisme.
5. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".
Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain.
Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
6. D'une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune a sollicité les pétitionnaires en vue de la production des documents mentionnés au c) et d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, pièces au demeurant produites à l'occasion de la présentation de la demande. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte une notice permettant au service instructeur de s'assurer de l'insertion du projet dans son environnement eu égard à la nature et la composition de celui-ci et à la consistance de la construction projetée. Cette même demande comprend en outre des précisions adéquates et suffisantes en ce qui concerne les plantations existantes, celles supprimées et celles plantées. Il en est de même en ce qui concerne l'implantation du
rez-de-chaussée du projet par rapport à l'axe de la chaussée, quand bien même le plan de masse indique que " l'implantation et les dimensions de la maison seront confirmées après bornage par un géomètre expert ", l'article UB10 mentionné par la commune dans l'arrêté contesté ne disposant au demeurant pas que le seuil du rez-de-chaussée des constructions à usage d'habitation doit se situer à moins de 0,60 mètre par rapport à l'axe de la chaussée.
Par suite, les requérants sont fondés soutenir que le maire a entaché son arrêté d'erreur de droit en se fondant, pour rejeter la demande d'autorisation d'urbanisme en litige, sur le caractère incomplet et insuffisant du dossier de demande.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article UB 6 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Landas, dans sa version applicable au litige :
" La façade avant des constructions principales à usage d'habitation devra s'implanter :
/ - soit avec un recul identique à celui de l'une des deux constructions voisines située du même côté de la voie avec un maximum ; / - soit avec un recul minimal de 5 mètres et maximal de
15 mètres par rapport à la limite d'emprise. ".
8. En l'espèce, pour refuser le permis de construire sollicité, le maire de la commune Landas s'est fondé sur la circonstance que " la maison projetée ne s'implante pas dans la limite de 15 mètres par rapport à l'emprise publique ". S'il apparaît que la version de l'article UB 6 mentionnée dans l'arrêté contesté n'est pas celle en vigueur à la date de la décision contestée, cette erreur ne constitue qu'une simple erreur de plume, les dispositions de cet article, dans leur version applicable à la présente espèce, comportant une prescription quant à l'implantation de la construction projetée par rapport à l'emprise publique identique à celle mentionnée dans l'arrêté en litige. Il ressort toutefois des pièces du dossier que ces dispositions ont trait à l'implantation des constructions par rapport aux seules voies et emprises publiques ainsi que le précise le titre de l'article en cause. Il apparaît en outre que la voie de desserte du terrain d'assiette du projet est une voie privée. La circonstance que celle-ci est susceptible, à une date non définie, d'être rétrocédée à la commune est sans incidence sur ce point, la légalité d'une décision s'appréciant en fonction des circonstances de droit et de fait existantes à la date à laquelle elle est édictée. Par suite, le maire a entaché son arrêté d'une erreur de droit en se fondant sur les dispositions de l'article UB 6 du règlement du PLU communal pour refuser l'autorisation sollicitée. Le moyen doit ainsi être accueilli.
9. En troisième lieu, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance par l'arrêté contesté de l'article UB 13 du règlement du PLU communal, le maire ne s'étant pas fondé sur ces dispositions afin de rejeter la demande de permis de construire en litige.
Le moyen doit donc être écarté en tant qu'il est inopérant.
10. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
11. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent. Les risques d'atteinte à la sécurité publique qui, en application de cet article, peuvent justifier le refus d'un permis de construire ou son octroi sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l'opération projetée peut engendrer pour des tiers.
12. Il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment celles produites à l'appui de la demande de permis de construire, que le projet comporte un quelconque risque pour la sécurité publique tenant à sa localisation, sa conception et aux mouvements de terrain susceptibles d'affecter le territoire communal en période de sécheresse en cas de retrait gonflement de l'argile. Par suite, le maire a fait une inexacte application des dispositions de l'article
R. 111-2 du code de l'urbanisme.
13. En cinquième lieu, l'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis l'auteur du recours à même de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
14. Aux termes de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme :
" Le permis de construire des bâtiments sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager peut être accordé : / a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; / b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis () ".
15. En l'espèce, la commune fait valoir que les travaux d'aménagement du lotissement autorisés par arrêté du maire de la commune de Landas portant permis d'aménager en date du 15 janvier 2018 n'étaient pas achevés à la date de délivrance du permis de construire attaqué. Par suite, celui-ci devait être refusé en application des dispositions du a) de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme.
16. Il ressort des pièces du dossier que si la " déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux " déposée le 14 septembre 2020 par l'aménageur ne fait état que de la réalisation d'une tranche des travaux et non pas de leur totalité, par un arrêté du 9 décembre 2020, pris à la demande du même aménageur, le maire de la commune de Landas a autorisé une fin différée des travaux de finition, incluant le revêtement définitif de la voirie, des travaux de bordure et la pose de candélabres, au plus tard le 31 mars 2022.
Par le même arrêté, il a aussi autorisé, à compter du dépôt en mairie de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux d'aménagement du lotissement à l'exception des travaux de finition, la vente des terrains compris dans le lotissement, avant l'achèvement de ces travaux de finition et la délivrance de permis de construire sur les lots après accomplissement de cette même formalité, sous réserve que les équipements desservant le lot soient achevés. Il ressort encore des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté attaqué que les travaux relatifs aux réseaux et voiries du lotissement et les équipements desservant le lot en cause ont été réalisés. Par suite, le maire pouvait délivrer le permis de construire sur le fondement du
b) de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme. La circonstance que le projet ne pourrait être autorisé sur le fondement des dispositions nouvellement invoquées par la commune du
a) du même article est donc sans incidence. La substitution de motif sollicitée par la commune de Landas doit ainsi être écartée.
17. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'annuler l'arrêté du 22 janvier 2021 par lequel le maire de la commune de Landas a refusé de délivrer à M. A et Mme E un permis de construire une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée 330 D 1249p située rue Miron Zlatin sur le territoire communal.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
18. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.
19. Le présent jugement censure l'ensemble des motifs sur lesquels le maire de la commune de Landas a fondé son refus de permis de construire. Il ne résulte pas de l'instruction qu'un autre motif serait susceptible de justifier un tel refus, ni qu'un changement de circonstances de fait serait intervenu et ferait obstacle à la délivrance de l'autorisation d'urbanisme sollicitée. Par suite, il convient d'enjoindre au maire de la commune de Landas de délivrer à M. A et Mme E, qui n'ont renoncé à leur projet qu'en raison des motifs illégaux qui ont été opposés à leur demande d'autorisation d'urbanisme, le permis de construire sollicité le 24 novembre 2020, dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du présent jugement.
Sur les frais liés au litige :
20. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par les parties sur ce fondement sont rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : l'arrêté du maire de la commune de Landas en date du 22 janvier 2021 portant refus de permis de construire à M. A et Mme E est annulé.
Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Landas de délivrer à M. A et Mme E le permis de construire sollicité le 24 novembre 2020, dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du présent jugement.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D A et Mme F E, à la société DS Invest 1, à M. C B et à la commune de Landas.
Délibéré après l'audience du 25 avril 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Chevaldonnet, président,
- Mme Grard, première conseillère,
- Mme Leclère, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2024.
Le président-rapporteur,
Signé
B. Chevaldonnet
L'assesseure la plus ancienne
dans l'ordre du tableau,
Signé
E. Grard
La greffière,
Signé
M. G
La République mande et ordonne au préfet du Nord ce en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,