COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 483
N° RG 19/06086
N° Portalis DBVB-V-B7D-BEDSF
[I] [O]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 2]
C/
[K] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me François SUSINI
Me Romain JIMENEZ-MONTES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 08 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000973.
APPELANTES
Madame [I] [O]
née le 06 Août 1965 à [Localité 4] (93), demeurant [Adresse 2] [Localité 1]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [I] [O], demeurant [Adresse 2] [Localité 1]
représentés par Me François SUSINI, membre de la SCP AMIEL SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée et plaidant par Me Marine CALLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Caroline CARLBERG de l'AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Madame [K] [R]
née le 13 Janvier 1955 à [Localité 5] SUR ISERE (26), demeurant [Adresse 3] [Localité 1]
représentée et plaidant par Me Romain JIMENEZ-MONTES, avocat au barreau d'[Localité 1]
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant acte sous signatures privées du 15 janvier 2016, Madame [K] [R] a conclu avec Madame [I] [O] un compromis de vente portant sur un appartement en triplex constituant les lots n° 4, 5 et 6 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le prix de 400.000 euros.
L'acte stipulait une clause particulière aux termes de laquelle le vendeur s'engageait à faire réaliser à sa charge par un professionnel, au plus tard le jour de la réitération de la vente par acte authentique, les travaux de remise en état des peintures et enduits du mur nord de l'une des chambres situées au troisième étage, et ceux de réparation de l'origine du désordre 'semblant provenir de l'étanchéité de la terrasse en toiture', tels que décrits dans un devis de l'entreprise [N] [F] en date du 27 décembre 2015 et annexé au compromis.
Lesdits travaux ont été réalisés courant mars 2016 par l'entreprise CONSTRUCTION KS pour un montant de 1.870 euros, et l'acte authentique de vente signé le 23 mai 2016.
Cependant, dès le mois suivant, Madame [O] a constaté la persistance des infiltrations et en a immédiatement informé Madame [R], sans que celle-ci ne donne aucune suite à ses réclamations.
Des travaux de réfection de la façade réalisés par le syndicat des copropriétaires se sont également avérés inefficaces.
Courant mai 2018 Madame [O] a fait établir un diagnostic par la société ATMOS ÉTANCHÉITÉ, qui a préconisé la réfection totale de l'étanchéité de la terrasse pour un coût de 8.701 euros TTC.
Après une vaine mise en demeure, Madame [O] a fait assigner Madame [R] par acte du 19 juin 2018 à comparaître devant le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence, pour l'entendre condamner à lui payer ladite somme en exécution de son engagement contractuel, outre celle de 429 euros au titre d'une facture de recherche de fuites et celle de 592,80 euros au titre de la quote-part des travaux de réfection de la façade mise à sa charge, soit au total 9.722,80 euros.
La défenderesse ayant fait valoir que la terrasse litigieuse constituait une partie commune de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à l'instance au soutien de l'action, sans toutefois formuler aucune prétention pour son propre compte.
Par jugement rendu le 8 février 2019, le tribunal a débouté Madame [O] aux motifs que la clause stipulée dans le compromis mettait à la charge du vendeur une simple obligation de moyens, et non de résultat, et que les travaux réalisés par Madame [R] s'avéraient conformes à son engagement.
Madame [O] et le syndicat des copropriétaires ont relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 11 avril 2019 au greffe de la cour.
Les travaux prescrits par la société ATMOS ont finalement été réalisés à l'initiative du syndicat des copropriétaires courant 2020.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 24 septembre 2021, Madame [I] [O] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutiennent que le premier juge aurait dénaturé la portée de l'engagement souscrit par le vendeur, lequel devait s'entendre d'une réparation efficace et pérenne de la cause des désordres, et constituait une condition déterminante du consentement de l'acquéreur.
Ils font valoir d'autre part que le diagnostic de la société ATMOS constitue un élément de preuve recevable, et que la partie adverse avait elle-même reconnu aux termes du compromis que l'origine des infiltrations résidait dans un défaut d'étanchéité de la terrasse en toiture.
Ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :
- à titre principal, de condamner Madame [R] à payer à Madame [O] une somme totale de 9.368 euros TTC, à charge pour cette dernière de rembourser la copropriété des sommes avancées par celle-ci,
- subsidiairement, de la condamner à verser à Madame [O] la somme de 4.271,80 euros correspondant à la quote-part du coût des travaux demeurée à sa charge,
- en tout état de cause, de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5.000 euros au profit de Madame [O] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 23 janvier 2022, Madame [K] [R] sollicite pour sa part la confirmation du jugement querellé, par adoption de ses motifs.
Elle fait valoir que l'acquéreur avait validé les travaux mentionnés dans le compromis, et que s'agissant de ceux portant sur la terrasse elle n'en était pas personnellement le maître d'ouvrage, ayant agi ès-qualités de syndic bénévole de la copropriété.
Elle ajoute que le diagnostic de la société ATMOS, établi près de deux années après la conclusion de la vente, revêt un caractère non contradictoire, et que les nouvelles infiltrations peuvent avoir une autre cause que celle des désordres initiaux.
Elle soutient également que Madame [O] n'est pas fondée à poursuivre le remboursement de sommes acquittées par le syndicat des copropriétaires.
Elle réclame accessoirement paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.
L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 30 août 2022.
DISCUSSION
En vertu de l'article 1156 (ancien) du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 et applicable au présent litige, on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
L'article 1157 (ancien) ajoute que, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun.
En l'espèce, la clause du compromis de vente aux termes de laquelle Madame [R] s'engageait à faire réaliser par un professionnel la réfection de l'étanchéité de la terrasse en toiture mettait à sa charge l'obligation de réparer de manière efficace et pérenne la cause des désordres, et constituait une condition déterminante du consentement de l'acquéreur.
Cet engagement a été souscrit par Madame [R] à titre personnel, indépendamment de ses fonctions de syndic bénévole de la copropriété.
Or les mêmes désordres sont réapparus un mois seulement après la réitération de la vente par acte authentique, étant précisé que ceux-ci sont entièrement distincts du second sinistre qui s'est manifesté le 16 août 2016 et qui impliquait M. [U] [T], copropriétaire dans l'immeuble voisin.
Il résulte du diagnostic établi par la société ATMOS ETANCHEITE, qui bien que non contradictoire a été soumis à la discussion des parties, que le test par fluorescéine a révélé de très nombreuses infiltrations en différents points du logement, ce dont il se déduit que la première réparation effectuée par Madame [R] était inefficace.
La pertinence de cet avis technique est confirmée par le fait qu'aucune nouvelle infiltration ne s'est produite depuis la réalisation des travaux préconisés, consistant en une réfection totale du complexe d'étanchéité existant.
Madame [R] ne peut dès lors prétendre avoir satisfait à son obligation, et il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame [O] des fins de son action.
Toutefois, il est constant que les travaux susdits ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires, lequel ne formule aucune demande pour son propre compte, tandis que Madame [O] n'a pas qualité pour agir en ses lieu et place. Sa réclamation doit donc être réduite au prorata de sa participation à la dépense commune, soit 3.440,98 euros suivant l'appel de fonds émis par le syndicat, outre la somme de 429 euros au titre du coût de la recherche de fuite qu'elle avait commandée personnellement.
En revanche, le second appel de fonds d'un montant de 592,80 euros correspondant à la réfection de l'étanchéité de la façade ne peut être imputé à Madame [R] dans la mesure où ces travaux n'ont eu aucun effet sur la résorption des désordres dont s'agit.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
Condamne Madame [K] [R] à payer à Madame [I] [O] la somme principale de 3.869,98 euros,
Condamne en outre Madame [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Madame [O] une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Madame [O] du surplus de ses prétentions.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT