COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 17 NOVEMBRE 2022
F N° RG 18/04114 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KRGT
Monsieur [N] [D]
c/
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE CLOS DU CEDRE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 juin 2018 (R.G. 18/001193) par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 12 juillet 2018
APPELANT :
[N] [D]
né le 21 Avril 1953 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Alexa LAMOURELLE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4])
représenté par son Syndic en exercice, la SAS LESPARRE IMMOBILIER AJP NOUVELLE AQUITAINE, immatriculée au registre du commerce de Bordeaux sous le numéro 388 088 460, dont le siège social est situé [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
Représentée par Me Julien LE CAN substituant Me Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, présidente et Monsieur Rémi FIGEROU Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Madame Christine DEFOY, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
M. [N] [D] est propriétaire des lots n°67 (appartement avec jardin privatif), 46 (cellier) et 131 (parking) au sein de la résidence [Adresse 4]), soumise au statut de la copropriété.
Par acte d'huissier de justice délivré le 20 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) représenté par son Syndic, la société Abaque Gestion a fait assigner M. [N] [D] devant le Tribunal d'instance de Bordeaux afin, sous le bénéfice de 1'exécution provisoire, de:
- le condamner à lui payer les sommes de :
- 1119,83 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 15 février 2018, outres les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct subi à raison des manquements répétés de M. [N] [D] au règlement de copropriété et notamment à son obligation de s'acquitter des charges de copropriété conformément au terme prévu et à son obligation d'entretenir son jardin privatif ;
- le condamner également à procéder à la tonte de son gazon, à1'élagage et à la réduction des haies érigées au sein de son jardin privatif et plus généralement à réaliser tout travaux d'entretien au sein de son jardin privatif conformément au règlement de copropriété et ce dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir ;
- le condamner à faire procéder à la dépose de la clôture qu'il a fait installer au sein de son lot sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et ce dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir ;
- être autorisé à procéder aux travaux précités aux frais avancés par M. [N] [D] si ce dernier ne s'exécutait pas dans le délai d'un mois qui lui sera imparti par le tribunal;
- le condamner à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais éventuels d'exécution.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude d'huissier de justice, M. [N] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire, rendu le 12 juin 2018, le tribunal d'instance de Bordeaux a:
- déclaré irrecevable la demande syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre portant sur les charges de copropriété de M. [N] [D] entre le 15 février 2018 et la date de l'audience ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre de sa demande en paiement à l'encontre de M. [N] [D] de la somme de 1 119,83 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté au 15 février 2018;
- condamné M. [N] [D] à procéder à la taille des haies du jardin privatif du lot n°67 au sein de la résidence [Adresse 4]) à une hauteur de 2,30 mètres maximum et en largeur afin de permettre le passage dans l'allée dans un délai de deux mois à compter de la notification à M. [N] [D] du présent jugement ;
- condamné M. [N] [D] à procéder à la tonte du jardin privatif du lot n°67 au sein de la résidence [Adresse 4]) dans un délai de deux mois à compter de la notification à M. [N] [D] du présent jugement ;
- A défaut d'exécution par M. [N] [D] de ses obligations de taille et de tonte dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement à M. [N] [D], autorisé le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre à procéder ou à faire procéder à un coût raisonnable aux travaux précités aux frais de M. [N] [D] ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre de sa demande visant à voir condamner M. [N] [D] à faire procéder à la dépose de la clôture et à tout travaux d'entretien ;
- condamné M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné M. [N] [D] aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration électronique en date du 12 juillet 2018, M. [N] [D] a relevé appel de ce jugement.
Par avis en date du 10 mars 2021, Mme la Présidente de la deuxième chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a demandé aux parties de faire parvenir leurs observations concernant la recevabilité de l'appel de M. [D] à l'encontre de la Sarl Abaque Gestion alors qu'elle était uniquement le représentant du Syndicat des copropriétaires en première instance.
Par courrier adressé au greffe par le biais du RPVA le 20 avril 2021, la société Abaque Gestion a communiqué ses observations.
L'affaire a été fixée à l'audience d'incidents du 29 septembre 2021 à 10 heures.
A cette audience il a décidé du renvoi du dossier devant la cour pour statuer sur la recevabilité de l'appel, les parties ayant été avisées que l'affaire serait fixée le cas échéant au fond à une audience de plaidoirie ultérieure à l'issue de l'arrêt de la cour statuant sur la seule recevabilité de l'appel.
Par arrêt avant dire droit rendu le 9 décembre 2021, la cour d'appel de Bordeaux a :
- déclaré recevable l'appel de M. [N] [D] sauf à préciser qu'il était dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos du Cèdre représenté par son syndic, la société Abaque Gestion.
- ordonné le renvoi de l'affaire à la mise en état Cabinet du 02 février 2022 aux fins de régularisation de la procédure et de constitution du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos du Cèdre.
- réservé les dépens au fond.
Aux termes de ses dernières conclusions, déposées au greffe de la cour d'appel le 19 septembre 2022, M. [D] demande à la cour, au visa de l'article 1353 du code civil, de :
- réformer le jugement entrepris,
Et, statuant à nouveau,
- débouter Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre représenté par son Syndic en exercice, la société Lesparre Immobilier APJ Nouvelle Aquitaine de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre représenté par son Syndic en exercice, la société Lesparre Immobilier APJ Nouvelle Aquitaine à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du Cèdre représenté par son Syndic en exercice, la société Lesparre Immobilier APJ Nouvelle Aquitaine aux entiers dépens ;
Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe de la cour d'appel le 27 janvier 2022, le syndicat des copropriétaire, représenté par son syndic en exercice, la société Lesparre Immobilier APJ Nouvelle Aquitaine , demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1 et suivants du code civil de :
- débouter M. [N] [D], appelant principal, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence,
- confirmer le jugement déféré n°18/001193 rendu le 12 juin 2018 par le Tribunal d'instance de Bordeaux en l'ensemble de ses chefs de jugement à l'exception de celui rejetant la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat concluant à l'encontre de M. [N] [D] ;
Et faisant droit à son appel incident:
- infirmer le jugement déféré n°18/001193 rendu le 12 juin 2018 par le Tribunal d'instance de Bordeaux en ce qu'il l'a débouté, de sa demande de dommages et intérêt formulée à l'encontre de M. [N] [D]
Et statuant de nouveau :
- condamner M. [N] [D] à lui payer, représenté par son syndic, la société Abaque Gestion, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct subi par le syndicat requérant à raison des manquements répétés de M. [D] au règlement de copropriété et notamment à son obligation de s'acquitter des charges de copropriété conformément au terme prévu mais surtout à son obligation d'entretenir son jardin privatif (taille de la haie et tonte du gazon) ;
- faire application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Y ajoutant,
- condamner M. [N] [D] à lui payer, représenté par son syndic, la société Abaque Gestion une indemnité complémentaire de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
- condamner M. [N] [D] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
1/ Sur l'appel principal
Faisant application du règlement de copropriété, le tribunal a condamné M. [D] à procéder à la taille des haies de son jardin privatif, afin de ramener les haies à une hauteur de 2,30 mètres maximum et de permettre le passage dans l'allée, et ce dans un délai de deux mois à compter du jugement; dans la mesure où il ressortait du constat d'huissier du 13 novembre 2017 que ledit jardin était en friche et que les sapinettes n'étaient pas taillées, et qu'elles débordaient sur l'allée et obscurcissaient les fenêtres du premier étage. Le tribunal a aussi condamné M. [D] à tondre son jardin, au motif qu'il était en friche, et qu'ainsi il nuisait au droit des autres copropriétaires de pouvoir jouir d'une vue esthétique, alors que cela comportait en outre des risques d'incendie et modifiait l'aspect extérieur de la copropriété, ainsi que cela ressortait des attestations produites. En revanche, le tribunal a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamné M. [D] à faire procéder à la dépose de sa clôture en retenant que s'agissant d'une partie privative, il disposait d'un droit de jouissance et de disposition sur son bien, alors qu'il n'était pas démontré que la clôture qu'il avait installée nuisait au droit des autres copropriétaires, ou que celle-ci portait atteinte à la bonne harmonie des lieux. Le premier juge a enfin débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [D] au titre des travaux d'entretien, au motif qu'une telle demande était trop imprécise si bien qu'elle ne permettait pas de démontrer que celui-ci aurait manqué à ses obligations.
M. [D] critique le jugement en ce qu'il l'a condamné à entretenir le jardin en soutenant que s'agissant de la taille de la haie, la charge de son entretien a été fluctuante au cours des années, et aucune pièce ne permet de savoir si les haies sont situées sur une partie commune ou sur une partie privative de la copropriété, car le règlement de copropriété de l'immeuble qui date du 15 février 1985 ne comprend pas de plan de division et précise seulement que M. [D] est propriétaire d'un jardin privatif de 160 m2 environ. Concernant la tonte de son jardin privatif, il considère que le fait d'avoir des herbes hautes dans son jardin, ne change pas l'aspect extérieur des locaux. Il précise que depuis la délivrance de l'assignation, en 2018, le bien a été donné à bail et le locataire procède à la tonte régulière du jardin, si bien que l'obligation de tondre ne repose sur aucun fondement juridique ni aucun élément de fait.
Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [D] à procéder à la taille des haies et à la tonte de son jardin en considérant que la haie litigieuse était érigée au sein du jardin privatif de celui-ci ainsi que cela ressort de l'extrait du règlement de copropriété et du plan y étant annexé, des photographies des lieux, du procès-verbal de constat dressé par Me [X] [I] le 13 novembre 2017, outre de nombreuses attestations de copropriétaires mécontents. Le syndicat des copropriétaires a encore sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [D] à la tonte de son jardin privatif en estimant que le constat d'huissier dressé par Me [I] le 13 novembre 2017 démontrait que l'ensemble des autres jardins de la copropriété étaient correctement entretenus quand celui de M. [D], était en friche. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice, en soutenant que l'appelant avait un comportement fautif en payant ses charges avec retard, se refusant d'élaguer les haies érigées sur son fonds ainsi de tondre le gazon de son jardin, ce qui cause un désagrément à l'ensemble des copropriétaires.
- Sur la taille de la haie
Il résulte du règlement de copropriété que M. [D] est propriétaire du lot 67 composé d'un appartement et d'un « jardin privatif de 160 mètres carrés environ » (cf : pièce n° 7 de l'intimé)
Par ailleurs, lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le clos du cèdre, du 17 avril 2013, il a été décidé que la haie plantée par les époux [D], pour reconstituer celle qui existait dans leur jardin privatif, serait arrosée pour une année, aux frais de la copropriété.
M. [D] reconnait dans ses écritures qu'il a replanté la haie litigieuse, à la suite de la tempête de 1999, mais il affirme dans le même temps qu'il ne serait nullement démontré que cette haie aurait été replantée dans l'enceinte de son jardin privatif.
Le compte rendu de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2013, ne peut faire foi de l'implantation des haies litigieuses sur les parties communes ou privatives.
Dans la mesure où la copropriété de la résidence Le Clos du Cèdre ne dispose pas d'un bornage des jardins privatifs, elle ne démontre pas que les haies litigieuses seraient implantées sur les parties privatives de M. [D], lequel devrait alors répondre de leur entretien.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas, comme il en a la charge, en application de l'article 1353 du code civil, l'obligation de l'appelant d'entretenir la haie litigieuse, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a condamné ce dernier à procéder à la taille de cette haie en hauteur et en largeur.
- Sur la tonte du gazon
M. [D] ne peut sérieusement contester que son jardin privatif n'est pas entretenu alors qu'il est démontré aux termes du constat dressé par Me [I], huissier de justice, le 13 novembre 2017, qu'il se trouvait à l'état de friche, ainsi qu'en font foi également plusieurs copropriétaires qui se sont plaints de cette situation. (Pièces 11 à 15 de l'intimé)
L'appelant ne le conteste pas véritablement puisqu'il considère notamment que « le fait d'avoir des herbes hautes dans son jardin ne compromet pas la solidité de l'ouvrage et ne change pas l'aspect extérieur des locaux »
Toutefois, le règlement de copropriété de la résidence Le Clos du Cèdre pose en principe, concernant les parties privatives que chacun des copropriétaires peut en jouir et en disposer en toute propriété, à la condition toutefois de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires (cf : règlement de copropriété, deuxième partie, usage des parties privatives)
Or, l'absence total d'entretien d'un jardin, visible par les autres copropriétaires, leur cause un préjudice esthétique, car elle rompt l'harmonie avec les autres jardins qui sont entretenus, et la présence d'herbes hautes permet l'installation d'une faune indésirable qui nuit à tous. En outre, lors d'étés secs il existe un risque important d'incendie, même si la commune de [Localité 6] n'est pas considérée comme une commune à risque, en l'absence de massif forestier important.
Aussi, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a obligé M. [D] à tondre sa pelouse, après avoir constaté que l'état de friche nuisait au droit des autres copropriétaires, étant en outre précisé que M. [D] affirme sans en justifier que sa pelouse serait désormais régulièrement entretenue par son locataire.
2/ Sur l'appel incident
Le tribunal a estimé que la demande de dommages et intérêts sollicitée par le syndicat des copropriétaires n'était pas fondée alors que seule la responsabilité contractuelle de M. [D] pouvait être recherchée, et non sa responsabilité délictuelle.
Le syndicat des copropriétaires forme un appel incident et sollicite la condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, en réparation de préjudice distinct qu'il aurait subi du fait des manquements répétés de l'appelant au règlement de copropriété et notamment de son obligation de s'acquitter des charges de copropriété conformément aux termes prévus, et à son obligation d'entretenir son jardin privatif. Il expose que les défauts ou retards de paiement de charges par M. [D] engendrent des frais et désorganisent le travail de gestion du syndic, et que les défauts d'entretien de son jardin causent un désagrément aux autres copropriétaires.
M. [D] s'oppose à la demande du syndicat des copropriétaires. Il fait valoir qu'il s'est toujours acquitté de ses charges de copropriété et que la somme qui lui est réclamée correspond en réalité aux frais inhérents au paiement des auxiliaires de justice, qui n'ont rien à voir avec la copropriété.
L'article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
Le syndicat des copropriétaires démontre avoir été dans l'obligation de rappeler à plusieurs reprises à M. [D] ses dettes de copropriété, et notamment les 30 août 2016, 10 novembre 2016, 22 décembre 2016, 23 mai 2017, 20 mars 2018.
M. [D] ne démontre nullement que ces relances de paiements étaient infondées. Il ne s'explique pas non plus sur ses retards récurrents de paiement. S'il a par la suite réglé ce qu'il devait, la cour n'étant plus saisie de la persistance d'une dette de sa part, il est toutefois constant qu'il a obligé le syndic à consacrer du temps à cette situation irrégulière, l'obligeant à plusieurs reprises à des relances ou à faire indûment l'avance des charges lui incombant, situation toujours préjudiciable à l'ensemble de la copropriété.
Par ailleurs, M. [D] a causé un préjudice à l'ensemble des autres copropriétaires en laissant son jardin à l'état de friche.
En conséquence, la demande des copropriétaires est fondée, et il y a lieu d'y faire droit en la fixant à la somme de 2000 euros, le jugement étant infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.
3/ Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il serait inéquitable que l'intimé supporte les frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits devant la cour d'appel. En conséquence, M. [D] sera condamné aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [D] à procéder à la taille des haies du jardin privatif du lot n° 67 au sein de la résidence [Adresse 4]) à une hauteur de 2,30 mètres maximum et en largeur afin de permettre le passage dans l'allée dans un délai de deux mois à compter de la notification, et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le clos du cèdre de sa demande de dommages intérêts, et statuant à nouveau :
Rejette la demande de condamnation de M. [N] [D] à procéder à la taille des haies du jardin privatif du lot n° 67 au sein de la résidence Le clos du Cèdre afin de permettre le passage dans l'allée.
Condamne M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le clos du cèdre la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts, y ajoutant :
Condamne M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le clos du cèdre la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [N] [D] aux entiers dépens.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE