MARS/SH
Numéro 22/03880
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 03/11/2022
Dossier : N° RG 20/02497 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HVMB
Nature affaire :
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Affaire :
S.C.I. JLM
C/
S.C.I. MATILOU
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 12 Septembre 2022, devant :
Madame ROSA-SCHALL, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame ROSA-SCHALL, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame REHM, Magistrat honoraire
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. JLM représentée par son gérant en exercice, Monsieur [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Maître LOMBARD de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
S.C.I. MATILOU représentée par ses représentants légaux domiciliés es-qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Maître SCHELL-SAOUL, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 15 SEPTEMBRE 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 18/00626
Par acte authentique de vente du 9 juin 2017, la SCI Matilou a acquis de la SCI J.L.M un local situé dans un ensemble immobilier [Adresse 6] au prix de 115.000€ destiné à être loué en vue de l'implantation d'un restaurant d'une part et d'une auto-école d'autre part.
Par lettre du 26 juin 2017, le notaire de la SCI Matilou a transmis au notaire de la SCI J.L.M deux devis de raccordements aux réseaux de desserte en eau et en électricité aux fins de prise en charge par cette dernière, les locaux étant dépourvus de raccordement direct aux réseaux d'eau et d'électricité.
Par courrier du 19 décembre 2017, le conseil de la SCI Matilou a sollicité de la société venderesse le règlement de la somme de 135.944,65€ en réparation de son préjudice, invoquant que l'absence de compteur d'eau et d'électricité avait entraîné des coûts supplémentaires et un retard de la fin des travaux dans les locaux.
N'ayant pas obtenu gain de cause, la SCI Matilou a, par acte d'huissier du 19 mars 2018, fait assigner la SCI J.L.M devant le tribunal de grande instance de Pau sur le fondement des articles 1104, 1137, 1231-3, 1604 et 1641 et suivants du code civil en responsabilité pour violation de l'obligation de délivrance et d'information et subsidiairement en garantie des vices cachés.
Par jugement du 15 septembre 2020, le tribunal a :
- Déclaré la SCI JLM responsable du préjudice subi par la SCI Matilou pour manquement à son obligation d'information et de délivrance conforme ;
- Condamné la SCI JLM à payer à la SCI Matilou la somme de 10.150,51 euros au titre des travaux de raccordement ;
- Débouté la SCI Matilou de ses demandes au titre de l'absence de perception des loyers et au titre de l'indemnisation de ses locataires ;
- Débouté la SCI JLM de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamné la SCI JLM à payer à la SCI Matilou la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- Débouté la SCI JLM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens.
La SCI JLM a fait appel du jugement par déclaration du 27 octobre 2020.
Par conclusions responsives II du 8 août 2022, la SCI JLM demande, au visa des articles 1604 et suivants du code civil et des articles 1641 et suivants du code civil et de la jurisprudence s'y rapportant et de l'article 1241 du Code Civil de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Matilou de ses demandes au titre de l'absence de perception des loyers et au titre de l'indemnisation de ses locataires et d'infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau de :
- déclarer que la SCI JLM n'a commis aucune violation de son obligation de délivrance conforme,
- débouter par conséquent la SCI Matilou de l'intégralité de ses demandes financières relatives au coût des travaux de raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité,
- condamner la SCI Matilou à lui régler la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi,
- condamner la SCI Matilou à lui régler la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société JLM fait valoir :
- que le bien vendu étant à usage professionnel, aucune vérification de l'installation électrique n'avait à être réalisée et aucune mention n'avait à paraître sur ce point dans l'acte de vente en sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée à raison de l'absence de ces mentions
- que le bien était desservi et les canalisations existantes et que seuls les compteurs d'eau et d'électricité étaient manquants dans les coffrets pour avoir été enlevés depuis l'achat du bien par elle-même en 2012, le local étant à usage exclusif de dépôt et les parties bureaux et toilettes n'étant pas utilisées
- Que 3 coffrets électriques sont présents en façade de la rue Gutenberg pour le lot n° 3 le n° 4 et lot n° 2 et que le compteur du lot n° 3 a été retiré par le fournisseur d'énergie car aucun abonnement n'était souscrit depuis la résiliation intervenue en 2011
- que la scission du lot n°1 en 2013 en 2 lots 3 et 4 n'a entraîné aucune modification, les 3 compteurs électriques ayant perduré après celle-ci.
- que le lot 3 bénéficie d'une servitude de passage sur le lot n° 4 pour les réseaux électriques et d'eau afin d'accéder aux compteurs d'eau et d'électricité [Adresse 6]
- qu'il suffisait de demander à Enedis de remettre en place un nouveau compteur électrique pour le lot numéro 3.
- que la demande de permis de construire le 19 avril 2017 prévoyait l' implantation des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz, de tout-à-l'égout dans le cadre d'une tranchée traversant le lot n° 4 ce qui démontre que l'architecte avait étudié les dessertes en eau et électricité.
- que les époux [C] ont fait baisser le prix de vente en raison de la vétusté des installations qu'il fallait mettre aux normes
- que l'acte de vente comporte une clause d'exonération de la garantie des vices cachés et des vices apparents
- que la somme réclamée par la SCI Matilou est supérieure au prix d'achat de l'immeuble et qu' elle n'a pas à supporter les frais de mise aux normes des installations électriques et en eau nécessaires à la transformation du bien
- qu'en l'absence de permis de construire, la SCI Matilou ne pouvait pas le 17 juin 2017, proposer à ses locataires une entrée dans les lieux en septembre 2017 alors que la durée des travaux est au minimum de 4 mois à compter de la délivrance du permis de construire qui a été effective le 6 septembre 2017.
Par conclusions récapitulatives du 11 juillet 2022, la SCI Matilou demande au visa des articles 1104, 1137, 1231-3 nouveaux du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance 2016-131 et 1604 et 1641 et suivants du code civil de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la SCI JLM responsable du préjudice subi par la SCI Matilou pour manquement à son obligation d'information et de délivrance conforme.
Si mieux n'aime la cour, elle demande de déclarer que les biens vendus étaient affectés d'un vice caché ayant diminué l'usage auquel ils étaient destinés, occasionnant un préjudice à la SCI Matilou dont la SCI JLM doit réparation et sur ce préjudice, réformant le jugement, elle demande de condamner la SCI J.L.M. au paiement des sommes suivantes :
- 12.458,25 € TTC correspondant au coût des travaux complémentaires nécessités par le raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité
- 14.939 € pour la perte des loyers que la SCI Matilou aurait perçus si les travaux complémentaires n'avaient pas été nécessaires et n'avaient pas engendrés de retard dans les autres travaux d'aménagement initialement prévus
- 87.920 €uros correspondant aux indemnisations réclamées par les locataires de la SCI Matilou pour défaut de mise à disposition dans les délais prévus des lieux loués.
Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI JLM de dommages et intérêts pour procédure abusive et a condamné la SCI JLM à la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 et aux dépens de 1ère instance.
Y ajoutant, elle demande de condamner la SCI J.L.M. à lui payer la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel et aux dépens d'appel.
La SCI Matilou fait valoir :
- que le prix de vente a été déterminé par le montant du crédit qu'elle pouvait obtenir
- qu'il était bien stipulé lors de la vente, que le bien était à usage professionnel
- que l'acte précisait que le vendeur était à jour des factures mises en recouvrement liées au contrat de distribution et de fourniture
- que s'agissant de la future activité de restauration, l'acte précisait très clairement la nécessité de procéder à une implantation différente des réseaux d'eau pluviale et d'eau usée qui était inadaptée
- que s'ils ont effectivement visité les lieux à plusieurs reprises, c'était pour apprécier les aménagements envisageables pour transformer le dépôt et rien ne démontre, qu'ils pouvaient ainsi se rendre compte de l'absence de branchement direct aux réseaux d'eau et d'électricité
- que les vendeurs ont ainsi délibérément caché la situation des locaux au regard des dessertes en eau et électricité
- que le document et notamment le plan de masse établi par l'architecte dans le cadre du dossier de permis de construire a dû être complété sur plusieurs points après la vente, le 15 juin 2017.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 août 2022.
SUR CE :
Sur l'obligation d'information et de délivrance
En application des dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil le vendeur à l'obligation de délivrer à l'acheteur une chose conforme aux caractéristiques contenues dans le contrat.
Il résulte de l'acte de vente du 9 juin 2017, que celle-ci a porté sur un ensemble immobilier à usage commercial et artisanal.
Le lot 3 de la copropriété est décrit comme un local professionnel commercial, industriel ou artisanal composé de 2 bureaux, 2 WC et d'un bâtiment industriel.
Il est en outre spécifié que le bien était acquis pour l'implantation d'un restaurant.
La SCI JLM a précisé en page 14, au chapitre "contrats de distribution et de fournitures", que l'implantation des réseaux eaux pluviales et eaux usées en tréfonds se faisait actuellement sur le lot 4, ainsi qu'il était indiqué sur le plan joint et que l'acquéreur devait faire son affaire personnelle de l'implantation en tréfonds sur le lot 4 des canalisations eaux pluviales et eaux usées destinées à desservir le bâtiment objet de la vente, suivant un tracé qui serait différent de celui actuellement implanté afin d'éviter l'engorgement du réseau actuel dont la dimension n'était pas adaptée à l'activité de restaurant envisagée par l'acquéreur.
À ce même chapitre, il était aussi stipulé que l'acquéreur ferait son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de tous les contrats de distribution et de fournitures souscrits par le vendeur, que les parties avaient été averties de la nécessité d'établir entre elles un relevé des compteurs faisant l'objet d'un comptage individuel, et que le vendeur déclarait être à jour des factures mises en recouvrement liées à ses contrats de distribution et de fournitures et qu'il procédera si nécessaire à la régularisation de ses abonnements de sorte que celle-ci n'entrave pas la souscription de nouveaux abonnements par l'acquéreur que ce soit auprès du même prestataire ou d'un autre.
Il résulte ainsi des propres énonciations de la SCI JLM, qu'elle a menti en déclarant être à jour des factures liées à ses contrats de distribution alors même qu'elle explique dans ses écritures que le compteur du lot n° 3 a été retiré par le fournisseur d'énergie puisqu'aucun abonnement n'avait été souscrit depuis la résiliation intervenue par elle-même ' le 31 octobre 2011 comme le démontre le mail de la société Enedis en date du 8 janvier 2021 ' et qu'il n'y avait pas non plus de contrat de distribution d'eau, ces prestations n'étant selon elle pas utiles à l'utilisation des locaux en qualité de dépôt.
Si la SCI Matilou pouvait, à l'occasion des différentes visites intervenues avant la vente, s'apercevoir de l'absence du compteur d'électricité en façade de [Adresse 6], la société JLM n'explique pas comment la SCI Matilou ou son architecte pouvaient savoir comment le local était raccordé aux réseaux d'eau et d' électricité, ce dont elle avait elle-même une parfaite connaissance pour avoir procédé à la division des lots. Au demeurant, elle reconnaît également que la servitude de passage sur le lot 4 était totalement inadaptée et non réglementaire pour permettre l'approvisionnement en eau et électricité d'un restaurant et d'une auto-école.
Il est constant pourtant que la SCI JLM n'a pas informé la SCI Matilou des conditions de raccordement des réseaux d'eau et d'électricité, alors même que c'est elle qui a fait supprimer l'abonnement du lot vendu et qu'elle a pris soin de signaler le sous-dimensionnement d'un autre réseau, celui des eaux pluviales eaux usées par rapport à l'utilisation future du local.
Au surplus, la SCI JLM soutient que le lot 3 bénéficie d'une servitude de passage sur le lot n° 4 pour les réseaux électrique et d'eau afin d'accéder aux compteurs d'eau et d'électricité [Adresse 6] pour autant, le plan de copropriété susvisé ne fait mention que d'une servitude, pour les eaux usées/eaux pluviales et l'eau potable mais en aucun cas, pour le passage des réseaux électriques.
Par ailleurs, l'acte ne fait mention d'aucune servitude autre que celle résultant du cahier des charges du lotissement à savoir une zone non aedificandi d'une largeur de 10 m en façade ainsi que d'une zone d'isolement.
Enfin, Monsieur [I] [K], propriétaire du lot n°4 confirme dans son attestation, que la servitude existante de la copropriété était incompatible pour passer les réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de tout-à-l'égout.
D'ailleurs, dans un courrier du 30 novembre 2018 adressé à Maître [B], Monsieur [K] évoque le projet de création d'une nouvelle servitude pour la desserte en électricité et gaz du lot numéro 3.
La SCI JLM soutient également :
- que la SCI Matilou a fait baisser le prix de vente en raison de la vétusté des installations sanitaires et électriques or, le mail du 22 février 2017 adressé à Maître [G], démontre que les acquéreurs ne pouvaient plus proposer que la somme de 115.000 € uniquement en raison des difficultés rencontrées avec la banque, tendant à l'obtention du prêt.
- que la SCI Matilou avait prévu avant la vente, la création d'une tranchée sur le lot voisin n°4 pour l'implantation des réseaux d'eau, électricité, gaz et tout-à-l'égout or, le plan de masse et la notice descriptive qui en font mention, sont en date du 15 juin 2017, soit postérieurement à la vente, intervenue le 9 juin 2017 et il résulte de courriers adressés par le notaire des acquéreurs le 26 juin 2017 au notaire des vendeurs, qu'à cette date, les devis pour le raccordement au réseau en eau et électricité avaient été établis compte tenu de la difficulté rencontrée pour permettre un raccordement direct en vue de la transformation des locaux.
- que la scission du lot n°1 en 2 lots 3 et 4 n'a entraîné aucune modification, 3 compteurs électriques ayant perduré après celle-ci.
Pour autant, aucune pièce n'est produite établissant qu'il existait lors de la vente, des raccordements distincts en électricité desservant d'une part le bien à usage d'habitation, et d'autre part le bien à usage professionnel. Par contre, le mail échangé le 15 janvier 2021 entre Monsieur [V] et le conseil de la société JLM, démontre qu'il y a eu une demande de raccordement d'un restaurant et que dans le cadre de cet ajout de branchement, est intervenue une mise en conformité des branchements par le biais d'un coffret RRCP.
En conséquence, c'est par des motifs exacts que le premier juge a relevé que la SCI JLM a vendu à la SCI Matilou un bien non conforme aux caractéristiques convenues dès lors que les acquéreurs pouvaient légitimement attendre que ce local professionnel à usage commercial industriel ou artisanal composé de 2 bureaux, de WC, d'un bâtiment industriel dispose d'un raccordement direct aux réseaux d'eau et d'électricité et qu'il n'est pas démontré comment la SCI Matilou aurait pu se rendre compte, lors des visites, des difficultés afférentes à ces réseaux d'eau et d'électricité en l'absence de toute information donnée par le vendeur qui avait par contre alerté ses acquéreurs sur la nécessité de transformer le réseau EU/EP eau potable en vue de l'utilisation future du bâtiment.
Sur le coût des travaux de raccordement
La SCI Matilou demande de réformer le jugement de ce chef et de condamner la SCI JLM à lui payer la somme de 12.458,25 € TTC correspondant aux travaux de raccordement aux réseaux de d'eau et d'électricité.
Le jugement n'est pas contesté s'agissant de la somme de 367,91 € pour le branchement au réseau d'eau par la ville de [Localité 5], ni concernant la facture de la société Domingos d'un montant de 6.478 € hors-taxes, soit 7.773,60 € TTC.
S'il est constant, que la SCI JLM n'a pas à supporter la rénovation totale du système électrique par la SCI Matilou, il apparaît que la facture Enedis du 25 août 2017 porte bien sur les travaux de raccordement dont seuls doivent être exclus, les travaux neufs ou de rénovation afférents à la colonne électrique (254,91 €HT), au petit collectif (721,84 € HT) et au point de livraison tri (438,67 € HT) soit la somme de 1.415,42 € figurant sur la facture à laquelle s'applique une TVA de 20 %.
Il s'ensuit que c'est à tort que le premier juge a forfaitairement réduit le montant du raccordement Enedis à la somme de 2.000 €.
Déduction faite de ces travaux neufs ou de rénovation, la SCI JLM sera condamnée du chef de cette facture, au paiement de la somme de 2.609,24 €.
En conséquence, réformant le jugement, la SCI JLM sera condamnée à payer à la SCI Matilou la somme de 10.750,75 € au titre des travaux de raccordement.
Sur le retard dans l'exploitation des lieux et l'absence de perception de loyer
La SCI Matilou expose que l'installation des locataires était prévue au mois de septembre 2017 et que les travaux ont été retardés en l'absence d'eau et d'électricité en sorte qu'il y a une perte de loyer à hauteur de 14 939 €.
Le premier juge a exactement rappelé, que la SCI Matilou n'a obtenu son permis de construire que le 6 septembre 2017, en sorte que la SARL Le poivron bleu et la SARL Blériot conduite ne pouvaient pas exploiter les lieux dès le mois de septembre 2017.
Il apparaît par ailleurs, que la facture Enedis concernant le raccordement a été émise le 30 novembre 2017, que des travaux d'électricité générale ont été réglés dès le 13 octobre 2017 et que la facture de la société Domingos a été émise le 30 décembre 2017 en sorte qu'il n'est pas démontré, par ces seuls éléments, que le retard d'entrée dans les lieux de la SARL Le poivron bleu, à la mi-février 2018 et de la société Blériot conduite, au mois d'avril 2018 était en lien de causalité directe et certaine avec les seuls travaux de raccordement litigieux.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Matilou de sa demande au titre de l'absence de perception des loyers .
Sur la demande d'indemnisation des locataires
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Matilou de sa demande au titre des indemnisations qui ont été réclamées par les locataires en raison de leur absence d'activité, dès lors qu'elle n'a justifié d'aucune indemnisation versée auxdits locataires, la SARL Blériot conduite dont la gérante est Madame [R] [C] associée de la SCI Matilou et la SARL Le poivron bleu, dont le gérant est Monsieur [S] [C], autre associé de la SCI Matilou.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a relevé que la SCI JLM ne démontrait pas en quoi la procédure intentée par la SCI Matilou serait abusive.
Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le jugement sera confirmé de ces chefs.
La SCI JLM, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens de l'appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera condamnée à payer à la SCI Matilou une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant de la somme allouée à la SCI Matilou au titre des travaux de raccordement ;
Statuant un nouveau de ce chef,
Condamne la SCI JLM à payer à la SCI Matilou la somme de 10.750,75 euros au titre des travaux de raccordement ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI JLM à payer à la SCI Matilou la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Déboute la SCI JLM de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SCI JLM aux dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC