Du 27 mars 2024
5AE
SCI/LC
PPP Contentieux général
N° RG 22/03757 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLQY
[V] [F]
C/
[K] [X] [L]
- Expéditions délivrées à
Me P. MAUBARET
Me F. LINDAGBA-MBA
FE délivrée à
- Me P. MAUBARET
Le 27/03/2024
Avocats : Me Francine LINDAGBA-MBA
Me Patrick MAUBARET
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 27 mars 2024
JUGE : Madame Karine CHONE,
GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,
GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI
DEMANDERESSE :
Madame [V] [F]
née le 13 Avril 1966 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Francine LINDAGBA-MBA Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDERESSE :
Madame [K] [X] [L]
venant aux droits de M. [Z] [Y] suivant acte de vente en date du 31.03.2009
née le 31 Décembre 2002 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Patrick MAUBARET Avocat au barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte en date du 1er décembre 2004 à effet au 03 janvier 2005, Monsieur [Z] [Y] a donné à bail à Madame [F] un appartement de type 2 ainsi qu'une place de parking, situés [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer de 725,17 €, dont 80 € de provisions pour charges.
Estimant rencontrer des difficultés rapidement des suites de son entrée dans les lieux en raison de la présence de moissisures dans l'appartement, d'une forte humidité ambiante dans tout l'appartement, du ruissellement d'eau sur les vitrages et les menuiseries et d'un dysfonctionnement de la VMC, Madame [F] a alerté Monsieur [Y] alors propriétaire des lieux en 2007.
Il est constant que Monsieur [Y] a cédé ledit bien immobilier à Madame [K] [L] en mars 2009.
Madame [F] a par la suite estimé rencontrer à nouveau des difficultés à compter de 2009.
Madame [F] a par la suite adressé diverses correspondances à l'égard tant du gestionnaire que de la bailleresse à compter de l'année 2021.
Le 28 janvier 2022, Madame [F] adressait un mail à Monsieur [Y] en sa qualité de gestionnaire et demandait la réparation des désordres et de son préjudice et elle adressait un courrier recommandé avec accusé de réception le 07 février 2022 à Madame [L].
Madame [F] a par ailleurs sollicité le service Santé Environnement de la ville de [Localité 5] qui a déposé un rapport le 24 février 2022 après avoir visité l'appartement.
Madame [F] recevait le 29 juin 2022 notification d"un congé pour “reprise” pour le 02 janvier 2023.
Un état des lieux sortant a été dressé le 21 septembre 2022 contradictoirement avec une société prestataire mandatée par le bailleur.
Madame [F], estimant qu'il n'avait pas été donné de suite favorable à ses demandes se rapportant aux préjudices qu'elle estimait avoir subi du fait des désordres allégués c'est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice en date du 15 décembre 2022, elle a saisi le juge des contentieux de la protection prés le Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de :
- Condamner Madame [K] [L] à réparer l'entier préjudice subi par Madame [F] en raison de l'état d'insalubrité et d'indécence du bien loué,
- Condamner Madame [K] [L] aux remboursements et indemnités suivantes :
• 3.263,26 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance,
• 200 € au titre du préjudice matériel ;
• 1.195,50 € TTC au titre des frais de déménagement ;
• 2 000 € au titre du préjudice moral ;
• Préjudice matériel lié à la surconsommation électrique : Mémoire
Soit un total de 6.658,76 €, le tout avec intérêts au taux légal depuis la date de la mise en demeure du 30 août 2022 ;
- Condamner en outre Madame [K] [L] à payer à Madame [F] la somme de 220,75 € correspondant aux loyers et charges sur la période du 14 septembre au 21 septembre 2022 (8 jours) ;
- Débouter Madame [L] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [K] [L] à une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la même aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution.
A l'audience du 24 janvier 2024, Madame [V] [F], représentée par son Conseil Maître Francine LINDAGBA-MBA, a sollicité du tribunal le bénéfice de son assignation.
Elle a toutefois indiqué se désister de sa demande se rapportant à l'indemnisation du préjudice lié à la surconsommation électrique.
Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'en application de l"article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués mais qu'en l'espèce, Madame [L] a fait preuve de manquements graves.
Elle indique avoir engagé plusieurs actions amiables qui sont restées sans effet, le bailleur n'ayant effectué aucun travaux dans le but de rendre le logement décent.
Elle ajoute que malgré le rapport déposé par le service Santé Environnement de la ville de [Localité 5] les travaux préconisés par ce service n'ont pas été réalisés.
Elle expose avoir été contrainte de déménager en raison de la défaillance du bailleur et d'exposer des frais de déménagement.
Elle indique avoir subi un préjudice moral lié au mépris manifesté par Madame [L] qui n'a pas daigné réaliser les travaux, ni prendre en compte les doléances de la requérante en connaissance parfaite de l'état du bien loué et de ses difficultés personnelles.
Elle ajoute avoir quitté les lieux à compter du 12 septembre, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'el1e a libéré les lieux à cette date, nonobstant 1'état des lieux de sortie et la remise des clés le 21 septembre uniquement en raison de la convenance du prestataire choisi par l'agence [Y].
Madame [K] [L], représentée par son Conseil Maître Patrick MAUBARET, sollicite du tribunal de :
- DEBOUTER Madame [V] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Madame [V] [F] à payer à Madame [K] [L] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'au sens des dispositions de l'article 1721 du Code civil, le trouble de jouissance peut se fonder sur un vice ou un défaut de la chose louée qui en empêche l'usage alors que Madame [F] ne s'est manifestement jamais trouvée dans l'impossibilité d'occuper tout ou partie de l'appartement qu'elle louait a Madame [L].
Elle ajoute que si Madame [F] sollicite l'indemnisation d'un préjudice matériel à hauteur de 200 euros, correspondant à l'achat de bacs déshumidifícateurs, les recharges correspondantes et l'envoi de courriers recommandés, elle ne justifie toutefois d'aucun élément matériel à l'appui de cette prétention de sorte qu'elle ne saurait sérieusement et légitimement prospérer.
Elle indique que les allergies respiratoires de la demanderesse ne sont pas davantage justifiées et si tant est qu'elles existent, rien ne prouve qu'elles soient liées aux infiltrations.
Elle expose que Madame [F] n'étaye et ne justifie nullement ses allégations portant sur le caractère frauduleux du congé pour reprise. Elle ajoute que les dispositions légales ne prévoient nullement de délai dans lequel la reprise doit intervenir, la jurisprudence précisant en ce sens que la réalisation des travaux justifie parfaitement que le bénéficiaire de la reprise tarde à entrer dans les lieux.
Elle indique que si Madame [F] sollicite l'octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice moral dont elle allègue, elle n'en rapporte là encore pas la preuve.
Elle ajoute enfin c'est à la restitution des lieux, laquelle est matérialisée par la remise des clés que les engagements contractuels relatifs au paiement des loyers et charges cessent et qu'en l'espèce, rien ne prouve véritablement que Madame [F] a quitté les lieux le 12 septembre 2022 comme elle l'indique dans son courrier du même jour adressé au gérant.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
(...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En l'espèce Madame [F] allègue de désordres lui ayant causé un préjudice de jouissance de sorte qu'elle s'estime fondée à solliciter des domages et intérêts à ce titre.
Il ressort toutefois de ses propres écritures que "des dommages sont apparus la première fois en 2005 se caractérisant par des traces noirâtres en cueillie du plafond de la chambre seule, puis en novembre 2006, s'étendant au placard de la chambre et a la salle de bains attenante, pièces pour lesquelles le précédentpropriétaire est intervenu en réparations, puis renouvellement des dommages fin 2009 mais demoindre mesure."
Par ailleurs, il est utile d'observer que si Madame [F] se plaint de désordres étant réapparus depuis fin 2009, elle ne justifie toutefois d'aucune démarche auprès du bailleur avant l'année 2021 comme cela ressort de la copie des différents échanges joints en procédure.
En outre si elle produit un rapport de visite rédigé par un inspecteur de salubrité de la Mairie de [Localité 5], en date du 24 février 2022, duquel il ressort que le propriétaire est mis en demeure de faire identifier et traiter les causes d'humidité et de moisissure dans la chambre, le séjour et la salle de bain et de faire procéder à la mise en place d'un système de ventilation efficace et fonctionnel dans les pièces de service, il n'en demeure pas moins que ces constations ne peuvent suffire à démontrer que ces désordres ont pu lui causer un trouble de jouissance.
Enfin, si Madame [F] produit en procédure un ensemble de clichés photographiques, au delà du fait que ces clichés ne permettent pas d'identifier formellement tant le lieu que les moments où ils ont été pris, ils ne démontrent là encore pas que Madame [F] a eu à subir un trouble de jouissance tel qu’elle était dans l’impossibilité d’occupper les lieux loués.
Dès lors, Madame [F] ne rapporte pas la preuve du trouble de jouissance allégué.
En conséquence elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
II. Sur la demande au titre du préjudice matériel
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce si Madame [F] allègue de frais qu'elle a eu à supporter du fait de divers achats, force est de constater qu'elle ne produit aucun document, telles des factures, aux fins d'en justifier.
En conséquence elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
III. Sur la demande au titre des frais de déménagement
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Il est par ailleurs de droit constant que la validité du congé aux fins de reprise pour habiter, délivré sur le fondement de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 peut être soumise à un contrôle a posteriori, et qu'il appartient alors au locataire de démontrer la fraude du bailleur.
Enfin, il ne suffit pas que le locataire démontre que son ancien bailleur n'a pas occupé les lieux, mais bien qu'il n'a pas même envisagé d'occuper le logement repris.
En l'espèce si Madame [F] allègue du caractère frauduleux du congé pour reprise en date du 29 juin 2022, force est de constater qu'elle se contente de déclarer ledit caractère frauduleux sans même procéder à une quelconque démonstration, le seul fait d'indiquer que Madame [F] ne résiderait pas dans ledit logement se pouvant sérieusement suffire à justifier ses prétentions.
En conséquence elle sera déboutée de ses demandes tendant à se voir allouer une somme au titre des frais de déménagement.
IV. Sur la demande au titre du préjudice moral
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce Madame [F] ne produit aucun élément, tel un certificat médical démontrant une éventuelle dégradation de ses conditions de vie ou un état de stress.
C'est par ailleurs à tort que Madame [F] indique que si elle a subi des souffrances psychologiques, il n'est toutefois nul besoin d'en apporter la preuve s’agissant de l'aspect psychologique, au regard du contexte factuel non contesté.
En outre elle ne justifie pas de nombreuses démarches et d'éventuels refus de ses demandes de logements qui auraient pu, le cas échéant, mettre en évidence, une situation d'anxiété dans l'attente de trouver un nouveau logement.
Enfin, si Madame [F] expose avoir vécu une période compliquée dans le cadre de la recherche de son appartement du fait que la ville de [Localité 5] est en zone tendue elle n’en justifie là encore pas.
Dès lors Madame [F] ne justifie d'aucun préjudice moral de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
V. Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges de septembre 2022
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
En l'espèce Madame [F] indique avoir quitté les lieux le 12 septembre 2022.
Toutefois si elle produit un courrier en date du 12 septembre 2022 dans lequel elle indique quitter les lieux le jour même, elle ne produit toutefois pas d'accusé-réception permettant de constater l'envoi effectif dudit courrier ni même de document permettant de constater son départ effectif le même jour.
Elle produit toutefois un constat d'état des lieux de sortie établi le 21 septembre 2022 lors duquel elle a procédé à la remise des clés.
Dès lors il ressort de l'ensemble des éléments joints en procédure que Madame [F] est défaillante à démontrer qu'elle a effectivement quitté les lieux prélabalement au 21 septembre 2022 de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande aux fins de se voir restituer la somme de 220,75 euros au titre des loyers et charges sur la période du 14 au 21 septembre 2022.
IV. Sur les demandes accessoires
Madame [V] [F], partie succombante, supportera la charge des entiers dépens de l'instance et elle sera condamnée à verser à Madame [K] [L] une indemnité d'un montant de 1.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame [V] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
REJETTE toute autre demande des parties ;
CONDAMNE Madame [V] [F] aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais éventuels d'exécution ;
CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à Madame [K] [L] la somme de 1.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure ;
RAPPELLE l'exéuction provisoire ;
.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE