1ère Chambre
ARRÊT N°362/2022
N° RG 22/00294 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SMMQ
M. [P] [C]
M. [N] [I] [S] [C]
C/
S.A.S. FRANCE PIERRE PATRIMOINE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Juin 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 27 septembre 2022 à l'issue des débats
APPELANT :
Monsieur [P] [C]
né le 05 Novembre 1958 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
La société FRANCE PIERRE PATRIMOINE, SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO
Représentée par Me Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Monsieur [N] [I] [S] [C]
né le 08 Août 2000 à [Localité 7] (RUSSIE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
en sa qualité d'héritier de [K] [G] épouse [C]
Représenté par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 27 décembre 2011, la sas France Pierre Patrimoine (ci-après France Pierre Patrimoine) a vendu en l'état futur de rénovation à M. et Mme [C] le lot n° 5 du bâtiment A au 1er étage de l'ensemble immobilier composé de 15 appartements situé [Adresse 6] correspondant à un appartement de type 3 ainsi que les lots n° 411 et 412 correspondant à deux emplacements de parking.
L'acte prévoyait un prix de 296.883 € payable en partie comptant (84.511 €) et pour le surplus au fur et à mesure de l'avancement des travaux avec paiement du solde de 5 % à la livraison.
En cours de chantier, l'ensemble immobilier a été détruit par un incendie criminel.
Une réfection à neuf sous l'égide de l'architecte des bâtiments de France a été réalisée, financée par les compagnies d'assurances concernées.
Le procès-verbal de livraison du lot de M. et Mme [C] a été signé le 29 janvier 2014 par leurs soins.
Un constat de levée des réserves a été signé le 4 mars 2014 pour le compte des propriétaires par l'agence locative Foncia, laquelle devait ultérieurement mettre le bien acquis en location.
M. et Mme [C] ne se sont pas acquittés du paiement du solde de 5 % du prix de vente, retenant cette somme en garantie sur le fondement de l'article R.262-10 du code de la construction et de l'habitation.
Par acte du 4 novembre 2014, France Pierre Patrimoine a assigné M. et Mme [C] en paiement dudit solde de 10.618,60 €, outre le paiement de la clause pénale stipulée dans l'hypothèse de retard de paiement, soit 57.404,30 €.
Par un jugement du 12 mars 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a :
-condamné M. et Mme [C] à payer à la sas France Pierre Patrimoine la somme de 10.618,60 € au titre du paiement du solde du prix,
-condamné M. et Mme [C] à payer à la sas France Pierre Patrimoine la somme de 1.000 € au titre de la clause pénale,
-débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. et Mme [C] aux dépens.
M. et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 avril 2018.
La cour a ordonné le retrait du rôle le 3 février 2020 de l'affaire enregistrée sous le RG n° 18/02759.
Mme [C] étant décédée le 2 avril 2020, M. [N] [C] est intervenu volontairement à la procédure, ès qualité d'héritier de sa mère.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 10 mars 2022, les consorts [C] ont sollicité de la cour de :
-déclarer recevable l'intervention volontaire de M. [N] [C],
-condamner la sas France Pierre Patrimoine à lever les réserves sous astreinte de 100 € par jour de retard passée la signification de l'arrêt,
-condamner la sas France Pierre Patrimoine au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de la dévalorisation de l'immeuble,
Subsidiairement,
-la condamner au paiement de dommages-intérêts nécessaires aux travaux de reprise,
En tout état de cause,
-la débouter de toutes demandes plus amples ou contraires,
-la débouter notamment de son appel incident,
-la débouter notamment de sa demande en paiement du solde de l'acquisition tant que les réserves ne sont pas levées,
-condamner la sas France Pierre Patrimoine au paiement d'une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl Quadrige avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 avril 2022, France Pierre Patrimoine a sollicité de la cour de :
-confirmer la décision entreprise en ce qui concerne le paiement du solde du prix de chantier et le rejet de l'ensemble des griefs formulés à l'encontre des travaux réalisés et livrés à M. et Mme [C],
-réformer la décision entreprise sur le quantum de la clause pénale,
-les condamner au paiement d'une indemnité au titre de la clause pénale de 57.404,30 €, sauf à parfaire,
-les condamner solidairement au paiement d'une indemnité procédurale de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur l'intervention volontaire de M. [N] [C]
Les consorts [C] concluent à la recevabilité de l'intervention volontaire de M. [N] [C].
France Pierre Patrimoine ne conclut pas sur ce point.
En droit, l'article 329 du code de procédure civile dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
En l'espèce, M. [N] [C] est ayant-droit de Mme [K] [G] épouse [C] sa mère et demanderesse à la procédure de première instance avec son époux ayant également régulièrement interjeté appel du jugement du 12 mars 2018.
Il a dès lors un intérêt à intervenir à l'instance.
Il y a donc lieu de déclarer recevable son intervention volontaire.
2) Sur la demande en paiement du solde des 5 % du prix de vente
Les consorts [C] contestent le caractère exigible de la créance de France Pierre Patrimoine. Ils soutiennent, en ce sens, avoir procédé à la retenue de garantie sur le fondement de l'article R.262-10 du code de la construction et de l'habitation après avoir dénoncé plusieurs désordres constatés lors de la livraison le 29 janvier 2014, affectant la chambre gauche, la chambre droite et le détecteur de présence et avoir fait dresser un procès-verbal de constat de ceux-ci par acte d'huissier du 26 janvier 2015. En outre, ils évoquent un défaut de conformité non pas normative mais contractuelle des prises de courant qui devaient être des prises RJ 45 et non des prises RJ 11. Enfin, ils soutiennent que la fermeture du volet serait impossible.
Les réserves dont ils soutiennent qu'elles justifient la retenue des 5 % du prix de vente concernent l'escalier monumental et la présence d'humidité dans les parties communes. À cet égard, ils exposent avoir intérêt à agir en tant que copropriétaires ' quand bien même ces désordres affectent effectivement les parties communes ' en ce qu'ils subissent un préjudice personnel à ce titre. Ils font état de ce que le phénomène d'humidité voire de salpêtre affectant ces parties communes impacte l'occupation globale du bien, qu'il est généralisé à l'ensemble des appartements du rez-de-chaussée des bâtiments A à D et qu'il va s'amplifier avec le temps. Ils soutiennent qu'il en va de même pour l'escalier monumental reconstruit qui ne respecterait pas les caractéristiques remarquables qui étaient assignées à cet ouvrage, ce qui impliquerait une dévalorisation du bien acquis qu'ils chiffrent à la somme de 5.000 €.
Ils indiquent avoir préalablement à la livraison le 5 juin 2014 sollicité de France Pierre Patrimoine une réunion pour constat de la levée des réserves avec huissier de justice. L'agence locative Foncia aurait, selon eux, à tort signé le constat de levée des réserves, ce qui constituerait un faux. Ils indiquent n'avoir jamais souhaité lever les réserves en l'état, alors que celles-ci persisteraient encore actuellement.
France Pierre Patrimoine reproche aux appelants de n'avoir formulé aucune prétention dans leurs écritures à l'égard de ce qu'a pu décider le premier juge concernant la réception et le procès-verbal de levée des réserves. Selon elle, il leur incombait de solliciter la nullité du procès-verbal de levée des réserves comme constituant un faux en écriture privée ou encore son inopposabilité dans le cadre de l'instance d'appel.
Elle conteste par ailleurs l'intérêt et la qualité à agir des consorts [C] pour leurs réclamations portant sur les parties communes de l'immeuble. Elle précise que le volet fonctionne et que les consorts [C] ne démontrent pas le contraire.
Concernant la levée des réserves par l'agence Foncia, France Pierre Patrimoine soutient que l'agence avait pouvoir d'agir pour le compte des acquéreurs. S'agissant de la retenue en garantie, elle soutient que l'acte de vente du 27 décembre 2011 stipule un paiement du solde de 5% du prix à la livraison, qu'une telle retenue doit être contractuellement prévue pour être pratiquée, ce qui ne serait pas le cas. Ainsi elle indique qu'a été stipulée au profit des acquéreurs une garantie d'achèvement des travaux qui peut être constituée par la caution solidaire d'un établissement bancaire (page 27 de la pièce 1 de France Pierre Patrimoine).
La sas conteste, au surplus, le bien-fondé de la consignation sur le fondement de l'article 1428 du code de procédure civile, ainsi que la réalité de celle-ci en ce que les fonds n'auraient été déposés sur aucun compte.
Enfin, la sas soutient que les appelants sont hors délai à se prévaloir de vices de non-conformité apparents au regard des dispositions de l'article L.262-3 du code de la construction et de l'habitation, lesquelles prévoient un délai pour agir d'un an et qu'à ce jour, aucune action n'a été introduite sur ce fondement.
En droit, l'article R.262-10 du code de la construction et de l'habitation prévoit, notamment, que :
Le prix de l'existant est payé lors de la signature du contrat mentionné au premier alinéa de l'article L.262-1.
La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :
-50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
-95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.
Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l'article L. 262-3.
Il ressort par ailleurs de la jurisprudence que les copropriétaires ont un intérêt à agir alors même que le désordre n'affecte que les parties communes.
En outre, l'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
Enfin, l'article 1792-6 du même code prévoit que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.
Au cas présent, il ressort effectivement de la pièce 10 datant du 11 novembre 2013 (pendant la période des travaux de rénovation) produite par France Pierre Patrimoine que l'escalier d'époque constituait un élément déterminant du consentement à la vente des époux [C].
Pour autant, ces derniers n'ont émis aucune réserve relative à l'escalier dans le procès-verbal du 29 janvier 2014. Ils ont, par la suite, précisé leurs réserves dans un courrier en date du 10 février 2014 (pièce n° 3 des consorts [C]), portant notamment sur « l'escalier monumental (') et les panneaux de parements en bois dans l'entrée, qui devaient être d'époque et rénovés, et qui se trouvent être que des copies reconstruites à l'identique du fait de l'incendie ».
M. et Mme [C] avaient ainsi reconnu que la cause de la reconstruction de l'escalier monumental n'était pas une faute de France Pierre Patrimoine, mais résultait de l'incendie criminel.
Ceci est conforté par leurs écritures, indiquant que «l'incendie a obligé France Pierre Patrimoine à reconstruire cet escalier mais l'immeuble présente bien entendu un intérêt bien moindre ».
Il convenait donc que les appelants se pourvoient mieux à l'époque, en se constituant notamment parties civiles à l'action pénale dirigée contre les auteurs des faits.
En outre, les consorts [C] ne démontrent pas la possibilité pour France Pierre Patrimoine (ou les sous-traitants à qui elle a pu avoir recours pour les travaux) que l'escalier aurait pu être préservé et uniquement rénové à la suite de l'incendie criminel ayant eu lieu le 14 mars 2016.
À cet égard, l'acte de vente stipule expressément que : « Les caractéristiques de la rénovation, le genre et la qualité des matériaux devant être utilisés ainsi que leur mode d'utilisation s'il y a lieu ont été précisés dans l'un des documents descriptifs de référence prévu par les dispositions de l'article R 262-8 du code de la construction et de l'habitation et déposé en l'office notarial ('). Cependant, le vendeur se réserve expressément le droit de changer et modifier les prestations énumérées dans les documents sus-énoncés et éventuellement de les remplacer par des prestations d'un coût non supérieur et d'une qualité non inférieure à ce qui est prévu, sans avoir besoin de l'accord préalable de l'acquéreur » (page 19 de la pièce 1 de France Pierre Patrimoine).
Il résulte de ces stipulations contractuelles que les acquéreurs ont accepté le fait que France Pierre Patrimoine puisse utiliser des matériaux en remplacement de ceux initialement prévus à un prix équivalent ou moindre. De fait, la réfection à neuf à la suite de l'incendie, (pièce n° 11 sas France Pierre Patrimoine) a été menée sous l'égide de l'architecte des Bâtiments de France avec les matériaux nobles appropriés à la nature du bâtiment concerné tant pour la toiture, la charpente, la zinguerie, les chiens-assis et l'escalier monumental.
De surcroît, la levée des réserves par Foncia intervenue le 4 mars 2014 a eu pour effet de purger toute responsabilité encourue par le rénovateur, sans que la garantie de parfait achèvement ou celle relative aux vices apparents puissent être invoquées.
Par ailleurs, aucune action en faux n'a été initiée contre le procès-verbal contesté par M. et Mme [C]. Il s'évince ainsi du procès-verbal de livraison du 29 janvier 2014 que M. et Mme [C] ont donné pouvoir à l'agence Foncia pour établir, sous la responsabilité de l'acquéreur, contradictoirement avec France Pierre Patrimoine, le constat de la levée des réserves.
Le moyen avancé par les consorts [C] selon lequel le constat de levée des réserves constituerait un faux est inopérant.
Sous le bénéfice de ces observations, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [C] au paiement du solde du prix de vente.
3) Sur la demande relative à la clause pénale
Les consorts [C] réfutent l'application de toute clause pénale, soutenant que la retenue de garantie des 5 % du prix de vente est en l'occurrence justifiée et conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation. Ils ajoutent que les prétentions de France Pierre Patrimoine sont excessives et ce d'autant que les premiers juges ont limité à 1.000 € le montant de leur condamnation au titre des indemnités de retard.
France Pierre Patrimoine soutient que la clause contenue dans l'acte de vente (page 14 et 15) doit recevoir application pour un montant de 57.404,30 €. Elle indique que les consorts [C] ont prémédité l'absence de paiement du solde de 5 % du prix de vente en ce que leur action consiste à rechercher une indemnité compensant leur négligence à s'être constitués parties civiles dans l'action pénale dirigée contre les auteurs de l'incendie du bien au cours des travaux.
En droit, l'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Au cas particulier, la clause 4° de l'acte de vente (page 15 de la pièce n° 1 communiquée par France Pierre Patrimoine) stipule une indemnité en cas de retard de paiement de toute somme faisant partie du prix et qui ne serait pas payée à son échéance. Cette indemnité correspond annuellement au taux d'intérêt légal majoré de deux points par jour de retard. Il est également précisé qu'au cas où le vendeur serait tenu de produire à un ordre, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 3 % des sommes restant dues.
France Pierre Patrimoine a estimé l'indemnité de retard due à un montant de 57.404,30 €.
Il convient, conformément aux dispositions précitées de l'article 1231-5 du code civil, de modérer le montant de la pénalité lorsqu'elle est, comme tel est le cas en l'espèce, excessive.
C'est donc à bon droit que, par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont fixé l'indemnité due par les consorts [C] à la somme de 1.000 €.
Le jugement sera confirmé également sur ce point.
4) Sur les demandes annexes
Succombant, les consorts [C] supporteront la charge des dépens. Le premier jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.
Enfin, il n'est pas inéquitable de condamner solidairement les appelants à payer à France Pierre Patrimoine la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Le premier jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [P] [C] et M. [N] [C] aux dépens d'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [P] [C] et M. [N] [C] à payer à France Pierre Patrimoine la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE