TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Suzanne BENTO CARRETO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08827 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JHE
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH , ayant son siège social sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Madame [V] [N] [Y] EPOUSE [C], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Maître Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1806
Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Maître Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1806
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08827 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JHE
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 6 juin 2013, à effet le 13 juin 2013, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à [E] [C] et [V] [Y], épouse [C] un appartement à usage d’habitation, [Adresse 3]
Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 2.624,95 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 1er août 2022. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique, le 7 septembre 2022.
Par procès-verbal de constat en date du 16 avril 2019, Maître [U] a indiqué avoir rencontré dans les lieux loués [G] [Y], mère de la locataire en titre, et non les locataires en titre.
L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a fait constater les conditions d’occupation des lieux par procès-verbaux des 27 septembre 2022 et 10 mars 2023.
Par exploit en date du 20 juillet 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 25 juillet 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.
A l’audience du 3 avril 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a sollicité de :
- débouter les époux [C] de leurs demandes, fins et prétentions;
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum les époux [C] à lui payer la somme de 3.507,31 euros au 25 mars 2024, terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- voir ordonner la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, défaut d’occupation personnelle du logement et cession illicite du bail, à défaut, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire;
- voir ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
- voir ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion des époux [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;
- voir dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], à payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé, plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux ;
- voir condamner in solidum [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a mentionné que les locataires en titre n’habitaient pas les lieux, ne réglaient pas régulièrement le loyer et avaient cédé le bail à la mère de madame [C].
[V] [Y], épouse [C], et [E] [C] ont sollicité du juge qu’il rejette toutes les demandes de [Localité 4] HABITAT OPH, les autorise à se libérer de leur dette en 36 mensualités, ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, écarte l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et laisse à chaque partie les frais engagés au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] invoquent leurs contraintes professionnelles au soutien de leur occupation spécifique des lieux. Ils soutiennent ne pas avoir sous-loué les lieux à la mère de la locataire en titre, mais l’avoir hébergée au titre de la solidarité familiale. Les époux [C] mentionnent avoir perçu leurs salaires avec retard, ce qui a généré la dette locative, qu’ils cherchent à apurer.
La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.
En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer à [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], un commandement de payer les loyers le 6 septembre 2022, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 septembre 2022.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.
C’est donc à bon droit que l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a assigné [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 20 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 4 décembre 2023.
En conséquence, la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d'ordre public, qu’il s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
L’article 8 de la loi interdit la cession ou la sous-location des lieux.
Ces dispositions d’ordre public prévoient que le logement à usage d’habitation principale doit certes être occupé au moins huit mois par an, mais permet également une dérogation à cette obligation pour les obligations professionnelles du titulaire du bail.
En l’espèce, le bailleur produit trois procès-verbaux de constats en dates des 16 avril 2019, 27 septembre 2022 et 10 mars 2023 relatifs à l’occupation des lieux objets du bail du 6 juin 2013. Le premier indique la présence de [G] [R], épouse [Y], dans les lieux, le deuxième, l’absence de possibilité d’accès aux lieux et le troisième, la venue des époux [C].
En premier lieu, [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], justifient de contrats de travail en qualité de gardiens d’immeubles [Localité 2] et bénéficier de logements de fonction, avec une forte amplitude horaire distincte pour chacun des époux. Ils justifient ainsi de contraintes professionnelles expliquant leur absence des lieux, en particulier aux heures de passage des commissaires de justice.
En second lieu, la présence de [G] [R], épouse [Y], dans les lieux n’est pas établie pour la période postérieure à janvier 2021.
Il ressort de ces éléments que le bailleur n’établit ni la sous-location, ni l’occupation insuffisante des lieux.
L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sera donc débouté de sa demande de résiliation judiciaire sur le fondement du défaut d’occupation personnelle du logement et de cession illicite du bail.
Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.
Le versement de mensualités permettant d’apurer l’arriéré à de multiples reprises empêche toutefois de considérer, en l’espèce, la constitution de cet arriéré comme de nature suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers.
Pourtant, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée.
Le commandement délivré le 6 septembre 2022 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.
La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.
Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 7 novembre 2022, faute par [E] [C] et [V] [Y], épouse [C] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.
Toutefois, la situation d’[E] [C] et [V] [Y], épouse [C], commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
En effet, le décompte du 25 mars 2024 produit aux débats révèle que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.
[E] [C] et [V] [Y], épouse [C], seront donc autorisés à se libérer du solde restant dû au 25 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, soit de la somme de 3.099,19 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, moyennant le versement de 31 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais.
Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :
- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par les locataires d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels en cours, majoré des charges du contrat de bail, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 488,16 euros, en février 2024, jusqu’à libération effective des lieux.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
[E] [C] et [V] [Y], épouse [C], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la charge de ses frais non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
- CONSTATE la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 7 novembre 2022 ;
- CONDAMNE solidairement [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3.099,19 euros (trois mille quatre vingt dix neuf euros et dix neuf centimes), hors frais, en deniers ou quittances, arrêtée au 23 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
- AUTORISE solidairement [E] [C] et [V] [Y], épouse [C] à se libérer de la dette, soit de la somme de 3.099,19 euros (trois mille quatre vingt dix neuf euros et dix neuf centimes), arrêtée au 25 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 30 mensualités de 100 euros (cent euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (99,19 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 31ème mois;
- RAPPELLE que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;
- RAPPELLE que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;
- DIT que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;
- RAPPELLE cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
- PRÉCISE que, sans autre formalité :
L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion d’[E] [C] et [V] [Y], épouse [C], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement, situé [Adresse 3];
[E] [C] et [V] [Y], épouse [C], seront solidairement condamnés à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers mensuels en cours, majoré des charges du contrat de bail, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 488,16 euros (quatre cent quatre vingt huit euros et seize centimes), indexée selon les dispositions contractuelles, à compter du 7 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;
- DIT que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution;
- DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- CONDAMNE solidairement [E] [C] et [V] [Y], épouse [C], aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;
- DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
- DIT qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président