ARRÊT N°
BM/LZ
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Contradictoire
Audience publique du 13 septembre 2022
N° de rôle : N° RG 21/01376 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EM57
S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL en date du 01 juin 2021 [RG N° 20/00567]
Code affaire : 50B - Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix
[F] [X], [E] [D] épouse [X] C/ S.A.R.L. BELLES DEMEURES
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [F] [X]
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY
Représenté par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Madame [E] [D] épouse [X]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
APPELANTS
ET :
S.A.R.L. BELLES DEMEURES
RCS n°509 539 797
[Adresse 2]
Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
GREFFIER : Madame Leila Zait , Greffier
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
L'affaire, plaidée à l'audience du 13 septembre 2022 a été mise en délibéré au 15 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Faits, procédure, prétentions et moyens des parties
Par mandat en date du 8 juin 2019, M. [F] [X] et Mme [E] [D] (les époux [X]) ont confié à la SARL Belles Demeures la vente de leur résidence principale située au [Adresse 1] (70) pour le prix de 590 000 euros moyennant une rémunération de 5 % du prix de vente TTC à la charge des mandants.
Selon acte du 3 juillet 2019, les époux [X] ont signé avec M. [K] [T] un compromis de vente à hauteur de 590 000 euros comprenant 29 500 euros d'honoraires d'agence, sans condition suspensive de financement.
La vente prévue le 30 octobre puis le 30 novembre 2019 n'a pu être réalisée en raison de l'absence de M. [T]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2019, les époux [X] l'ont mis en demeure de régulariser l'acte authentique d'achat puis, par courrier du 8 janvier 2020, l'ont mis en demeure de les indemniser du montant de la clause pénale.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2019, les époux [X] ont mis un terme au mandat de la société Belles Demeures puis, par courrier du 8 janvier 2020, ils ont sollicité de cette dernière qu'elle les indemnise de leur préjudice matériel et moral, mettant en cause son manque de professionnalisme.
Par jugement réputé contradictoire (du fait de l'absence de constitution de M. [T]) rendu le 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Vesoul a :
- requalifié d'office, en lui restituant sa véritable qualification juridique, la demande de dommages et intérêts des époux [X] à l'égard de la société Belles Demeures en demande d'application de la clause pénale,
- condamné M. [T] à payer aux époux [X] la somme de 59 000 euros en application de la clause pénale,
- débouté les époux [X] de leur demande de condamnation en dommages-intérêts de la société Belles Demeures in solidum avec M. [T],
- condamné M. [T] à payer à la société Belles Demeures la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les époux [X] à payer à la société Belles Demeures la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [T] et les époux [X] aux dépens, avec droit pour la SELARL Léonard-Viennot, avocats, de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que la seule demande présentée par les époux [X], à savoir la condamnation in solidum de M. [T] et de la société Belles Demeures à la somme de 59 000 euros, en tant qu'elle correspondait au montant de la clause pénale, ne pouvait prospérer à l'égard de la société Belles Demeures qui n'était pas partie au compromis de vente ayant fixé la dite clause.
Par déclaration parvenue au greffe le 22 juillet 2021, les époux [X] ont régulièrement interjeté appel partiel de ce jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes formulées à l'encontre de la société Belles Demeures de condamnation in solidum avec M. [T] à leur verser la somme de 59 000 euros et la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et et condamné aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon conclusions transmises le 29 décembre 2021, ils demandent à la cour de l'infirmer pour les chefs de jugement rappelés ci-dessus et de :
- condamner la société Belles Demeures in solidum avec M. [T] à leur verser la somme de 59 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'ils ont subi, et, subsidiairement, à la somme de 50 000 euros ;
- la condamner à leur verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 500 euros pour leurs frais irrépétibles de première instance, et 2 500 euros pour leurs frais exposés devant la cour, ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Belles Demeures a répliqué par conclusions transmises le 6 octobre 2021 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner les appelants à lui verser 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.
Elle conteste avoir commis une faute qui leur ait créé un préjudice et indique qu'elle ne s'est jamais prononcée quant à la solvabilité de M. [T], qu'elle n'a jamais incité les époux [X] à engager des frais et qu'il leur appartenait de faire preuve de prudence tant que la vente n'était pas certaine. Enfin, elle indique qu'il appartenait au notaire de faire les vérifications sur l'identité et l'adresse de l'acquéreur.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 août 2022.
Motifs de la décision
Devant le tribunal judiciaire, les époux [X] formulaient une demande de condamnation in solidum de M. [T] et de la société Belles Demeures à des dommages-intérêts pour la faute contractuelle de M. [T] relative à son engagement de signer l'acte de vente et pour la faute contractuelle de la société Belles Demeures relative à ses obligations d'agent immobilier.
Ils fondaient donc leur demande à l'égard de la société Belles Demeures sur sa responsabilité contractuelle née du mandat de gestion, celle à l'égard de M. [T] étant, elle, fondée sur sa responsabilité née du contrat de vente ; leur préjudice étant unique et évalué à 59 000 euros, la condamnation des deux pouvait être prononcée in solidum.
C'est donc de manière erronée que le juge a requalifié la demande de dommages-intérêts de la société Belles Demeures en demande d'application de la clause pénale.
Pour mettre en cause la responsabilité contractuelle de la société Belles Demeures, en sa qualité d'agent immobilier, les époux [X] font valoir qu'elle a commis plusieurs manquements à ses obligations de conseil et de vérification de l'identité, de l'adresse et de la solvabilité de M. [T], candidat à l'achat du bien des époux [X] : non obtention de sa carte d'identité, non vérification de son adresse et de sa solvabilité, annonce par mail du 17 septembre 2019 que les fonds prévus à titre de séquestre avaient été virés alors que ni le prix de vente ni l'acompte ne l'avaient été, conseil donné aux vendeur de déménager et de s'engager sur nombre de frais (33 717,26 euros).
Il résulte du mandat de vente signé entre les parties le 8 juin 2019 que la société Belles Demeures avait, dans le cadre de son mandat, les pouvoirs et autorisations suivants : proposer et présenter les biens, les visiter et les faire visiter ; faire toute publicité utile ; établir l'avant-contrat.
La promesse de vente, préparée par la société Belles Demeures mais souscrite par les époux [X] et M. [T] le 3 juillet 2019 dispose que l'acquéreur devait effectuer un virement de 59 000 euros entre les mains de Me [S] [C], notaire à [Localité 3], dans les 14 jours de la signature de l'acte, que le séquestre devait remettre au vendeur dans les huit jours ouvrables copie du reçu délivré à l'acquéreur, que la vente devait être réalisée entre le 4 et le 9 novembre 2019 et que la partie qui subirait le refus de passer l'acte de vente de la part de l'autre partie recevra de cette dernière la somme de 59 000 euros en indemnisation de son préjudice résultant de l'absence de réalisation de la vente.
Ainsi, il est établi que la société Belles Demeures n'avait pas de mandat pour s'assurer du paiement du versement de la somme de 59 000 euros au séquestre et que sa mission s'achevait à l'acte de rédaction du compromis de vente.
Néanmoins, l'agence immobilière, dans le cadre d'un contrat de vente impliquant la recherche d'acquéreurs, la négociation des conditions de la vente et la rédaction du dit contrat, supportait des obligations particulières d'information et de conseil aux fins de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire ; à ce titre, elle devait notamment vérifier, dès la rédaction du compromis de vente, les éléments d'identité et d'adresse de l'acquéreur ainsi que sa solvabilité, quand bien même elle n'avait pas la qualité de séquestre pour encaisser l'acompte.
Or, les éléments du dossier montrent que, de façon fautive, la société Belles Demeures a omis de procéder à ces vérifications, et qu'au surplus, elle a donné aux époux [X] une information erronée sur le paiement de la somme de 59 000 euros, ce qui constitue également une faute contractuelle qui a poussé les époux [X] à engager en confiance des frais liés à la concrétisation de la vente.
Concernant le préjudice allégué par les époux [X], la cour ne retient pas les frais qu'ils auraient inévitablement exposés lors de la vente ultérieure de leur bien (frais de déménagement) ni ceux qui ont permis de valoriser le bien (travaux d'assainissement et de ré-engazonnement des tranchées des travaux d'assainissement) ni ceux qu'ils ont exposés spontanément sans que l'intervention en ce sens de la société Belles Demeures ne soit établie (frais de rachat de meubles) mais seulement ceux qu'ils ont inutilement exposés du fait de cette vente non réalisée (frais de location durant quatre mois selon leur demande soit 3 500 euros, taille et entretien du jardin juste avant la date prévue pour la vente soit 924 euros) outre l'indemnisation de leur préjudice moral, soit un total de 5 500 euros.
Les manquements de la société Belles Demeures relatives à ses obligations d'agent immobilier ont indéniablement contribué à constituer le préjudice subi par les époux [X] consistant en la perte de chance de ne pas contracter avec M. [T] s'ils avaient connu les difficultés à déterminer son identité, son adresse, et l'état de sa situation financière.
La cour arrête à 90 % du préjudice cette perte de chance ayant un lien de causalité avec les fautes retenues contre la société Belles Demeures, soit 4 950 euros.
La cour, avec infirmation du jugement, condamne donc la société Belles Demeures à payer aux époux [X] la somme de 4 950 euros à titre de dommages-intérêts. Cette somme ne se cumule pas avec celle de 59 000 euros mise à la charge de M. [T] par le jugement devenu définitif à son égard rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire de Vesoul. La condamnation de la société Belles Demeures sera donc prononcée in solidum avec celle prononcée par le jugement critiqué dans la limite de 4 950 euros.
Dispositif : Par ces motifs,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :
Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire de Vesoul ;
Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :
Condamne la SARL Belles Demeures à verser à M. [F] [X] et Mme [E] [D] épouse [X] la somme de 4 950 euros à titre de dommages-intérêts majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021 ;
Dit que, dans la limite de son montant, cette condamnation est prononcée in solidum avec celle prononcée à l'encontre de M. [K] [T] par le jugement du tribunal judiciaire en date du 1er juin 2021 ;
Condamne la SARL Belles Demeures aux dépens de première instance in solidum avec M. [K] [T] ;
Condamne la SARL Belles Demeures aux dépens d'appel ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Belles Demeures de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [F] [X] et Mme [E] [D] épouse [X] tant en première instance qu'en appel et la condamne à leur verser la somme de 3 500 euros pour les deux instances.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,