TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
LE JUGE DE L'EXECUTION
JUGEMENT DU 23 Juillet 2024
DOSSIER N° RG 24/03860 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDEK
Minute n° 24/ 294
DEMANDEUR
Madame [B] [Z] née [M]
née le 06 Décembre 1978 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2] [Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2024-007374 du 30/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
représentée par Maître Viviane VERNARDAKIS, avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEUR
OPH AQUITANIS, Office public de l’Habitat de Bordeaux Métropole, immatriculé au RCS de Bordeaux sous le n° 398 731 489, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est [Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente
GREFFIER : Géraldine BORDERIE, Greffier
A l’audience publique tenue le 02 Juillet 2024 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
Le 23 juillet 2024
Formules exécutoires aux avocats + dossiers
Copies Certifiées Conformes
par LRAR + LS aux parties
EXPOSE DU LITIGE
Par acte en date du 31 janvier 2005, l’OPH AQUITANIS a transféré le bénéfice du bail consenti à Monsieur [H] [M], à sa fille, Madame [B] [M] épouse [Z], concernant un logement sis à [Localité 3] (33). Elle a vécu dans les lieux avec son époux Monsieur [K] [Z]. Le couple a divorcé et l’époux a quitté le logement.
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2022, l’OPH AQUITANIS a fait délivrer aux époux [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par ordonnance de référé en date du 20 avril 2023, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et suspendu ses effets en accordant des délais de paiement aux locataires.
Par actes du 22 novembre 2023 puis du 27 mai 2024, l’OPH AQUITANIS a fait délivrer un commandement de quitter les lieux.
Par requête reçue au greffe le 6 mai 2024, Madame [Z] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir un délai pour quitter les lieux.
A l’audience du 2 juillet 2024 et dans ses dernières écritures, elle sollicite qu’il soit jugé que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et que soit prononcée la continuité du bail et ordonné l’arrêt définitif de toute mesure d’expulsion. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux et en tout état de cause, le rejet des prétentions de la défenderesse, le rappel de l’exécution provisoire et la condamnation de l’OPH AQUITANIS aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Au soutien de sa demande, elle fait valoir qu’elle a bien acquitté sa dette locative à l’expiration des délais de paiement accordés par l’ordonnance du 20 avril 2023, la suspension de l’effet de la cause résolutoire devant se poursuivre, la résiliation de ces délais étant infondée et n’ayant pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable. Elle souligne que le commandement de quitter les lieux délivrés le 22 novembre 2023 était entaché de multiples erreurs. A titre subsidiaire, elle fait état de sa situation financière très précaire au regard de son handicap et du fait qu’elle héberge deux enfants mineurs ainsi qu’un de ses enfants, majeur. Elle conteste ne pas jouir paisiblement des lieux et souligne que la bailleresse ne lui a adressé aucun rappel à l’ordre à ce titre, les allégations soutenues sur ce point étant de pure circonstance.
A l’audience du 2 juillet 2024, l’OPH AQUITANIS conclut au rejet de la demande et à la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La défenderesse soutient que la dette a certes été apurée mais pas en respectant l’échéancier imposé par l’ordonnance de référé de telle sorte que la suspension de la clause résolutoire n’est plus acquise à la locataire. Elle reconnait les irrégularités affectant le commandement délivré le 22 novembre 2023 et indique avoir fait délivrer un autre commandement le 27 mai 2024 pour cette raison. Elle s’oppose à l’octroi de délais soulignant que la demanderesse a déjà bénéficié de délais dans le cadre de la décision judiciaire, qu’elle n’a pas respecté et soutient que la famille est défavorablement connue de ses services pour des troubles de la jouissance paisible des lieux loués.
Le délibéré a été fixé au 23 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la suspension du jeu de la clause résolutoire
L’ordonnance de référé en date du 20 avril 2023 constate le jeu de la clause résolutoire, condamne solidairement les époux [Z] à payer la somme de 1.837,41 euros au titre de l’arriéré locatif et indique :
« AUTORISONS M [A] [Z] et Mme [B] [Z] née [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 150 euros chacune, outre une dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts, dépens et indemnités de procédure,
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principale sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour M [A] [Z] et Mme [B] [Z] née [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est… »
Cette ordonnance a été signifiée le 4 août 2023 à Madame [Z] et le 7 août 2023 à Monsieur [Z].
La défenderesse justifie de l’envoi d’un premier courrier recommandé réceptionné le 18 septembre 2023 puis d’un autre courrier recommandé reçu le 24 octobre 2023 sollicitant le paiement de la mensualité de septembre 2023 (loyer courant et échéance d’apurement) avant le 28 septembre puis le 30 octobre 2023.
Le décompte arrêté au 1er juillet 2024 établit l’absence de paiement aux mois de septembre et octobre 2023, régularisés par la suite.
Le dispositif de l’ordonnance de référé est clair et ne prête à aucune confusion quant à l’exigence d’une double condition pour suspendre le jeu de la clause résolutoire à savoir le paiement dans un délai de 12 mois par échéances mensuelles de 150 euros, le fait de ne pas payer un terme permettant le jeu de la clause résolutoire moyennant le respect des conditions posées par la décision.
Dès lors, l’OPH AQUITANIS justifie avoir appliqué la décision et la clause résolutoire a donc joué son plein effet.
La demande principale de Madame [Z] sera par conséquent rejetée.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Au visa de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation (…) ».
L'article L. 412-4 du même code précise que : « La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
Il résulte de la combinaison de ces textes qu'il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l'objectif de valeur constitutionnelle d'accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d'établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l'occupant sans droit ni titre.
En l'espèce, Madame [Z] justifie de son état d’invalidité à un taux de 80% ainsi que de la situation de handicap de son fils. Elle justifie ne pas percevoir d’autres revenus que les allocations familiales à raison de 4.521,89 euros pour le mois de mars 2024 avec trois enfants à charge dont elle justifie de la scolarisation. Elle produit une demande de logement social en date du 15 mars 2024 et une attestation d’AQUITANIS précisant qu’elle est à jour de ses indemnités d’occupation. Le décompte arrêté au 1er juillet 2024 mentionne néanmoins que les mois de mai et juin 2024 n’ont pas été réglés.
S’agissant de la jouissance du logement, AQUITANIS produit un relevé d’expertise faisant état d’un feu de nature accidentel dans l’appartement loué qui n’établit en rien l’absence de jouissance paisible. Elle produit également deux fiches incident établies par deux salariées le 30 octobre évoquant une intimidation du fils de Madame [Z] sans plus de détails. Ces éléments n’établissent en rien l’absence de jouissance paisible et ne sauraient caractériser une exécution de mauvaise foi du bail.
Madame [Z] justifie d’une situation financière, médicale et familiale extrêmement précaire incompatible avec un relogement dans le parc privé. En dépit de sa situation obérée, elle a soldé sa dette locative et règle les loyers courants sous réserve des deux derniers mois. Elle justifie d’une demande de logement social certes relativement tardive mais existante, son conseil évoquant dans ses écritures la réalisation d’une demande de DALO.
Elle justifie donc en l’état de l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales à court terme. Il lui sera par conséquent alloué un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.
Sur les autres demandes
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
L'OPH AQUITANIS, partie perdante, subira les dépens. L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,
REJETTE la demande de Madame [B] [M] épouse [Z] relative au jeu de la clause résolutoire et constate que celle-ci est bien acquise au 30 octobre 2023 ;
ALLOUE à Madame [B] [M] épouse [Z] un délai de douze mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux loués sis [Adresse 2], à charge pour elle de régler les indemnités d’occupation courants et tout arriéré dû au titre du principal et des frais ;
REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE l’OPH AQUITANIS aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution.
La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.
LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,