Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 30 mai 2022, la société anonyme (SA) Genefim, représentée par la société EIF, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2019 à raison d'un bien immobilier situé au 8 rue de la Haie Coq à Aubervilliers ;
2°) de condamner l'Etat au paiement des intérêts moratoires en application des dispositions de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative.
La SA Genefim soutient que :
- la surface utile des locaux a été recalculée ;
S'agissant de la valeur locative révisée :
- les locaux en litige doivent être regardés comme relevant de la catégorie MAG 7 ;
- pour le calcul de la surface pondérée, il y a lieu d'appliquer un coefficient de pondération égal à 1 aux surfaces accessibles au public et un coefficient de 0,5 aux surfaces non accessibles au public ;
S'agissant de la valeur locative non révisée :
- il y a lieu d'appliquer un coefficient de pondération égal à 1 pour les surfaces de ventes et showrooms, locaux administratifs et lieux de stockage en R+1, un coefficient égal à 0,5 aux vitrines fermées, un coefficient de pondération égal à 0,3 aux ateliers, laboratoires, locaux sociaux, sanitaires et PC de sécurité, un coefficient de pondération égal à 0,2 pour les dégagements, issues de secours, sas et locaux techniques et un coefficient de pondération égal à 0,1 pour les parkings non couverts et voies de circulation ;
- la valeur locative unitaire du snack-restaurant doit être calculée par comparaison avec le local-type n° 9 du procès verbal de la commune au tarif unitaire de 27,44 euros/m2.
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 février 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que :
- les surfaces nouvellement déclarées ont omis de faire état de quelque 1 400 m² de surfaces de coursives et autres circulations non couvertes situées au 5 rue Saint-Gobain ;
Pour le calcul de la valeur locative révisée :
- il y a lieu de classer les magasins dans la catégorie MAG 3 ;
- il y a lieu de retenir un coefficient de révision de 1 pour les vitrines fermées qui valorisent les articles proposés à la vente tout en sécurisant les exemplaires exposés et qui n'ont donc pas une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local ;
- les parkings non-couverts et autres zones non couvertes ne peuvent se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,1 qui n'est pas prévu par les dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III au CGI ; les parkings à ciel ouverts peuvent être évalués en tant que partie principale d'un local de la catégorie DEP 3 des parcs de stationnement à ciel ouvert ;
Pour le calcul de la valeur locative non révisée :
- il y a lieu de se référer, pour la valeur locative unitaire, au locaux-type n° 13, 17 et 49 du procès-verbal communal qui existaient encore au 1er janvier 2017 ;
- il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de 0,5 aux vitrines fermées, aux cabines, aux vitrines et aux caisses, ces surfaces n'ayant pas une valeur commerciale et d'usage inférieure à celle de la partie principale correspondant au " show-room " ;
- il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de 0,3 aux ateliers, laboratoires, locaux sociaux, sanitaires et PC sécurité ainsi qu'un coefficient 0,2 aux dégagements, issues de secours et locaux techniques, ces surfaces n'ayant pas une valeur commerciale et d'usage inférieure à la moitié de celle de la partie principale correspondant au " show-room ", ce que traduit l'application du coefficient 0,5 ;
- il y a lieu de procéder à la compensation entre le dégrèvement auquel la société pourrait prétendre au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les années 2016 à 2020 à raison des locaux 6 rue de la Haie Coq à Aubervilliers et les impositions en litige insuffisamment réclamées, en application de l'article L. 203 et R. 203-1 du livre des procédures fiscales.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné Mme Dupuy-Bardot, première conseillère, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges visés audit article.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dupuy-Bardot ;
- les conclusions de Mme Nguër, rapporteure publique.
Les parties n'étaient ni présentes ni représentées.
Considérant ce qui suit :
1. La SA Genefim, propriétaire de locaux situés au 8 rue de la Haie Coq à Aubervilliers, a formé une réclamation le 1er août 2018 contre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017, et une seconde réclamation le 4 novembre 2019 contre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019. Aucune réponse n'ayant été apportée par l'administration à ses réclamations elle demande au tribunal la réduction des cotisations de taxe foncière dues au titre des années 2017 à 2019.
Sur les conclusions à fin de décharge :
En ce qui concerne la détermination de la surface totale :
2. La société requérante fait valoir qu'elle a procédé à un relevé des superficies utiles en corrélation avec les affectations intérieures des locaux, dont elle a informé l'administration dans le cadre de ses réclamations préalables. Il résulte toutefois de l'instruction que la surface utile dont se prévaut la société requérante (42 011m2), parking inclus, est la même mêmes que celle prise en compte par l'administration fiscale dans le cadre de la présente instance, mentionnée au point 13.
En ce qui concerne la valeur locative révisée :
S'agissant de la catégorie retenue :
3. D'une part, aux termes du second alinéa du II de l'article 34 de la loi de la loi du 29 décembre 2010 : " La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes de l'article 1er du décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011 : " Pour l'application du second alinéa du II de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, les propriétés bâties mentionnées au I de cet article sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / () Catégorie 7 : marchés. ( ) ".
4. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / () ". Et aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants: Sous-groupe I: magasins et lieux de vente : () / Catégorie 3: magasins appartenant à un ensemble commercial. () / Catégorie 7: marchés. () ".
5. L'administration a classé les locaux en litige dans la catégorie 3 correspondant aux " magasins appartenant à un ensemble commercial " du sous-groupe I : " magasins et lieux de vente ". La société requérante conteste la catégorie retenue et fait valoir que les locaux appartiennent à la catégorie 7 correspondant aux " marchés ". Toutefois, il résulte de l'instruction que ces locaux constituent le centre international de commerce de gros France-Asie composé de différentes boutiques fermées situées dans un ensemble organisé, disposant de sanitaires et de places de parking. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a retenu la catégorie 3 correspondant aux " magasins appartenant à un ensemble commercial " du sous-groupe I, " magasins et lieux de vente ".
S'agissant de la surface pondérée des locaux :
6. Aux termes de l'article 1er du décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011 en vigueur pour la taxe foncière sur les propriétés bâties réclamée au titre des années 2016 et 2017, et désormais repris à l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts, applicable pour la taxe foncière réclamée au titre des années 2018 et 2019 : " Pour l'application du V de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. "
7. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée avec un classement dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination, et à l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. L'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte de la valeur d'utilisation des différentes unités composant le bien, notamment en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. Une pondération par application d'un coefficient de 0,5 ou 0,2 ne trouve à s'appliquer que lorsque l'une des parties du local à évaluer présente une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale.
8. La société Genefim soutient que les surfaces non accessibles au public telles que les vitrines fermées présentent une utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du bien et qu'un coefficient de 0.5 doit leur être appliqué. Toutefois, la société n'établit pas que les vitrines fermées présentent une utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du bien, dès lors qu'elles ont pour objet de valoriser les produits proposés à la vente. En outre, il résulte de l'instruction que si l'administration a également appliqué un coefficient de 1 pour les
shows-rooms, cabines, vitrines et les caisses, elle a retenu un coefficient 0,5 pour les ateliers, laboratoires, locaux sociaux, sanitaires, vestiaires et PC sécurité ainsi que pour les locaux administratifs, mezzanines, réserves, dégagements, issues de secours et locaux techniques non accessibles au public. Par suite, la société n'est pas fondée à remettre en cause la surface pondérée retenue par l'administration fiscale.
En ce qui concerne la valeur locative non révisée :
9. En vertu du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'espèce, la valeur locative des biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels, occupés par leur propriétaire, est déterminée par comparaison. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". Il résulte de ces dispositions, d'une part, qu'il doit être attribué au local à évaluer une valeur locative proportionnelle à celle du local-type retenu comme terme de comparaison et, d'autre part, que l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local.
S'agissant de la valeur locative unitaire :
10. En premier lieu, l'administration, en cours d'instance, propose de retenir comme local-type les locaux-types numéros 13, 17 et 49 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers. Ces locaux de référence présentent des caractéristiques analogues à celles du local à évaluer et sont situés dans une zone commerciale. En outre, le centre international de commerce de gros
France-Asie (CIFA) est situé au sein du " Triangle d'Or " de la porte d'Aubervilliers, un quartier d'activité économique regroupant des grossistes en textile. Pour tenir compte de la différence de potentiel commercial entre locaux-types retenus par l'administration, situés dans un secteur commercial ordinaire, et ceux du CIFA, mise notamment en exergue par les tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 dans ces deux secteurs, l'administration propose de retenir une majoration de 50 % sur la valeur unitaire des locaux-types retenus. Eu égard à la meilleure situation des locaux du CIFA, c'est à bon droit qu'ils doivent se voir appliquer un coefficient de majoration de 50 %. Par suite, l'administration est fondée à solliciter que la valeur locative non révisée soit évaluée par référence aux locaux-types n°s 13, 17 et 49 avec l'application d'un coefficient de majoration de 50 %.
11. En second lieu, si la société requérante soutient que la valeur locative unitaire du lot n° 25 occupé par la société " Pachira ", dont elle indique qu'il s'agit d'un snack restaurant, doit être calculée par comparaison avec le local-type n° 9 (café bar) du procès-verbal de la commune au tarif unitaire de 27,44 euros/m2 pondéré, elle n'établit pas que le lot en cause soit occupé par un snack-restaurant. En tout état de cause, la valeur unitaire locative du terme de comparaison retenue par l'administration en cours d'instance est de 23,70 euros/m2 pondéré, soit moins élevée que celle du local-type invoqué par la société requérante.
S'agissant du coefficient de pondération :
12. La société requérante fait valoir d'abord valoir que les vitrines fermées doivent se voir appliquer un coefficient de 0,5. Toutefois, pour les motifs exposés au point 8, il y a lieu de retenir un coefficient de 1 pour ces parties des locaux. Si la société fait ensuite valoir qu'il y a lieu de retenir un coefficient de 0,3 pour les surfaces composées d'ateliers, laboratoires, locaux sociaux, sanitaires et PC de sécurité, un coefficient de 0,2 pour les surfaces composées de dégagements, issues de secours, sas et locaux techniques, il ne résulte pas de l'instruction que ces locaux auraient une valeur réduite de plus de moitié par rapport à l'affectation principale du bien. Au regard de la consistance des locaux, il y a lieu de retenir un coefficient de 1 pour les
show-rooms, salles des ventes, cabines, vitrines, caisses et vitrines fermées cabines, un coefficient de 0,2 pour les parkings couverts, un coefficient de 0,1 pour les parkings non couverts, voies de circulation et coursives et un coefficient de 0,5 pour les autres parties des locaux.
13. Il résulte de l'instruction que l'application des coefficients de pondération mentionnés au point 8 pour la détermination de la valeur révisée du local et des coefficients de pondération et valeurs locatives unitaires mentionnés aux points 10 et 12 pour la détermination de la valeur non révisée, en tenant compte de la surface utile dont se prévaut la société requérante, mentionnée au point 2, aboutit à des montants de taxe foncière sur les propriétés bâties supérieurs aux montants réclamés à la société requérante au titre des années 2017 à 2019.
14. Il résulte de ce qui précède que les conclusions tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017 à 2019 présentées par la société Genefim doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles tendant au versement d'intérêts moratoires, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande de compensation présentée par l'administration fiscale sur le fondement de l'article L. 203 du livre des procédures fiscales.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société Genefim au titre de frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Genefim est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Genefim et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024.
La magistrate désignée,
N. Dupuy-Bardot
La greffière,
D. Ferreira
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.