Vu la procédure suivante :
Par une décision n°461939 du 16 décembre 2022, le Conseil d'Etat a, sur le pourvoi introduit par la SARL Pamier, annulé le jugement du tribunal administratif de Montreuil nos 2003655, 2008685 du 30 décembre 2021 et a renvoyé les affaires au tribunal.
I. Sous le numéro 2217994, par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 mars 2020, 2 novembre 2020 et 27 octobre 2023, la SARL Pamier, représentée par Me Chaumont, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer la décharge ou, à défaut, la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie à raison des immeubles " Le Bonaparte ",
" Le Continental " et " Ampère " situés rue 9001, Anatole Sigonneau, 183, avenue Descartes et 1B, rue Edouard Renaud au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), au titre des années 2013 à 2018 s'agissant de l'immeuble " Le Bonaparte " et au titre des années 2014 à 2018, s'agissant des deux autres immeubles ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 20 000 euros au titre de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les immeubles " Bonaparte " et " Le Continental " sont impropres et indisponibles à tout usage par suite des travaux de démolition ayant porté une atteinte significative à leur gros œuvre, et ne peuvent être imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- les immeubles auraient dû être évalués selon les règles applicables aux logements, compte tenu des règles d'urbanisme applicables ;
- l'administration était tenue de prendre en compte la dégradation des immeubles " Le Continental " et " Ampère " en appliquant un abattement à l'évaluation de leur valeur locative au titre des années 2013 à 2016, sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ;
- elle était également tenue de constater d'office les changements physiques et environnementaux ayant affecté ces deux immeubles et d'en tenir compte annuellement pour l'évaluation de leur valeur locative au titre des années 2017 et 2018, sur le fondement des articles 1516 et 1517 du code général des impôts.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 25 septembre 2020 et 17 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête de la société Pamier.
Il fait valoir que :
- la requête est irrecevable en ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de l'année 2013 à raison de l'immeuble " Le Bonaparte ", compte-tenu de la tardiveté de la réclamation sur ce point ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 21 décembre 2023, le magistrat désigné par la présidente du tribunal a refusé de transmettre au Conseil d'Etat la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par la SARL Pamier par mémoire distinct enregistré le 27 octobre 2023.
II. Sous le numéro 2217995, par une requête et des mémoires, enregistrés le
22 août 2020, 16 avril 2021, 17 mai 2021 et 27 octobre 2023, la SARL Pamier, représentée par
Me Chaumont, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer la décharge ou, à défaut, la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie à raison des immeubles " Le Bonaparte ",
" Le Continental " et " Ampère " situés rue 9001, Anatole Sigonneau, 183, avenue Descartes et 1B, rue Edouard Renaud au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), au titre des années 2013 à 2018 s'agissant de l'immeuble " Le Bonaparte " et au titre des années 2014 à 2018, s'agissant des deux autres immeubles ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 20 000 euros au titre de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les immeubles " Bonaparte " et " Le Continental " sont impropres et indisponibles à tout usage par suite des travaux de démolition ayant porté une atteinte significative à leur gros œuvre, et ne peuvent être imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- les immeubles auraient dû être évalués selon les règles applicables aux logements, compte tenu des règles d'urbanisme applicables ;
- l'administration était tenue de prendre en compte la dégradation des immeubles " Le Continental " et " Ampère " en appliquant un abattement à l'évaluation de leur valeur locative au titre des années 2013 à 2016, sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ;
- elle était également tenue de constater d'office les changements physiques et environnementaux ayant affecté ces deux immeubles et d'en tenir compte annuellement pour l'évaluation de leur valeur locative au titre des années 2017 et 2018, sur le fondement des articles 1516 et 1517 du code général des impôts.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 février 2021, 3 mai 2021 et 17 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête de la société Pamier.
Il fait valoir qu'aucun des moyens n'est fondé.
Par une ordonnance du 21 octobre 2021, le magistrat désigné par le président du tribunal a refusé de transmettre au Conseil d'Etat la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par la SARL Pamier par un mémoire distinct, enregistré le 27 mai 2021.
Par une ordonnance du 21 décembre 2023, le magistrat désigné par la présidente du tribunal a refusé de transmettre au Conseil d'Etat la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par la SARL Pamier par mémoire distinct enregistré le 27 octobre 2023.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné Mme Dupuy-Bardot, première conseillère, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges visés audit article.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dupuy-Bardot ;
- les conclusions de Mme Nguër, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Chaumont, avocat de la SARL Pamier.
Considérant ce qui suit :
1. La SARL Pamier est propriétaire des immeubles " Bonaparte ", " Le Continental " et " Ampère " situés 9001 rue Anatole Sigonneau, 183 avenue Descartes et 1 bis rue Edouard Renaud au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis). Elle demande au tribunal de prononcer la décharge ou, à défaut, la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie à raison des immeubles " Bonaparte ", " Le Continental " et " Ampère " situés rue 9001, Anatole Sigonneau, 183, avenue Descartes et 1B, rue Edouard Renaud au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), au titre des années 2013 à 2018 s'agissant de l'immeuble " Bonaparte " et au titre des années 2014 à 2018, s'agissant des deux autres immeubles.
2. Les requêtes susvisées n° 2217994 et n°2217995 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Dès lors, il y a lieu de les joindre pour statuer par un même jugement.
Sur l'application de la loi fiscale :
3. En premier lieu, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France ".
4. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.
5. A l'appui de ses conclusions à fin de décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, la SARL Pamier soutient que les immeubles " Bonaparte " et " Le Continental " sont impropres à toute utilisation dès lors qu'ils ont subi une importante démolition puisque n'en subsiste qu'une " carcasse vide ", l'ensemble des éléments intérieurs et les façades ayant été déposés. Il résulte toutefois de l'instruction, et notamment des procès-verbaux établis les 5 mars 2013, 12 novembre 2015 et 12 décembre 2017 par un commissaire de justice, produits par la société requérante, que si une partie importante des éléments de second œuvre tels que les châssis vitrés, les cloisons intérieures, les installations électriques ont été démontés, le béton des sols, des murs et des plafonds de tous les niveaux est conservé dans son état brut. Ainsi, la SARL Pamier n'établit pas que le gros œuvre des immeubles " Bonaparte " et " Le Continental " en cause était, au 1er janvier des années d'imposition en litige, affecté d'une manière telle que ces biens étaient impropres à toute utilisation. Par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a estimé qu'elle devait être assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au sens des dispositions précitées de l'article 1380 du code général des impôts.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée (). "
7. Il est constant que l'ensemble immobilier en litige n'était pas normalement destiné à l'habitation et n'a pas été utilisé par la société requérante elle-même. Par suite, la SARL Pamier ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions précitées.
8. En troisième lieu, la circonstance, à la supposer avérée, que les règles d'urbanisme interdiraient depuis 2015 toute autre construction que celles destinées à l'habitation est, en tant que telle, sans influence sur l'affectation à l'usage de bureaux des immeubles en litige.
9. En quatrième lieu, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts applicable à l'assiette des impositions établies au titre des années 2013 à 2016 et applicable à la détermination de la valeur locative à prendre en compte pour les mécanismes de planchonnement et de lissage, s'agissant des impositions établies au titre des années 2017 et
2018 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".
10. D'une part, la pondération prévue par les dispositions précitées n'a pas pour objet de tenir compte des impacts liés à l'existence d'un chantier relatif à des travaux de réhabilitation réalisés sur le bien à évaluer. Par suite, les travaux de restructuration menés par la
SARL Pamier sont sans incidence sur l'évaluation des immeubles en cause dans le présent litige.
11. D'autre part, il résulte de l'instruction que la valeur locative cadastrale des immeubles a été évaluée par comparaison avec le local-type n° 84 du procès-verbal des opérations foncières de la commune d'Aulnay-sous-Bois correspondant à un immeuble à usage de bureaux, et la SARL Pamier ne fournit aucun élément de nature à établir que le local-type choisi par l'administration comme terme de comparaison serait irrégulier. Par ailleurs, il résulte de l'instruction que les immeubles de la société Pamier sont situés au sein d'un centre d'affaires tandis que le terme de comparaison retenu par l'administration pour évaluer leur valeur locative, s'il n'en est distant que de quelques dizaines de mètres, est implanté dans une zone d'entrepôts. Par suite, les locaux litigieux bénéficiaient d'une situation plus favorable que celle du local-type justifiant que soit appliquée à leur valeur locative une majoration de 10 %. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction que l'état de dégradation des immeubles en cause justifierait un abattement supérieur à 40 %, s'agissant de l'immeuble " Bonaparte ", et supérieur à 10 %, s'agissant des autres immeubles. Dès lors, il résulte des éléments précités que la valeur locative cadastrale des immeubles en cause ne saurait être fixée à un montant inférieur à celui retenu par l'administration pour l'établissement des impositions contestées.
12. En dernier lieu, la société requérante soutient que la dégradation des immeubles, leur inoccupation et leur changement d'affectation, au vu des modifications affectant le plan local d'urbanisme applicable à zone dans laquelle ils sont implantés, ainsi que les lourds travaux qu'ils nécessitent, constituent un changement de caractéristiques physiques et d'environnement au sens de l'article 1517 du code général des impôts et doivent donc être prise en compte pour l'évaluation de leur valeur locative. Toutefois, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 du code général des impôts. Par ailleurs, la modification du classement de la zone dans laquelle est implanté le bien, au regard des règles locales d'urbanisme, ne saurait être regardée comme un changement d'affectation ou d'environnement au sens de ces dispositions. Le moyen ainsi invoqué doit en conséquence être écarté.
Sur l'interprétation administrative de la loi fiscale :
13. Si la société requérante revendique l'application de la doctrine administrative référencée BOI-TVA-IMM-10-20-20 (n° 50), BOI-IF-TFB-20-20-10-10 (n°150), BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (n° 50), BOI-IF-TFB-20-20-10, elle ne peut utilement s'en prévaloir dès lors que l'imposition en litige ne constitue pas un rehaussement au sens des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales.
14. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge ou de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la SARL Pamier sont rejetées.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Pamier et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024.
La magistrate désignée,
N. Dupuy-Bardot
La greffière,
D. Ferreira
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2, 2217995