COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 482
N° RG 19/01758
N° Portalis DBVB-V-B7D-BDWUZ
[T] [S]
C/
[X] [A]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Corinne LE GAL
Me Michaël CULOMA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARTIGUES en date du 20 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-000723.
APPELANTE
Madame [T] [S]
née le 23 Février 1945 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/003262 du 19/04/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Corinne LE GAL, membre de la SELARL LE GAL GERON CORINNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Monsieur [X] [A]
né le 04 Novembre 1936 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Michaël CULOMA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Romain JIMENEZ-MONTES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat conclu le 1er décembre 2010, Monsieur [X] [A] a donné à bail d'habitation à Madame [T] [S] un appartement de type 2 en rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 1].
Le bail a été tacitement reconduit pour trois années à l'issue de sa première échéance tombant au 30 novembre 2013.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par son mandataire le 23 mai 2016, puis par exploit d'huissier du 12 mai 2016, le bailleur a donné congé à sa locataire pour l'échéance du 30 novembre 2016, aux fins de reprise pour habitation personnelle.
Faute pour Madame [S] d'avoir libéré les lieux à la date susdite, Monsieur [A] l'a assignée le 19 juillet 2017 à comparaître devant le tribunal d'instance de Martigues pour entendre ordonner son expulsion, avec toutes ses conséquences de droit.
Il s'est avéré que la défenderesse avait quitté les lieux le 10 juillet précédent, de sorte que le demandeur a modifié ses prétentions en cours d'instance, réclamant en définitive paiement de 5.936,70 euros en réparation des dégradations imputables à la locataire, et de 5.000 euros au titre de son préjudice moral.
Madame [S] a conclu pour sa part au rejet de ces demandes ainsi qu'à la nullité du congé pour motif frauduleux, réclamant reconventionnellement paiement de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Par jugement rendu le 20 novembre 2018 et assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a validé le congé, condamné la locataire sortante à payer la somme de 1.723,42 euros au titre des réparations locatives, outre les dépens et une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Madame [S] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 29 janvier 2019 au greffe de la cour.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 août 2022, Madame [T] [S] maintient que le motif invoqué dans le congé était frauduleux, puisque le propriétaire n'a jamais justifié d'une occupation effective des lieux. Elle précise que ce dernier dispose de deux autres logements, l'un à [Localité 6] et l'autre à [Localité 2], de sorte qu'il n'avait nul besoin de reprendre l'appartement donné à bail.
Elle ajoute qu'elle avait formulé une demande de logement social, qui n'a pu être satisfaite que tardivement.
Elle soutient avoir été volontairement privée d'eau et d'électricité par le bailleur pour la contraindre à partir.
Elle conteste d'autre part être responsable de quelconques dégradations, et fait valoir que l'état des lieux d'entrée avait été établi après que son propre fils ait entièrement remis en état l'appartement.
Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
- de débouter la partie adverse de l'ensemble de ses prétentions,
- de prononcer la nullité du congé,
- de condamner en conséquence Monsieur [A] à lui payer 5.000 euros en réparation de son préjudice moral du fait de l'impossibilité de continuer à jouir du logement,
- de le condamner en outre à lui restituer la somme de 3.954,36 euros perçue en exécution de la décision de première instance,
- et de condamner enfin l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 25 juin 2019, Monsieur [X] [A] soutient pour sa part que le motif invoqué dans le congé était bien réel et sérieux, dans la mesure où son état de santé ne lui permettait plus d'habiter sa maison de [Localité 2], et qu'il lui fallait désormais résider dans un logement de plain pied, tel que celui donné à bail.
Il indique cependant que du fait des dégradations commises dans les lieux par la locataire sortante, il n'a pas été en mesure d'y emménager dans l'immédiat, et a été contraint de vivre provisoirement dans un garage.
Il conteste avoir volontairement coupé l'eau et l'électricité pour contraindre Madame [S] à partir.
Il produit d'autre part un devis chiffrant le coût de la remise en état de l'appartement à la somme de 5.936,70 euros.
Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé et débouté la partie adverse de ses prétentions, mais de le réformer pour le surplus en condamnant Madame [S] à lui payer 5.936,70 euros au titre des réparations locatives et 5.000 euros au titre de son préjudice moral, outre ses entiers dépens et une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 30 août 2022.
DISCUSSION
Sur la validité du congé :
En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué. Pour ce faire le juge peut notamment exercer un contrôle a posteriori portant sur la réalité de la reprise.
En l'espèce, si Monsieur [A] produit un certificat médical daté du 16 octobre 2017 indiquant que son état de santé nécessitait un logement de plain pied, il ne démontre pas en revanche avoir jamais emménagé dans l'appartement ayant fait l'objet du congé pour reprise.
Madame [S] produit au contraire plusieurs attestations de voisins indiquant que le logement est demeuré inoccupé après son départ, ces témoignages ayant été recueillis entre le 18 janvier 2019 et le 12 avril 2021 (attestations de MM. [C] [G], [V] [H] et [P] [O] et de Mme [Y] [E]).
Le motif avancé par le bailleur pour justifier de la vacance du logement, tenant dans la nécessité de réparer au préalable les dégradations commises par sa locataire, n'apparaît pas crédible dans la mesure où l'état des lieux de sortie ne fait nullement mention de désordres rendant l'appartement inhabitable.
En outre, à supposer même que le propriétaire ait voulu réaliser des travaux avant d'entrer dans les lieux, ceux-ci n'ont pas été faits dans un délai raisonnable puisqu'il s'est désormais écoulé plus de cinq années depuis le départ du preneur.
Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler le congé en raison de son caractère frauduleux.
Il convient en outre d'allouer à Madame [S] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, considérant qu'elle a été contrainte de se reloger à l'âge de 72 ans et qu'elle a été poussée à partir dans des conditions particulièrement vexatoires, puisqu'il ressort d'un courrier adressé le 25 janvier 2017 par l'agence immobilière 2RC CONSULT à son mandant que Monsieur [A] avait coupé le chauffage et l'eau chaude dans l'appartement.
Sur l'existence de dégradations imputables au locataire :
En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'est pas responsable des conséquences de la vétusté ou d'un vice de construction.
Il résulte de l'attestation de M. [K] [M] que les enfants de Madame [S] avaient effectué des travaux de rénovation du logement préalablement à l'entrée dans les lieux de leur mère.
M. [D] [B] précise à cet égard que le logement était inhabitable en l'état, et que les travaux ont porté sur la réfection des enduits et peintures, le réagréage du sol et la pose de parquet flottant, la réfection de la plomberie et du carrelage de la salle de bain, la remise aux normes du tableau électrique et le remplacement de certaines prises.
La réalité de ces travaux est confirmée par un courrier adressé par M. [A] à son mandataire, lui demandant de ne pas appliquer l'indexation du loyer.
Il apparaît également que l'état des lieux d'entrée a été établi le 16 février 2011, c'est à dire postérieurement à la réalisation desdits travaux, alors que le bail avait pris effet dès le 1er décembre précédent.
L'état des lieux de sortie fait essentiellement état d'un défaut de nettoyage du logement, de robinetteries entartrées, de diverses traces d'usure, ainsi que de la dégradation des bas de murs, du parquet et des plinthes du fait de remontées d'humidité.
L'ensemble des équipements est décrit comme vétuste ou en état d'usage, et un seul est porté comme dégradé (joint de silicone dans la cuisine).
C'est à bon droit que Madame [S] fait valoir qu'elle ne peut être tenue de contribuer à une nouvelle réfection des sols et des peintures suivant le devis produit par le bailleur, et ce même en faisant application d'un coefficient de vétusté, dès lors que les dégradations susdites sont manifestement imputables aux remontées d'humidité affectant le logement, qui constituent un vice de construction.
Quant aux travaux de dépose de l'auvent et de rebouchage de fissures figurant également dans ce devis, ils ne peuvent être rattachés à aucune des mentions de l'état des lieux de sortie.
Il convient en conséquence d'infirmer encore de ce chef la décision rendue par le premier juge, et de limiter l'indemnité accordée au bailleur à la somme de 380 euros correspondant aux frais de nettoyage, laquelle s'imputera sur le dépôt de garantie versé à la signature du bail.
Sur la demande en réparation d'un préjudice moral formulée par le bailleur :
Il se déduit des motifs qui précèdent qu'aucune faute ne peut être imputée à Madame [S] en relation avec le préjudice moral allégué par Monsieur [A], de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur la demande en restitution des sommes saisies en exécution du jugement :
Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l'intimé de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de l'y contraindre, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l'appelante.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [X] [A] de sa demande en réparation d'un préjudice moral,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :
Annule le congé pour reprise délivré par le bailleur,
Condamne Monsieur [X] [A] à payer à Madame [T] [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Fixe à la somme de 380 euros l'indemnité due au bailleur au titre des frais de nettoyage du logement, et dit que cette somme s'imputera sur le montant du dépôt de garantie,
Déboute Monsieur [A] du surplus de ses demandes au titre de la remise en état du logement,
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Madame [S] aux fins de restitution des sommes saisies en exécution du jugement,
Condamne Monsieur [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Madame [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT