Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 31 juillet et 9 août 2023 ainsi que les 3 janvier et 8 avril 2024, M. B A, représenté par Me Thoumazeau, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 10 février 2023 par lequel le maire de Saint-Briac-sur-Mer a délivré à la Société civile immobilière (SCI) Cottage de la Houle, à la SCI PLB et à la société à responsabilité limitée (SARL) La Houle un permis de construire pour la réalisation d'une résidence de tourisme et la démolition d'un bâtiment existant sur un terrain situé au 14 boulevard de la Houle ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux déposé le 3 avril 2023 ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Briac-sur-Mer une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les consultations réalisées dans le cadre de l'instruction de la demande de permis de construire sont irrégulières ;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles L. 425-3 et R. 431-30 du code de l'urbanisme ainsi que l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation ;
- il méconnaît les articles UB 1 et UB 2 du titre II du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Saint-Briac-sur-Mer ;
- il méconnaît l'article UB 3 de ce titre II ainsi que les articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article UB 6 de ce titre II ;
- il méconnaît l'article UB 7 de ce titre II ;
- il méconnaît l'article UB 11 de ce titre II.
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 mars 2024, la commune de Saint-Briac-sur-Mer, représentée par Me Busson, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable dès lors que M. A ne démontre pas son intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 23 octobre 2023 et 5 mars 2024, la SCI Cottage de la Houle, la SCI PLB et la SARL La Houle, représentées par Me Domas du cabinet BDD Avocats, concluent, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en outre, à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles font valoir que :
- la requête est irrecevable dès lors que M. A ne justifie pas de son intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code du tourisme ;
- le code de l'urbanisme ;
- l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Le Berre ;
- les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public ;
- et les observations de Me Guégan, représentant M. A, et de Me Busson, représentant la commune de Saint-Briac-sur-Mer.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 10 février 2023, le maire de Saint-Briac-sur-Mer a délivré à la SCI Cottage de la Houle, à la SCI PLB et à la SARL La Houle un permis de construire une résidence de tourisme et de démolir un bâtiment existant sur un terrain situé boulevard de la Houle. Par la présente requête, M. A demande l'annulation de l'arrêté du 10 février 2023 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 3 avril 2023 contre cet arrêté.
Sur la fin de non-recevoir :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement () ".
3. M. A est propriétaire d'une maison située au 11 rue de la Saudrais, à Saint-Briac-sur-Mer, soit à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet. Or, le permis de construire valant démolition autorise la construction d'une résidence de tourisme pour une surface plancher totale de 645,91 m². Si la parcelle cadastrée section AX n°241 comprend déjà un bâti, il résulte toutefois des pièces du dossier que le projet contesté autorise la construction d'un bâtiment dont la hauteur et le gabarit sont supérieures à celui-ci. De ce fait, le projet créera de nouvelles vues depuis la maison d'habitation de M. A ainsi qu'une perte d'ensoleillement. Dès lors, cette construction est susceptible de générer une atteinte aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien que M. A détient et la fin de non-recevoir doit, en conséquence, être écartée.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
4. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la SAUR et la société Veolia ont émis un avis, au permis de construire litigieux, le 4 août 2022. Il ressort également des pièces du dossier que le permis de construire déposé en mairie le 1er août 2022 a été complété le 16 novembre 2022. Or, si le requérant soutient que certaines pièces du dossier de permis de construire n'ont pas été transmises aux autorités compétentes avant l'émission de leur avis, celui-ci n'apporte aucun élément de nature à démontrer que l'omission de ces pièces a eu une influence sur le sens des avis rendus. Dès lors, le moyen tiré de l'irrégularité des consultations menées doit être écarté.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. (). ". Aux termes de l'article R. 431-30 du même code : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code. ". Aux termes de l'article R. 143-2 du code de la construction et de l'habitation : " () constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ". Aux termes de l'article D. 321-1 du code du tourisme : " La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. (). Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. ". Aux termes de l'article D. 321-2 du même code : " La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé () ". Selon l'article O1 de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public : " Etablissements assujettis / § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : a) Aux hôtels () / ; / b) Aux autres établissements d'hébergement - définis comme un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposant d'un minimum d'équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois - faisant l'objet d'une exploitation collective homogène, dans lesquels l'effectif du public est supérieur à 15 personnes. / § 2. Les établissements d'hébergement, visés au b du paragraphe 1, dont le type d'exploitation ne présente pas le caractère d'homogénéité précité (régime des sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé, statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis aux dispositions du présent règlement. / § 3. Le régime d'exploitation dont relève un établissement autre qu'hôtel est déterminé suivant la déclaration écrite du maître d'ouvrage ou de l'exploitant. Ce régime peut être modifié par une nouvelle déclaration. ". L'annexe applicable à l'article précité indique que : " Constitue un ensemble homogène, un établissement composé de locaux d'hébergement offrant un même niveau de confort, quelles que soient leurs capacités d'accueil unitaires et leurs configurations. / Equipements et services communs (à titre d'exemples) : / Equipements : hall de réception, sanitaires communs, moyen d'appel accessible aux utilisateurs (cabine téléphonique, point phone, téléphone de la réception) ; / Services : réception (au minimum 4 heures par jour, 6 jours sur 7), fourniture du linge de maison et de prestations de ménage à la demande. / Exploitation collective homogène : établissement géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale dont l'accès aux locaux d'hébergement n'est pas entravé par les règles spécifiques du droit de la copropriété ou de la multipropriété. ".
6. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, qui consiste à construire une résidence de tourisme après démolition d'un bâti existant ne sera pas géré par une seule personne physique ou morale mais par les trois sociétés bénéficiaires du permis de construire attaqué. Par conséquent, la résidence de tourisme projetée ne constitue pas un ERP au sens de la législation et de la règlementation applicables et, il s'ensuit, que le pétitionnaire n'avait pas à transmettre les pièces exigées par l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme pour l'instruction de ce type d'établissements. Le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire faute de comprendre ces pièces doit, par suite, être écarté.
7. En troisième lieu, l'article UB 1 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer énonce que : " sur les espaces UBt : Toutes les constructions non mentionnées dans l'article UB2 2-C ". Selon l'article UB 2 du titre II du même règlement relatif aux types d'occupation ou d'utilisation du sol soumis à conditions spéciales : " (). Sur les secteurs UBt : 2. B. 1. Les constructions à usage d'hébergement hôtelier et de résidence hôtelière de résidence de tourisme d'équipements collectifs (sportifs, culturels, sanitaires, scolaires), de bureaux et de services, de commerce, de stationnement de véhicules () ". L'article D. 321-1 du code du tourisme mentionné au point 5 du présent jugement précise que la qualification de résidence de tourisme suppose la présence d'équipements ou de services communs.
8. En l'espèce, M. A soutient que le projet ne peut être considéré comme une résidence de tourisme, au sens de l'article UB 2 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer et de l'article D. 321-1 du code du tourisme, puisqu'il ne comporte pas d'équipements ou d'infrastructures communs et, que par conséquent, il correspondrait à une construction de plusieurs appartements meublés relevant de la destination " habitation " avec une sous-destination " logement ", constructions non autorisées dans la zone d'implantation du projet. C, il ressort des pièces du dossier et, plus précisément, du dossier de demande que le pétitionnaire a indiqué, à plusieurs reprises, que le projet consistait en la construction d'une résidence de tourisme et, contrairement à ce qu'indique le requérant, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que des équipements ou services communs ne soient pas prévus dans le cadre de ce projet. En tout état de cause, les sociétés requérantes ont indiqué dans leurs écritures que " des prestations d'accueil personnalisé, de ménage et de fourniture du linge " seraient proposées aux futurs clients. Par conséquent, aucun élément du dossier ne fait obstacle à la qualification de résidence de tourisme du projet, qui figure parmi les constructions autorisées dans la zone d'implantation, et le moyen doit être écarté.
9. En quatrième lieu, aux termes de l'article UB 3 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer relatif aux accès et à la voirie : " (). 3.2. Les terrains devront être desservis par des voies publiques ou privées carrossables et en bon état d'entretien dans des conditions répondant à l'importance et à la destination des constructions qui doivent y être édifiées, notamment en ce qui concerne les commodités de la circulation, des accès et des moyens d'approche permettent une lutte efficace contre l'incendie. Dans tous les cas, les caractéristiques des accès doivent répondre aux conditions ci-dessus sans que leur largeur soit inférieure à 3,50 m. C, cette largeur peut être réduite à 3 m si les conditions techniques, urbanistiques et de sécurité le permettent () ". L'article 6.7 du titre I du même règlement précise que : " L'article R. 111-5 du code de l'urbanisme bien que n'étant pas d'ordre public, reste applicable sur le territoire de la commune (). ". Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " Aux termes de l'article R. 111-5 de ce code : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. ".
10. En l'espèce, le terrain d'assiette du projet est desservi par deux voies publiques, la rue de la Saudrais ainsi que l'allée du Grand Pavois. Si le requérant soutient que la rue de la Saudrais est trop étroite et que la construction de la résidence de tourisme rendrait l'accès à celle-ci dangereuse, il ressort des pièces du dossier que la rue de la Saudrais mesure au moins 3 mètres de largeur, conformément au règlement du PLU, dès lors que les conditions techniques, urbanistiques et de sécurité le permettent. Or, en l'espèce, si la rue de la Saudrais constitue l'accès principal au projet, l'allée du Grand Pavois vient également utilement compléter cet accès. Par ailleurs, la construction de la résidence hôtelière n'augmentera que de manière résiduelle le trafic automobile puisque le projet ne comportera que six logements. Enfin, comme l'indique la défense, le dossier de demande de permis de construction prévoit explicitement un accès pour les véhicules de secours et d'incendie au sud du projet. Il s'ensuit que la construction litigieuse ne présente pas de problème de sécurité publique. Par suite, le maire n'a ni fait une inexacte application de l'article UB 3 du règlement du PLU ni commis une erreur manifeste d'appréciation au titre des dispositions du code de l'urbanisme. Le moyen doit être écarté.
11. En cinquième lieu, aux termes de l'article UB 6 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies, emprises publiques et réseaux divers : " 6.1. Voies routières publiques ou privées : / Sauf dispositions particulières portées au plan, les constructions devront observer un recul minimum (et maximum pour UB1) par rapport à l'alignement comme indiqué dans le tableau ci-dessous : (). / UBt : - 5m minimum. / Des implantations différentes de celles définies ci-dessus pourront être autorisées ou imposées : (). / - Dans le cas de parcelles à l'angle de deux voies, il sera autorisé un alignement le long de la voie considérée comme secondaire. () ". Le PLU définit un terrain d'angle comme " toute unité foncière appartenant à un même propriétaire, pour lequel deux cotés forment un angle sur voie ouverte à la circulation automobile ".
12. En l'espèce, le règlement du PLU de la commune de Saint-Briac-sur-Mer indique qu'en zone UBt, dans lequel se trouve le terrain d'assiette du projet, les constructions nouvelles doivent avoir un recul de, minimum, 5 mètres par rapport à l'alignement et, que dans le cas où la construction s'implante sur une parcelle à l'angle de deux voies, un alignement le long de la voie, considérée comme secondaire, est autorisé. Contrairement à ce qu'indique le requérant, ces dispositions ne fixent pas deux règles alternatives mais une règle principale et une seconde règle qui se présente comme une possibilité pour le pétitionnaire. Or, en l'espèce, la parcelle d'implantation du projet litigieux est bien à l'angle de deux voies publiques soit la rue de la Saudrais, qualifiée de voie principale et l'allée du Grand Pavois, qualifiée de voie secondaire. Si le requérant soutient que l'allée du Grand Pavois aurait dû être considérée comme la voie principale en raison de la dimension de sa largeur supérieure à celle de la rue de la Saudrais, il ressort des pièces du dossier, et en l'absence de définition juridique éclairante sur la distinction entre " voie principale " et " voie secondaire " que la rue de la Saudrais constitue la principale voie d'accès du projet matérialisée par la présence de l'accès piéton, par la cage d'escalier, et les places de stationnement et l'allée du Grand Pavois, la voie secondaire. En ce sens, seule la place de stationnement prévue pour les personnes à mobilité réduite est accessible depuis l'allée du Grand Pavois. Par conséquent, le pétitionnaire pouvait prévoir d'implanter une partie de la construction à l'alignement et une partie à la distance imposée de 5 m, le long de la voie secondaire bordant un terrain d'angle, sans méconnaître les dispositions de l'article UB 6 du règlement du PLU précité. Le moyen doit être écarté.
13. En sixième lieu, l'article UB 7 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer relatif à l'implantation des constructions par rapport aux autres limites séparatives indique qu'en zone UBt, les constructions doivent s'implanter en " Limite ou L = H/2 avec un minimum de 3 mètres ".
14. En l'espèce, l'article UB 6 du règlement du PLU applicable permet aux pétitionnaires d'implanter leur construction, en dehors des voies et emprises publiques, en limite séparative ou selon la règle " L = H/2 " avec un minimum de trois mètres sans qu'il soit précisé que la même règle doit être appliquée pour l'ensemble du projet ou pour la même limite séparative et, a fortiori, pour des limites séparatives différentes. En l'espèce, la construction projetée sera implantée en limite séparative par rapport à la parcelle cadastrée AX n°240 tandis qu'un recul de trois mètres sera observé par rapport à la limite de la séparative de la parcelle cadastrée AX n°240. Ainsi, les dispositions applicables ont bien été respectées et que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 7 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer doit être écarté.
15. En septième et dernier lieu, aux termes de l'article UB 11 du titre II du règlement du PLU de Saint-Briac-sur-Mer relatif à l'aspect extérieur et aux clôtures : " (). Couleurs : / Le choix des couleurs doit contribuer à l'intégration harmonieuse de la construction dans le paysage environnement (). / Les façades de couleurs blanches lumineuses ou vives sont à éviter () ".
16. En l'espèce, la notice de présentation du projet indique que " les surfaces principales des façades réalisées en enduit de teinte blanc-gris seront rythmées par des panneaux bois peints de couleur gris ardoise ". C, la règle précitée du PLU de Saint-Briac-sur-Mer ne fixe pas de règle impérative quant à la couleur des façades. Par conséquent, le pétitionnaire pouvait prévoir la réalisation de façade d'un enduit de teinte blanc-gris, qui au demeurant ne constitue pas une couleur blanche lumineuse, sans méconnaître le document d'urbanisme. Le moyen doit être écarté.
17. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par M. A à fin d'annulation doivent être rejetées.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
18. Le présent jugement qui rejette les conclusions tendant à l'annulation de la décision attaquée, n'implique aucune mesure d'exécution. Il y a lieu, par suite, de rejeter les conclusions à fin d'injonction présentées par le requérant.
Sur les frais liés au litige :
19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Saint-Briac-sur-Mer, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse à M. A la somme que celui-ci demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.
20. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. A le versement d'une somme globale de 750 euros à la SCI Cottage de la Houle, à la SCI PLB et à la SARL La Houle et une somme de 750 euros à la commune de Saint-Briac-sur-Mer au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. A est rejetée.
Article 2 : M. A versera une somme globale de 750 euros à la SCI Cottage de la Houle, à la SCI PLB et à la SARL La Houle et une somme de 750 euros à la commune de Saint-Briac-sur-Mer au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la commune de Saint-Briac-sur-Mer, à la SCI Cottage de la Houle, à la SCI PLB et à la SARL La Houle.
Délibéré après l'audience du 17 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
M. Tronel, président,
Mme Thielen, première conseillère,
Mme Le Berre, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.
La rapporteure,
Signé
A. Le Berre
Le président,
Signé
N. Tronel
La greffière,
Signé
E. Douillard
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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