TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00202
N° Portalis DBZS-W-B7I-X75K
N° de Minute : 24/00108
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 10 Juin 2024
S.A. VILOGIA
C/
[O] [D]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 10 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [O] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Avril 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 202/2024 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 janvier 1982 avec effet au 1er février 1982, la société anonyme (ci-après SA) d’HLM de [Localité 6] et Environs, aux droits de laquelle vient la SA VILOGIA, a donné à bail à [X] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 8], de type T4, moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 798,80 francs. Il était prévu que ce logement soit occupé par [X] [D] et sa famille, alors composée de [L] [D] née [J], [C] [D], [T] [D], [N] [D] et [S] [D].
[O] [D], fils de [X] [D] et de [L] [D] née [J], est né le [Date naissance 3] 1983.
[L] [D] née [J] est décédée en 2017.
Par courrier recommandé du 4 juin 2022, [O] [D] a informé la SA VILOGIA du décès de son père [X] [D] survenu le [Date décès 5] 2022 et a sollicité le transfert du bail à son nom.
Par courrier recommandé du 23 juin 2022, la SA VILOGIA s'est opposée à cette demande au motif que la taille du logement n'était pas adaptée à celle du ménage, [O] [D] y résidant seul.
Par courrier recommandé du 18 août 2023, la SA VILOGIA a sommé [O] [D] de quitter les lieux dans les plus brefs délais.
Par acte d’huissier du 18 janvier 2024, la SA d’HLM Vilogia a fait assigner [O] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du bail au [Date décès 5] 2022, l'expulsion de [O] [D], la condamnation de ce dernier à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 408,03 euros à compter du [Date décès 5] 2022 jusqu’à la complète libération des lieux, outre sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 avril 2024, lors de laquelle la SA d'HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d'instance et s'est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par le défendeur.
Invoquant les dispositions des articles 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L621-2 du code de la construction et de l'habitation, elle soutient que la superficie du logement, comprenant 4 pièces, est inadaptée à la taille du ménage de [O] [D]. Elle ajoute avoir proposé à [O] [D] de louer d'autres appartements, en vain.
Comparant en personne, [O] [D] a principalement demandé au juge des contentieux de la protection de débouter la SA D'HLM VILOGIA de l'ensemble de ses demandes et subsidiairement de lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux.
Il expose avoir vécu dans ce logement depuis sa naissance et y être sentimentalement très attaché. Il ajoute souffrir de dépression et avoir refusé les propositions de relogement formulées par la bailleresse au motif qu'il était alors en période de deuil. Il fait enfin valoir que sa compagne réside avec lui dans ce logement depuis 2023 et qu'ils comptent avoir des enfants.
[O] [D] a été autorisé à produire des justificatifs de ses ressources par note en délibéré adressée sous sept jours. Le juge des contentieux de la protection en a été destinataire dans les délais impartis. La SA VILOGIA a été pour sa part autorisée à produire une note en délibéré quant à la présence de la compagne de [O] [D] dans le logement, expliquant ne pas en avoir eu connaissance. Aucune note de sa part n'est cependant parvenue au juge des contentieux de la protection.
MOTIFS
Sur la demande de résiliation du bail
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Toutefois, aux termes de l’article 40 I alinéa 2 de la même loi, le transfert s’opère au profit des descendants à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
Il résulte de cette disposition que pour pouvoir bénéficier du transfert du bail relatif à un logement loué par un bailleur social, le descendant doit, d’une part lui-même être éligible au bénéfice d’un logement social en répondant à des conditions de ressources, et d’autre part respecter un critère d’occupation adaptée au regard de la surface concernée.
En application de l'article L621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.
Il est en l'espèce constant que [O] [D] résidait dans le logement depuis plus d'un an lorsque le titulaire du bail, son père, est décédé. Les conditions de ressources nécessaires à l'attribution de ce logement ne font pas débat ; seul le critère d'adaptation de l'occupation du logement à sa surface pose question.
Il ressort du contrat de bail produit par la SA d’HLM Vilogia que le logement concerné est constitué de quatre pièces habitables dont trois chambres et une salle de séjour.
Il s'ensuit que ce logement doit être considéré comme suffisamment occupé si y résident au moins trois personnes.
Il en résulte que l'occupation par [O] [D], fût-il en concubinage, n'est pas adaptée à la surface du logement au sens des dispositions susvisées, de sorte que le contrat de bail ne peut lui avoir été transféré.
Le bail a donc été résilié à la date du décès de [X] [D], soit le [Date décès 5] 2022 et depuis lors, le défendeur occupe le logement sans droit ni titre.
Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [O] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef.
Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation
L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle correspondant au loyer, soit 408,03 euros, qui sera due à compter du [Date décès 5] 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés, selon les modalités prévues au code de la construction et de l'habitation, en cas de défaut d'attribution d’un logement locatif social et, plus généralement, du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, [O] [D] justifie être actuellement en arrêt de travail et être suivi médicalement pour des angoisses. S'il n'a pas déféré aux propositions de relogement émanant de la SA VILOGIA, celles-ci ont été présentées dans un temps proche du décès de son père, avec lequel il résidait depuis sa naissance dans l'appartement objet du présent litige. A cet égard, [O] [D] démontre, par la production d'une attestation d'enregistrement d'une demande de logement social du 22 août 2023, avoir par la suite effectué les démarches nécessaires à son relogement.
En outre, s'il résulte du décompte produit par le bailleur que l'indemnité d'occupation a été payée de manière aléatoire depuis le décès de [X] [D], [O] [D] produit des échanges de mails du mois de juin 2023 aux termes desquels il sollicite la production de quittances aux fins de s'acquitter du loyer.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, [O] [D] apparaît de bonne volonté en dépit des difficultés traversées.
En tout état de cause, [O] [D] réside dans l'appartement litigieux depuis plus de 40 ans sans qu'aucun incident antérieur à la présente procédure ne soit à déplorer, de sorte qu'il apparaîtrait démesuré d'ordonner son expulsion sans lui accorder de délais pour préparer son relogement.
Par conséquent, un délai de 6 mois lui sera accordé pour quitter les lieux, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [D] sera condamné aux dépens.
En revanche, l’équité comme la situation économique des parties commandent de rejeter la demande présentée par la SA d’HLM Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre [X] [D] et la SA d’HLM Vilogia relatif à un immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] à la date du [Date décès 5] 2022,
ACCORDONS à [O] [D] un délai de six mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux ;
A l'expiration de ce délai :
ORDONNONS l'expulsion de [O] [D] des lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution (à l'expiration du délai de deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;
DISONS qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA D'HLM VILOGIA pourra faire procéder à l'expulsion de [O] [D] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
AUTORISONS, le cas échéant, la SA D'HLM VILOGIA à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de [O] [D] dans le délai de deux mois de la libération des lieux ;
FIXONS à la somme de 408,03 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du [Date décès 5] 2022 et CONDAMNONS [O] [D] à la régler mensuellement à la SA d’HLM Vilogia jusqu’à la libération effective des lieux ;
RAPPELONS à [O] [D] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETONS les autres demandes en ce compris celle présentée par la SA d’HLM Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [O] [D] aux dépens ;
RAPPELONS que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA JUGE
S. DEHAUDTN. LOMBARD