Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06368 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRNQ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2022 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 21/01155
APPELANTE
Société PRAXIDICE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260
INTIMÉES
Madame [P] [E] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillante (assignation remise à personne le 02 mai 2022)
Madame [U] [V] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
née le 22 Février 1979 à [Localité 8]
représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
assistée par Me Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau d'ESSONNE
S.A.S. O'PTIT CAFE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
défaillante (assignation remise à étude le 02 mai 2022)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Aux termes d'un bail en date du 26 juillet 2017 dérogeant expressément aux dispositions du statut des baux commerciaux, la société Praxidice a loué à Mme [P] [E] [Y] et à Mme [U] [V] [B], avec faculté de substitution au profit de la société O'ptit café, un local commercial situé dans le [Adresse 7], à [Localité 5] (Essonne).
Il était convenu que le bail prendra effet à compter de la livraison du local fixée à titre prévisionnel au 30 décembre 2017, pour une durée de douze mois susceptible de reconduction dans la limite de vingt-quatre mois supplémentaires.
Le 29 novembre 2018, un procès-verbal de mise à disposition valant état des lieux d'entrée a été signé entre la société bailleresse et la société O'ptit café représentée par Mme [Y].
Par courrier en date du 20 décembre 2020, Mme [B] a informé la bailleresse qu'elle n'exerçait plus dans les locaux, qu'elle n'entendait pas que le bail, qui s'était renouvelé le 29 décembre 2018 pour une durée de deux années, soit de nouveau renouvelé et qu'elle se considérait désengagée pour tous les loyers qui pourraient être dus après la date de réception de sa lettre recommandée.
Après plusieurs mises en demeure, la société Praxidice a fait délivrer à Mme [B] et à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, les 2 et 5 novembre 2020 puis le 19 octobre 2021. Elle a, par lettre recommandée en date du 25 octobre 2021, notifié son intention de résilier le bail dérogatoire puis, le 22 décembre 2021, elle a sommé Mme [Y] de quitter les lieux.
C'est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire des 23 et 29 décembre 2021, la société Paxidice a fait assigner Mmes [Y] et [B] et la société O'ptit café devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir constater l'expiration du bail dérogatoire à la date du 28 novembre 2021, l'occupation sans droit ni titre des lieux et obtenir l'expulsion aux conditions d'usage de Mme [Y] et en tant que de besoin de Mme [B] et de la société O'ptit café et la condamnation solidaire des trois défenderesses, par provision à lui payer diverses sommes au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation.
Par une ordonnance contradictoire en date du 25 février 2022, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé tant sur les demandes de la société Praxidice que sur les demandes de Mme [Y] et de la société O'Ptit Café et sur celles de Mme [B], a rejeté toute autre demande plus ample ou contraire et a dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.
Le 24 mars 2022, la société Praxidice a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 juillet 2022 et signifiées aux intimées défaillantes par actes du 27 juillet 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-5 du code de commerce et 1103 du code civil, de réformer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes de Mme [Y] et de la société O'Ptit Café et celle de Mme [B], et statuant à nouveau,
- jugeant que le bail dérogatoire a bien pris fin la date convenue, soit le 28 novembre 2021 et que le maintien dans les lieux de Mme [Y] et tous occupants de son chef l'est sans droit ni titre, ordonner l'expulsion aux conditions d'usage et sous astreinte, de Mme [Y] et, en tant que de besoin, de Mme [B] et de la société O'Ptit Café ;
- condamner par provision solidairement, Mme [Y] et Mme [B], titulaires du bail, et la société O'Ptit Café, occupante de leur chef, à lui payer la somme de 28 066,75 euros arrêtée au 28 novembre 2021 et correspondant aux loyers dus au titre du bail dérogatoire, qui sera majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de chaque mise en demeure ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 29 novembre 2021 par Mme [Y] et sa société O'Ptit Café au double du montant contractuel mensuel de 1 080 euros, soit 2 160 euros par mois et ce jusqu'à libération des lieux et en conséquence, de condamner solidairement Mme [Y] et sa société O'Ptit Café à lui payer par provision cette indemnité mensuelle du 29 novembre 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation initiale ;
- condamner in solidum Mme [Y], Mme [B] et la société O'Ptit Café à lui payer la somme de 5 000 euros chacune par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel ;
- débouter Mme [Y], Mme [B] et la société O'Ptit Café de toutes demandes contraires.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 mai 2022 et signifiées aux intimées défaillantes par acte du 17 juin 2022, Mme [B] soutient la confirmation de l'ordonnance entreprise et la condamnation de la société appelante au paiement de somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, sollicitant qu'il soit jugé qu'en application des dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution les éventuels frais d'exécution de la décision à intervenir resteront à la charge de la société Praxidice.
La déclaration d'appel a été signifiée par un acte du 2 mai 2022 remis à la personne de Mme [Y] et selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, à la société O'Ptit café.
SUR CE, LA COUR
L'appelante prétend que tant Mme [Y] et Mme [B] que la société O'Ptit Café ne peuvent se prévaloir d'aucun titre d'occupation des locaux. Elle soutient le bail dérogatoire a expiré le 28 novembre 2021, trois ans après la livraison des locaux et que la société O'Ptit Café n'est pas titulaire du bail dérogatoire, faute pour Mme [Y] et Mme [B] d'avoir exercé leur faculté de substitution. Elle ajoute qu'il s'avère que cette société a occupé les lieux et prétend que de ce fait, elle se trouve solidairement tenue au paiement des loyers et indemnités d'occupation.
Elle soutient que Mme [B], qui conteste devoir les loyers, est tenue à leur paiement en vertu du bail. Au moyen soutenu en première instance et retenu comme constituant une contestation sérieuse, d'un bail soumis au statut des baux commerciaux consécutif au maintien dans les lieux de la locataire à l'expiration du bail dérogatoire qui aurait pris effet, fin 2017, elle oppose l'absence de preuve d'une entrée dans les lieux avant le 28 novembre 2018. Elle soutient qu'il y a urgence à expulser les intimés, qui ne respectent par leurs obligations contractuelles, ni la loi sur les débits de boissons.
Mme [B] prétend que la substitution prévue au bail s'est opérée puisqu'un procès-verbal de mise à disposition a été signé le 21 novembre 2018 au profit de la société O'Ptit Café, apparaissant comme locataire entrant. Elle affirme que cette société est tenue d'honorer les loyers et que n'étant pas porteuse des parts de cette société, elle ne peut pas être poursuivie en paiement des loyers.
En application de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.
En l'espèce, la société bailleresse prétend à l'absence de titre d'occupation de ses cocontractantes, compte tenu de l'arrivée du terme du bail dérogatoire qu'elle fixe au 28 novembre 2021, soit trois années après l'établissement le 29 novembre 2018, du procès-verbal de mise à disposition valant état des lieux d'entrée.
Afin de convaincre le premier juge de l'existence d'une contestation sérieuse, Mme [Y] a soutenu en première instance que le bail était soumis au statut des baux commerciaux, au motif d'une part qu'il s'était poursuivi après son terme, trois ans après la prise de possession effective des lieux à la fin de l'année 2017 et d'autre part, faute pour la bailleresse d'avoir expressément indiqué sa volonté de poursuivre l'exécution d'un bail derogatoire, à l'issue de la première période contractuelle de douze mois.
Non seulement la date de prise de possession des lieux avancée par les locataires correspond aux stipulations contractuelles qui prévoyaient une prise d'effet du bail à compter d'une livraison fixée à titre prévisionnel au 30 décembre 2017 avec une fin de première période de location devant se terminer au plus tard le 29 décembre 2018 mais, à réception du courrier du 20 décembre 2020, la bailleresse n'en a pas contesté les termes, or Mme [B] retenait implicitement mais sans ambiguïté une prise d'effet du bail à la fin de l'année 2017 puisqu'elle précisait que le bail avait été renouvelé pour une durée de deux années, le 28 décembre 2018.
De plus, au titre de sa durée, le bail stipule que cette durée (de douze mois) sera susceptible de reconduction dans la limite de vingt-quatre mois supplémentaires et expirera au plus tard à l'issue de ce délai. Cette clause ne prévoit pas un renouvellement tacite du bail dérogatoire à l'issue de la première période de douze mois.
Au regard de ces circonstances, il ne peut pas être retenu, avec l'évidence requise en référé, qu'à la date où le bailleur a dénoncé le bail ou au 29 novembre 2021, le bail relevait toujours des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce et dérogeait au statut des baux commerciaux.
Ce constat exclut que le maintien dans les lieux puisse après le 29 novembre 2021 être qualifié de manifestement illicite et dès lors, le premier juge a justement constaté qu'il n'y avait pas lieu à référé de ce chef ainsi que sur les demandes qui en découlent (expulsion, fixation et condamnation au titre d'une indemnité d'occupation).
Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
La société bailleresse réclame le paiement des loyers échus au 28 novembre 2021 et conteste qu'il y ait eu, en application des stipulations conventionnelles, substitution de preneur.
L'affirmation contraire de Mme [B] sur ce point ne repose que sur l'indication au procès-verbal de mise à disposition du 28 novembre 2018 comme locataire entrant de O'ptit café représenté par Mme [Y] qui a signé l'acte sans y apposer le cachet humide de cette société. Surtout, cette substitution, à la supposer établie ne libère pas, Mme [Y] et Mme [B] de leurs obligations nées du bail dont le paiement des loyers, celles-ci restant aux termes du bail, garantes et solidaires de la société O'ptit café pendant la durée du bail.
En revanche, s'agissant d'une obligation contractuelle, son exécution à l'encontre d'une société qui n'est pas partie au contrat se heurte à une contestation sérieuse. Il en est de même, de la demande formulée à l'encontre de Mme [B] - au titre des loyers échus à compter de son courrier du 20 décembre 2020 - dès lors que le bail ne prévoit aucune solidarité entre les deux copreneuses, qu'elle a donné congé et que la bailleresse a accepté qu'elle se désengage du bail depuis cette date (pièce Praxidice n°18).
La société Praxidice ne produit aucun décompte ou compte locataire à la date du 28 novembre 2021 d'une créance qu'elle évalue à 28 066,75 euros.
Les mises en demeure des 15 janvier, 14 février, 13 mars 18 septembre 2020, 14 février 2020, 15 septembre 2021 et 1er juin 2022 retiennent un solde nul au 31 décembre 2019, la mise en demeure du 15 mai 2021 précise que le solde au 31 octobre 2020 est égal à zéro.
Le décompte, terme de septembre 2021 inclus, annexé au commandement du 19 octobre 2021 porte sur une somme principale de 38 085,60 euros ; ce décompte comme le compte locataire au 1er juin 2022 produit par la société Praxidice pour justifier de sa créance (sa pièce 23) est incompréhensible puisqu'il est fait état d'un impayé de 16 092 euros au titre des appels de loyers de l'année 2020 qui s'ajoute aux appels de loyers, au mois le mois sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2020.
Compte tenu de ces incohérences, ces pièces sont dépourvues de force probante et ne sont pas de nature à justifier du montant d'une créance présentant l'évidence requise devant le juge des référés.
La décision déférée sera également confirmée sur le rejet de la demande provisionnelle.
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. A hauteur d'appel, la société Praxidice sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [B] une somme de 1 500 euros au titre des frais qu'elle a exposés pour assurer sa défense.
PAR CES MOTIFS
Dans les limites de l'appel dont elle est saisie,
Confirme l'ordonnance du 25 février 2022 ;
Y ajoutant
Condamne la société Praxidice à payer à Mme [B] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT