REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12269 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEUU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2019 - Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/00527
APPELANTE
SCI FRANCUSA
N° SIRET : 348 558 875
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0191
INTIMES
Monsieur [N] [B]
né le 02 Novembre 1962 à [Localité 7] (LIBAN)
[Adresse 5]
[Localité 6]
SARL ELIO
N° SIRET : 418 298 105
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentés par Me Frédéric NAIM de la SELARL CABINET F.NAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1703
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Douglas BERTHE, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gilles BALAY, Président
Madame Emmanuelle LEBEE, Présidente
Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame FOULON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Gilles BALAY, président et par Anaïs DECEBAL, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 07 février 1998, la SCI Francusa a donné à bail à M. [N] [B] agissant à titre personnel ainsi qu'en tant qu'associé fondateur et gérant de la société Elio, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] [Localité 8] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1998, à destination de restauration libanaise, moyennant un loyer mensuel de 81 600 francs, soit 12 439,84 €.
Par avenant du 1er décembre 2001, la SCI Francusa a donné à bail à M. [N] [B] et à la société Elio un local situé [Adresse 2] [Localité 8] à usage de stockages et accessoires pour une durée équivalente au local principal, moyennant un loyer annuel de 30 000 francs (soit 4573.47 € par an).
Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.
Par exploit du 19 novembre 2007, les preneurs ont sollicité le renouvellement du bail et par acte du 18 février 2008, la bailleresse a notifié son refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes.
Après avoir saisi le tribunal de grande instance de Paris en demande d'expulsion et paiement de la dette locative, la SCI Francusa a signé le 30 juillet 2009 avec les preneurs un protocole d'accord aux termes duquel il était prévu le désistement de la procédure et notamment le renouvellement du bail pour une durée de 12 ans à compter du 1er mars 2007, la fixation du loyer à la somme de 1 675,61 € par mois en principal, le paiement de la dette locative de 85 000€ arrêtée au 30 juin 2009 au plus tard le 30 juillet 2019 avec intérêt de 5 % et un versement mensuel de 300 € à compter du 1er septembre 2009.
Par exploits des 27 novembre et 03 décembre 2014, la SCI Francusa a fait délivrer aux preneurs des commandements visant la clause résolutoire prévue au bail d'avoir à payer la somme de 57 100,45 € en principal.
Par exploit du 29 décembre 2014, M. [N] [B] et la société Elio ont fait assigner à comparaître la SCI Francusa devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de nullité des commandements délivrés. Par ordonnance du juge de la mise en état du 30 juin 2015, une médiation a été ordonnée, laquelle n'a pas abouti.
Par jugement du 12 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré nul et de nul effet les commandements de payer délivrés les 27 novembre et 3 décembre 2014 ; déclaré prescrites les demandes d'arriérés locatifs pour la période antérieure au 4 juin 2010; condamné solidairement M. [N] [B] et la société Elio à payer à la SCI Francusa la somme de 3 233,22 € au titre du solde locatif arrêté au mois de juin 2015 inclus majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2015 avec capitalisation pour les intérêts dus depuis plus d'un an ; les a condamnés solidairement à payer à la SCI Francusa la somme de 7 000 € au titre de la clause pénale majorée des intérêts au taux légal à compter du 04 juin 2015 avec capitalisation pour les intérêts dus depuis plus d'un an ; les a déboutés de leur demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; les a déboutés de leur demande d'un euro en répétition de l'indu ; débouté la SCI Francusa du surplus de ses demandes au titre des loyers, charges et taxe ; condamné in solidum M. [N] [B] et la société Elio au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens.
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Par déclaration du 17 juin 2019, la SCI Francusa a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 16 décembre 2019, M. [N] [B] et la société Elio ont interjeté appel incident partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 juin 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 03 mai 2022, par lesquelles la SCI Francusa, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [N] [B] et la société Elio au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; infirmer pour le surplus le jugement ; ordonner la libération des lieux par les intimés et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie; ordonner l'expulsion de la société Elio et de M. [N] [B] et de tout occupant avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des intimés ; assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; condamner la société Elio solidairement avec M. [B] à lui payer la somme de 181 585,15 € au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail dus incluant le mois de mai 2022 ; dire et juger qu'à titre d'indemnité forfaitaire, conformément aux dispositions du bail, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ; condamner la société Elio solidairement avec M. [N] [B] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer actuel, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties; les condamner solidairement à lui payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; les condamner solidairement au paiement de la somme de 85 000 € due en vertu du protocole d'accord transactionnel du 30 juillet 2009, augmentée de l'intérêt conventionnel de 5 % soit au 28 avril 2022 un montant d'intérêt de 54 213, 68 € dont il conviendra de déduire la somme de 4 200 € réglée par les intimés de septembre 2009 à septembre 2010 ; les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner solidairement aux entiers dépens avec bénéfice de l'article 699 du même code.
Vu les conclusions déposées le 16 décembre 2019, par lesquelles M. [N] [B] et la société Elio, intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés les 27 novembre et 03 décembre 2014, déclaré prescrites les demandes d'arriérés locatifs pour la période antérieure au 04 juin 2010 ; infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la SCI Francusa la somme de 7 000 € à titre de clause pénale majorée des intérêts au taux légal à compter du 04 juin 2015 avec capitalisation pour les intérêts dus depuis plus d'un an ; les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; statuant à nouveau, déclarer nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 27 novembre et 03 décembre 2014 ; faire les comptes entre les parties ; condamner la SCI Francusa à leur payer la somme de 1 € sauf à parfaire au titre de la répétition de l'indû résultant des comptes entre les parties ; la condamner à leur payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ; la condamner aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée.
Au soutien de sa demande relative à l'expulsion des preneurs, la SCI Francusa affirme que la résiliation du bail doit être constatée ou prononcée par acquisition de la clause résolutoire. Elle expose que les commandements délivrés sont réguliers en ce qu'ils contiennent les mentions suffisantes à leur validité, étant observé que le preneur était en mesure de déterminer les sommes réclamées. Elle ajoute que la reconnaissance par le preneur d'une partie de la dette, à la date à laquelle le commandement lui a été délivré, rend les commandements de payer valables à hauteur à tout le moins des sommes non contestées par la société Elio et M. [B].
La société Elio et M. [N] [B] affirment que le décompte inclus dans les commandements était imprécis et ne distingue ni les loyers et charges, ni la période concernée, ni le bail concerné. Ils ajoutent que le commandement est irrégulier en ce que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans sa délivrance et exposent que différentes factures produites successivement mentionnent des montants différents et non justifiés.
Au soutien de sa demande relative au paiement de la somme de 181 585,15 €, la SCI Francusa conteste le calcul effectué par le jugement attaqué relatif au compte des parties en ce qu'il a oublié, concernant le loyer, de tenir compte des révisions annuelles prévues au bail et de majorer les sommes dues de la TVA ; concernant les charges mensuels, de tenir compte de la provision sur charges complémentaires portant sur le local annexe qui est de 30 € par mois et de tenir compte de la TVA ; de ne pas tenir compte de la facturation réelle et plus généralement des clauses du bail conduisant à majorer certaines factures de loyer. Elle prétend qu'au 1er mai 2022, les intimés seraient débiteurs de la somme de 181 585,15 €, sous réserve du paiement du loyer en mai 2022. Elle affirme que les preneurs auraient reconnu être débiteurs d'au moins 42 764,75 € à fin novembre 2014.
La société Elio et M. [N] [B] affirment que la TVA n'a pas pu être déduite dès lors que celle-ci ne figure pas sur les factures de la SCI Francusa. Sur appel incident, ils sollicitent la condamnation au paiement de la bailleresse à la somme de 1 € au titre de la répétition de l'indu et prétendent que la société Elio était à jour de ses loyers, la somme de 7 000 € ne pouvant alors leur être réclamée au titre de la clause pénale. Ils sollicitent également le paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Au soutien de sa demande relative au paiement de la somme de 85 000 €, la SCI Francusa prétend que les preneurs ont reconnu lui devoir la somme litigieuse au 30 juin 2009, par un protocole d'accord transactionnel en date du 30 juillet 2009, à titre de paiement des loyers de locaux à usage commercial situés [Adresse 1], [Localité 8]. Elle ajoute qu'ils auraient également accepter l'application d'un taux d'intérêt de 5 % au plus tard le 30 juillet 2019. Elle prétend qu'il était prévu qu'à partir du 1er septembre 2009, la société Elio et M. [B] lui payeraient la somme de 300 € par mois, le 1er du mois appliquée à la réduction des intérêts accrus. Elle affirme qu'elle ne pouvait pas agir avant octobre 2010 en ce que les termes du protocole d'accord étaient respectés et ajoute que la signification des conclusions le 04 juin 2015, contenant la demande de paiement, a interrompu la prescription, celle-ci ne pouvant donc être acquise.
La société Elio et M. [N] [B] affirment que la SCI Francusa a attendu le 04 juin 2015 pour solliciter le paiement des sommes dues en vertu du protocole du 30 juillet 2009 et prétend que la prescription de 5 ans est ainsi acquise.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur les comptes entre les parties
A/ Sur la prescription des créances de la SCI FRANCUSA :
Il résultes des articles 2219, 2224 et 2241 du code civil que le droit pour son titulaire d'exercer une action personnelle ou mobilière s'éteint par cinq ans à compter du jour où ce titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action. La demande en justice interrompt le délai de prescription. En outre l'article 2233 du code civil précise que la prescription ne court pas à l'égard d'une créance à terme, jusqu'à ce que ce terme soit arrivé.
1°) sur la prescription des arriérés locatifs :
C'est justement que les premiers juges ont constaté que la SCI FRANCUSA a interrompu la prescription de 5 ans par une demande en justice formalisée par conclusions du 4 juin 2015 et que dès lors, il convenait de déclarer prescrites les arriérés locatifs antérieurs au 4 juin 2010.
2°) sur la prescription de la créance résultant du protocole d'accord du 30 juillet 2009 :
Selon protocole transactionnel du 30 juillet 2009, la société Elio et M. [N] [B] se sont engagés à verser à la SCI FRANCUSA à une échéance de 10 ans, soit le 30 juillet 2019, la somme de 85 000 € majorée d'un taux simple de 5% annuel en s'obligeant à verser une fraction des intérêts dûs, soit 300 € exigibles le 1er de chaque mois, imputables sur les 346,30 € d'intérêts générés mensuellement. Cet accord ne prévoit pas de déchéance du terme pour cause de non-paiement de ces mensualités exigibles. Il a été démontré que cette mensualité a été versée durant quatorze mois, soit jusqu'au mois de septembre 2010, le versement du 1er octobre 2010 n'ayant pas été effectué. Il en résulte que la division de la dette portant d'une part sur le reliquat non exigible des intérêts et le capital et d'autre part sur le versement fractionné de l'autre partie des intérêts implique une pluralité de délais de prescription débutant d'une part pour ce qui concerne les fractions exigibles à chaque échéance mensuelle et d'autre part au terme de la créance pour les intérêts non exigibles et le capital [Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 février 2016, 14-28.383].
Le terme de la créance correspondant aux intérêts non exigibles et au capital a été fixé au 30 juillet 2019, dès lors, cette créance n'est à ce jour pas prescrite. En ce qui concerne la part des intérêts exigible mensuellement, les paiements sont intervenus jusqu'en octobre 2010, de sorte que la créance d'intérêts n'est pas prescrite, la demande en justice de la SCI FRANCUSA, formalisée par conclusions du 4 juin 2015 ayant interrompu le délai de prescription. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
B/ sur la créance dues au titre du protocole d'accord du 30 juillet 2009 :
Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que les intérêts échus produisent intérêt si le contrat l'a prévu. À défaut de stipulation en ce sens au protocole d'accord, les intérêts simples produits par le capital ne s'agrègent donc pas à celui-ci.
La SCI FRANCUSA sollicite d'arrêter la créance due au titre du protocole en avril 2022. Il résulte des éléments produits que la capital produit un intérêt mensuel de 346,30 €. Au terme de quatorze paiement des intérêts exigibles, la société Elio et M. [N] [B] se sont au total acquittés de la somme de 4.200 € puis ils ont interrompus tout paiement en octobre 2010. À cette date, ils restaient redevables de la somme de 85.000 € en capital et de 648,20 € en intérêts non exigibles, soit un total de 85 648,20 €. La partie de la créance correspondant au capital étant soumise à un taux d'intérêt annuel de 5%, la créance de la SCI FRANCUSA s'élevait donc, en avril 2022 (soit 139 mois après l'interruption des paiements), à 133 783,90 €, soit 85000 € en capital et 48 783,90 € en intérêts produits, déduction faite des 4200 € versés par la société Elio et M. [N] [B]. La SCI FRANCUSA, sollicite la somme de 135 013,68 € sans toutefois en expliciter le décompte. Il lui sera par conséquent accordée le montant résultant de l'application du protocole, soit 133 783,90 €.
C/ Sur la créance dues au titre des arriérés de loyer :
La SCI FRANCUSA demande à la cour de condamner la SARL ELIO solidairement avec Monsieur [B] à lui payer la somme de 181.585,15 euros au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail dus incluant le mois de mai 2022.
Il n'est pas contesté que la somme versée par les locataires de juin 2010 et jusqu'à juin 2015 s'est élevée à 103 249,38 €. La SCI FRANCUSA indique par ailleurs avoir reçu depuis et jusqu'à avril 2022 la somme de 191 930,26 € auquel elle ajoute un crédit de régularisation de 9,65 €, soit 191 939,91 € (pièce n° 12 - décompte locatif).
La somme au crédit des locataires de juin 2010 à avril 2022 s'élève par conséquent au total à 295 189,29 €, crédit qui n'est pas contesté par ceux-ci.
Eu égard aux éléments communiqués par les parties, la créance locative de la SCI FRANCUSA s'élève à 334 485,99 €. En effet, les loyers et leur indexation sont ceux avancés et produits par la SCI FRANCUSA. Les charges des années 2018 et 2022 ne sont ni indiquées dans leur montant ni justifiées. De même les taxes sur les ordures ménagères, dont le remboursement est prévu par le bail, ne sont produites que pour les années 2019 à 2021. En revanche la TVA sur les loyers figurent bien sur les factures adressées aux locataires, son taux résultant du rapport de son montant à celui des loyers et de la législation fiscale. À ce titre, le bail stipule que c'est aux preneurs qu'il incombe de s'acquitter de la TVA au taux légalement en vigueur au jour de chaque paiement. Il convient de remarquer que le bail ne permet pas la facturation aux locataires de « frais de procédure ». En outre et à l'instar du premier juge, il convient de constater que les intérêts de retard de 15% prévus au bail s'analysent en une clause pénale d'un montant manifestement excessif. Il conviendra de la modérer dans les termes décidés par les premiers juges, soit une somme de 7.000 euros qui portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2015 avec capitalisation pour les intérêts dus depuis plus d'un an.
La créance du bailleur se répartit donc comme suit :
Date
Loyers HT
TVA
Charges
Total mois
TOM
Total année
juin-10
1 675,61 €
335,12 €
129,10 €
2 139,83 €
Non justifié
12 838,96 €
avr-11
1 675,61 €
335,12 €
129,10 €
2 139,83 €
Non justifié
25 677,91 €
avr-12
1 675,61 €
335,12 €
129,10 €
2 139,83 €
Non justifié
25 677,98 €
avr-13
1 755,20 €
351,04 €
129,10 €
2 235,34 €
Non justifié
26 824,08 €
avr-14
1 755,20 €
351,04 €
231,60 €
2 337,84 €
Non justifié
28 054,08 €
avr-15
1 755,20 €
351,04 €
231,60 €
2 337,84 €
Non justifié
28 054,08 €
avr-16
1 815,85 €
363,17 €
203,38 €
2 382,40 €
Non justifié
28 588,80 €
avr-17
1 815,85 €
363,17 €
229,66 €
2 408,68 €
Non justifié
28 904,16 €
avr-18
1 815,85 €
363,17 €
Non justifié
2 179,02 €
Non justifié
26 148,24 €
avr-19
1 859,61 €
371,92 €
280,02 €
2 511,55 €
785,00 €
30 923,62 €
avr-20
1 859,61 €
371,92 €
266,20 €
2 497,73 €
815,00 €
30 787,78 €
avr-21
1 861,22 €
372,24 €
266,20 €
2 499,66 €
843,00 €
30 838,97 €
mai-22
1 861,22 €
372,24 €
Non justifié
2 233,46 €
Non justifié
11 167,32 €
Total général dû :
334 485,99 €
Total général versé :
(295 189,29 €)
Solde :
39 296,70 €
La société Elio et M. [N] [B] seront donc condamnés à s'acquitter solidairement de la somme de 39 296,70 € au titre de l'arriéré locatif.
Sur la validité des commandements de payer :
Il résulte notamment de l'article L145-41 du code de commerce offrant une faculté de régularisation dans le délai d'un mois, que si un commandement visant la clause résolutoire d'un bail commercial délivré pour une somme trop élevée demeure valable pour la somme réellement due, il doit néanmoins être suffisamment précis et justifié pour permettre au preneur de s'acquitter de sa dette dans le délai imparti, faute de quoi le commandement est de nul effet et ne peut emporter acquisition de la clause résolutoire du bail.
Comme le relèvent les premiers juges, le décompte annexé commandements litigieux des 27 novembre et 3 décembre 2014 n'indique pas les périodes sur lesquelles portent la demande de loyers et de provisions sur charges et n'explicite pas « les impayés antérieurs » de
51 796,72 euros exigés.
De même, il convient de constater le caractère imprécis des « frais sur impayés » de 652,71 euros quand à leur fondement et leur calcul alors que les preneurs contestent le bien-fondé et le quantum des sommes ainsi réclamées dont ils ne s'estimaient pas débiteurs à la date des commandements. Il en résulte que les preneurs n'ont pas été en mesure de déterminer les sommes réclamées par le bailleur.
Il convient, en conséquence, de confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le commandement délivré les 27 novembre et 3 décembre 2014 visant la clause résolutoire du bail liant les parties. Par conséquent, il n'y aura pas lieu à déclarer acquise la clause résolutoire visée aux commandements et de statuer sur les suites de son effet et notamment la libération des lieux sous astreinte, la fixation d'une indemnité d'occupation et d'acquisition du dépôt de garantie.
Sur les dommages intérêts pour procédure abusive :
L'exercice par le bailleur de son droit d'agir en justice et d'interjeter appel en vue de la reconnaissance de ses droits et créances exigibles n'est pas susceptible d'entraîner la responsabilité de ce dernier alors qu'en l'espèce les demandes de la SCI FRANCUSA se sont avérées largement fondées. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
La demande d'infirmation de l'appelante principale s'avérant largement bien fondée, il y a lieu de condamner in solidum les intimés aux dépens de la première instance et de l'appel en autorisant la SCP GRÜNDLER à les recouvrer directement et de confirmer la condamnation de la société Elio et M. [N] [B] au titre des frais irrépétibles exposés en 1ère instance par la SCI FRANCUSA.
Il convient d'y ajouter, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation in solidum de de la société Elio et M. [N] [B] au paiement 3000 € pour les frais irrépétibles exposés par l'appelante.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,
INFIRME PARTIELLEMENT le jugement rendu le 12 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,
LE CONFIRME en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet les commandements de payer délivrés les 27 novembre et 3 décembre 2014 à Monsieur [N] [B] et à la société ELIO, déclaré prescrites les demandes d'arriérés locatifs pour la période antérieure au 4 juin 2010, condamné solidairement Monsieur [N] [B] et la société ELIO à verser à la SCI FRANCUSA la somme de 7000 euros au tire de la clause pénale majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2015 avec capitalisation pour les intérêts dus depuis plus d'un an, débouté Monsieur [N] [B] et la société ELIO de leur demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné in solidum Monsieur [N] [B] et la société ELIO au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et la société ELIO à payer à la SCI FRANCUSA en quittance ou en deniers la somme de 39 296,70 € au titre de l'arriéré locatif incluant le mois de mai 2022,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et la société ELIO à payer à la SCI FRANCUSA en quittance ou en deniers la somme de 133 783,90 € au titre de la créance résultant du protocole d'accord du 30 juillet 2009,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
FAIT masse des dépens de l'instance 19/12269 et ceux de la procédure de première instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 12 mars 2019 et dit qu'ils seront supporté in solidum par Monsieur [N] [B] et la société ELIO et autorise la SCP GRÜNDLER à les recouvrer directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [N] [B] et la société ELIO à payer à la SCI FRANCUSA la somme de 3 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT