10 Juin 2024
RG N° 24/01625 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NWGA
Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux
Monsieur [R] [L]
Madame [T] [K] épouse [L]
C/
Monsieur [J] [E]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
JUGE DE L’EXÉCUTION
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JUGEMENT
ENTRE
PARTIE DEMANDERESSE
Monsieur [R] [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Eric BOURLION de la SCP CABINET BOURLION, avocat au barreau du VAL D’OISE
INTERVENANT VOLONTAIRE
Madame [T] [K] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
assistée par Maître Eric BOURLION de la SCP CABINET BOURLION, avocats au barreau du VAL D’OISE
ET
PARTIE DÉFENDERESSE
Monsieur [J] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
assisté par Me Joachim CELLIER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame SOLA-RIGOUSTE,
Assistée de : Madame MARETTE, Greffier
DÉBATS
A l'audience publique tenue le 06 Mai 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 10 Juin 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 21 mars 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Monsieur [R] [L], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 15 décembre 2023 à la requête de Monsieur [J] [E].
L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2024.
Madame [T] [K] épouse [L] est intervenue volontairement à l’audience.
Monsieur et Madame [L], respectivement représenté et assistée de leur conseil, demandent un délai de 36 mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, notamment de leurs recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Ils font valoir qu’une vente a réméré était prévue et qu’ils s’étaient mis d’accord avec Monsieur [J] [E] pour se maintenir dans le bien moyennant le versement d’un loyer à hauteur de 2500 euros par mois. Ils soutiennent qu’il était convenu qu’ils rachèteraient le bien ultérieurement à Monsieur [J] [E]. Ils rappellent qu’ils ont interjeté appel du jugement d’expulsion rendu par le juge du contentieux et de la protection le 27 novembre 2023. De plus, ils font valoir que l’indemnité d’occupation est versée tous les mois. Enfin, ils sollicitent une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Monsieur [J] [E] aux dépens.
Monsieur [J] [E], assisté de son conseil qui plaide sur ses conclusions, s'oppose à l'octroi de délais. Il fait valoir que les demandeurs ne justifient pas de leurs revenus et qu’ils démontrent uniquement avoir déposé un dossier DALO. Il soutient que la vente, signée devant notaire, est parfaite. Il indique qu’il rembourse actuellement un prêt en lien avec l’acquisition de ce logement mais qu’il est aujourd’hui lésé car les anciens propriétaires ne veulent pas partir. Enfin, il réclame 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement sera rendu contradictoirement.
La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
Dans le cadre du délibéré, le demandeur a transmis des éléments relatifs à la procédure d’expulsion engagée, sans y avoir été autorisé au préalable.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] ont envoyé, dans le cadre du délibéré un courrier avec des pièces alors qu’ils n’y avaient pas été autorisés.
Cependant, aux termes des dispositions de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.
Par conséquent, ces pièces ne sont pas recevables.
Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”
Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.
Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.
En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 27 novembre 2023 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :
- constaté l’absence de bail verbal entre les parties concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 5],
- constaté que Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2022 du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5],
- ordonné l’expulsion de Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K], ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- débouté Monsieur [J] [E] de sa demande de réduction du délai de deux mois de l’article L 412-1 du code de procédures civiles d’exécution,
- fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 décembre 2022 à la somme de 2500 euros,
- condamné solidairement Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] à verser à Monsieur [J] [E] ladite indemnité d’occupation mensuelle,
- constaté que Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] ont versé les indemnités d’occupation pour la période de décembre 2022 à octobre 2023,
- condamné in solidum Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] ont interjeté appel de ce jugement le 12 décembre 2023.
Cette décision a été signifiée le 15 décembre 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Le concours de la force publique a été requis.
Il convient de rechercher si la situation personnelle des époux [L] leur permet de bénéficier de délais avant leur expulsion.
Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :
Les époux [L] ont trois enfants mineurs à charge, ainsi que la mère de Monsieur [L]. Ils déclarent percevoir, sur leur formulaire DALO, des revenus mensuels de 2860 euros, correspondant a priori aux prestations versées par la CAF et aux allocations chômage.
Monsieur [J] [E] allègue que Monsieur [L] dispose de ressources financières et patrimoniales qui lui permettraient de se reloger. Il démontre que le demandeur est gérant/associé de la SAS KALE HOLDING ayant une activité de marchands de biens immobiliers et de la SAS NISHPLAS FRANCE qui a pour activité principale le commerce de gros de bois et de matériaux de construction. Il s’avère également que Monsieur [L] est associé dans diverses sociétés civiles immobilières, avec des membres de sa famille. Toutefois, il n’est pas établi que ces SCI sont propriétaires de biens immobiliers libres de toute occupation, dans lesquels il pourrait se reloger.
Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [J] [E] a acquis par acte notarié du 06 décembre 2022, au prix de 388 600 euros, le pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] qui appartenait à Monsieur et [L], bien qui était déclaré à l’acte entièrement libre de location ou occupation.
Il convient de rappeler que cette vente fait suite à un commandement de payer valant saisie immobilière délivré par le Crédit Logement en mars 2021 aux époux [L] et à un jugement en date du 13 septembre 2022 par lequel le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné la vente aux enchères publiques du bien.
Or, et par décision en date du 27 novembre 2023, le juge du contentieux et de la protection du tribunal de proximité de MONTMORENCY a notamment constaté que Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2022 du logement et fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par ces derniers à Monsieur [J] [E] à la somme de 2500 euros.
Les époux [L] justifient avoir versé à Monsieur [J] [E] les indemnités d’occupation dues entre décembre 2022 à mars 2024. Le défendeur allègue que les indemnités d’occupation des mois d’avril et mai 2024 n’ont pas été versées. Les demandeurs procèdent à des versements tardifs et notamment avec des termes échus et donc un mois de décélage.
Par ailleurs, les époux [L] indiquent avoir réalisé des démarches de recherche de logement. Ils produisent plusieurs pièces qui permettent d’établir qu’ils ont déposé un recours en vue d’une offre de logement auprès de la commission de médiation du Val d’Oise qui a été reçu le 06 mars 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux. Ils déclarent avoir déposé une demande de logement social mais ne le justifie pas. Au regard de ces démarches tardives et très limitées, les époux [L] ne démontrent pas que le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.
Monsieur [J] [E] mentionne quant à lui les difficultés générées par cette situation. Il justifie avoir souscrit un prêt bancaire d’une durée de 18 ans pour l’acquisition de ce bien immobilier et dont l’échéance mensuelle, assurance comprise, s’élève à plus de 2100 euros. Il soutient également qu’il a acquis ce bien à titre de résidence principale mais qu’en l’état, il n’en a pas la jouissance.
La situation personnelle des époux [L] ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime, d’autant qu’ils ont déjà bénéficié de délai de fait puisque la vente du bien est intervenue le 06 décembre 2022. De plus, il apparait que l’indemnité d’occupation est réglée fréquemment avec retard par les demandeurs, ce qui risquerait de mettre en péril la situation financière de Monsieur [J] [E].
Ainsi, eu égard à l'ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu d'accorder les délais sollicités.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Les époux [L], partie perdante, supporteront les dépens et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par Monsieur [J] [E] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LE JUGE DE L'EXÉCUTION,
Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;
Déclare irrecevable les éléments adressés dans le cadre du délibéré par les demandeurs ;
Constate l’intervention volontaire de Madame [T] [K] ;
Rejette la demande de délais d'expulsion présentée par Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] pour le logement qu'ils occupent [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Condamne Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [R] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] aux dépens ;
Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ;
Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.
Fait à Pontoise, le 10 Juin 2024
Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,