TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 16/17675
N° Portalis 352J-W-B7A-CJLBM
N° MINUTE :
Assignation du :
01 Décembre 2016
JUGEMENT
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAS
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0074
DÉFENDEURS
Madame [D] [Y] [F]
domiciliée : chez Madame [T] [I]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Madame [I] [T] es qualité de tutrice de Mme [D] [Y] [F] suivant jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 17 janvier 2020
[Adresse 4]
[Localité 7]
Toutes deux représentées par Maître Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NA537
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 16/17675 - N° Portalis 352J-W-B7A-CJLBM
Monsieur [G] [S]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Maître Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1202
Monsieur [J] [R] en qualité de tuteur de Madame [D] [Y] [F]
[Adresse 5]
[Localité 9]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
Exposé du litige :
L’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.
Depuis le 9 septembre 2004, Mme [D] [Y] [F] et à M. [G] [S] sont copropriétaires indivis (50/50) du lot n° 1045, constitué d’un appartement, et du lot n° 1215, constitué d’une cave.
Suivant jugement prononcé le 25 juillet 2023 par le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris, les consorts [Y] [F] et [S] ont été solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.383,51 € au titre des charges de copropriété et appels sur travaux impayés arrêtés au 3ème trimestre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 300 € à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que la somme de 450 € au titre des frais irrépétibles.
Les consorts [Y] [F] et [S] se sont acquittés de leurs dettes après avoir reçu, le 30 mars 2015, un commandement de payer valant saisie immobilière. Le syndicat des copropriétaires s’est désisté de l’instance en vente judiciaire des lots dont il avait saisi le juge de l’exécution.
Par acte d’huissier du 18 août 2016, le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné Mme [D] [Y] [F] et M. [G] [S] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 13.724,10 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 3.000 € à titre de dommages et intérêts, 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 16/17675.
Par jugement en date du 7 décembre 2017, le juge des tutelles du tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Mme [D] [Y] [F], pour une durée de douze mois, et désigné M. [J] [R] en qualité de tuteur aux biens et à la personne.
Par acte d’huissier du 30 mars 2018, le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné M. [J] [R] en qualité de tuteur de Mme [D] [Y] [F], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de lui dénoncer l’assignation délivrée le 18 août 2016 et de solliciter la condamnation solidaire de M. [S] et de M. [R], en qualité de tuteur de Mme [Y] [F], à lui payer les sommes de 13.724,10 € au titre des arriérés de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 3.000 € à titre de dommages et intérêts, 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 18/04349.
Le 10 septembre 2018, le juge de la mise en état a joint l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/04349 à l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 16/17675, par mention au dossier.
Le 18 janvier 2019, le juge des tutelles a constaté la caducité de la requête en renouvellement de la mesure de tutelle reçue le 7 décembre 2018.
Par jugement du 17 janvier 2020, le juge des tutelles de Paris a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Mme [D] [Y] [F] pour une durée de 10 ans et a désigné Mme [I] [T], sa sœur, en qualité de tutrice pour la représenter et administrer ses biens et sa personne.
Par acte d’huissier du 27 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] a assigné Mme [I] [T], en qualité de tutrice de Mme [D] [Y] [F], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de lui dénoncer l’assignation délivrée le 18 août 2016 et de solliciter la condamnation solidaire de M. [S] et de Mme [T] en qualité de tutrice de Mme [Y] [F] à lui payer les sommes de 37.844,06 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er octobre 2020, appel du 3ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, 5.000 € à titre de dommages et intérêts, 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/12316.
Le 18 mars 2021, le juge de la mise en état a joint l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 20/12316 à l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 16/17675, par mention au dossier.
Le 18 février 2021, la commission de surendettement des particuliers de Paris a déclaré le dossier de surendettement de Mme [D] [Y] [F] recevable. Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance dans le cadre de cette procédure.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 23 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 35 du décret du 17 Mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL, vu l’article 815-3 du code civil,
Recevoir le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] en ses écritures et le déclarer bien fondé,
Condamner solidairement M. [S] et Mme [Y] [F] représentée par Mme [T], es qualité de tuteur à lui verser les sommes suivantes :
- 41.669,45 €, au titre des arriérés de charges de copropriété et des charges travaux rénovation énergétique, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation introductive d’instance et arrêtée au 4ème trimestre 2021, cotisation fonds travaux octobre 2021 et appel de remplacement robinets d’arrêt inclus,
- 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens,
Débouter M. [S] de ses demandes, fins et conclusions,
Débouter Mme [Y] [F] représentée par Madame [T], es qualité de tutrice, de ses demandes tendant au prononcé de la nullité des assemblées générales tenues depuis 2017,
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 16/17675 - N° Portalis 352J-W-B7A-CJLBM
A titre subsidiaire,
Se déclarer incompétent sur la demande de nullité desdites assemblées générales, seul le juge des contentieux de la protection est compétent de ce chef de demande au visa des dispositions de l’article L 213-4-2 du code de l’organisation judiciaire,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant l'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application,
Déclarer Mme [Y] [F], représentée par Mme [T] es qualité de tutrice, recevable en ses présentes écritures, fins et conclusions ;
Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [F], représentée par Mme [T] es qualité de tutrice, dont le fait générateur est postérieur au 7 décembre 2017,
Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande au titre des dommages et intérêts,
Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de ses plus amples demandes,
Condamner le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à verser à Mme [Y] [F], représentée par Mme [T] es qualité de tutrice, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, M. [G] [S] demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et en particulier l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de ses demandes au vu de l’insuffisance des documents versés aux débats,
Prononcer l'annulation des assemblées générales en date des 19 décembre 2012, 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018, 14 mars 2019, 22 septembre 2020,
En conséquence, rejeter la demande de paiement formée par le syndicat de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que sa demande d'actualisation,
Subsidiairement, déduire de la créance du syndicat la somme totale de 1.164,53 € qui ne pourra être recouvrée qu’en proportion de la part de chacun dans l’indivision,
Rejeter la demande d’exécution provisoire,
Rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa demande de dommages et intérêts,
Condamner le syndicat l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître MORIAU Avocat aux offres de droit.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 25 avril 2024 (juge rapporteur).
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire, plaidée à l’audience du 25 avril 2024, a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la mise hors de cause de M. [J] [R]
Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires a, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2021, pris acte du fait que M. [J] [R] n’était plus tuteur de [D] [Y] [F] et s’est, par voie de conséquence, désisté des demandes formées à son encontre, en qualité de tuteur de [D] [Y] [F].
Pour autant, ce désistement n’a pas été acté.
Il convient donc de mettre hors de cause M. [J] [R], ancien tuteur de [D] [Y] [F].
Sur la demande d’annulation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] des 19 décembre 2012, 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018, 14 mars 2019, 22 septembre 2020 formée par M. [S]
M. [G] [S] soutient, sur le fondement « du décret de 1967 » que les assemblées générales des 19 décembre 2012, 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018, 14 mars 2019 et 22 septembre 2020 sont nulles dès lors que :
- il n’a pas été valablement convoqué pour chacune de ces assemblées,
- les procès-verbaux de ces assemblées générales ne lui ont pas valablement été notifiés, alors même que le syndicat des copropriétaires connaissait son adresse.
Il conteste tout mandat tacite donné à Mme [Y] [F] et fait valoir que les convocations aux assemblées générales des années 2012 à 2018 ainsi que les appels de charges ne permettent pas de retenir l’existence d’un mandat tacite donné à Mme [Y] [F] dès lors que ces documents :
- ne portent pas le nom de Mme [Y] [F] mais celui de « l’indivision [S] [Y] »,
- ont été adressés chez un destinataire (Madame [T] ou Madame [E]) qui n’avait pas qualité pour recevoir ces documents.
Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les convocations aux assemblées générales des années 2019 et 2021, de sorte qu’il est impossible de vérifier à qui ces convocations ont été adressées.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] considère que la demande de M. [S] visant à voir déclarer nulle l’ensemble des assemblées de copropriété depuis 2012 est irrecevable faute de viser le moindre texte motivant cette prétention. A titre subsidiaire, il considère avoir valablement adressé l’ensemble des convocations aux assemblées générales et des notifications des procès-verbaux de ces assemblées à Madame [Y] [F], munie d’un mandat tacite pour représenter l’indivision, dès lors que :
- la jurisprudence admet la compatibilité entre les dispositions de l'article 23, alinéa 2, de la loi et la théorie du mandat tacite,
- le mandat tacite de Mme [Y] [F] résulte du fait qu’elle a pris en main, pendant plusieurs années, la gestion des lots indivis, sans soulever la moindre réserve ou protestation de M. [S],
- l’ensemble des documents du syndicat (appels de fonds, convocations aux assemblées générales et notifications des procès-verbaux) ont été expédiés à l’adresse transmise par Mme [Y] [F], chez sa sœur, Mme [I] [T], [Adresse 4] à [Localité 7],
- le statut de représentant tacite de l’indivision de Mme [Y] [F] s’évince des pièces produites au cours des nombreuses procédures diligentées à la requête du syndicat en recouvrement de charges et aux fins de saisie immobilière,
- il est constant que c’est Mme [Y] [F], seule, qui a procédé au règlement des charges afin d’éviter la saisie immobilière du bien d’un montant total de 9.076,45 €,
- M. [S] ne s’est jamais inquiété de ne pas recevoir les appels des charges dont il était redevable ainsi que les convocations aux assemblées générales et leurs procès-verbaux.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
L’alinéa 2 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’« en cas d'indivision, les indivisaires sont représentés (à l’assemblée générale) par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic ».
Aux termes de l’alinéa 8 de l’article 815-3 du code civil, « si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».
Les dispositions de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont compatibles avec la théorie du mandat tacite (Civ. 3ème, 12 mars 1997, n° 94-16.766).
L’existence d’un mandat tacite se prouve par présomptions (Cour d’appel de Paris, 25 avril 2007, n° 06-20276) et impose de caractériser l’accomplissement d’actes de gestion au vu et au su des autres indivisaires ainsi que l’absence d’opposition de leur part à cette prise en main par l’un d’eux de l’intérêt commun (Civ. 3ème 12 mai 2016, n° 15-12.575).
Le mandat tacite est valable tant qu’il n’a pas été contesté et que les apparences permettent de croire à la bonne entente des indivisaires (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-14.573).
Seul le mandataire commun d’une indivision doit être convoqué à l’assemblée générale (Civ. 3ème 12 mai 2016, n° 15-12.575) et peut agir en contestation des assemblées, l’action appartenant à l’indivision et non à chacun des indivisaires (Cour d’appel de Paris, pôle 4, ch. 2, 29 septembre 2020, n°09-01176).
Le coindivisaire qui, pendant près de dix ans, ne s'est jamais inquiété de ne pas recevoir les appels de charges dont il était redevable ainsi que les convocations aux assemblées générales et leurs procès-verbaux, ne peut contester qu'il a laissé créer à l'égard des autres copropriétaires et du syndic de copropriété, une apparence de mandat au profit de l'indivisaire, ce comportement démontrant qu'il a exécuté ce mandat et l'a ainsi accepté (ex. : Cour d’appel de Paris, chambre 19, section B, 4 octobre 1996, n° RG 95/12018-95/23971, Jurisdata n° 1996-022715).
Le défaut de convocation ou l’irrégularité de la convocation d’un copropriétaire a pour effet de rendre celle-ci annulable (Civ. 3ème, 19 décembre 2007, n° 06-21.410).
Sur les assemblées générales du 19 décembre 2012, 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018, 14 mars 2019
En l’espèce, si M. [S] fonde sa demande sur « le décret de 1967 », l’absence de visa précis du fondement de sa demande n’est pas un motif d’irrecevabilité de sa demande.
Sur le fond, il résulte de la pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires que les convocations aux assemblées générales et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018 ont été adressées à l’« indivision [S]/[Y] [F] » à l’adresse sis « [Adresse 4] à [Localité 7] ». Les convocations et notifications des assemblées générales du 15 janvier 2014, 14 janvier 2015 précisent « chez Mme [I] [T] » ; celles des assemblées générales 12 janvier 2016, 15 juin 2017 et du 17 janvier 2018 précisent chez « Mme [E] [H] ».
Le « [Adresse 4] à [Localité 7] » correspond au domicile de Mme [D] [Y] [F] (adresse mentionnée notamment sur le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 30 mars 2015 versé en pièce n° 4 par le syndicat des copropriétaires, sur le jugement de tutelle en date du 7 décembre 2017 versé par le syndicat des copropriétaires en pièce n° 10, sur le jugement de tutelle en date du 17 janvier 2020 versé par le syndicat des copropriétaires en pièce n° 20).
Le tribunal relève que l’adresse sis « [Adresse 4] à [Localité 7] » était manifestement l’unique adresse de l’indivision déclarée auprès du syndicat des copropriétaires puisque le jugement prononcé le 25 juillet 2013 par le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris mentionne que les deux défendeurs sont domiciliés « chez Mme [I] [T], [Adresse 4] à [Localité 7] ». Ce même jugement, en date du 27 septembre 2013, a été signifié à étude, au domicile de M. [G] [S] dans le [Localité 1].
Si les accusés de réception des convocations aux assemblées générales du 19 décembre 2012 et du 14 mars 2019 et les procès-verbaux de notification de ces assemblées ne sont pas versés aux débats, Mme [D] [Y] [F] ne conteste pas que ces convocations et procès-verbaux ont bien été adressés à l’indivision, à cette adresse. Il s’agit, comme précédemment relevé, de la seule adresse de Mme [D] [Y] [F].
Par ailleurs, il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 6, 12, 17, 19, 24, 28) que le syndic a adressé les appels de charges à cette adresse depuis au moins 2012.
M. [G] [S] ne conteste pas que Mme [D] [Y] [F] est la seule coïndivisaire à avoir réalisé des paiements pour le compte de l’indivision.
En particulier, le tribunal relève qu’il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 29 du syndicat des copropriétaires) que les mandats cash et les chèques suivants ont été réalisés, au nom de l’indivision : 39,67 € les 17 et 31 octobre 2013, 584,64 € le 3 janvier 2014.
Il ressort également du courrier du conseil de Mme [D] [Y] [F] en date du 5 janvier 2016 (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires) que celle-ci a réglé la somme de 9.076,45 € afin d’éviter la saisie immobilière des biens et a proposé, s’agissant du solde dû au titre des charges postérieures non concernées par la saisie immobilière, un échéancier.
Ainsi, Mme [D] [Y] [F] a reçu les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux de notification de ces assemblées générales ainsi que les appels de charges et de travaux depuis au moins 2012, en opérant certains règlements. Elle a pris en main la gestion des biens indivis au vu et au su de M. [S], sans protestations de sa part. Au demeurant, ce dernier n’allègue pas avoir émis la moindre protestation au cours de ces années et aucune des pièces versées aux débats ne révèle une initiative de M. [S] pour s’intéresser à la gestion des lots dont il est indivisaire, informer le syndicat des copropriétaires d’une mésentente dans l’indivision, contester l’existence du mandat tacite de Mme [D] [Y] [F] pour représenter l’indivision en qualité de mandataire commun.
Le tribunal relève que M. [S] avait pourtant connaissance des difficultés de l’indivision à faire face à ses obligations puisque :
- le jugement précité du tribunal d’instance en date du 25 juillet 2013 a été signifié à étude le 27 septembre 2013 à sa nouvelle adresse située dans le 11ème arrondissement,
- le commandement de payer valant saisie immobilière lui a été remis à personne le 30 mars 2015 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires).
M. [G] [S] a donc choisi, en toute connaissance de cause, de laisser à Mme [D] [Y] [F] la gestion des biens indivis.
Le syndicat des copropriétaires rapporte donc la preuve du mandat tacite de Mme [D] [Y] [F] pour représenter l’indivision en qualité de mandataire commun. Celle-ci n’a pas contesté les assemblées litigieuses dans le délai de deux mois suivant la notification des procès-verbaux desdites assemblées. Ces assemblées sont définitives.
La demande d’annulation des assemblées générales des 19 décembre 2012, 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018, 14 mars 2019, formée par M. [G] [S], sera donc déclarée irrecevable.
Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2020
En l’espèce, le tribunal relève que M. [S], qui a constitué avocat le 25 octobre 2018, a contesté dans ses conclusions notifiées le 19 mars 2019, le mandat tacite de Mme [D] [Y] [F] pour représenter l’indivision, en exposant notamment que « connaissant la situation des indivisaires et l'absence d'accord entre eux ainsi que la mise sous tutelle de Madame [Y] [F], il appartenait au syndic de demander la désignation d'un mandataire commun pour les représenter aux assemblées » (p. 3 des conclusions notifiées le 19 mars 2019).
Dès lors, à compter du 19 mars 2019, le mandat tacite était contesté par M. [S] et les apparences ne permettaient plus de croire à la bonne entente des indivisaires.
Or, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas la convocation à l’assemblée générale du 22 septembre 2020 ni la notification du procès-verbal de cette assemblée, ne conteste pas que ces documents n’ont été adressés qu’à Mme [D] [Y] [F].
Dès lors que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 n’a pas été notifié à M. [S], le délai de forclusion de deux mois, édicté par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ne court pas (Civ. 3ème, 5 février 1974, n° 72-14.175), si bien que l’assemblée pouvait être contestée pendant cinq ans.
M. [S] n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du 22 septembre 2020 du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], qui sera en conséquence annulée en son entier.
3. Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges et des frais de recouvrement de sa créance
3.1 Sur les charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] soutient, sur le fondement des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les défendeurs sont redevables d’une somme de 41.669,45 € au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux impayés arrêté au 22 octobre 2021, 4ème trimestre 2021 inclus, cotisation fonds travaux octobre 2021 et appel de remplacement des robinets d’arrêt inclus. Il inclut dans cette somme les frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
S’agissant du montant réclamé, le syndicat des copropriétaires expose avoir rectifié son décompte pour retirer la somme de 984,53 € correspondant à des appels déjà réclamés dans le cadre de la procédure antérieure (jugement du tribunal d’instance du 25 juillet 2013) et réglés lors de la mise en œuvre de la saisie immobilière.
En réponse au moyen soulevé par Mme [Y] [F], le syndicat des copropriétaires soutient que l’action en nullité prévue par l’article 464 du code civil ne s’applique pas à l’espèce parce que :
- être destinataire d’une convocation ou de la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale n’est pas « un acte accompli par la personne protégée » susceptible de causer un préjudice au sens des dispositions de l’article 464 du code civil,
- à supposer que la présence aux assemblée générales soit considérée comme un acte positif pouvant porter atteinte au patrimoine de la personne, les décisions sont adoptées selon des conditions de majorité, de sorte que l’expression d’une seule voix a un effet relatif.
Il considère que, en tout état de cause, l’assemblée générale du 17 mars 2022, à laquelle la tutrice a régulièrement été convoquée, a validé les comptes des exercices de 2015 à 2021 et n’a pas été contestée par la tutrice dans le délai de deux mois, imparti par les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
A titre subsidiaire, il considère que, si par extraordinaire le tribunal jugeait qu’être destinataire d’une convocation ou de la notification d’une procès-verbal d’assemblée générale relevait de la catégorie d’« un acte accompli par la personne protégée » entrant dans les prévisions des dispositions de l’article 464 du code civil, il devrait se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection, seul compétent en application des dispositions de l’article L. 213-4-2 du code de l’organisation judiciaire. Surabondamment, il rappelle que Mme [Y] [F] et sa tutrice résident dans le même appartement de sorte qu’elle avait de facto, connaissance des courriers adressés à sa sœur.
En défense, Mme [D] [Y] [F] soutient, sur le fondement de l’article 464 du code civil, que la créance du syndicat des copropriétaire postérieure à son placement sous tutelle n’est pas fondée parce que ce dernier, informé de la mesure de tutelle, n’a pas adressé « les différentes convocations et envois » à sa tutrice. Elle considère que les assemblées générales postérieures au 7 décembre 2017 « encourent » la nullité ou lui sont, à tout le moins, inopposables.
En défense, M. [S] soutient que si le syndicat des copropriétaires reconnait que son décompte intégrait par erreur des charges comprises dans la condamnation du jugement du tribunal d’instance du 25 juillet 2013 pour un total de 984,53 € (39,67 € au titre d’une provision spéciale travaux entretien, 117 € au titre du « débarras caves », 230 € au titre d’une « vente par adjudication », 597,86 € au titre de l’appel de charge du 3ème trimestre), il n’a toutefois pas déduit cette somme de son décompte.
Il expose que les coïndivisaires ne peuvent être tenus que conjointement et non solidairement de la dette.
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Aux termes de l’article 464 du code de procédure civile, « les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.
Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.
Par dérogation à l'article 2252, l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture de la mesure ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [D] [Y] [F] et M. [G] [S] sont propriétaires indivis des lots n° 1045 et n° 121 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7] (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires).
Au soutien de sa demande principale, qui porte sur un arriéré d’appels de charges et de travaux du 4ème trimestre 2012 au 22 octobre 2021 (4ème trimestre 2021, cotisation fonds travaux octobre 2021 et appel de remplacement des robinets d’arrêt inclus), le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des :
14 décembre 2011 (pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires), qui a approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, 19 décembre 2012 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), qui a modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 et approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, 15 janvier 2014 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, 14 janvier 2015 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, 12 janvier 2016 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, 15 juin 2017 (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires), qui a voté des travaux, 17 janvier 2018, qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, 14 mars 2019 (pièce n° 18 du syndicat des copropriétaires), qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, 22 septembre 2020 (pièce n° 25 du syndicat des copropriétaires), qui a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, 17 mars 2022 (pièce n° 30 du syndicat des copropriétaires), qui a modifié le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (résolution n°7), approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 (résolution n° 5), approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 (résolutions n° 36), approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (résolution n° 37), approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 (résolution n° 38), approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (résolution n°39), approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (résolution n° 40), - les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires, s’agissant des assemblées générales du 19 décembre 2012, du 15 janvier 2014, du 14 janvier 2015, du 12 janvier 2016 ; pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires, s’agissant des assemblées générales du 15 juin 2017 et du 17 juillet 2018 ; pièce n° 26 du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’assemblée générale du 22 septembre 2020) ;
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur (pièces n° 6, 12, 17, 19, 24 du syndicat des copropriétaires) ;
- un décompte de créance actualisé au 22 octobre 2021 (pièce n° 29 du syndicat des copropriétaires).
Compte tenu des résolutions ci-dessus exposées n° 5, 7 et 39 et 40 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 17 mars 2022 dont la validité et le caractère définitif ne sont pas contestés, l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 par le présent jugement est sans incidence sur la régularité de l’appel des charges et travaux réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Au surplus, il est constant que l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455).
L’annulation d’une assemblée générale en exécution de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires, en raison du caractère « propter rem » de ladite obligation de paiement, attachée à la chose (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n° 00-13824).
En revanche, M. [S] fait valoir à juste titre que le décompte du syndicat des copropriétaires (conclusions et pièce n° 29 du syndicat des copropriétaires) comprend la somme de 39.67 € au titre d’une « provision spéciale travaux entretien » appelée le 18 avril 2012, la somme de 117 € au titre du « débarras caves » appelée le 30 juin 2012, la somme de 230 € au titre d’une « vente par adjudication » et la somme de 597, 86 € au titre de l’appel de charges du 3ème trimestre 2012, alors que ces sommes ont déjà été retenues par la condamnation du tribunal d’instance du 19ème arrondissement en date du 25 juillet 2013 relative aux charges de copropriété et appels sur travaux impayés arrêtés au 3ème trimestre 2012 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires). Il convient donc de déduire du montant réclamé la somme globale de 984,53 €.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de l’indivision [S]/ [Y] [F], déduction faite des frais sollicités au titre de l’article 10-1, est débiteur de la somme de 40.504,92 € au titre d’un arriéré d’appels de charges et de travaux courant du 4ème trimestre 2012 au 22 octobre 2021 (cotisation fonds travaux octobre 2021, appel de remplacement des robinets d’arrêt et appel de charges du 4ème trimestre 2021 inclus).
S’agissant du moyen soulevé par Mme [D] [Y] [F] tiré de « l’absence de fait générateur » à la partie de la créance réclamée relativement à la période postérieure à son placement sous tutelle le 7 décembre 2017, le tribunal relève que les dispositions de l’article 464 du code civil, qui portent sur l’action en réduction ou en nullité des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection, ne peuvent valablement soutenir la demande de Mme [D] [Y] [F] qui concerne les charges dues en exécution des assemblées générales postérieures au premier placement sous tutelle.
Au surplus, cet article ouvre une action en annulation « des obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée (…) lorsqu’il est justifié d’un préjudice subi ».
A cet égard, les conclusions de Mme [D] [Y] [F] visent de façon générale « les actes et assemblées postérieures à la mise sous tutelle » sans mentionner quelles résolutions sont, à son sens, des « actes », au sens de l’article 464 du code civil, ni exposer le préjudice subi du fait de ces résolutions.
Surtout, le tribunal relève que Mme [D] [Y] [F] ne demande pas au tribunal de déclarer nulles les assemblées générales postérieures à son placement sous tutelle décidé le 7 décembre 2017. Elle fait simplement valoir que l’arriéré de charges, réclamé par le syndicat des copropriétaires, serait infondé, s’agissant de la période postérieure à son premier placement sous tutelle, dès lors que les assemblées générales visées « encourent » la nullité et ne lui sont, à tout le moins pas opposables, parce que sa tutrice n’a pas été rendue destinataire des « différends convocations et envois du syndicat », alors que ce dernier était informé de la mesure de tutelle.
En tout état de cause, Mme [D] [Y] [F] a été une première fois placée sous tutelle du 7 décembre 2017 au 7 décembre 2018 (pièce n° du syndicat des copropriétaires) puis à compter du 17 janvier 2020 (pièce n° du syndicat des copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires pouvait donc valablement convoquer Mme [D] [Y] [F] à l’assemblée générale du 14 mars 2019 et lui notifier le procès-verbal de cette assemblée.
En outre, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas avoir adressé les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales du 17 janvier 2018 et du 22 septembre 2020 aux tuteurs de Mme [D] [Y] [F], alors qu’il était nécessairement informé de la mesure de tutelle en raison de la présente procédure.
Cependant, la tutrice de Mme [D] [Y] [F] n’a saisi le tribunal d’aucune demande d’annulation de ces assemblées générales. Elle n’a pas davantage saisi le tribunal d’une demande d’annulation des résolutions n° 5 et n° 36 à 40 de l’assemblée générale à laquelle elle a régulièrement été convoquée le 17 mars 2022, résolutions aux termes desquelles ont été validés les comptes des exercices 2015 à 2021 (pièce n° 30 du syndicat des copropriétaires).
Dès lors, Mme [D] [Y] [F] ne peut valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires doit être débouté « de ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [F] dont le fait générateur est postérieur au 7 décembre 2017 ».
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le règlement de copropriété.
Le tribunal n’est donc pas en mesure de vérifier la stipulation par le règlement de copropriété d’une clause de solidarité entre indivisaires. La solidarité ne se présumant pas, en application de l'article 1310 du Code civil, la condamnation au paiement des charges, divisibles, sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l'indivision (ex. : Cour d'appel de Chambéry, 2ème chambre, 30 mai 2013, n° RG 11/01024).
Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et M. [G] [S] seront en conséquence condamnés conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer au syndicat des propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] la somme de 40.504,92 € au titre d’un arriéré d’appels de charges et de travaux courant du 4ème trimestre 2012 au 22 octobre 2021 (cotisation fonds travaux octobre 2021 et appel de remplacement robinets d’arrêt inclus et appel de charges du 4ème trimestre 2021 inclus).
Les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation sur la somme de 13.724,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus.
3.2 Sur les frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme de 180 €, appelée le 31 juillet 2015, est régulièrement réclamée au titre de l’établissement de l’état daté, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En défense, M. [S] considère que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la somme de 180 € réclamée au titre d’un pré-état daté et il soutient que si cette somme correspond à la procédure de vente sur saisie, elle a déjà été réglée à ce titre.
Aux termes de l’article 10-1, b, de la loi du 10 juillet 1965, sont seuls imputables au seul copropriétaire concerné « les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 180 €, appelée le 31 juillet 2015, au titre de l’établissement de l’état daté.
Or, il ne produit pas le justificatif de l’établissement de cet état daté.
En outre, la procédure de saisie immobilière a été interrompue par le règlement des sommes dues.
Surtout, cet état daté est relatif à une procédure de saisie immobilière engagée en exécution du jugement du tribunal d’instance du 19ème arrondissement en date du 25 juillet 2023 relatif à un arriéré de charges de copropriété et appels sur travaux impayés arrêtés au 3ème trimestre 2012. Cet état daté ne peut donc être considéré comme faisant partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance, objet de la présente instance.
Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et de M. [G] [S] au paiement de la somme de 180 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires expose que la défaillance de Monsieur [S] et de Madame [T] est constitutive d’une faute qui lui cause un préjudice financier et le contraint d'effectuer, auprès des autres copropriétaires, des appels de fonds complémentaires afin d'équilibrer sa trésorerie.
Mme [Y] [F] fait valoir sa bonne foi. Elle expose que sa situation financière a été obérée par l’action fautive de sa banque qui l’a privée de son allocation adulte handicapée. Elle considère qu’elle est la seule des deux indivisaires à avoir fait face aux frais et charges de l’indivision depuis l’acquisition des lots.
M. [S] soutient qu’il ne saurait être condamné au paiement de dommages-intérêts dès lors qu’il ne recevait aucun document du syndic et pouvait donc légitimement penser que Mme [Y] [F] s'acquittait des charges de copropriété.
***
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Civ. 3ème, 20 octobre 2016, n° 15-20.587).
En l'espèce, à l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – le compte de l’indivision apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er trimestre 2012.
Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré deux précédentes condamnation (ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 juin 2009, pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires ; jugement du tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris en date du 25 juillet 2023, pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), a fortement contribué à fragiliser l'équilibre financier du syndicat.
La bonne foi de M. [S] ne saurait être retenue dès lors que les motifs précédemment adoptés ont établis qu’il a laissé Mme [Y] [F] poursuivre la gestion des lots en indivision alors qu’il était informé des difficultés de l’indivision à faire face à ses obligations. En outre, alors que M. [S] ne conteste pas le fait de n’avoir réalisé aucun règlement depuis 2012, il ne justifie d’aucune difficulté personnelle ou financière.
La mauvaise foi de M. [S], au sens du dernier alinéa de l'article 1231-6 du Code civil, ressort de ce qu’il s’est dispensé pendant plusieurs années du règlement des charges de copropriété lui incombant.
En revanche, la situation personnelle et financière de Mme [Y] [F] est indiscutablement fragile.
Les difficultés qu’elle éprouve ont imposé le prononcé d’une mesure de protection sous le régime de la tutelle aux biens et à la personne (pièces n° 10 et 21 du syndicat des copropriétaires) ainsi que l’ouverture d’une procédure de surendettement (pièce n° 11 de Mme [Y] [F]). A cet égard, le tribunal relève que la commission de surendettement des particuliers de Paris a admis la recevabilité du dossier de Mme [Y] [F] sans remettre en cause sa bonne foi. En dépit de ces difficultés, Mme [Y] [F] a réglé certaines sommes (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires).
Il n’est donc pas démontré que Mme [Y] [F] a agi de mauvaise foi. Au contraire, il est justifié que le défaut de paiement précédemment constaté résulte de difficultés personnelles et financières.
Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Mme [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T].
En revanche, il est établi que les manquements réitérés et sans motifs légitimes de M. [S] à son obligation essentielle de régler ses charges de copropriété ont perturbé la trésorerie ainsi que le bon fonctionnement de la copropriété et ont ainsi causé au syndicat un préjudice financier direct et certain, distinct de celui résultant du simple retard, ce qui justifie la condamnation de M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice financier.
5. Sur les demandes accessoires
Mme [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et M. [S], parties succombantes, seront condamnés conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, au paiement des entiers dépens de l'instance.
Tenus aux dépens, Mme [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et M. [S] seront condamnés conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des dépens et des frais irrépétibles.
M. [S] sera débouté de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des dépens et de leur distraction.
Nécessaire et compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 18 août 2016.
Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
Met hors de cause M. [J] [R], ancien tuteur de [D] [Y] [F],
Déclare M. [G] [S] irrecevable en ses demandes en annulation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] en date des 19 décembre 2012, 15 janvier 2014, 14 janvier 2015, 12 janvier 2016, 15 juin 2017, 17 janvier 2018, 14 mars 2019.
Annule en son entier l’assemblée générale du 22 septembre 2020 du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2],
Condamne Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et M. [G] [S] conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer au syndicat des propriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 40.504,92 € au titre d’un arriéré d’appels de charges et de travaux courant du 4ème trimestre 2012 au 22 octobre 2021 (cotisation fonds travaux octobre 2021, appel de remplacement robinets des d’arrêt inclus et appel de charges du 4ème trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13.724,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus,
Déboute le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et de M. [G] [S] au paiement de la somme de 180 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,
Déboute le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T],
Déboute le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes indemnitaire et en paiement de charges de copropriété,
Condamne M. [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé,
Condamne Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et M. [G] [S] conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, au paiement des entiers dépens de l'instance,
Condamne Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], et M. [G] [S] conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [D] [Y] [F], représentée par sa tutrice Mme [I] [T], de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] au titre des dépens et des frais irrépétibles,
Déboute M. [G] [S] de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] au titre des dépens et de leur distraction,
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs demandes.
Fait et jugé à Paris le 18 Juillet 2024
La Greffière Le Président