SG
LE 30 MAI 2024
Minute n°
N° RG 22/01578 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LM4X
E.U.R.L. SEOUL VITOKY, en liquidation judiciaire et représentée par Maître [E] [K] en sa qualité de mandataire liquidateur, domicilié [Adresse 1]
C/
S.A.S. FCMB RCS 534 782 552
Autres demandes en matière de baux commerciaux
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SCP BOQUET-NICLET
la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22B
Me Mélanie LESOURD - 61
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du TRENTE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Constance DESMORAT, Juge commis,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 12 DECEMBRE 2023 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 14 MARS 2024 prorogé au 30 MAI 2024.
Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
E.U.R.L. SEOUL VITOKY, en liquidation judiciaire et représentée par Maître [E] [K] en sa qualité de mandataire liquidateur, domicilié [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET-NICLET, avocats au barreau de VAL D’OISE
Rep/assistant : Me Mélanie LESOURD, avocat au barreau de NANTES
DEMANDERESSE.
D’UNE PART
ET :
S.A.S. FCMB RCS 534 782 552, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
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Faits, procédure et prétentions des parties
Par acte sous seing privé du 13 juin 2017, la S.A.S. FCMB a consenti à l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 5] et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30000,00 euros H.T., outre une provision sur charges de 150,00 euros par mois, pour l’exploitation d’une activité de restauration sur place et à emporter.
Aux termes d’un acte reçu le 18 janvier 2018 par Maître [G] [U], Notaire à [Localité 5], la S.A.S. FCMB a consenti à l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY une promesse de vente portant sur ces mêmes locaux, à un prix de 500000,00 euros et expirant le 31 mars 2018.
Aucune vente n’a été régularisée avant cette date.
Le 04 mai 2018, la S.A.S. FCMB a fait délivrer à l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY un commandement de payer un arriéré de loyers d’un montant de 9333,46 euros, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce.
Par acte d’huissier délivré le 19 septembre 2018, la S.A.S. FCMB a fait assigner l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY devant le juge des référés du Tribunal de Grande de NANTES afin essentiellement de voir constater la résiliation du bail.
Par ordonnance du 11 octobre 2018, le juge des référés a constaté la résiliation du bail à la date du 04 juin 2018, a ordonné l’expulsion de l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY et l’a condamné au paiement d’un arriéré de loyers de 9333,46 euros.
Le 25 octobre 2018, la S.A.S. FCMB a fait délivrer à l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY un commandement d’avoir à libérer les lieux.
Par acte d’huissier délivré le 18 février 2019, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a fait assigner la S.A.S. FCMB devant le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de NANTES aux fins, à titre principal, de voir annuler la procédure d’expulsion diligentée à son encontre et, à titre subsidiaire, d’obtenir un sursis à expulsion jusqu’au 30 septembre 2019.
Par jugement du 13 mai 2019, le juge de l’exécution a débouté l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY de l’ensemble de ses demandes.
Le 06 juin 2019, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a libéré les lieux.
Par jugement en date du 29 janvier 2020, le Tribunal de Commerce de NANTES a ouvert une procédure de redressement judiciaire à son égard.
Par jugement du 10 juin 2020, le Tribunal de Commerce de NANTES a converti cette procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire, Maître [K] étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.
Par acte d’huissier délivré le 05 avril 2022, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY, prise en la personne de Maître [E] [K], es qualité de mandataire liquidateur, a fait assigner la S.A.S. FCMB devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de ses préjudices.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 02 mai 2023, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY sollicite du tribunal de :
- Débouter la société FCMB de ses demandes ;
- Condamner la société FCMB à payer à Maître [K], ès qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY, la somme de 152768,00 euros à titre d’indemnisation résultant du manquement à l’obligation de délivrance ;
- Dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré de mauvaise foi par le bailleur, est privé d’effets et que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise ;
- Condamner la société FCMB à payer à Maître [K], ès qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY, la somme de 118705,00 euros à titre de dommages et intérêts;
- Condamner la société FCMB à payer à Maître [K], ès qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY, la somme de 4000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société FCMB aux entiers dépens ;
- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Mélanie LESOURD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 10 juillet 2023, la S.A.S. FCMB sollicite du tribunal de :
Vu les articles L.145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 1719 et suivants du code civil,
Vu la jurisprudence,
- Débouter Maître [K], es qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY, de sa demande d'indemnisation à hauteur de 152768,00 euros au titre d'un prétendu manquement à son obligation de délivrance ;
- Juger que le commandement visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi et que la clause résolutoire est acquise ;
- Débouter Maître [K], es qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY, de sa demande d'indemnisation à hauteur de 118705,00 euros ;
- Débouter Maître [K], es qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY, de sa demande d'article 700 à hauteur de 4000,00 euros ;
- Condamner Maître [K], es qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY à verser à la société FCMB la somme de 6000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Maître [K], es qualité de mandataire liquidateur de la société SEOUL VITOKY aux entiers dépens.
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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2023. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler :
- que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ;
- que les demandes tendant à “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer” ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal qui n'est par conséquent pas tenu d'y répondre.
Sur les demandes de l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY
1. Sur le manquement de la S.A.S. FCMB à son obligation de délivrance
Selon l’article 1719 1° et 2° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute nature et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée, mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination dans le cadre d’un bail commercial.
Le bailleur est donc tenu d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée dans le bail. Il peut être déchargé de cette obligation de les effectuer en cas de clause expresse.
Cependant, l'article R145-35 du code de commerce qui est venue modifier les règles de répartition des charges entre bailleur et preneur d’un bail commercial (applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014), prévoit que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité l'immeuble ou les locaux loués avec la réglementation applicable, ne peuvent pas être mis à la charge du preneur, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.
Le bailleur ne peut complètement s’exonérer de son obligation de délivrance au regard notamment, de ces dispositions légales.
En l’espèce, les pièces versées aux débats permettent clairement d’établir :
- d’une part, que le bail commercial litigieux a été consenti par la S.A.S. FCMB à l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY pour l’exercice d’une activité de restauration sur place ou à emporter ;
- d’autre part, que la locataire a été parfaitement informée du changement de destination des locaux, objets de ce bail, lesquels n’étaient pas exploités auparavant pour ce type d’activité.
Force est de constater qu’aux termes de la convention conclue par les parties:
- l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a déclaré “parfaitement connaître les lieux”, “avoir pu constater leur état et consistance” et “les trouver adéquates aux activités auxquelles” elle les destinait (p.3 du bail, 1°), étant précisé que les parties avaient préalablement signé un avant-contrat avec une offre de prise à bail sous conditions suspensives acceptée par l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY le 05 mai 2017 ;
- l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a accepté que la destination contractuelle des locaux “n’implique de la part du bailleur aucune garantie quant au respect de toute autorisation, norme, réglementations administratives, pour l’exerce de son activité”, la locataire faisant “son affaire personnelle, à ses frais, risques et périls, de l’obtention de toutes autorisations nécessaires pour l’exercice de ses activités et du respect des normes actuelles ou futures” (p. 6 du bail, 3°) ;
- conformément à l’article R145-35 du code de commerce, la S.A.S. FCMB a conservé uniquement à sa charge (p. 8 du bail, 4-4-1) :
“- les dépenses de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ;
- les impôts, taxes, contributions et redevances dont il est le redevable légal...”
- l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a accepté “de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements, réparations ou travaux de quelque nature que ce soit, y compris ceux rendus nécessaires par la vétusté, les vices cachés ou encore pour mise aux normes”, la locataire “se déclarant prête à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais tous travaux que nécessiterait l’entrée dans les lieux, à la seule exclusion des travaux relevant des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil” (p. 9 du bail, 5-1);
- l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a accepté plus particulièrement, s’agissant d’un établissement recevant du public, “de prendre les locaux dans leur état actuel”, faisant son affaire personnelle eu égard à l’exploitation qu’elle entendait faire des lieux, “de tous travaux de mise en accessibilité et sécurité, à la seule exclusion des travaux relevant des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil” (p.11 du bail, 5-5) ;
- l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a également accepté, s’agissant des travaux de mise aux normes, “par dérogation aux dispositions de l’article 1719 du code civil, d’effectuer tous travaux de mise en conformité qui pourraient être prescrits par les autorités administratives et/ou rendus nécessaires par l’application d’une réglementation actuelle ou future, quelle que soit la nature des prescriptions administratives (hygiène, sécurité, installations électriques, moyens de secours, environnement performance énergétique, législation du travail, accessibilité, etc...), de façon que le bailleur ne puisse être ni inquiété, ni recherché à ce sujet, mais à l’exclusion des travaux relevant des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil” (p.15 du bail, 6-4) ;
- la S.A.S. FCMB s’est ainsi engagé à prendre en charge “les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les locaux loués ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent uniquement si ces travaux relèvent des grosses réparations mentionnées audit article 606 du code civil”, la locataire prenant en charge “toutes les autres dépenses, c’est-à-dire celles ayant pour objet de maintenir les lieux et les équipements en bon état de propreté, d’entretien, de fonctionnement, de réparations, de remplacement, de sécurité, seraient-elles occasionnées par la vétusté... ou prescrites par l’administration ou imposées par une nouvelle réglementation”... (p. 13 du bail, 6-1).
Il en résulte que les parties ont manifestement convenu que la locataire supporterait toutes les transformations nécessaires pour exercer son activité et a été autorisée à effectuer les travaux destinés à cette transformation, étant souligné que contrairement à ce que soutient l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY :
- la vétusté des lieux telle qu’alléguée aujourd’hui par la demanderesse, n’est aucunement démontrée, les photographies versées aux débats, prises à une date et dans des circonstances indéterminées, n’étant aucunement suffisantes à cet égard, et il lui appartenait, le cas échéant, de prendre l’initiative de faire constater par huissier de justice l’état des lieux, tel que le prévoyait le bail, au moment de la prise de possession des locaux, ce qu’elle s’est manifestement abstenue de faire et alors qu’elle connaissait parfaitement l’état dans lequel ils se trouvaient ;
- l’ensemble des clauses contractuelles rappelées ci-dessus n’a pas eu pour effet de décharger la S.A.S. FCMB de son obligation de délivrance, dès lors qu’elle restait tenue, conformément aux dispositions légales susvisées, de prendre en charge les dépenses de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, et qu’elle a en outre consenti à l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY un “abattement” de quatre mois de loyers, soit une somme de 10600,00 euros constituant manifestement la participation du bailleur à son obligation de délivrance, tel que prévu par le paragraphe 4-1-3 du bail intitulé “franchise de loyers et charges” ;
- les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que cette “franchise” se serait révélée insuffisante et qu’elle n’aurait pas permis pas de couvrir le coût des travaux que la S.A.S. FCMB devait supporter conformément aux termes de la convention des parties, étant souligné par ailleurs que le retard pris pour la réalisation des travaux litigieux n’était manifestement pas imputable à la défenderesse, tel qu’en atteste notamment, Monsieur [M] [Y].
Dans ces conditions, il convient de considérer que l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY n’apporte pas la preuve d’un manquement de la S.A.S. FCMB à son obligation de délivrance.
En tout état de cause et à supposer même qu’un tel manquement soit retenu, force est de constater que la nature exacte et l’ampleur des travaux auxquels l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY a fait procéder, ne peuvent être établies de façon précise et certaine et ce, alors qu’elle a manifestement réalisé d’importants travaux d’aménagement/embellissement intérieur qu’elle ne peut prétendre faire supporter par le bailleur, de sorte que le coût des travaux susceptibles d’être mis à la charge de la S.A.S. FCMB ne peut être déterminé.
En conséquence, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY doit être déboutée de ses demandes d’indemnisation en lien avec un manquement de la S.A.S. FCMB à son obligation de délivrance.
2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.
Conformément l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.
En l’espèce, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY fait valoir qu’elle doit être indemnisée du préjudice subi du fait de l’exécution de l’ordonnance de référé obtenue et exécutée de façon déloyale par la S.A.S. FCMB.
Cependant et contrairement à ce qu’elle soutient, les pièces versées aux débats tendent à démontrer :
- d’une part, l’existence d’un arriéré de trois mois de loyers à la date de délivrance du commandement de payer du 04 mai 2018 visant la clause résolutoire du bail ;
- d’autre part, l’absence de régularisation de cette dette dans le délai d’un mois qui était imparti à la locataire en application de l’article L145-41 du code de commerce, soit jusqu’au 04 juin 2018.
Dans ces conditions et conformément à ce qu’a retenu le juge des référés aux termes de son ordonnance en date du 11 octobre 2018, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées acquises le 04 juin 2018 et le bail résilié à cette même date, de sorte que l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY était dans l’impossiblité de procéder à la vente de son fonds de commerce comprenant son droit au bail au-delà de cette date.
Force est de constater non seulement, qu’elle n’a pas comparu devant le juge des référés pour faire valoir toutes observations utiles ou pour apporter la preuve de règlements qui n’auraient pas été pris en considération par le bailleur, mais également qu’elle n’a pas interjeté appel de la décision susvisée rendue à son encontre et ordonnant son expulsion des lieux.
Elle ne peut aujourd’hui se prévaloir d’une mauvaise compréhension de la langue française puisqu’il lui appartenait à l’évidence de préserver ses droits et d’accomplir toutes diligences utiles pour ce faire.
En outre et dès lors que le juge de l’exécution l’avait déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux loués, elle avait l’obligation de faire le nécessaire pour libérer les locaux, objets du bail, et de procéder notamment, à l’enlèvement de ses biens et meubles.
En l’occurrence, elle ne s’explique pas sur ce point et aucun élément probant ne permet de vérifier précisément les conditions et circonstances dans lesquelles elle a quitté les lieux, étant relevé que conformément aux termes du bail, les travaux d’amélioration, d’embellissement, d’installation et de construction faits par ses soins sont devenus la propriété du bailleur.
Dans ces conditions, il convient de considérer que l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY n’apporte pas la preuve de la faute qu’aurait commise la S.A.S. FCMB, de nature contractuelle ou délictuelle, en lien avec la procédure tendant à la résiliation du bail et à son expulsion.
En tout état de cause et pour les motifs déjà exposés, elle ne démontre aucunement la réalité du préjudice allégué.
En conséquence, l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY sera déboutée de sa demande d’indemnisation en lien avec la procédure de résiliation du bail.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
L’E.U.R.L. SEOUL VITOKY qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité s'oppose en revanche à sa condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.A.S. FCMB au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
DÉBOUTE l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY, prise en la personne de Maître [E] [K], es qualité de mandataire liquidateur, de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE l’E.U.R.L. SEOUL VITOKY, prise en la personne de Maître [E] [K], es qualité de mandataire liquidateur, aux dépens ;
ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Laëtitia FENART