TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30G
Minute n° 24/483
N° RG 24/00893 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAWR
3 copies
GROSSE délivrée
le27/05/2024
àla SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
la SELARL LEXCO
Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.A.R.L. ANTOINE DE ROZIERES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jérôme DUFOUR de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
Madame [Z] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 23 avril 2024, la SARL ANTOINE DE ROZIERES, après y avoir été autorisée par une ordonnance du 19 avril 2024, a fait assigner Madame [S] dans le cadre d’un référé d'heure à heure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de voir :
- condamner Madame [S] à lui verser la somme de 10 671,39 euros à titre provisionnel afin qu’elle puisse réaliser les travaux de remise en état de la terrasse louée ;
- à titre subsidiaire, condamner Madame [S], en sa qualité de bailleur, à remettre en état neuf ladite terrasse dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et assortir cette condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard
- en tout état de cause, ordonner la consignation d'une somme mensuelle de 648 euros sur un compte séquestre en vue d'un procès au fond portant sur la réduction de la surface locative ;
- condamner Madame [S] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SARL ANTOINE DE ROZIERES expose qu'elle exploite un local commercial dans le cadre d'une activité d’ameublement et de décoration au titre de trois baux commerciaux entrés en vigueur les 1er janvier 2012, 1er décembre 2014 et 1er juillet 2017 ; que le local comprend une terrasse attenante sur toute sa longueur ; qu'en mai 2023, elle a été informée que la terrasse n'était pas la propriété de la bailleresse, et que l'autorisation d'occupation du domaine public à usage commercial délivrée à Madame [S] lui avait été retirée par un courrier recommandé du 07 avril 2023 compte tenu du fait qu’elle n’était pas l’exploitante, et qu'il lui avait été demandé de remettre les lieux en état et de libérer le domaine public ; que par un courrier du 15 juin 2023, la bailleresse l’a informée de la situation et lui a indiqué qu'elle pouvait solliciter une autorisation d'occupation temporaire elle-même ou que la terrasse en caillebotis devrait être déposée ; que par un courrier du 06 juillet 2023, elle a sollicité cette autorisation auprès de la mairie de [Localité 1] et que cette autorisation lui a été accordée par un arrêté du 04 août 2023 moyennant le versement d’une redevance de 729 euros ; que cependant, en juillet 2023, Madame [S] a pris l’initiative de détruire la terrasse, la privant d’une partie de sa surface commerciale en pleine saison estivale ; que ses mises en demeure des 23 juillet 2023 et 29 mars 2024 visant à obtenir l'indemnisation de son préjudice et la reconstruction de la terrasse, puis le versement d'une somme au titre de la remise en état de la terrasse, n’ont reçu aucune réponse ; qu'à ce jour, elle continue de payer un loyer comprenant la surface litigieuse ainsi qu'une redevance annuelle au titre de l'exploitation du terrain public.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 avril 2024.
La SARL ANTOINE DE ROZIERES a conclu pour la dernière fois par écritures déposées à l'audience où elle a maintenu ses demandes.
Madame [S] a conclu pour la dernière fois le 26 avril 2024 par des écritures dans lesquelles elle sollicite le débouté de la SARL ANTOINE DE ROZIERES de toutes ses demandes et la condamnation de cette dernière au versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Madame [S] expose qu'elle bénéficiait d'une autorisation d'occupation temporaire émanant de la mairie de [Localité 1] portant sur la terrasse litigieuse depuis le 06 avril 2007 ; que cette autorisation lui a été retirée par un courrier recommandé du 07 avril 2023 et qu'il lui a été demandé de remettre les lieux en état et de libérer le domaine public ; qu'elle a verbalement fait savoir au preneur qu'il pouvait solliciter un renouvellement de cette autorisation ; qu’il n’a cependant procédé à aucune démarche ; qu'elle a reçu une mise en demeure le 10 mai 2023 de la mairie de [Localité 1] exigeant la remise en état initial de la surface occupée ; que par un courrier du 15 juin 2023 reçu par la locataire le 16, elle lui a rappelé que, suite à leur rendez-vous avec le représentant de la mairie de [Localité 1], deux solutions étaient envisageables : solliciter une autorisation d'occupation temporaire lui-même ou déposer la terrasse avant le 15 juillet ; qu'elle a adressé un courrier recommandé à la mairie de [Localité 1] le 09 juillet 2023 dans lequel elle indique que le locataire a verbalement confirmé qu'il n'avait pas effectué les démarches visant à faire renouveler l'autorisation d'occupation temporaire en son nom et qu'elle se trouvait contrainte de procéder au démontage de la terrasse, ce qu’elle a fait le jour même sous le contrôle de la Gendarmerie ; qu'elle a reçu le 15 juillet 2023 un courrier recommandé de sa locataire, daté du 06 juillet 2023, l'informant du dépôt d’une demande d'autorisation d'occupation temporaire ; qu'elle a été mise en demeure par un courrier en date du 24 juillet 2023 de payer une somme de 53 801,16 euros au titre du loyer payé pour la terrasse dont elle n'est pas propriétaire ; qu'elle a appris par un courrier recommandé du 04 octobre 2023 qu'une autorisation d'occupation temporaire avait été accordée au preneur ; qu'elle a été mise en demeure de payer une somme au titre de la remise en état de la terrasse auquel elle a répondu négativement le 17 avril 2024.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
II - MOTIFS DE LA DECISION
sur les demandes principales :
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile permet au juge, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de l'article 835 alinéa 2, le juge peut, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, la demanderesse demande à titre principal la condamnation de Madame [S] au paiement d’une somme de 10 671, 39 euros à titre provisionnel pour lui permettre de réaliser les travaux de remise en état de la terrasse ; à titre subsidiaire, sa condamnation sous astreinte à remettre en état neuf la terrasse.
Il ressort des pièces versées aux débats qu’informée par courrier recommandé du 07 avril 2023 du retrait de l'autorisation d'occupation temporaire du domaine public sur lequel se trouvait la terrasse litigieuse, Mme [S] a informé la locataire, par courrier recommandé du 15 juin 2023, de la possibilité de solliciter elle-même une autorisation d'occupation temporaire à défaut de laquelle la terrasse devrait être enlevée avant le 15 juillet ; que par courrier recommandé daté du 06 juillet 2023 mais présenté le 13 juillet et distribué le 15 juillet, la locataire a informé la bailleresse du dépôt de la demande d’AOT auprès de la mairie ; que la bailleresse a procédé à la dépose de la terrasse le 09 juillet 2023.
La demanderesse soutient avoir réagi promptement au courrier de sa bailleresse. Cependant, alors qu’elle reconnaît avoir été informée au plus tard le 15 juin de la nécessité de déposer une demande d’AOT pour éviter le démontage de la terrasse, elle ne justifie pas avoir entamé les démarches aussitôt. Le courrier dont elle produit la copie, daté du 06 juillet, reçu par Mme [S] le 15 juillet, et par la mairie à une date non déterminée (le tampon apposé sur ce courrier le 11 juillet n’étant pas identifiable), postérieurement à la dépose de la terrasse, n’a d’ailleurs pas date certaine, étant relevé que l’autorisation accordée par la mairie le 04 août vise une demande adressée le 1er août 2023.
Cette chronologie ne traduit pas un empressement particulier de la part de la locataire compte tenu de la date butoir du 14 juillet.
Dans ces conditions, le démontage réalisé le 09 juillet 2023 sous la menace de sanctions par Mme [S], à une date où elle ignorait les démarches engagées par sa locataire, dans les circonstances qu’elle décrit dans son courrier du 09 juillet adressé à la mairie qui atteste de sa volonté de se conformer aux prescriptions, ne saurait être qualifié de voie de fait, et ne caractérise pas un trouble manifestement illicite alors que, précisément, le démontage de ladite terrasse visait à se conformer à une prescription de la ville de [Localité 1] et que la locataire a été mise en mesure, en temps voulu, de régulariser la situation.
L’inertie de la locataire ayant contribué pour une large part au démontage de la terrasse, l'obligation pour la bailleresse d'indemniser la locataire au titre de la remise en état ou de réaliser elle-même cette remise en état se heurte donc à une contestation sérieuse qui commande le rejet des demandes.
sur la consignation d'une partie du loyer au titre de la réduction de la surface locative :
La SARL ANTOINE DE ROZIERES sollicite la consignation mensuelle d’une somme de 648 euros correspondant selon elle du prorata des loyers au titre de la terrasse litigieuse dont elle est privée tant que la question de la réduction de la surface locative ainsi que son indemnisation en découlant n’aura pas été tranchée par le juge du fond.
La bailleresse s’oppose à cette demande en faisant valoir que la terrasse n’est pas exploitable l’hiver, qu’il ne s’agit pas d’une surface commerciale à proprement parler et qu’en tout état de cause, les beaux jours venant, la locataire peut parfaitement exploiter la surface, les clients pouvant parfaitement marcher sur le sol en béton.
Si le calcul du trop versé de loyer, qui nécessite une analyse des conditions du bail, échappe au pouvoir du juge des référés, il ressort des débats et des pièces que la bailleresse a omis de préciser dans le bail du 1er juillet 2017 que la terrasse était implantée sur le domaine public. La découverte de cette information contraint désormais la locataire à s’acquitter auprès de la mairie d’une redevance annuelle de 729 euros qui vient en sus des sommes convenues avec la bailleresse, qui s’est abstenue fautivement d’informer la mairie de cette situation et de lui reverser le produit de cette location.
Il y a lieu en conséquence d’autoriser la SARL ANTOINE DE ROZIERES à consigner la somme de 729 euros correspondant au montant de la redevance annuelle versée à la mairie tant que la question de la réduction de la surface locative ainsi que son indemnisation en découlant n’aura pas été tranchée par le juge du fond.
Les autres demandes
Les dépens seront supportés par la SARL ANTOINE DE ROZIERES qui succombe et qui sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce même fondement à payer 1 500 euros à Madame [S].
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
AUTORISE la SARL ANTOINE DE ROZIERES à consigner une somme annuelle de 729 euros correspondant au montant de la redevance versée à la mairie sur un compte séquestre ouvert dans les livres de la CARPA dans l’attente d’un procès au fond portant sur la réduction de la surface locative ;
DEBOUTE la SARL ANTOINE DE ROZIERES de ses autres demandes ;
CONDAMNE la SARL ANTOINE DE ROZIERES aux dépens et la condamne à verser la somme de 1 500 euros à Madame [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,