TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Johanna IBGHI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric DOUEB
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24WY
N° MINUTE :
3
JUGEMENT
rendu le 05 juin 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C L’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
DÉFENDERESSE
Madame [M] [I],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Johanna IBGHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0087
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07648 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24WY
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat ayant pris effet le 29/08/2014, la CAISSE NATIONALE RSI, aux droits de laquelle vient apparemment L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS), avait donné en location à Madame [M] [I] un appartement (3 pièces) situé [Adresse 2] [Localité 3] ([Adresse 2]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 2379,65 €, outre 320 € au titre des provisions sur charges.
Par acte du 18/11/2022, L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a fait délivrer à Madame [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 11 977,33 €.
Par acte du 09/05/2023, L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a assigné Madame [M] [I] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
-l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-le règlement du sort des meubles se trouvant sur place selon les modalités légales ;
-le paiement de la somme de 17 215,59 € au titre de la dette locative, terme du mois de février 2023 compris, avec intérêts légaux à compter de 18/11/2022 ;
-le paiement de la somme de 1721,59 € au titre de la clause pénale ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de mars 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a réclamé une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/05/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Madame [M] [I], représentée par son avocate, a demandé la condamnation de l'ACOSS au paiement d'une somme de 6883 € en réparation de son préjudice de jouissance subi du fait de la non conformité du bien loué et de l'atteinte à la décence. Elle a demandé par ailleurs une indemnité de 1000 € au titre de son préjudice moral pour les mêmes motifs.
Madame [M] [I] a demandé la compensation des sommes qui seront dues par chacune des parties.
Elle a sollicité en tout état de cause des délais de paiement, souhaitant s'acquitter de la somme due en 35 mensualités de 1000 € et en une 36e correspondant au solde et ce, le 10 de chaque mois.
Elle a conclu au débouté de toute majoration de l'indemnité d'occupation et subsidiairement elle a demandé le débouté de toutes demandes tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail. En tout état de cause, elle a sollicité un délai de 18 mois pour quitter les lieux.
Madame [I] a fait état des éléments suivants :
-elle avait connu une période de chômage, entraînant des difficultés financières. Ayant à ce jour retrouvé un emploi, elle avait repris le paiement du loyer courant.
-Parallèlement, elle avait connu des problèmes liés à la jouissance de son logement.
-Elle a fait état d'un comportement déplacé de la part du gardien de l'immeuble et elle avait pu dénoncer par un mail du 13/03/2023 un véritable harcèlement de la part de ce dernier, relayé par des attitudes douteuses d'autres hommes.
-Il était survenu un dégât des eaux le 28/11/2022 qui avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre et d'un constat amiable signé avec le gestionnaire de patrimoine le 29/12/2022. des dommages manifestes avaient alors affecté le logement qui n'avait pas été réparé par le bailleur, malgré de nombreuses relances.
-L'assureur habitation avait refusé le 24/05/2023 la prise en charge des dommages subis, leur indemnisation relevant de l'assureur du propriétaire. En définitive, les travaux de remise en état n'étaient engagés que fin novembre 2023 mais n'étaient totalement terminé qu'au 01/02/2024.
-En définitive, pendant 12 mois, les toilettes du logement avaient été dépourvues de lumière. L'appartement par ailleurs avait été difficilement accessible du fait de l'endommagement du parquet et des lattes qui avaient été retirées, outre des plinthes pleines de clous laissées à l'entrée du logement.
-Au jour de l'audience, des dommages persistaient.
-Le trouble de jouissance devait être calculé sur la base d'une proportion du loyer devant être successivement évaluée à 20 % du 28/11/2022 aux 29/11/2023, à 15 % du 29/11/2023 au 21/12/2023 et à 5 % du 22/12/2023 au 31/01/2024.
L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a actualisé sa créance, portant sa demande au titre de la dette locative à 38 896,69 €. Elle a précisé qu'il y avait eu reprise du paiement du loyer depuis octobre 2023 mais de façon irrégulière. Ainsi les échéances de décembre et janvier 2024 n'avaient pas été réglées.
L'ACOSS a développé les éléments suivants :
-S'agissant du harcèlement imputé au gardien, il s'agissait du fait d'un tiers et non de la responsabilité du bailleur. Au demeurant, aucune preuve n'était apportée.
-S'agissant du dégât des eaux, il n'avait pas été contesté mais il y avait eu impossibilité d'intervenir avant que les lieux ne sèchent. À ce jour, les travaux avaient été réalisés.
-Le préjudice de jouissance demandé relativement aux désordres était excessif puisque ces désordres n'affectaient pas la pièce principale du logement.
L'ACOSS a en définitive maintenu l'intégralité de ses demandes. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATIONS
Sur le comportement du gardien
Il apparaît que les comportements attribués par Madame [I] au gardien n'ont aucun lien avec la question du paiement des loyers puisqu'ils relèvent de relations interpersonnelles entre l'intéressé et la défenderesse. Au demeurant, les agissements en question, qui n'ont fait l'objet que de simples mails fins 2022, ne sont pas décrits avec précision et Madame [I] n'a sollicité aucune action particulière du bailleur, les mails ayant plutôt un caractère informatif. Enfin, les écrits de Madame [I] ne font pas ressortir un quelconque traumatisme mais plutôt une gêne qu'elle entendait signaler.
Il n'y a pas lieu de tirer une quelconque conséquence des éléments rapportés par Madame [I] relativement au gardien dont les comportements, au demeurant, ne sont corroborés par aucun élément de preuve, notamment par aucun témoignage direct ou indirect.
Sur le trouble de jouissance à raison du sinistre ayant affecté l'appartement
L'existence d'un dégât des eaux signalé au bailleur le 28/11/2022 n'a pas été contestée par ce dernier qui n'a pas contesté non plus sa responsabilité dans les désordres survenus, provenant d'une fuite de canalisation. Les dégradations décrites dans le constat amiable affectaient le plafond des toilettes, les lattes du parquet qui était gonflées, la lumière des toilettes étant par ailleurs hors service.
Les pièces produites font ressortir que l'ACOSS a été assez réactif et a pu gérer le dossier sans défaillance dans ses diligences, sous réserve des contraintes liées à la nature des travaux à exécuter. S'il a été remédié à la fuite par une intervention rapide, la reprise des embellissements de l'appartement a nécessité un certain délai. En définitive, il n'est pas contesté que la réfection des lieux a été accompli en majeure partie novembre 2003, les dernières finitions étant réalisées en février 2024.
Les désordres susvisés ne sauraient expliquer le défaut massif de paiement des loyers et charges imputable à Madame [I]. Le commandement de payer visant la clause résolutoire avait d'ailleurs été délivré le 18/11/2022 et faisait état d'une dette locative existante de 11 977,33 €, correspondant à environ 4 échéances mensuelles.
Il est difficile de déterminer si la remise en état du logement a été effectuée dans des délais imposés par la nature des travaux, notamment par la nécessité d'une longue période préalable de séchage. Aussi, le trouble de jouissance invoquée par Madame [I] doit être retenu dans son principe entre décembre 2022 et février 2024.Toutefois l'indemnisation correspondante doit être en rapport avec le préjudice raisonnablement subi, compte tenu de la relativité des désordres et d'une surface habitable du logement de 74 m². Par ailleurs, les arguments de pure circonstance procédant des seules affirmations de la défenderesse devront être écartés.
Il conviendra de prévoir l'évaluation mensuelle du trouble de jouissance subi jusqu'à fin novembre 2023 à 250 €, le montant du loyer supposant un appartement d'un certain standing. Entre décembre 2023 et février 2024, le trouble de jouissance subi sera évalué à 80 € par mois.
En définitive, il conviendra de condamner l'ACOSS à payer à Madame [M] [I] la somme globale de 3240 €, étant précisé que cette somme pourra entrer en compensation avec les sommes dues par la défenderesse au titre des loyers et charges impayés.
L'indemnisation du trouble de jouissance a un caractère global et Madame [I] n'a démontré aucun préjudice spécifique qu'elle aurait subi sur le plan moral du fait d'une faute de la bailleresse, étant précisé que rien ne vient témoigner de la mauvaise foi ou de la résistance dolosive de cette dernière.
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 18/11/2022, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 26/02/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable ai litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 18/01/2023.
Si en conséquence, au 19/01/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [I] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Madame [M] [I] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, le bail est ancien et Madame [I] a donné des explications crédibles quant à ses défaillances dans le paiement des loyers, ses difficultés financières devant s'estomper du fait de la reprise d'un travail. Au surplus, des paiements conséquents sont intervenus depuis octobre 2023 et les propositions faites à ce jour paraissent sérieuses.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
-Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.
-Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.
-Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.
Il y a lieu au vu de ce qui précède de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, le propriétaire justifie d'une créance de loyers et charges de 38 896,69 €, arrêtée au 26/02/2024, somme non contestée.
Il y a lieu d'autoriser la compensation entre la somme due par Madame [I] au titre des loyers et charges impayés (38 896,69 €) et la somme due par l'ACOSS au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi par la locataire (3240 €).
En définitive, Madame [I] sera condamnée à payer à l'ACOSS, après compensation, la somme de 35 656,69 €.
La proposition de Madame [M] [I] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 1000 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser l'ACOSS du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de l'ampleur de la dette, il serait inéquitable de laisser à la charge de L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) les frais irrépétibles de l'instance.
Selon l'article 4 de la loi du 06/07/1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location. Il convient en conséquence de débouter l'ACOSS de sa demande au titre de la clause pénale.
Au vu de la date de l'assignation, le jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
-Constate l'acquisition au 19/01/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail ayant pris effet le 29/08/2014, bail consenti par L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) à Madame [M] [I] et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ([Adresse 2]).
-Condamne L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) à payer à Madame [M] [I] la somme de 3240 € au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance subi par celle-ci à raison des désordres ayant affecté le logement loué.
-Dit que Madame [M] [I] se trouve redevable envers L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de la somme de 38 896,69 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26/02/2024.
-Ordonne la compensation entre les sommes dues par Madame [M] [I] au titre des loyers et charges impayés et les sommes dues par L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance.
-Condamne Madame [M] [I] à payer à L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) la somme de 35 656,69 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 26/02/2024, déduction faite par compensation de l'indemnisation susvisée au titre du trouble de jouissance, somme portant intérêts au taux légal à compter du 18/11/2022 sur 11 977,33 € et à compter de ce jour sur le surplus.
-Accorde à Madame [M] [I] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 1000 € et en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/09/2024 et que la dernière échéance sera majorée des intérêts, dépens et frais.
-Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
-Dit que si Madame [M] [I] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
-Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Madame [M] [I] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Madame [M] [I] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
- Condamne Madame [M] [I] à payer à L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes et notamment Madame [I] de sa demande au titre d'un préjudice moral et l'ACOSS de sa demande au titre de la clause pénale.
-Condamne Madame [M] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
-Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Le GreffierLe Juge