COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 24 NOVEMBRE 2022
N° 2022/781
Rôle N° RG 21/14765 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIH4X
[U] [L]
C/
[H] [V]
[O] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO
Me Julien AYOUN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de Marseille en date du 07 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01689.
APPELANTE
Madame [U] [L]
né le 1er avril 1984 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représentée et assistée par Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [H] [V],
né le 8 Février 1988 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [O] [L],
demeurant [Adresse 1]
assigné et non représenté
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Rendu par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 22 septembre 2017, monsieur [H] [V] a donné en location à madame [U] [L] et monsieur [O] [L], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 750 € outre une provision sur charges de 150 € par mois.
Monsieur [H] [V] a fait délivrer un commandement de payer daté du 2 novembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [U] [L] et monsieur [O] [L] de lui régler la somme de 10 100 €.
Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 7 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties,
' ordonné l'expulsion de madame [U] [L], monsieur [O] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné solidairement madame [U] [L] et monsieur [O] [L] à payer à monsieur [H] [V] à titre provisionnel la somme de 7 400 €, comptes arrêtés au 2 janvier 2021, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale à 900 € et la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,
' condamné solidairement madame [U] [L] et monsieur [O] [L] au paiement des dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2021, madame [U] [L] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 16 décembre 2021 et signifiées le 22 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [U] [L] demande à la cour de :
réformer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de madame [U] [L] et monsieur [O] [L], en ce qu'elle les a condamné au paiement de la somme de 7 400 €, comptes arrêtés au 2 janvier 2021, d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale à 900 € et d'une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,
prendre acte de ce que la demande de condamnation de madame [U] [L] à régler la somme provisionnelle de 7 400 € et à une indemnité d'occupation est devenue sans objet, compte tenu des versements réalisés par elle,
suspendre les effets de la clause résolutoire,
débouter monsieur [H] [V] de ses demandes et notamment en expulsion,
dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner monsieur [H] [V] au paiement des dépens.
Par dernières conclusions transmises le 14 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [H] [V] sollicite de la cour qu'elle :
juge irrecevable la demande de madame [U] [L] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle,
juge recevable ses demandes,
confirme l'ordonnance rendue le 7 octobre 2021 en toutes ses dispositions,
déboute madame [U] [L] de ses demandes,
condamne madame [U] [L] à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel outre les dépens.
Monsieur [O] [L], régulièrement intimé par acte remis à étude du 22 novembre 2021 n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 22 septembre 2017 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.
Par acte délivré le 2 novembre 2020, monsieur [H] [V] a fait commandement à madame [U] [L], et monsieur [O] [L], de payer la somme de 10 100 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.
En l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 2 janvier 2021, ce que le premier juge a justement apprécié.
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, la dette de loyer a couru depuis novembre 2019. En octobre 2020, lors de la délivrance du commandement de payer du 2 novembre 2020, elle s'élevait à 10 100 €, aucun paiement n'étant intervenu au titre du loyer et de charges depuis novembre 2019.
Lors de l'audience devant le premier juge, le décompte d'arriérés des loyers, charges et indemnités d'occupation dus s'élevait à 7 400 €, sommes arrêtées au 2 janvier 2021, dans la mesure où un règlement de 4 500 € était intervenu en décembre 2020.
Selon décompte versé dans les conclusions de l'intimé, les locataires restaient redevables en juillet 2021 d'une somme de 10 408,48 €.
Or, madame [U] [L] justifie avoir réglé une somme de 3 500 € le 29 septembre 2021, une somme de 6 500 € le 9 octobre 2021 outre une somme de 3 000 € le 16 octobre 2021. Ainsi, madame [U] [L] justifie avoir apuré en intégralité sa dette locative trois mois après l'audience devant le premier juge et moins d'un mois après le délibéré. De même, madame [U] [L] justifie avoir repris le règlement de son loyer et de ses charges mensuels à hauteur de 900 € par mois, étant observé qu'elle justifie percevoir 907 € par mois de la caisse d'allocations familiales outre les ressources issues de son entreprise de vente de fruits et légumes, étant séparée et ayant trois enfants à charge.
Dans ces conditions, au vu de l'évolution du litige, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et de rejeter toute demande en paiement provisionnel au titre des loyers et charges impayés.
Sur les délais de paiement
En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
En l'occurrence, madame [U] [L] forme une demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Devant le premier juge, madame [U] [L] avait déjà sollicité l'octroi de délais de paiement, qui peuvent être au demeurant ordonnés d'office par le juge. Ainsi, la prétention par elle émise en appel tendant à l'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être considérée comme nouvelle, étant l'accessoire et le complément nécessaire de la demande de délais de paiement présentée devant le premier juge. Cette prétention est donc parfaitement recevable.
Madame [U] [L] justifie avoir apuré l'intégralité de sa dette locative quelques mois à peine après l'audience devant le premier juge, et régler depuis régulièrement son loyer et ses charges courantes.
Dans ces conditions, au vu de ces efforts de paiement et de la bonne foi induite, il convient d'accorder à madame [U] [L] des délais de paiement rétroactifs, et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ceux-ci. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de madame [U] [L] et en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Compte tenu de l'issue du litige entre les parties et eu égard à l'équité, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise au titre des dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche en appel, monsieur [H] [V] assumera la charge des dépens et il n'y a pas lieu de faire application des dispositions au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2021, en ce qu'elle a condamné solidairement madame [U] [L] et monsieur [O] [L] à payer à monsieur [H] [V] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare recevable la demande de madame [U] [L] tendant à l'octroi de délais de paiement rétroactif avec suspension des effets de la clause résolutoire,
Accorde à madame [U] [L] un délai de paiement rétroactif jusqu'au 1er novembre 2021, pour obtenir le paiement de la somme de 7 400 € correspondant à la dette locative arrêtée au 2 janvier 2021,
Dit que, durant le cours de ce délai, la clause résolutoire a été suspendue de plein droit,
Constate que, durant le cours de ce délai, madame [U] [L] s'est intégralement acquittée des sommes mentionnées dans le commandement de payer du 2 novembre 2020 et arrêtée au décompte du 2 janvier 2021, dernier décompte officiel produit,
Dit que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans le délai accordé de l'intégralité de l'arriéré et que ses effets s'en trouvent suspendus,
Dit n'y avoir à référé sur les demandes de paiement d'une dette provisionnelle, d'expulsion de madame [U] [L], ainsi que de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et déboute monsieur [H] [V] de sa demande à ce titre,
Condamne monsieur [H] [V] au paiement des dépens d'appel.
La greffière, La présidente,