TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02092 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTC
N° MINUTE : 7/2024
JUGEMENT
rendu le 10 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. D’HLM ERIGERE, [Adresse 1] - [Localité 6], représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 5], Toque C1467
DÉFENDEURS
Monsieur [D] [L], demeurant 35 rue Buffon - Apprt 21 - [Localité 4], non comparant, ni représenté
Madame [P] [H], demeurant 35 rue Buffon - Apprt 21 - [Localité 4], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU,juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02092 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTC
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 13 octobre 2022, la SA d'HLM ERIGERE a donné à bail à Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Localité 4].
Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM ERIGERE,
-leur a adressé une lettre de mise en demeure le 24 mai 2023 de lui payer la somme de 3685,59 euros en principal,
- leur a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4148,43 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 août 2023.
Par acte d'huissier en date du 6 février 2024, la SA d'HLM ERIGERE a fait assigner Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal,
résilier le bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] ,
à titre subsidiaire,
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
en tout état de cause
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu'à libération des lieux,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] à lui payer la somme de 4427,77 euros au titre des sommes dues au 06/11/2023 au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 21/08/2023 sur la somme de 4148,43 euros et de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer contractuel révisé augmenté des charges, outre indexation jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clefs,
-rejeter tous délais,
- condamner solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM ERIGERE expose que les défauts d'exécution des défendeurs sont suffisamment graves, répétés et anciens et qu'ils violent leur obligation essentielle de paiement des loyers etcharges à bonne date.
A l'audience du 21 mai 2024, la SA d'HLM ERIGERE, représentée par son conseil, a indiqué que la dette est de 759,85 euros selon décompte arrêté au15 mai 2024, mois d'avril 2024 inclus.
Elle a précisé être d'accord pour voir octroyer des delais de paiement sur 12 mois, suspensifs de la clause résolutoire et a maintenu le surplus de ses demandes dans les termes de son assignation.
Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H], respectivement cités à personne et à tiers présent à domicile, ne sont ni présents, ni représentés.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM ERIGERE justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 6 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] sont solidairement (le bail prévoyant cette solidarité qui ne se présume pas et nécessite d'être motivée), redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce la SA d'HLM ERIGERE produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] restent lui devoir la somme de 759,85 euros à la date du 15 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse.
Pour la somme au principal, Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ainsi réévaluée à la baisse à la barre. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 759,85 euros au titre des sommes dues au 15 mai 2024, mois d'avril 2024 inclus, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, il est justifié par les éléments versés aux débats, et notamment les pièces 2, 3 et 5 du bailleur que les locataires persistent, malgré mise en demeure, commandement de payer et la présente procédure à ne pas exécuter depuis plusieurs mois leur obligation essentielle consistant au paiement régulier des loyers et charges à bonne date.
Toutefois, compte tenu des efforts accomplis par les locataires pour résorber leur dette avant l'audience, et de leur situation, outre l'accord du bailleur il convient de dire que cette dette n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
En conséquence de quoi, la SA d'HLM ERIGERE sera déboutée de sa demande principale de résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H].
Sur la demande subsidiaire au titre de l'acquisition de la clause résolutoire:
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé entre les parties, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Or il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable :
- que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H], le 21 août 2023, pour paiement des sommes alors restées dues à hauteur de 4148,43 euros, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990,
- que ses causes n'ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de 6 semaines, soit le 3 octobre 2023,
Sur les délais de paiement
Compte tenu de la situation des locataires et en considération des besoins du bailleur qui est d'accord sur ce point, il convient de les autoriser à s'acquitter de leur dette selon des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non -respect des modalités de paiement de l'arriéré telles que définies au dispositif,
Que ces délais de paiement valent pour régler les sommes dues au titre des dépens.
Que les modalités d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation sont prévues au dispositif de la présente décision ;
Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en oeuvre.
L'indemnité d'occupation sera fixée mensuellement au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse conformément à l'évolution de l'indice deréférence des loyers (IRL2)), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs, et due prorata temporis ;
Que l'équité ne commande pas de condamner Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Que Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] partie perdante, seront condamnés aux dépens;
Que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare recevable l'action dela SA D'HLM ERIGERE;
Condamne solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] au paiement de la somme de 759,85 euros au titre des sommes dues au15 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et Précise que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier;
Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
Déboute la SA d'HLM ERIGERE de sa demande principale de résiliation du bail conclu le 13 octobre 2022, entre la SA d'HLM ERIGERE et Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H], portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Localité 4] aux torts exclusifs de Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] pour défaut de paiement des loyers;
Constate que les conditions de résiliation du bail conclu le 13 octobre 2022, entre la SA d'HLM ERIGERE et Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H], portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Localité 4], sont réunies le 3 octobre 2023;
Déclare Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Localité 4], à compter de cette date;
Dit que Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] sont autorisés à se libérer de leur dette selon 11 échéances mensuelles successives de 63 euros et une 12 ème et dernière échéance soldant la dette, outre le paiement des loyers courants, le premier versement intervenant dans le mois de la signification de la présente décision, les suivants avant le 15 de chaque mois;
Dit que le premier incident de paiement non régularisé 15 jours après mise en demeure du créancier, entraînera immédiatement déchéance du terme et rendra le solde de la dette immédiatement exigible;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
Uniquement dans ce cas:
-Dit qu'à défaut pour Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 4], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM ERIGERE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est;
-Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution et -Dit n'y avoir lieu d'en ordonner le transport et la séquestration ;
-Dit n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte;
-Condamne solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] au paiement à la SA d'HLM ERIGERE d'une indemnité ensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL2)), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs, et due prorata temporis ;
Déboute la SA d'HLM ERIGERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [P] [H] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier, Le juge