5ème Chambre
ARRÊT N°-336
N° RG 21/07004 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SGAU
S.C.I. AKWABA
C/
S.A.R.L. LE FOURNIL DE LILOO
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Septembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
S.C.I. AKWABA , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
S.A.R.L. LE FOURNIL DE LILOO agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
La Sarl le Fournil de Liloo a acquis le 5 septembre 2013, par acte sous seing privé, un fonds artisanal et de commerce de boulangerie auprès de la société Délices des anges.
Dans le cadre de cette cession de fonds de commerce, la société le Fournil de Liloo a acquis un droit au bail aux fins d'exploiter son fonds situé [Adresse 1].
Ce bail a été conclu le 13 septembre 2010 pour une durée de 9 années auprès de la société Akwaba et porte sur un local commercial ainsi qu'une réserve au rez-de-chaussée et un appartement à usage d'habitation au 1er étage.
Courant 2016, la société le Fournil de Liloo a constaté que les locaux donnés à bail présentaient de multiples désordres compromettant l'usage normal du fonds et de l'appartement d'habitation.
Le 30 janvier 2017, la société le Fournil de Liloo, par le biais de son avocat, mettait en demeure la société Akwaba d'effectuer les travaux de réparation propres à mettre fin à l'ensemble des désordres affectant l'immeuble.
Par la suite, la société le Fournil de Liloo a saisi la juridiction des référés du tribunal de grande instance de Quimper aux fins de désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 11 octobre 2017, M. [O] [L] a été commis en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport.
Par ordonnance en date du 24 juin 2020, le président du tribunal de grande instance de Quimper a notamment :
- condamné la SCI Akwaba à faire réaliser les travaux ci dessous listés sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter du prononcé de l'ordonnance et courant pendant 4 mois, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte :
prévoir une consolidation des sols par procédé de type injection et brocher les fractures,
remplacer les menuiseries extérieures,
reprendre la couverture du bâtiment annexe,
traiter la fuite d'arrivée d'eau,
- rejeté la demande tendant à autoriser la société Le fournil de Liloo à consigner sur le compte séquestre du bâtonnier du barreau de Quimper le montant des loyers dus à la SCI Akwaba jusqu'à la parfaite réalisation des travaux,
- rejeté les autres demandes.
La SCI Akwaba a interjeté appel de ladite ordonnance et par arrêt du 24 février 2021, la cour d'appel de Rennes a confirmé l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la SCI Akwaba à remplacer les menuiseries extérieures et a débouté la société Le Fournil de Liloo de sa demande de condamnation de la SCI Akwaba à remplacer les menuiseries extérieures.
Par acte en date du 9 juillet 2021, la société Le Fournil de Liloo a fait assigner en référé la SCI Akwaba devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper.
Par ordonnance en date du 13 octobre 2021, le juge des référés a :
- condamné la SCI Akwaba à verser à la société Le Fournil de Liloo la somme de 12 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte,
- condamné la société Akwaba à réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire et la cour d'appel, sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant pendant une durée de 6 mois passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision,
- rejeté les autres demandes,
- condamné la société Akwaba aux dépens,
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire.
Le 4 novembre 2021, la SCI Akwaba a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 juin 2022, elle demande à la cour de :
- la recevoir en son appel et 1'y dire bien fondée,
- réformer l'ordonnance de référé du 13 octobre 2021 en ce qu'elle a débouté la SCI Akwaba de sa demande de condamnation provisionnelle en paiement,
- dire et juger que la demande de condamnation provisionnelle en paiement au titre d'un appel de loyer né de l'app1ication de la clause d'indexation ne se heurte à aucune contestation sérieuse,
En conséquence,
- condamner à titre provisionnel la Sarl Le Fournil de Liloo à lui payer à la somme de 10 870, 73 € HT au titre de l'arriéré de loyer né de son indexation sur la période 2016 à juillet 2021,
- débouter la Sarl Le Fournil de Liloo de sa demande de réformation de l'ordonnance ayant rejeté sa demande de restitution du trop versé de loyers,
- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a retenu que cette demande de restitution se heurtait à une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés,
- débouter la Sarl Le Fournil de Liloo de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires,
- condamner la Sarl Le Fournil de Liloo au paiement de la somme de
2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 29 juin 2022, la société Le Fournil de Liloo demande à la cour de :
- rejeter l'appel de la SCI Akwaba, le disant mal fondé,
- confirmer l'ordonnance de référé du 13 octobre 2021 en ce qu'elle a débouté la SCI Akwaba de sa demande de condamnation provisionnelle en paiement,
- recevoir l'appel incident et y faire droit,
- réformer l'ordonnance de référé du 13 octobre 2021 ce qu'elle a débouté la société Le Fournil de Liloo de condamnation provisionnelle à valoir sur le remboursement du loyer trop perçu au titre du logement,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la demande de condamnation provisionnelle à valoir sur le remboursement du loyer trop perçu au titre du logement ne se heurte à aucune contestation sérieuse au regard du manquement par la SCI Akwaba à son obligation de délivrance,
En conséquence,
- condamner la SCI Akwaba à payer à la société Le Fournil de Liloo la somme de 23 400 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement du loyer trop perçu au titre du logement,
- débouter la SCI Akwaba de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Akwaba à payer à la société Le Fournil de Liloo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les provisions
Les parties ne soumettent à la cour, au terme de l'appel principal et de l'appel incident que les termes de l'ordonnance rejetant leurs demandes de provisions portant sur les loyers.
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.
- sur la demande de provision formée par la SCI Akwaba
La bailleresse a formulé devant le premier juge une demande reconventionnelle en paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré de loyer né de l'indexation de celui-ci. Le juge des référés a considéré que cette demande se heurtait à une contestation sérieuse en ce qu'elle impliquait une interprétation du bail et des annexes, qu'il indique ne pas relever de ses compétences.
Devant la cour, la SCI Akwaba renouvelle sa demande de condamnation de la locataire au paiement d'une provision de 10 870,73 euros, faisant valoir qu'elle détient sur la Sarl Le Fournil de Liloo une créance de loyers, née de l'indexation contractuellement fixée dans le bail, non contestable.
L'intimée s'oppose à cette demande et entend voir l'ordonnance confirmée de ce chef.
Elle oppose à cette demande une exception d'inexécution, en application des articles 1219 et 1220 du code civil, objecte que le manquement du bailleur dans l'exécution de ses obligations et l'importance des désordres empêchant la jouissance parfaite des locaux commerciaux et rendant impossible l'usage de la partie habitation sont suffisamment graves pour justifier une telle exception à cette demande.
Le bail contient une clause d'indexation ne nécessitant aucune interprétation, puisqu'elle prévoit que le loyer sera révisé de plein droit tous les ans à la date anniversaire de prise d'effet du bail, en fonction de l'indice des loyers commerciaux publié à l'Insee, selon une formule qu'elle décline.
Le décompte présenté par la SCI Akwaba des rappels de loyers dus suite à l'indexation, de 2016 à 2021 ne fait pas l'objet d'observation de la locataire s'agissant des calculs opérés selon cette formule.
Il n'est pas contesté non plus, comme relevé par la bailleresse, que la Sarl le Fournil de Liloo paie depuis sa demande faite en ce sens en 2021 le loyer à sa valeur indexée.
Les procédures antérieures mettent toutefois en évidence que la SCI Akwaba a manqué à son obligation de délivrance, la cour d'appel ayant précédemment confirmé sa condamnation à exécuter sous astreinte des travaux lui incombant.
La décision déférée n'est pas critiquée en ce qu'elle liquide l'astreinte mise à la charge de la bailleresse et constate qu'à la date du 24 février 2021 (date de l'arrêt de la cour confirmant la condamnation), les travaux n'étaient toujours pas exécutés par la SCI Akwaba.
La SCI Akwaba verse aux débats un devis en date du 27 octobre 2021 accepté par elle le 13 janvier 2022 de 81 699,60 euros portant sur des travaux de reprise en sous-oeuvre du bien sis [Adresse 1].
Au regard de l'existence d'un tel manquement de la bailleresse, la cour considère qu'il n'entre pas dans les compétences du juge des référés de se prononcer sur l'exception d'inexécution invoquée par la locataire, qui entend ainsi prétendre à une compensation avec des sommes qui pourraient lui être dues, et qui ne pourraient l'être qu'à titre de dommages et intérêts.
La cour confirme le rejet de cette demande.
- sur la demande de provision formée par la Sarl le Fournil de Liloo
L'intimée, par voie d'appel incident, demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise qui rejette sa demande de provision à valoir sur une créance de trop-perçu du loyer de l'appartement.
Au soutien de celle-ci, elle fait valoir que l'expert retient que l'appartement a été évacué, qu'il n'est plus occupé, ce qui représente, selon elle, un trop payé pour l'occupation du logement qu'elle évalue à 650 euros par mois, représentant depuis la date de dépôt du rapport une somme de 24 200 euros. Elle estime non contestable sa créance de ce chef, précisant que si les exploitants sont retournés vivre dans la maison qu'ils avaient avant d'acheter la boulangerie et dont ils sont propriétaires depuis 2007, c'est en raison de l'état de la partie habitation du local qui leur a été donné à bail et dans laquelle il est impossible de vivre.
La SCI Akwaba considère cette demande non fondée et en tout état de cause qu'elle se heurte à une contestation sérieuse. Elle soutient que l'inoccupation de ce logement procède d'une décision personnelle de l'intimée, que d'ailleurs le logement n'est pas affecté par des désordres entraînant une impossibilité de jouissance totale, que la locataire doit supporter, elle-même, comme rappelé précédemment par la cour les travaux d'entretien, notamment des menuiseries et enfin, qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses du bail.
La locataire convient que si l'expert mentionne que l'appartement n'est plus occupé, il ne précise pas empressement que cette inoccupation est due à une impossibilité d'y habiter.
En conséquence la créance invoquée par le preneur, au titre d'un loyer versé à tort pour la seule partie habitation, apparaît susceptible de discussion tant dans son principe que dans son montant. La cour confirme l'ordonnance sur ce point, l'obligation de la bailleresse invoquée à ce titre étant contestable.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dépens seront supportés par la partie appelante qui succombe en son appel. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La cour confirme par ailleurs l'ordonnance s'agissant des frais irrépétibles et des dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Akwaba aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier La Présidente