Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07770 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB47Y
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2020 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY - RG n° 19-002487
APPELANTE
S.A. ICF LA SABLIERE Agissant poursuite et diligence en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
INTIMES
Monsieur [S] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Olivier GUEZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 263
Monsieur [T] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [K] [G]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 30 septembre 2020, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 15 octobre 2002, la société anonyme Icade a donné à bail à M. [S] [D] un logement et une cave situés [Adresse 3]. Ce bail a fait l'objet d'un renouvellement le 15 octobre 2008, le nouveau loyer de référence étant fixé à la somme de 650,67 euros.
La société anonyme ICF La Sablière est devenue propriétaire de l'immeuble par acte du 30 avril 2010.
Par courrier du 15 mars 2019, reçu le 19 mars 2019 par le bailleur, M. [S] [D] a donné congé de l'appartement, pour une prise d'effet à l'expiration du préavis réduit à un mois ; le bailleur a pris note du congé et de sa prise d'effet au 19 avril 2019.
Par procès-verbal d'huissier de justice en date du 12 avril 2019, la société anonyme ICF La Sablière a fait constater l'occupation de l'appartement par M. [T] [M], sa compagne et leurs enfants, dans le cadre d'une sous-location mise en oeuvre par M. [S] [D].
Par actes d'huissier du 20 novembre 2019, la société anonyme ICF La Sablière a assigné M. [S] [D], M. [T] [M] et Mme [K] [G] devant le tribunal d'instance en substance en constatation de la validité du congé donné par M. [S] [D], de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [T] [M] et de Mme [K] [G], expulsion, condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération des lieux, condamnation de M. [S] [D] au paiement des loyers et charges dus jusqu'au 19 avril 2019 et au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Les consorts [M]-[G] ont fait valoir qu'ils avaient sous-loué le logement de bonne foi à M. [S] [D] en vertu d'un bail verbal, ont sollicité des délais d'expulsion et ont accepté de payer des indemnités d'occupation.
M. [S] [D] a confirmé l'existence de la sous-location depuis plusieurs années, moyennant un prix de 750 euros puis de 800 euros, a exprimé des regrets et s'est opposé au versement d'une indemnité d'occupation, ayant donné son congé et n'occupant pas les lieux.
Par jugement contradictoire entrepris du 18 mars 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :
Confirme la validité du congé délivré par M. [S] [D] s'agissant du bien sis [Adresse 3]) et son effet au 20 avril 2019.
Constate que M. [T] [M] et Mme [K] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3]), propriété de la société anonyme ICF La Sablière depuis le 20 avril 2019.
Accorde un délai pour quitter les lieux à M. [T] [M] et Mme [K] [G] et à tous occupants de leur chef, pour une durée de dix-huit mois à compter de la signification de la présente décision, en vertu des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution et en considération de leur situation familiale et sociale.
Dit qu'à défaut pour M. [T] [M] et Mme [K] [G] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après l'expiration du délai de dix-huit mois précité et la notification au sous-préfet du commandenment d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le bailleur.
Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [K] [G] à payer à la société anonyme ICF La Sablière une indemnité d'occupation à compter de la signification du présent jugement et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, que le locataire aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié.
Dit que cette indemnité d'occupation pourra faire l'objet d'une indexation annuelle sur présentation des justificatifs.
Dit que la présente décision sera transmise à M. le préfet du département de Seine-Saint-Denis en application de l'article R.412-5 du code des procédures civiles d'exécution.
Rejette le surplus des demandes de la société anonyme ICF La Sablière à l'encontre de M. [T] [M] et Mme [K] [G] et notamment la demande en réduction du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédure civile d'exécution.
Rejette les demandes d'expulsion, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, au paiement des loyers et charges dues jusqu'au 19 avril 2019 et de dommages et intérêts de la société anonyme ICF La Sablière à l'encontre de M. [S] [D].
Condamne M. [S] [D] à payer à la société anonyme ICF La Sablière la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [S] [D] aux entiers dépens de l'instance.
Ordonne l'exécution provisoire de la décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 22 juin 2020 par la société anonyme ICF La Sablière,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 septembre 2020 par lesquelles la société anonmye ICF La Sablière demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- Confirmé la validité du congé délivré par M. [S] [D] s'agissant du bien sis [Adresse 3]) et son effet au 20 avril 2019,
- Condamné M.[S] [D] à payer à la société anonmye ICF La Sablière la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirmer le jugement entrepris pour le surplus.
Statuant a nouveau,
Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [T] [M] et Mme [K] [G] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, du logement situé [Adresse 3],
Condamner in solidum M. [T] [M] et Mme [K] [G] à payer à la société anonyme ICF La Sablière une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 20 avril 2019 fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmentée des charges comme si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
Subsidiairement si par impossible, la cour accordait des délais à M. [T] [M] et Mme [K] [G] pour quitter les lieux, il est demandé à celle-ci de :
Dire que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation, Dire qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être engagée immédiatement,
Condamner M. [S] [D] à verser à la société anonyme ICF La Sablière la somme de 280,88 euros à titre de loyers et charges sur la période du 1er au 19 avril 2019,
Condamner M. [S] [D] à verser à la société anonyme ICF La Sablière la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner in solidum M. [S] [D], M. [T] [M] et Mme [K] [G] à payer à la société anonyme ICF La Sablière la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles devant la cour,
Condamner in solidum M. [S] [D], M. [T] [M] et Mme [K] [G] aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 décembre 2020 au terme desquelles M. [S] [D] demande à la cour de :
Confirmer la décision rendue le 18 mars 2020, en ce qu'elle a rejeté la demande de la société anonyme ICF La Sablière, formée à l'encontre de M. [S] [D], au titre de l'indemnité d'occupation,
Confirmer la décision rendue le 18 mars 2020, en ce qu'elle a rejeté la demande de la société anonyme ICF La Sablière formée à l'encontre de M. [S] [D], au titre des dommages intérêts,
Confirmer la décision rendue le 18 mars 2020, en ce qu'elle a rejeté la demande de la société anonyme ICF La Sablière formée à l'encontre de M. [S] [D], au titre du reliquat de loyer,
Débouter la société appelante de toutes ses demandes,
La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure pénale et aux entiers dépens.
M. [T] [M] et Mme [K] [G], auxquels la déclaration d'appel et les écritures de l'appelant ont été signifiées selon procès-verbal d'huissier de justice délivré le 30 septembre 2020 à étude n'ont pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de relever que le chef de dispositif du jugement entrepris par lequel la validité du congé délivré par M. [S] [D], à effet au 20 avril 2019, a été constaté n'est pas visé par la déclaration d'appel, de sorte que la cour n'en est pas saisie ; aucune critique ou demande à ce sujet n'est d'ailleurs formulée par les parties dans leurs conclusions devant la cour.
Il n'y a donc pas lieu de "confirmer" ce chef de dispositif.
Par ailleurs, il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenue de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée ; en application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur l'expulsion de M. [T] [M] et Mme [K] [G]
Il est constant qu'au mois d'avril 2019, seul les consorts [M]-[G] occupaient les lieux et que cette occupation s'est poursuivie au-delà de la résiliation du bail.
La société ICF critique le jugement en ce qu'il a octroyé un délai de 18 mois aux consorts [M]-[G] pour quitter le logement en faisant valoir que leur occupation est abusive et qu'elle l'empêche de mettre ce logement à disposition d'une famille respectant les règles d'attribution des logements sociaux.
Toutefois, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :
-les consorts [M]-[G] sont occupants sans droit ni titre des lieux, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée,
- cependant il n'y a pas lieu de réduire le délai légal de 2 mois prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, les intéressés n'ayant pas bénéficié d'une procédure de relogement et ne s'étant pas introduits dans les lieux par voie de fait mais du chef du locataire principal;
- les consorts [M]-[G] justifient de la précarité de leur situation financière et familiale, compte tenu notamment de la modestie de leurs revenus, du fait qu'ils ont trois enfants à charge, nés entre 2001 et 2009, des problèmes de santé de M. [M], de leurs multiples démarches pour trouver un logement (voir la décision du tribunal administratif de Montreuil, en date du 28 novembre 2019, condamnant le préfet de Seine-Saint-Denis à assurer leur relogement sous astreinte, la décision de la commission DALO du 6 février 2019 les reconnaissant prioritaires pour bénéficier d'un logement d'urgence, leur renouvellement d'une demande de logement social le 25 avril 2019, valable pour un an sur toute l'Île-de-France et leur démarche auprès de l'OPH d'Ivry-sur-Seine le 24 juin 2019 pour obtenir un logement social),
- il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il convient de leur octroyer un délai de 18 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
La cour observe que la société ICF ne conteste pas l'exactitude de ces éléments et n'actualise pas la situation alors que ses dernières conclusions récapitulatives devant la cour datent de plus de deux ans et que le délai de 18 mois octroyé par le tribunal a pu expirer.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
La société ICF demande à la cour "subsidiairement, si par impossible, la cour accordait des délais à M. [T] [M] et Mme [K] [G] pour quitter les lieux" de subordonner ce délai au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation, et de dire qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être engagée immédiatement.
Il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande subsidiaire puisque la cour n'a pas accordé de nouveaux délais d'expulsion aux intéressés et s'est bornée à confirmer le jugement, étant rappelé qu'elle ne dispose d'aucun élément actualisé relatif à l'occupation des lieux ; en outre, la société ICF ne fait pas état d'une dette d'indemnités d'occupation des consorts [M]-[G] ; il n'y a donc pas lieu d'accueillir ces demandes.
Sur l'indemnité d'occupation
La société ICF demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné les consorts [M]-[G] seuls au paiement d'une indemnité d'occupation et seulement à compter du jugement ; elle demande leur condamnation in solidum avec M. [D] au paiement de cette indemnité et ce à compter du 20 avril 2019 date de résiliation du bail.
Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient néanmoins, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation.
Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et indemnitaire.
L'indemnité d'occupation en cas d'occupation sans droit ni titre, suit ainsi lerégime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices: il s'agit de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit
En l'espèce, il est constant que M.[D] n'occupait pas les lieux à la date de résiliation du bail, et ce d'ailleurs depuis plusieurs années ; c'est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte et qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, que le premier juge a écarté sa condamnation au paiement d'indemnités d'occupation.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
En revanche, il est également constant que les consorts [M]-[G] occupaient bien le logement litigieux à la date de résiliation du bail, soit le 20 avril 2019.
Au regard des principes ci-dessus rappelés, ils doivent donc des indemnités d'occupation à la société ICF à compter de cette date et le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.
Sur la dette locative de M. [D]
La société ICF demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de M. [D] au paiement de loyers et de charges dus jusqu'au 19 avril 2019, date de la résiliation du bail. Elle demande à la cour de le condamner à lui payer à ce titre la somme de 280,88 euros pour la période du 1er au 19 avril 2019.
L'intimé demande la confirmation du jugement en l'absence de preuve de la créance invoquée.
En application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver .
Elle produit à l'appui de sa demande un décompte d'où il résulte que M. [D] resterait lui devoir la somme de 9.064,63 euros arrêtés au 7 septembre 2020, ce qui est incohérent puisqu'il ne correspond pas à sa demande ; ce décompte ne permet pas davantage que celui produit devant le premier juge, de déterminer les sommes dues par M. [D] au titre du préavis.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [D] au paiement d'un arriéré locatif.
Sur la demande de dommages-intérêts
La société ICF demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de M.[D] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle fait valoir notamment que l'infraction au bail commise par M. [D], particulièrement grave, et contrevient aux règles de l'article R.353-37 du code de la construction et l'habitation et a été lucrative, ce qui lui a causé un préjudice certain.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article R.353-37 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable en l'espèce, issue du décret n°2005-1733 du 30 décembre 2005, dispose que:
"Les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L. 621-2."
En l'espèce, il est constant que la sous-location litigieuse remonte à la fin de l'année 2015, ce qui est d'ailleurs admis par M. [D] dans ses conclusions d'appel, et qu'il a demandé aux consorts [M]-[G] de lui verser la somme de 750 euros puis 800 euros par mois au titre de l'occupation des lieux alors que son loyer était d'environ 700 euros selon le bailleur ou de 670 euros selon les conclusions récapitulatives de M. [D], et en tout état de cause inférieur aux paiements demandés aux consorts [M]-[G].
Le preneur a ainsi commis une faute, que d'ailleurs il admet et dit regretter «car les sous-locataires se sont maintenus dans les lieux contre son accord » (conclusions de l'intimé, page 4), tant au regard de ses obligations contractuelles qu'au regard du régime applicable aux logements conventionnés et de l'interdiction légale de sous-location ; celle-ci a en outre été pour lui, même modestement, lucrative.
Cette faute a causé un préjudice direct et certain au bailleur puisque les lieux ont été occupés abusivement, n'ont pas été libérés en temps utile ni été attribués selon les dispositions relatives aux logements conventionnés, ce qui a nécessairement entravé la bonne gestion de la société ICF.
Au vu de ces éléments, M. [D] sera condamnée à payer à la société ICF la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
-condamné M. [T] [M] et Mme [K] [G] au paiement d'un indemnité d'occupation, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, que le locataire aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de la date du jugement,
-rejeté la demande de dommages-intérêts de la société ICF la Sablière,
Le réforme sur ces points,
Et statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [K] [G] à payer à la société anonyme ICF La Sablière une indemnité d'occupation à compter du 20 avril 2019, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, que le locataire aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,
Condamne M. [S] [D] à payer à la société anonyme ICF La Sablière la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant ,
Condamne M. [S] [D] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président