TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Olivier BROCHARD
Monsieur [Z] [S]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/03568 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV3M
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE,prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208
DÉFENDEURS
Madame [G] [B]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Olivier BROCHARD,avocat au barreau de PARIS, vestiaire C 944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2023 010681 du 16/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [Z] [S]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
(dernière adresse connue)
non comparant, ni représenté
Madame [K] [S]
demeurant chez Mme [B] [G]
[Adresse 3]
assistée de Maître Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C 944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2023 010396 du 16/05/2023 modifiée le 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03568 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV3M
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03568 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV3M
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 janvier 2015, la société ELOGIE devenue ELOGIE-SIEMP a consenti à Madame [G] [B] et Monsieur [Z] [S] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Bâtiment 2 - Escalier B - Porte 8).
Un commandement de payer la somme de 2.830,07 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 novembre 2022 à Madame [G] [B].
Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Madame [G] [B] et Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
- ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3.951,91 euros au titre de l'arriéré locatif (échéance de janvier 2023 incluse) ;
- fixer à compter du 1er février 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges et condamner solidairement par provision Madame [G] [B] et Monsieur [Z] [S] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à libération définitive des lieux ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 30 juin 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 3 octobre 2023 puis du 27 novembre 2023, du 1er février 2024 et enfin du 21 mars 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l’audience du 21 mars 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite de :
- débouter Madame [G] [B] et Madame [K] [S] de l'intégralité de leurs demandes ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [G] [B] et Monsieur [Z] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
- ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 11.271,30 euros au titre de l'arriéré locatif ;
- fixer à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges et condamner solidairement par provision Madame [G] [B] et Monsieur [Z] [S] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à libération définitive des lieux ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Elle fait valoir que la clause résolutoire est acquise. Elle indique Madame [K] [S] n'a aucun lien juridique avec elle et qu'elle n'est donc pas tenue d'une obligation de délivrance à son égard. Elle fait valoir que Madame [G] [B] ne démontre pas l'impossibilité de vivre dans le logement et la réalité des désordres invoqués qui ne sont qu'esthétiques, qu'en tout état de cause les locataires ne sont pas autorisés à s'abstenir de payer le loyer, qu'il a été proposé un relogement à Madame [G] [B] en août 2023, qu'elle indique habiter [Localité 4], qu'elle ne peut donc revendiquer aucun préjudice de jouissance, qu'il n'est pas précisé les travaux qui sont demandés. Elle soutient que la clause résolutoire a été délivrée de bonne foi. Elle ajoute que la demande de Madame [K] [S] tendant à obtenir un avenant au bail pour lui reconnaître la qualité de co-titulaire du bail excède les pouvoirs du juge des référés, cette compétence relevant en outre de la commission d'attribution. Enfin, elle expose que des délais de paiement ne peuvent être accordés faute de reprise de paiement du loyer courant.
Madame [G] [B] et Madame [K] [S], représentées par leur conseil, sollicitent de :
A titre principal et reconventionnel :
- voir juger recevable l'intervention volontaire de Madame [K] [S],
- voir constater l'indécence des locaux donnés en location à Madame [G] [B] depuis décembre 2020 en raison d'infiltrations récurrentes,
- en conséquence voir condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à Madame [G] [B] et Madame [K] [S] chacune la somme de 8.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'indécence du logement,
- voir condamner la société ELOGIE-SIEMP à réaliser les travaux pour rendre le logement décent sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- voir suspendre le paiement du loyer courant jusqu'à achèvement des travaux rendant le logement décent,
- à défaut, voir diminuer des deux tiers le montant du loyer courant jusqu'à achèvement des travaux rendant le logement décent,
- voir ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,
- voir condamner la société ELOGIE-SIEMP à consentir à Madame [K] [S] un avenant au bail constatant depuis mai 2017 sa qualité de co-titulaire du bail visé par la présente procédure et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- voir débouter la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire au vu de sa mauvaise foi,
- plus largement voir débouter la société ELOGIE-SIEMP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- en toutes hypothèses voir constater l'existence de contestations sérieuses ne permettant pas à la juridiction de céans de statuer en référé sur les demandes de la société ELOGIE-SIEMP,
A titre subsidiaire :
- voir suspendre les effets de la clause résolutoire,
- voir accorder à Madame [G] [B] un échéancier de paiement pour solder la dette locative à savoir le paiement de 35 mensualités de 10 euros outre le loyer mensuel au plus tard le 20 de chaque mois et le paiement du solde à la 36eme mensualité,
- en toute hypothèse voir débouter la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.
Elles exposent que Monsieur [Z] [S], fils de Madame [G] [B], a donné congé en 2016, que le loyer est devenu trop élevé pour Madame [G] [B] seule contraignant sa fille [K] [S] à s'installer chez sa mère avec l'accord de la bailleresse, que Madame [K] [S] paye le loyer, que Madame [G] [B] a été contrainte en décembre 2021 de vivre chez une autre fille à [Localité 4] en raison des désordres affectant son logement et ayant des incidences sur sa santé attestées par les certificats médicaux produits, que la société ELOGIE-SIEMP refuse de régulariser un bail avec Madame [K] [S]. Elles font valoir qu'il existe des contestations sérieuses, le logement ne respectant pas la condition de décence fixée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en raison d'infiltrations importantes depuis décembre 2020. Elles ajoutent que la bailleresse est de mauvaise foi, ne délivrant pas les quittances permettant d'obtenir les allocations logement, délivrant un commandement de payer alors qu'elle sait que le logement est indécent, refusant de considérer Madame [K] [S] comme co-titulaire du bail alors même que ses revenus ont été pris en compte pour l'octroi d'un précédent FSL.
Monsieur [Z] [S], régulièrement cité à étude puis reconvoqué par le greffe, ne comparait pas, ni personne pour lui.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur l'intervention volontaire de Madame [K] [S]
L'article 66 du code de procédure civile dispose que « Constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire». En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile « L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. », « L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. » et «L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention. ».
En l'espèce, Madame [K] [S] justifie résider chez sa mère Madame [G] [B], payer le loyer et avoir contribué à l'octroi d'un précédent FSL. La demanderesse ne s'oppose pas à cette intervention. Il convient donc de la déclarer recevable.
II – Sur les demandes formées par la société ELOGIE-SIEMP
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 5] le 10 mars 2023.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 25 novembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995). En outre, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi par le bailleur.
En l'espèce, si Madame [G] [B] ne démontre pas que le logement est impropre à l'habitation, il ressort du procès-verbal de constat du 9 janvier 2024 que les lieux loués sont affectés de désordres consécutifs à des infiltrations d'eau : taches brunes sur le parquet, auréoles, craquelures coulures et boursouflures sur les murs dans l'entrée, la cuisine, le salon, le palier et la chambre, traces noires en cueillie dans l'entrée et la cuisine, moisissures sous l'escalier, disjonction des fusibles « plaques » et « cuisine PC ». Or Madame [G] [B] justifie de convocations pour des expertises, avoir adressé de nombreux courriers et courriels via sa fille à la société ELOGIE-SIEMP depuis septembre 2022 au sujet des fuites d'eau affectant le logement et le rendant selon elle insalubre, et d'un constat amiable de dégât des eaux du 4 avril 2023 signé par sa bailleresse. S'il apparaît que la société ELOGIE-SIEMP a mandaté à plusieurs reprises la société AQUADIM, il n'est pas établi que la cause des infiltrations ait été réglée et la requérante n'évoque nullement la remise en état du logement alors même qu'elle reconnaît dans ses écritures l'existence a minima de désordres esthétiques affectant les lieux.
Il en ressort que le constat d'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
Il convient au surplus d'observer que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'a été délivré qu'à Madame [G] [B] alors qu'elle a également assigné Monsieur [Z] [S] en qualité de co-titulaire du bail.
Sur la demande en paiement
Le décompte locatif produit par la société ELOGIE-SIEMP mentionne à la date du 14 mars 2024 un compte débiteur à hauteur de 11.271,30 euros.
Concernant la condamnation de Monsieur [Z] [S], il existe un doute sur sa qualité de co-titulaire actuel du bail. En effet, s'il est signataire du bail, il ressort des déclarations de Madame [G] [B] et Madame [K] [S] qu'il aurait quitté le logement en 2016. Il convient d'ailleurs d'observer que le service social de la CRAMIF suivant Madame [G] [B] a indiqué en octobre 2017 à la société ELOGIE-SIEMP que Monsieur [Z] [S] avait quitté le domicile, que ce dernier ne figure plus sur les avis d'échéance et les décomptes de la société ELOGIE-SIEMP depuis plusieurs années et que le commandement de payer n'a été adressé qu'à Madame [G] [B].
Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant à sa qualité de débiteur de la société ELOGIE-SIEMP.
S'il apparaît que Madame [G] [B] est bien débitrice de la société ELOGIE-SIEMP, il est cependant établi comme indiqué précédemment qu'elle subit depuis plusieurs années des désordres importants à l'origine d'un préjudice de jouissance et se heurte à l'inertie de la société ELOGIE-SIEMP. Or l'indemnisation du préjudice de jouissance se traduit par une restitution des loyers, et la créance de loyers et la créance pour trouble de jouissance ont vocation à se compenser.
La demande en paiement se heurte donc à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
III – Sur les demandes reconventionnelles de Madame [G] [B] et Madame [K] [S]
Madame [K] [S] n'ayant pas la qualité de locataire, la société ELOGIE-SIEMP n'est tenue d'aucune obligation de délivrance d'un logement décent à son encontre. Elle sera donc déboutée de ses demandes relatives à l'indemnisation du préjudice de jouissance, à la réalisation de travaux sous astreinte et à la suppression ou réduction du loyer.
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose d’une action en exécution des travaux accompagnée le cas échéant d’une demande d'indemnisation pour les préjudices subis et d'une demande de consignation des loyers. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.
Sur la demande de provision au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance
Comme démontré précédemment, Madame [G] [B] subit depuis plusieurs années des désordres importants en raison d'infiltrations d'eau. Il convient donc de faire droit à sa demande de provision mais de la réduire à de plus justes proportions. La société ELOGIE-SIEMP sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 4.000 euros à titre de provision sur son préjudice de jouissance.
Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte
Faute de préciser la nature des travaux à réaliser et de démontrer la persistance actuelle des infiltrations, le constat de commissaire de justice du 9 janvier 2024 indiquant une mesure entre 12 et 14% d'humidité qui semble exclure une fuite en cours, Madame [G] [B] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande de suppression et subsidiairement de réduction du montant du loyer
Madame [G] [B] ne démontre pas que le logement est impropre à l'habitation. En effet, si ses problèmes de santé sont majorés par l'humidité, ils ne trouvent pas leur origine dans les désordres constatés. La demande de suppression du loyer sera par conséquent rejetée.
Concernant la réduction du loyer, s'il n'est pas établi que la fuite est toujours en cours, il apparaît en revanche que le logement est affecté de moisissures et nécessite des travaux de reprise. Il convient par conséquent de réduire le montant du loyer dû par Madame [G] [B] de 20% jusqu'à ce que le logement soit remis en état.
Sur la demande de Madame [K] [S] tendant à ce que la société ELOGIE-SIEMP lui consente la co-titularité du bail
S'agissant d'un logement social soumis à des conditions d'octroi particulières, cette demande se heurte à une contestation sérieuse et excède les pouvoirs du juge des référés.
IV - Sur les mesures accessoires
La société ELOGIE-SIEMP, qui succombe partiellement, supportera les dépens de l'instance et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
DECLARONS Madame [K] [S] recevable en son intervention volontaire ;
CONDAMNONS la société ELOGIE-SIEMP à payer à Madame [G] [B] une provision de 4.000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance ;
ORDONNONS la réduction du montant du loyer mensuel dû par Madame [G] [B] de 20% à compter de la présente décision et jusqu'à réalisation des travaux de reprise ;
REJETONS le surplus des demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses ;
CONDAMNONS la société ELOGIE-SIEMP aux dépens de l'instance
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE