TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58877 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3H5R
N° : 7-CB
Assignation du :
23 novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [U] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS - #C0152
DEFENDEUR
Monsieur [M] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS - #C2112
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2011, Madame [U] [J] a consenti à Monsieur [M] [H] un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 15.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d'avance.
Ce bail conclu pour une durée de neuf ans est arrivé à échéance le 4 décembre 2020.
Par exploit du 24 juin 2022, Monsieur [H] a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, aux charges et conditions initiales et pour un loyer en principal de 17.147 euros par an.
Les parties n'ont pas formalisé de contrat de renouvellement de bail.
Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer plusieurs commandements successifs visant la clause résolutoire, le dernier par exploit du 16 octobre 2023 pour un montant en principal de 20.505,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Madame [U] [J] a, par exploit délivré le 23 novembre 2023, fait citer Monsieur [M] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial par l'effet du commandement de payer délivré le 16 octobre 2023,
- ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique,
- ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur sur place ou en garde meubles,
- condamner Monsieur [M] [H] à payer à Madame [U] [J] :
oLa somme provisionnelle de 16.505,28 euros correspondant aux loyers et charges échus impayés, sauf à parfaire, selon décompte arrêté au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023,
oune indemnité d'occupation provisionnelle, à compter du 16 novembre 2023, fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, et ce jusqu'à complète libération des lieux,
o2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- octroyer à titre d'indemnité à Madame [U] [J] le montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [M] [H],
- condamner Monsieur [M] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023 et de l'assignation.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 25 avril 2024.
Aux termes de ses conclusions en réplique n°2 déposées à l'audience et oralement développées, Madame [U] [J] maintient les demandes de son assignation, à l'exception de celle formée au titre de la conservation du dépôt de garantie. Elle actualise sa demande de provision au titre de l'arriéré locatif à la somme de 24.802,57 euros, et sollicite en outre la somme provisionnelle de 2.480,25 euros au titre de la clause pénale prévue au bail.
Monsieur [M] [H] dépose des conclusions responsives qu'il soutient oralement et demande au juge des référés de :
- Constater qu'il procède à la barre du tribunal à la remise d'un chèque de 2.000 euros en paiement de sa dette locative,
- Fixer le montant restant dû par Monsieur [H] au titre de sa dette locative en tenant compte des différents versements qu'il a réalisés,
- Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 12 mois,
- Ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,
- Débouter la requérante de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
En l'espèce, le contrat de bail du 22 novembre 2011 stipule une clause résolutoire, qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des charges et conditions du bail, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement du 16 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.
Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
Il résulte du décompte produit que, malgré le paiement de 4.000 euros intervenu le 31 octobre 2023, les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions d'acquisition de plein droit de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 novembre 2023.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la demanderesse sollicite la somme provisionnelle de 24.802,57 euros au titre de l'arriéré locatif dont elle indique à tort qu'il est arrêté à la date du 16 novembre 2023, dès lors que le décompte actualisé qu'elle produit arrêté à la date du 22 avril 2024, mentionne certes ce solde débiteur de 24.802, 57 euros, mais inclut les termes des deux premiers trimestres 2024 dans la dette locative.
Cette somme est partiellement contestée en défense, Monsieur [H] indiquant qu'il a réalisé deux paiements de 3.000 euros et 4.500 euros les 11 janvier 2023 et 16 mars 2024 qui n'ont pas été pris en compte par la bailleresse. Il soutient également que la somme de 15.2446,20 euros qui apparait dans le décompte au titre du quittancement du 1er avril au 30 juin 2024, n'est aucunement justifiée par la requérante.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [H], ses versements de 3.000 euros et 4.500 euros apparaissent bien, aux dates des 23 janvier 2024 et 30 mars 2024, dans la colonne " crédit " du dernier décompte produit.
S'agissant de la somme de 15.246,20 euros réclamée au titre du 2eme trimestre 2024- alors que les quittancements trimestriels précédents apparaissant sur le décompte sont d'un montant de 6.210,13 euros, 6.686,55 euros ou 6.124,54 euros chacun- Madame [J] expose que cette somme est parfaitement justifiée dans le détail de l'avis d'échéance qu'elle produit au titre du 2eme trimestre 2024.
Cependant, force est de relever que :
-La somme de 5.158,68 euros au titre du " rappel loyer ", qui correspond au montant d'un loyer,
-La somme de 986,90 euros au titre du " rappel loyer révisé ",
-La somme de 511,23 euros au titre du " rappel provisions sur charges ",
-La somme de 381,49 euros au titre du " complément dépôt de garantie "
ne sont pas justifiées,
Et que la somme de 208,61 euros facturée au titre des frais de recouvrement, correspond au coût du commandement de payer du 16 octobre 2023 dont elle demande par ailleurs le paiement au titre des dépens.
En conséquence, ces sommes dont le montant cumulé s'établit à 7.246,91 euros, doivent être déduites du montant réclamé de 15.246,20 euros pour le 2ème trimestre 2024, de sorte que le montant non sérieusement contestable de l'obligation de paiement du défendeur s'établit, pour le 2eme trimestre 2024, à la somme de 15.246,20 - 7.246,91 = 7.999,29 euros.
Monsieur [H] sera ainsi condamné par provision au paiement de la somme non sérieusement contestable de 17.555,66 euros (somme totale réclamée de 24.802,57 euros -7.246,91 euros correspondant aux sommes non justifiées comme explicité ci-dessu) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés à la date du 22 avril 2024, 2eme trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 conformément à la demande.
Il n'y a pas lieu de déduire de cette somme celle de 2.000 euros correspondant au chèque remis à l'audience, dont le bon encaissement n'est à ce stade pas établi.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le défendeur sollicite des délais de paiement à hauteur de 12 mois, en faisant valoir ses efforts de paiement, sa bonne foi et le fait qu'il a rencontré des difficultés financières ponctuelles.
La requérante s'y oppose en indiquant que ses revenus sont inférieurs au montant du loyer annuel et ne lui permettent plus de supporter un tel loyer.
Compte-tenu cependant des efforts de paiement démontrés par le défendeur et du fait que la dette apparaît susceptible d'être soldée dans les délais sollicités, il y a lieu de faire droit à la demande dans les conditions précisées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés, dans les conditions précisées au dispositif.
A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, soit un montant de 6.210,13/3 = 2.070,04 euros TTC calculée sur la base du quittancement du dernier trimestre 2023, et ce jusqu'à libération des lieux.
Sur la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
La clause " sanctions " du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 10% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.
Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telles d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [M] [H] à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, le défendeur sera condamné au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer (208,61 euros) en vertu de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 novembre 2023 ;
Condamnons Monsieur [M] [H] à verser à Madame [T] [J] la somme provisionnelle de 17.555,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés à la date du 22 avril 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 ;
L'autorisons à se libérer de cette dette en douze mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [M] [H] portant sur les locaux situés [Adresse 1] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [M] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Monsieur [M] [H] à payer à Madame [T] [J] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit pour le moment la somme mensuelle de 2.070,04 euros TTC et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [M] [H] à verser à Madame [T] [J] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [M] [H] au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (208,61 euros);
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS