RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01563 - N° Portalis DBVH-V-B7G-INUG
CC
TRIBUNAL DE COMMERCE D'AVIGNON
16 novembre 2021 RG :2021 00661
[N]
[V]
C/
[L]
Grosse délivrée le 16 novembre 2022 à :
- Me ESCOFFIER
- Me MARITAN
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Tribunal de Commerce d'AVIGNON en date du 16 Novembre 2021, N°2021 00661
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Christine CODOL, Présidente,
Madame Claire OUGIER, Conseillère,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère.
GREFFIER :
Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Novembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [F] [N]
né le 22 Avril 1976 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Florent ESCOFFIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1861 du 19/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Madame [Y] [V]
née le 30 Juillet 1978 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Florent ESCOFFIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003623 du 24/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Madame [G], [D], [I] [L] épouse [M]
née le 17 Septembre 1962 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Gaël MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 16 Novembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 3 mai 2022, enregistré le 9 mai 2022 par Monsieur [N] et Madame [V] à l'encontre d'une ordonnance rendue le 16 novembre 2021 par le juge des référés du tribunal de commerce d'Avignon dans l'instance n°2021 00661.
Vu l'avis du 8 juin 2022 de fixation de l'affaire à bref délai à l'audience du 20 octobre 2022.
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 14 octobre 2022 par les appelants et le bordereau de pièces qui y est annexé.
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 19 octobre 2022 par Madame [M], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.
Vu l'ordonnance du 8 juin 2022 de clôture de la procédure à effet différé au 20 octobre 2022.
*
Par acte notarié du 16 novembre 2017, Mme [M] a donné en location-gérance à Monsieur [N] et à Madame [V] un fonds de commerce de maison d'hôtes, pour une durée de 4 ans à compter du 16 décembre 2017.
La redevance a été fixée mensuellement à la somme de 1000 euros HT payable d'avance avant le 5 de chaque mois jusqu'en avril 2018 inclus, puis à 2500 euros HT jusqu'en avril 2019 et à 4000 euros HT pour les années suivantes et les éventuelles reconductions.
Mme [M] a fait délivrer le 15 avril 2021 un commandement de payer les loyers pour une somme de 27 468,49 euros.
Par exploit du 30 juillet 2021, Madame [M] a fait assigner Monsieur [N] [T] et Madame [V] en référé expulsion et par ordonnance du 16 novembre 2021, le juge des référés du tribunal de commerce d'Avignon, a :
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance au 1er décembre 2021,
-enjoint Monsieur [N] et Madame [V] de remettre la possession des lieux entre les mains de Madame [G] [M] le 30 novembre 2021, dernier délai sous peine d'expulsion, avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamné solidairement Monsieur [N] et Madame [V] à payer à Madame [M] la somme provisionnelle de 24 136,36 euros,
-condamné solidairement Monsieur [N] et Madame [V] à payer à Madame [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné Monsieur [N] et Madame [V] aux dépens de l'instance.
L'ordonnance a été signifiée à la personne de Monsieur [N] et Madame [V] le 29 mars 2022
Monsieur [N] et Madame [V] ont relevé régulièrement appel de cette ordonnance le 3 mai 2022, après avoir sollicité et obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle le 19 avril 2022.
Dans leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et, au visa des articles 6 de la CESDH, 1103,1193,1211 du code civil, 561 à 567 du code de procédure civile, de :
- dire irrecevables les demandes nouvelles formulées par Madame [M] en cause d'appel,
-constater que le contrat de location-gérance conclu le 16 novembre 2017 a été résilié par accord entre les parties le 30 septembre 2021,
-limiter leur condamnation à la somme de 464,40 euros au titre des loyers sur la période courant du 1er octobre 2021 au 3 octobre 2021,
- dire que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens,
Subsidiairement, si la cour ne devait pas constater que le tribunal de commerce a statué ultra petita sur la question de la taxe foncière,
-constater que le contrat de location-gérance conclu le 16 novembre 2017 a été résilié par accord entre les parties le 30 septembre 2021,
-limiter leur condamnation à la somme de 464,40 euros au titre des loyers sur la période courant du 1er octobre 2021 au 3 octobre 2021,
-limiter leur condamnation à la somme de 3589 euros au titre de la quote-part de la taxe foncière à compter du 1er janvier 2021 au 3 octobre 2021,
-dire que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais.
Dans ses dernières conclusions, Madame [M] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance dont appel notamment en ce qu'elle a condamné
solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [Y] [V] à lui
payer une somme de 2.000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de l'instance dont ceux du greffe, liquidés à la somme de 57,65 € TTC,
l'infirmer pour le surplus,
STATUANT À NOUVEAU,
dire et juger qu'à la date de restitution des lieux loués par les locataires, intervenue le 11/10/2021, la dette locative des Consorts [N] et [V] s'élevait à la somme de 13.443,00 €,
dire et juger qu'à la date de remises des clés intervenue le 11/10/2021, le montant
du prorata des taxes foncières due par les locataires, s'élevait à la somme de 3.457,21 €,
condamner en conséquence solidairement les Consorts [N] et [V] à lui payer la somme provisionnelle de 16.900,21 €,
dire et juger que les frais de remise en état des lieux loués par les Consorts
[N] et [V] s'élèvent à minima à la somme de 13.968,63 € TTC,
condamner en conséquence solidairement les Consorts [N] et [V] à lui payer la somme provisionnelle de 13.968,63 € TTC,
constater que les Consorts [N] et [V] ont procédé, en début de contrat à un dépôt de garantie d'une somme de 12.000 € laquelle peut venir en déduction de leurs dettes,
condamner solidairement les Consorts [N] et [V] à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du
Code de Procédure Civile,
condamner solidairement les Consorts [N] et [V] à payer les dépens de la procédure d'appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 11/10/2021 par Maître [P] Huissier de justice à Carpentras pour un montant de 360 €.
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur la fin de non-recevoir :
En cause d'appel, Madame [M] demande pour la première fois le remboursement de frais de remise en état des lieux loués, arguant de ce que les locataires gérants n'ont pas entretenu les lieux loués. En effet, en première instance, elle ne sollicitait que le constat de l'application de la clause résolutoire et le paiement d'un arriéré de redevances ainsi que de taxe foncière.
Ainsi que le font valoir les appelants, il s'agit d'une demande nouvelle qui est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Civ 3ème 13 octobre 2004 n°0221444.
Sur le fond :
Les parties s'accordent à dire que la remise des clés a eu lieu le 11 octobre 2021.
Les appelants soutiennent qu'une résiliation amiable du bail a été acté au 30 septembre 2021 mais l'intimée ne s'explique pas sur ce point.
Toutefois, il ressort des pièces produites par les appelants qu'ils ont entendu résilier le contrat de location gérance le 30 septembre 2021, après expiration d'un délai de 3 mois de préavis, selon courrier du 30 juin 2021 réceptionné par Madame [M] le 1er juillet 2021.
Le contrat de location-gérance stipule que chacune des parties peut mettre fin au contrat en prévenant l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 3 mois avant la date d'expiration normale de la location, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Madame [M] a cependant pris « bonne note » de cette résiliation par courrier de réponse du 5 juillet 2021 et a demandé le règlement des loyers jusqu'à septembre inclus. Elle a donc accepté amiablement la résiliation du contrat au 30 septembre 2021.
Par conséquent, l'ordonnance doit être infirmée en ce qu'elle a :
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance au 1er décembre 2021,
-enjoint Monsieur [N] et Madame [V] de remettre la possession des lieux entre les mains de Madame [G] [M] le 30 novembre 2021, dernier délai sous peine d'expulsion, avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
En ce qui concerne les sommes restant dues au titre des loyers et indemnité d'occupation, il n'y aucune contestation sur les sommes versées par les appelants. Le décompte du loueur (sa pièce 7) les prend en compte. Les locataires-gérants oublient simplement l'existence d'un arriéré ancien qui conduit à les rendre encore redevables de la somme de 13 443 euros arrêtée au 11 octobre 2021 ' date de remise des clés et donc de restitution des lieux- après leur double versement de 10 000 euros et un autre versement de la somme de 7 018,47 euros.
En ce qui concerne la taxe foncière, le jugement déféré précise que Madame [M] a produit un décompte le jour de l'audience dans lequel il était fait état du non paiement de la taxe foncière. Le juge des référés n'a donc pas statué ultra petita.
Madame [M] produit l'avis de taxe foncière 2021 qui s'élève à la somme de 4 367 euros. Si les locataires reconnaissent devoir la somme au prorata de 3589 euros, le loueur ne réclame que le paiement de la somme de 3457,21 euros. Il sera par conséquent fait droit à cette demande.
Le contrat de location-gérance stipule le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 12 000 euros en garantie du paiement régulier des redevances.
Il est établi et non contesté que ce dépôt de garantie a été payé par les locataire-gérants. La somme de 12 000 euros doit donc venir en déduction de leur dette.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 en faveur de Madame [M].
Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, conservera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande de Madame [G] [M] tendant à faire dire et juger que les frais de remise en état des lieux loués par les Consorts [N] et [V] s'élèvent à minima à la somme de 13.968,63 € TTC et à condamner en conséquence solidairement les Consorts [N] et [V] à lui payer la somme provisionnelle de 13.968,63 € TTC,
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance au 1er décembre 2021,
-enjoint Monsieur [N] et Madame [V] de remettre la possession des lieux entre les mains de Madame [G] [M] le 30 novembre 2021, dernier délai sous peine d'expulsion, avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamné solidairement Monsieur [N] et Madame [V] à payer à Madame [M] la somme provisionnelle de 24 136,36 euros,
Et statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,
Constate la résiliation amiable du contrat de location-gérance à effet au 30 septembre 2021,
Dit que Monsieur [N] et Madame [V] sont solidairement tenus de payer à Madame [M] la somme provisionnelle de 13 443 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 11 octobre 2021,
Dit que Monsieur [N] et Madame [V] sont solidairement tenus de payer à Madame [M] la somme provisionnelle de 3457,21 euros euros, au titre du prorata e la taxe foncière 2021,
Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 12 000 euros doit être déduite du montant des condamnations à paiement de Monsieur [N] et Madame [V],
Condamne solidairement Monsieur [N] et Madame [V] à payer à Madame [G] [M] la somme provisionnelle de 4 900,21 euros,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés.
Dit qu'il sera fait application de la loi sur l'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE