TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard - CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 06 Juin 2024
N° RG 23/06418 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KROI
Jugement du 06 Juin 2024
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[K] [M], sous curatelle de l’APASE
Société APASE, curateur de Mr [M] [K]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 06 juin 2024
à ARCHIPEL HABITAT
CERTIFIE CONFORME DELIVRE
LE 06 juin 2024
à monsieur [M] et à l’APASE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;
Audience des débats : 04 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [L] [Z]
ET :
DEFENDEUR :
M. [K] [M], sous curatelle de l’APASE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparant en personne
Société APASE, curateur de Mr [M] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparante en personne
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 août 2017, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 6].
Suite à de nombreuses incommodités et autres nuisances notamment sonores, de multiples rappels aux obligations de tranquillité et de jouissance paisible ont été adressés au locataire avec information de sa curatrice l’APASE par le bailleur, et ce, par l’interface de l’ensemble des voies possible.
Suite à l’échec de la conciliation du 5 mai 2023, par assignation délivrée le 18 juillet 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [K] en supprimant les délais inhérents aux deux mois suivants le commandement de quitter les lieux ainsi que le délai de trêve hivernale, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-les loyers dus du 6 juillet 2023 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail,
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l'audience du 4 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en développant ses écritures tout en indiquant l’absence d’arriéré locatif.
Présent à l’appel du rôle, Monsieur [M] [K] s’est absenté à l’évocation de son affaire.
L’APASE, représentée, reconnaît tout comme son protégé la véracité des éléments mis en exergue par le bailleur. Elle précise la minoration par le locataire des troubles qu’il cause.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
I-Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir effectué les diligences de conciliation de l’article 750-1 du code de procédure civile de sorte que sa demande est recevable.
Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
De même, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
En outre, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Enfin, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de jouir des lieux loués en bon père de famille et de payer le loyer font partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de jouissance paisible comme celui de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail et du trouble, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré les multiples écrits qui lui ont été délivrés les 18 août 2021, 28 février 2023, 21 mars 2023 encore appuyées par de nombreuses sommations interpellatives des 31 mars 2023, 6 avril 2023, le tout complété par différentes attestations régulières, recevables, concordantes et précises du voisinage, et, autres réclamations émanant de l’agent de contact dépêché par le bailleur social sur site des 21 août 2017, 27 novembre 2017, 17 août 2021, 24 juin 2022, 27 février 2023, 4 avril 2023 et 9 mai 2023, pièces corroborées encore par des courriels de locataires de l’immeuble, il appert que Monsieur [M] [K] n’a manifestement pas mis un terme à son comportement litigieux et délétère.
C’est ainsi qu’il est établi un comportement des plus inadéquate du locataire consistant, notamment, et de façon non exhaustive, de jour comme de nuit, sous fond de consommation d’alcool, à proférer des cris, des hurlements, des insultes, à accomplir des tapages avec l’usage sur son balcon d’un violon ou encore dans les parties communes de sa guitare électrique avec amplificateur le dimanche à 8h, à faire montre d’une agressivité avec certains voisins, à chanter à tue-tête, à suivre une voisine de façon non appropriée, et, à commettre des dégradations sur les lieux communs.
Il est mis en exergue un atavisme dans l’adoption de ces comportements à tout le moins depuis l’entrée dans les lieux, perdurant, nonobstant l’intervention des forces de l’ordre, et, allant même jusqu’à troubler la vie quotidienne des habitants du parc privé voisin.
De même, il est retenu l’absence de toute mobilisation du défendeur pour faire cesser ces troubles malgré la bienveillance et l’intervention récurrente de sa curatrice.
A l’opposé, Monsieur [M] [K] ne verse aux débats aucune pièce contredisant ces éléments au demeurant reconnus à tout le moins dans leur principe à défaut de leurs ampleur et conséquences.
Compte-tenu de la durée et de la nature de ces manquements, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité des violations aux obligations découlant du contrat est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution de la convention aux torts exclusifs de Monsieur [M] [K] et son expulsion.
Au regard d’une part, de l’atteinte portée au cadre de vie quotidien des voisins du défendeur et des atteintes à leur intégrité, a minima, psychologique mais avec des conséquences nécessairement sur les capacités physiques, et d’autre part, de l’exaspération manifeste de ces mêmes personnes pouvant, le cas échéant, aboutir à une atteinte illicite de la personne de Monsieur [M] [K], il est juste d’ordonner la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Par conséquent, l'expulsion pourra avoir lieu sans expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En revanche, la suppression du délai de trêve hivernale paraît disproportionnée face aux droits en présence et à la situation d’altération des capacités mentales du défendeur tout en soulignant qu’elle aboutirait à permettre au bailleur de retarder la mise en œuvre de la présente expulsion de manière inopportune au regard des troubles dont souffre le défendeur.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui dû en cas de poursuite du contrat.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
II-Sur les demandes accessoires
a-Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [M] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
b-Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de l’ancienneté, de l’importance et de la récurrence des troubles de voisinage, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 août 2017 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6],
ORDONNE à Monsieur [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
ORDONNE la réduction à néant du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
REJETTE la demande en suppression de la trêve hivernale,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;
CONDAMNE Monsieur [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [M] [K]à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] [K]aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 18 juillet 2023,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.
La Greffière Le Vice-président