5ème Chambre
ARRÊT N°-339
N° RG 19/04968 - N° Portalis DBVL-V-B7D-P7AX
SARL ART DE BRETAGNE
C/
Mme [J] [K] épouse [Z]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Septembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
SARL ART DE BRETAGNE au capital de 7 650 euros, immatriculée au RCS de QUIMPER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
Madame [J] [K] épouse [Z]
née le 12 Août 1951 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Le 26 mars 2008, M. [E] [Z] a donné à bail un local à la SARL Art De Bretagne, spécialisée dans la vente de vêtements, moyennant la somme de 15 100 euros hors charge pour la période du 31 mars au 5 octobre puis du 25 octobre au 9 novembre 2008.
Des baux ont ainsi été conclus chaque année de 2008 à 2012, dans les mêmes conditions.
Au décès de M. [E] [Z], Mme [J] [Z] née [K] a poursuivi la location de ce local à la SARL Art de Bretagne.
Puis en 2014, la gestion de la location a été confiée à l'agence immobilière La Bonne Adresse située à [Localité 6] qui a continué de louer à la SARL Art de Bretagne le local commercial jusqu'en 2017.
Au début de l'année 2018, l'agence immobilière a informé la SARL Art de Bretagne que Mme [J] [Z] née [K] entend revoir les conditions de la location pour la saison suivante, en louant également l'étage du bâtiment.
Par exploit d'huissier du 1er mars 2018, la SARL Art de Bretagne a fait assigner Mme [J] [Z] née [K] devant le tribunal de Quimper, aux fins de requalification du bail saisonnier en bail commercial et de revendication de la propriété commerciale.
Par jugement en date du 18 juin 2019, le tribunal a :
- débouté la Sarl Art de Bretagne de sa demande de requalification de bail saisonnier en bail commercial,
- constaté que la SARL Art de Bretagne occupe sans droit ni titre le local commercial appartenant à Mme [J] [K] épouse [Z], située [Adresse 5] à [Localité 4] depuis le 12 novembre 2017,
- ordonné, à défaut pour la SARL Art de Bretagne d'avoir libéré les lieux [Adresse 5] à [Localité 4], lors de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et au transport de meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur,
- fixé jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 813,33 euros,
-condamné la SARL Art de Bretagne aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Art de Bretagne à payer à Mme [J] [K] épouse [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Le 24 juillet 2019, la SARL Art de Bretagne a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 3 septembre 2019, le premier président de la cour d'appel de Rennes a rejeté la demande de radiation formulée par Mme [Z], a octroyé à la SARL Art de Bretagne un délai expirant le 1er novembre 2019 pour quitter les lieux et a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.
Par ordonnance du 1er octobre 2020, le conseiller de la mise en état a condamné à la société Art de Bretagne à payer à Mme [Z] la somme de 39 893,16 euros à titre de provision correspondant au montant des indemnités d'occupation du mois de novembre 2017 au mois d'octobre 2019 et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 juin 2022, la SARL Art de Bretagne demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence,
- débouter Mme [J] [Z] de sa demande de prescription de l'action en requalification diligentée par elle, en raison de la fraude entachant les baux saisonniers de 2008 à 2017 inclus,
- la déclarer recevable en sa demande de requalification des baux saisonniers de 2008 à 2017,
Subsidiairement,
- déclarer recevable la SARL Art de Bretagne en sa demande de requalification des baux saisonniers signés en 2016 et 2017,
En conséquence,
- dire et juger que le contrat de location souscrit entre elle et Mme [J] [Z] en 2017 est soumis au statut des baux commerciaux de droit commun, et procéder à requalification,
- dire et juger qu'elle bénéficie du droit au renouvellement de son bail depuis le 5 Avril 2017 moyennant un loyer annuel de 21 760 euros TTC,
- ordonner sa réintégration dans les lieux,
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour afin de fixer le montant de l'indemnité d'éviction,
En tout état de cause,
- débouter Mme [J] [Z] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 39 893,16 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période de novembre 2017 à octobre 2019 inclus,
- condamner Mme [J] [Z] au versement d'un montant de 160 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis en raison de son éviction des locaux au mois de novembre 2019,
- condamner Mme [J] [Z] au paiement d'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [J] [Z] en tous les frais et dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par maître Christophe David, avocat au barreau de Rennes.
Par dernières conclusions notifiées le 28 juin 2022, Mme [J] [Z] demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande de la SARL Art de Bretagne,
Subsidiairement
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper, sauf en ce qu'il a omis de condamner la SARL Art de Bretagne au paiement de l'indemnité d'éviction qu'il avait fixée,
- débouter la SARL Art de Bretagne de l'intégralité de ses demandes,
- juger que la SARL Art de Bretagne occupait sans droit ni titre le local commercial appartenant à Mme [J] [Z], situé [Adresse 5] à [Localité 4] depuis le 12 novembre 2017
- condamner la SARL Art de Bretagne au paiement de l'indemnité d'éviction qui avait été fixée par le tribunal de grande instance de Quimper pour un montant mensuel de 1 813,33 euros, soit la somme de 39 893,16 euros correspondant à la somme des échéances mensuelles allant du mois de novembre 2017 au mois d'octobre 2019,
- condamner la SARL Art de Bretagne à payer à Mme [J] [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première Instance et devant la cour,
- condamner la SARL Art de Bretagne au paiement de l'intégralité des dépens de l'instance ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Alema Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SARL Art de Bretagne précise que le local loué a été mis à sa disposition de façon continue, interrompue, sans reprise des clés et sans interruption de jouissance de 2008 à 2017. Elle indique qu'elle a salarié son personnel à l'année.
Elle considère que son refus de louer l'étage est la raison des velléités procédurales de la bailleresse.
Pour l'appelante, le bail en cause est un bail commercial.
La SARL Art de Bretagne signale que la prescription soulevée par Mme [Z] l'est pour la première fois en cause d'appel et que cette prescription ne peut jouer devant la fraude de la bailleresse. Elle affirme que Mme [Z] a eu recours à la rédaction de baux saisonniers successifs uniquement pour écarter l'application du statut des baux commerciaux.
En tout état de cause, la SARL Art de Bretagne indique qu'elle est fondée à solliciter la requalification des baux signés en 2016 et 2017.
Elle précise que Mme [Z] était parfaitement informée de l'occupation du local de manière ininterrompue depuis plus de 10 ans.
Elle conteste les propos de la bailleresse selon lesquels elle aurait déclaré une cessation d'activité chaque fois en fin de saison, et précise que cette information concerne un second magasin.
Elle soutient qu'elle a scrupuleusement réglé le solde des sommes dues à Mme [Z] née [K].
La société Art de Bretagne fait état de la précarité de sa situation, de la perte momentanée de son fonds de commerce.
En réponse, Mme [Z] née [K] estime que l'action en requalification du bail est prescrite.
Elle conteste toute fraude de sa part et explique que les baux saisonniers se justifient par l'activité touristique de la ville.
Mme [Z] née [K] expose que les clés du local étaient remises en début de saison à la SARL Art de Bretagne et elles étaient restituées à la fin de la saison. Elle indique que le locataire a déclaré une cessation d'activité en fin de saison à plusieurs reprises.
Mme [Z] née [K] affirme que l'ouverture du magasin à Noël n'anéantit pas le caractère saisonnier du bail.
Elle considère que le locataire ne rapporte pas la preuve d'une exploitation hors saison.
Un bail utilisé pour les activités saisonnières est un bail saisonnier (ou bail dérogatoire), la durée du contrat de ce bail ne pouvant s'appliquer que lors de la saison touristique, l'été et/ou l'hiver.
Ce contrat saisonnier a une durée prédéterminée, avec une date de fin précise, et ne nécessite pas de préavis de la part du locataire ni de congé de la part du bailleur.
Il n'est pas contesté que l'activité économique de [Localité 4] est touristique et donc saisonnière, soit en été, à la Toussaint et à Noël.
Dans le cas présent, les deux parties (que ce soit M. [P] ou la SARL Art de Bretagne) ont conclu les contrats suivants :
- le 26 mars 2008, un bail prenant effet du 31 mars au 6 octobre et du 25 octobre au 9 novembre 2008,
- le 27 mars 2009, un bail qui court du 29 mars au 4 octobre 2009 et du 26 octobre au 31 octobre 2009,
- le 13 mars 2010, un bail pour la période du 29 mars au 3 octobre 2010 et du 23 octobre au 7 novembre 2010,
- le 28 mars 2011, un bail pour la période du 28 mars au 2 octobre 2011, et du 23 octobre au 2 novembre 2011,
- le 29 mars 2012, un bail prenant effet le 2 avril jusqu'au 6 octobre 2012, et du 28 octobre au 7 novembre 2012,
- un avenant du 31 août 2012 prévoit que la saison soit prolongée concernant les vacances de la Toussaint du 28 octobre au 10 novembre 2012,
- 8 janvier 2013, un bail prenant effet le 26 mars jusqu'au 6 octobre 2013 et du 28 octobre au 3 novembre 2013,
- le 17 janvier 2014, un bail prenant effet le 31 mars jusqu'au 5 octobre 2014, et du 18 octobre au 3 novembre 2014
- le 3 mars 2015, un bail prenant effet le 30 mars 2015 jusqu'au dimanche 4 octobre 2015, et du lundi 19 octobre 2015 jusqu'au 25 octobre 2015,
- le 12 février 2016 et 14 mars 2016, un bail prenant effet le 4 avril 2016 pour se terminer le 2 novembre 2016,
- le 12 mars 2017, un bail prenant effet le 3 avril 2017 pour se terminer le 8 octobre 2017 ainsi que du 23 octobre 2017 au 12 novembre 2017
Tous les contrats prévoient que le preneur rendra les clés du local le jour où finit son bail.
Si le juge n'est pas tenu par la qualification donnée par les parties à un acte, il doit rechercher la commune intention des parties et vérifier s'il n'y a pas fraude.
Le contrat du 26 mars 2008 et tous les contrats postérieurs précisent expressément que le bail est saisonnier et n'est pas soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ou aux articles L 145-1 et R 145-3 du code de commerce. Le caractère saisonnier du bail est rappelé à plusieurs reprises dans chacun des contrats.
La destination du local a varié. Ainsi en 2008, la destination concernait la vente de souvenirs d'articles de faïence, de peinture, de broderie et d'artisanat. En 2009 et 2010, le commerce était relatif à la vente de bijoux et d'artisanat, puis de bijoux d'artisanat et d'habillement en 2011, pour enfin ne concerner que l'habillement à compter de 2012. Ce changement répété de destination est contraire aux statuts des baux commerciaux.
Les loyers sont réglés en mai, juin, juillet et août de chaque année soit pendant la pleine saison.
Dans un mail du 10 novembre 2016, le gérant de la SARL Art de Bretagne écrit à l'agence immobilière : bonsoir, finalement je n'ai pas ouvert la boutique pour les vacances de la Toussaint, mais j'aimerai éventuellement ouvrir pour les vacances de Noël. Est-ce possible '
Le 16 novembre 2016, ce même gérant écrit : bonjour, pour être précis, mon bail se terminait le 2 novembre 2016 et j'ai fermé le 9 octobre 2016. Et j'aimerai donc ouvrir le du 7 décembre 2016 au 31 décembre 2016. Ce qui au total représente le même nombre de jour de location.
Mme [Z] écrit à l'agence immobilière le 1er mars 2017 en ses termes : Je reviens vers vous pour la rédaction du bail de M. [P] (SARL Art et Bretagne) qui ne devrait pas tarder à se manifester. Cette location saisonnière commence le 10 avril jusqu'au 30 septembre inclus 2017.(...) Je compte sur vous pour la rédaction du bail et la remise des clés.
L'agence immobilière répond en notant que M. [P] souhaite d'autres dates pour la location soit du 3 avril au 8 octobre 2017 et du 23 octobre au 12 novembre 2017.
Mme [Z] répond à ce courriel en signalant j'avais calqué la remise des clés sur cette date.....
Ces échanges démontrent que le bail n'était signé que pour la saison, sinon quelle raison aurait eu la SARL Art de Bretagne de solliciter l'autorisation de la bailleresse pour ouvrir à une date différente de la date contractuelle. Contrairement à ses affirmations, la SARL Art de Bretagne n'ouvrait pas son magasin comme bon lui semblait.
Concernant la remise des clés, le 31 mars 2014, Mme [Z] née [K] justifie cette remise.
Dans un courriel du 6 octobre 2017, Mme [Z] écrit à l'agence immobilière : (...) Je n'ai pas de nouvelle, avez vous vu M. [P] ' Il doit finir sa saison le 8 octobre au soir et vous remettre les clés.
La pièce n°15 de l'intimée fait état d'une remise de clés du locataire à la propriétaire (du 8 janvier 2013).
Ainsi des remises de clés ont eu lieu.
De plus, Mme [Z] verse au dossier deux documents datés du 9 décembre ' et du 8 janvier 2013, dans lequel elle autorise M. [P] à ce que ce dernier entrepose quelques divers éléments dans le local qu'il utilisait durant la saison, cet entreposage ne donnant quelque droit que ce soit à l'ancien locataire.
Cette tolérance peut justifier que la SARL Art de Bretagne ait pu à l'occasion conserver les clés du magasin mais ne saurait constituer un motif de requalification du bail.
Des constats d'huissier versé aux débats, il résulte que :
- le 25 octobre 2012, le magasin est achalandé,
- le 5 décembre 2012, le magasin est approvisionné en marchandises,
- le 13 novembre 2014, le magasin est achalandé,
- le 27 décembre 2016, le magasin est ouvert et approvisionné en marchandises,
- le 26 janvier 2018, le magasin est ouvert,
- le 13 avril 2018, le magasin est ouvert.
Pour les trois premiers constats, la cour souligne que le magasin n'était pas ouvert à la clientèle au moment du passage de l'huissier de justice.
L'ouverture du 27 décembre 2016 a été expressément autorisée par la bailleresse sur demande du locataire.
Pour les deux derniers constats, la SARL Art de Bretagne est considérée comme occupante sans droit ni titre ; ces deux jours d'ouverture et les ventes réalisées par la SARL Art de Bretagne certifiées par les tickets de caisse ne sauraient être pris en considération.
Certes le gérant de la SARL Art de Bretagne a conservé ses abonnements en électricité, pour le téléphone, sa police d'assurance relative au magasin voire ses salariés (même si tous les contrats de travail invoqués ne sont pas justifiés) mais cette décision ne relève que lui et ne peut modifier la nature du contrat puisqu'il n'a pas exploité son activité en dehors des dates contractuellement prévues et non autorisées.
Rien n'établit dans le dossier que Mme [Z] née [K] a fait signer des conventions d'occupation précaire ou saisonnière dans des conditions établissant une volonté de sa part de faire échec aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux.
Le gérant de la SARL Art de Bretagne a exploité trois magasins et ne peut être considéré comme un néophyte.
Des éléments du dossier il résulte que sa renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux résulte d'une manifestation de volonté expresse et non équivoque.
À défaut de preuve d'une quelconque fraude de la part de Mme [Z] née [K], en application de l'article L 145-60 du code de commerce, la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale est accueillie.
Au regard de la date d'assignation délivrée le 1er mars 2018, seules les demandes de la SARL Art de Bretagne en requalification de bail ne sont recevables que pour les contrats signés en 2016 et 2017.
Il a été dit que rien ne justifiait la requalification des contrats de location en bail commercial. La SARL Art de Bretagne est déboutée de ses demandes.
L'indemnité d'occupation mensuelle est fixée très justement par les premiers juges à la somme de 1 813,33 euros.
Le jugement est confirmé.
La somme due pour la période allant du mois de novembre 2017 au mois d'octobre 2019 s'élève à la somme de 39 893,16 euros.
La pièce n° 112 de l'appelante justifie le paiement de cette somme. Dont acte.
Succombant en son appel, la SARL Art de Bretagne est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à Mme [Z] née [K] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, étant, par ailleurs précisé, que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Accueille la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale soulevée par Mme [Z] née [K] ;
Juge irrecevables les demandes de la SARL Art de Bretagne concernant les contrats de 2008 à 2015 ;
Juge recevables les demandes de la SARL Art de Bretagne pour les contrats signés en 2016 et 2017 ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Constate que la SARL Art de Bretagne a payé la somme de 39 893,16 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période allant du mois de novembre 2017 au mois d'octobre 2019 ;
Condamne la SARL Art de Bretagne à payer à Mme [J] [Z] née [K] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la SARL Art de Bretagne aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière La présidente