RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00222 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUQK
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 27 MAI 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Monsieur [B] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR(S) :
Madame [H], [U] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Valentine MOREL,
Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 22 Avril 2024
DÉCISION :
Contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [B] [W] a donné à bail à Madame [H] [U] [K], par l’intermédiaire de son mandtaire l’agence la SARL L’Immobilière de l’Ile, un appartement à usage d’habitation situé au Résidence [Adresse 3] par contrat du 17 mars 2011, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant actualisé de 688,48 euros charges comprises à la date de l'assignation, payable d’avance le 5 de chaque mois.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [W] a fait signifier à Madame [H] [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 décembre 2023 pour la somme en principal de 1588,36 euros.
Monsieur [B] [W] a ensuite fait assigner Madame [H] [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d'huissier du 29 février 2024, délivré à personne aux fins de
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 février 2024,
- condamner Madame [H] [U] [K] en paiement des loyers, charges (dont [E]) et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 1505,32 euros, somme arrêtée à la date du 19 février 2024, à actualiser au jour du jugement, avec intérêts légaux sur le somme de 1743,35 à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,
subsidiairement,
- prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et condamner la locataire au paiement des mêmes sommes,
en tout état de cause,
- ordonner l’expulsion, l’enlèvement des meubles aux frais et risques de la locataire
- condamner Madame [H] [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation de 626,48 euros par mois, charges et taxes en sus, révisable comme le loyer, et ce jusqu’à restitution des clés ;
- condamner Madame [H] [U] [K] au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l’audience du 22 avril 2024, à laquelle l'affaire a été retenue dès le premier appel, Monsieur [B] [W]- représenté par Me Patrice Sandrin - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 532,28 euros.
S'agissant des délais de paiements sollicités, Monsieur [B] [W] s'y oppose rappelant que sa locataire a déjà eu à plusieurs reprises des impayés et qu’il a dû faire délivrer déjà deux commandements de payer.
Madame [H] [U] [K], citée à personne comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré ; elle invoque des difficultés financières mais souligne qu’elle a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois de janvier 2024 et a également procédé à des versements complémentaires pour apurer sa dette.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RECEVABILITÉ :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dans sa version applicable après le 29 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'INDEMNITÉ D’OCCUPATION
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, un commandement de payer a été délivré par commissaire de Justice le 29 décembre 2023 pour un montant en principal de 1588,36 euros, visant le délai de 6 semaines pour apurer les causes du commandement de payer et les disposition nouvelles de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 10 février 2024.
III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :
Depuis la résiliation, Madame [H] [U] [K] est occupante sans droit ni titre du logement de sorte qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.
Cette indemnité sera fixée au montant du loyer prévu au contrat de bail, soit la somme de 626,48 euros, charges et taxe à rembourser au bailleur.
Madame [H] [U] [K] sera condamnée à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [B] [W], chaque mois d'occupation du logement, et ce jusqu'à parfaite restitution des clés en mains propres ou par LRAR au bailleur ou à son mandataire. Elle sera également condamnée à rembourser, sur justificatif par le bailleur, les charges dites “locatives” liées à l’occupation du logement, ainsi que la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères.
Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés
Monsieur [B] [W] produit un décompte arrêté à la date du 22 avril 2024 faisant état d'un solde débiteur de 532,28 euros, après imputation de paiements intervenus depuis la délivrance de l’assignation :
- 1000 euros le 1er mars 2024,
- 200 euros le 8 mars 2024,
- 1000 euros le 5 avril 2024
- 150 euros le 11 avril 2024.
Le montant de l'arriéré locatif dont peut être tenu Madame [H] [U] [K] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyers et les charges locatives, soit la somme de 532,28 euros conformément à la demande du bailleur.
Madame [H] [U] [K] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur.
En conséquence, elle sera condamnés à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 532,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
En l'espèce, il peut être constaté que Madame [H] [U] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu’elle est en situation de régler sa dette en moins de 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 100 euros en plus du loyer courant.
Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 6 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
Compte tenu de la demande de la locataire et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.
En effet, s’il ne peut être contesté que l’irrégularité dans le paiement du loyer constitue une contrariété réelle qui ne doit pas être sous estimée pour un bailleur, M. [W] ne justifie cependant d’aucune circonstance particulière venant lui causer un préjudice suffisamment important pour refuser à Madame [K], qui a donné des gages de bonne foi en reprenant le paiement du loyer intégral dès janvier 2024, soit avant la délivrance de l’assignation, le bénéfice de délais suspensifs que la loi lui autorise.
Toutefois, il sera rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, Monsieur [B] [W] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [H] [U] [K] et celle-ci sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 626,48 euros correspondant au montant du loyer ; cette indemnité d’occupation sera révisable selon le même indice et à la même date que le loyer contractuel et Madame [H] [U] [K] sera également redevable du paiement des charges locatives, dont la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, sur présentation par le bailleur des justificatifs idoines.
L’indemnité d’occupation sera due depuis la résiliation du bail et jusqu’à parfaite restitution des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR.
Sur le sort des meubles en cas d'expulsion :
S'agissant des meubles laissés éventuellement par Madame [H] [U] [K] dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.
En revanche, dans l'hypothèse où Madame [H] [U] [K] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par la locataire sortante, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [H] [U] [K].
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [H] [U] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [W], Madame [H] [U] [K] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est par principe attaché aux décision rendue en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2011 entre Monsieur [B] [W] et Madame [H] [U] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 10 février 2024 ;
CONDAMNE Madame [H] [U] [K] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 532,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 22 avril 2024 (comprenant l'échéance d'avril 2024 outre un dernier paiement de 150 euros le 11 avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
AUTORISE Madame [H] [U] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 euros, la 6ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts et chaque mensualité devant être payée au même terme que le loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.
DIT que si la dette locative est remboursée avant l'expiration des délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :
DIT que le bail est résilié depuis le 10 février 2024 ;
ORDONNE à Madame [H] [U] [K] de restituer le logement, libre de toute occupation et de tout meuble ;
AUTORISE Monsieur [B] [W] à faire procéder à l'expulsion de Madame [H] [U] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
CONDAMNE Madame [H] [U] [K] à verser à Monsieur [B] [W] une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 626,48 sus euros à ce jour ;
DIT que cette indemnité d’occupation est révisable selon le même indice et à la même période que ceux prévus au bail conclu entre les parties ;
CONDAMNE Madame [H] [U] [K] à rembourser à Monsieur [B] [W], sur justificatif, les charges locatives afférente au logement occupé, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au prorata du temps d’occupation ;
DÉBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande tendant à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissé par la locataire lors de la restitution des clés ;
En tout état de cause,
CONDAMNE Madame [H] [U] [K] à verser à Monsieur [B] [W] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [H] [U] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 27 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine MOREL, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas BRUNET, greffier placé présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection