TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/
N° RG 23/01573 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7FM
3 copies
GROSSE délivrée
le10/06/2024
àMaître Nicolas ROTHE DE BARRUEL de la SELARL AUSONE AVOCATS
Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY
Rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 13 Mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Marine LACROIX, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSES
Madame [I] [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [G] [L]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [W] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [O]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Maître Nicolas ROTHE DE BARRUEL de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 19 juillet 2023, Mesdames [I], [G] et [W] [L] ont assigné Monsieur [E] [D] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.
Par dernières conclusions du 29 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de leur argumentation, elles demandent au juge des référés de :
constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
condamner le preneur Monsieur [Z] à leur payer :
- 15.522,04 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer ;
- 1.552,20 euros à titre de clause pénale ;
- une indemnité d’occupation de 9.186 euros par mois, du 21 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;
- 5.000 euros en réparation du préjudice moral ;
- 231 euros en réparation du préjudice matériel ;
enjoindre Monsieur [Z] de se présenter à l’état des lieux de sortie qui sera fixé par convocation de commissaire de justice ;
condamner le défendeur à leur payer 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles exposent que, par acte en date du 26 mai 2016, ont été donnés à bail commercial à Monsieur [Z] des locaux situés à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel actuel de 4.593 euros.
Des loyers sont restés impayés et par acte du 21 avril 2023, elles ont fait délivrer au locataire commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elles contestent l’exception d’inéxécution opposée par Monsieur [Z], les travaux de reprise de la toiture ayant été réalisés et achevés en novembre 2023.
Par ses dernières conclusions du 8 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, Monsieur [Z] demande au juge des référés de :
À titre principal,
rejeter les demandes de Mesdames [L] ;
ordonner la main levée de l’hypothèque judiciaire conservatoire prise par les bailleurs sur sa résidence principale ;
À titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
prendre acte de son versement de la somme de 10 000 euros sur un compte Carpa ;
lui accorder un délai délai de 10 jours pour apurer les causes du commandement de payer;
rejeter les demandes de dommages intérêts et de clause pénale ;
En tout état de cause,
rejeter, la demande tendant à lui faire injonction de se rendre à un éventuel état des lieux de sortie ;
condamner Mesdames [L] à lui verser une indemnité de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Il indique qu’au mois de juin 2022, une importante partie de la cheminée de l’immeuble loué s’est détachée en raison de la vétusté et a perforé la toiture pour venir s’écraser au rez-de-chaussée, et que les lieux étaient dès lors inexploitables, compte tenu du risque grave pour la sécurité des personnes, le reste de la cheminée, lézardée menaçant de finir de s’effondrer.
Il estime que la jouissance de la chose objet du bail est devenue impossible et qu’il était dès lors fondé à suspendre le paiement des loyers.
Il indique qu’il a procédé à un versement de 20.000 euros le 23 février 2023, à la suite d’un commandement de payer, mais que les réparations ont tardé à être effectuées, et n’étaient toujours pas réalisées à la date du commandement du 21 avril 2023.
Il s’estime fondé à opposer au bailleur une exception d’inexécution de ses obligations.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.
L'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Toutefois, le manquement justifiant le constat de la résiliation de plein droit doit concerner une condition évidente du contrat et être parfaitement caractérisé, au regard des pouvoirs du juge des référés limités à l’obligation non sérieusement contestable.
Il est constant que la toiture de l’immeuble loué a été gravement endommagée par la chute d’une cheminée au mois de juin 2022.
Les photographies versées aux débats montrent une toiture extrèmement dégradée et présentant une perforation importante.
Les échanges entre les parties font apparaître que la société locataire a demandé à de multiples reprises la réparation, sans effet pendant plus d’un an, jusqu’à la réalisation des travaux qui n’est intervenue qu’à l’automne 2023.
Si le retard dans la réalisation des travaux n’est pas entièrement imputable au bailleur, compte tenu des contraintes liées aux règles d’urbanisme applicables à l’immeuble, il n’en demeure pas moins que Mesdames [L] n’ont pas permis une jouissance normale des lieux loués, et que l’importance des dégradations peut permettre à Monsieur [Z] d’opposer une exception d’inexécution en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination.
Alors que la majeure partie des loyers dus pour la période de juin 2022, date du sinistre, à novembre 2023, date d’achèvement des travaux réparatoires, a été réglée, il apparaît que pour le surplus l'obligation de Monsieur [Z] est insuffisamment caractérisée, et que la demande ne peut être considérée comme non sérieusement contestable.
Il convient par conséquent de dire n'y avoir lieu à référé.
Il n’entre pas dansles pouvoirs du juge des référés, juge du provisoire, d’ordonner la main levée de l’hypothèque judiciaire conservatoire prise par les bailleurs.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; elle sera déboutée de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel ;
Dit n’y avoir lieu à lieu à référé et rejette les demandes de Mesdames [L].
Rejette les demandes de Monsieur [Z].
Condamne Mesdames [L] aux dépens.
La présente décision a été signée par Marine LACROIX, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,