COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT DE RADIATION
DU 24 NOVEMBRE 2022
N° 2022/792
Rôle N° RG 21/14940 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIUQ
S.A.R.L. JAJA
S.A.R.L. DS
C/
Syndic. de copro. SDC [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Michaël BERDAH
Me Audrey MASSEI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 05 octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00405.
APPELANTES
S.A.R.L. JAJA
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. DS
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORTdont le siège social est à [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représenté par Me Audrey MASSEI, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 novembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Le 5 février 2020, la SARL Jaja et la SARL DS ont acquis le lot 7 de la copropriété immobilière située [Adresse 3], consistant en un appartement. Elles ont sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vue de procéder à la division de ce lot. L'assemblée générale a rejeté cette demande le 23 septembre 2020. Cette décision a été attaquée en justice par la SARL Jaja et la SARL DS.
Soutenant que la SARL Jaja et la SARL DS avaient malgré tout débuté les travaux de division du lot 7, portant atteinte aux parties communes et susceptibles d'affecter la structure de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires les a assigné devant le juge des référés le 24 février 2021.
Par ordonnance en date du 5 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice :
s'est déclaré compétent pour connaître des demandes,
a ordonné à la SARL Jaja et la SARL DS de procéder à la remise dans leur état antérieur des éléments suivants, dépendant des parties communes :
- faux plafond sur le palier devant la porte du lot 7,
- peinture de la porte palière,
- façades avant et arrière en supprimant les appareils de climatisation et en restituant aux façades leur intégrité,
- plaque balcon arrière avec suppression du raccordement aux évacuations collectives,
ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision, l'astreinte étant limitée à 3 mois,
' a ordonné la cessation immédiate des travaux réalisés par la SARL Jaja et la SARL DS, tant ceux affectant les parties communes que ceux réalisés à l'intérieur de leur lot, ce, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard, cette astreinte étant limitée à 3 mois,
a ordonné, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte, une expertise confiée à monsieur [N] [H] afin notamment de :
- dire si le projet de division du lot 7 est adapté à la structure et à l'état de l'immeuble,
- dire si les travaux réalisés sont conformes au projet et ont été réalisés dans les règles de l'art,
- décrire les désordres allégués dans l'assignation affectant l'immeuble situé [Adresse 3], de situer leur date d'apparition, d'en déterminer les causes, d'indiquer les travaux permettant d'y remédier et de donner son avis sur la durée des travaux requis, sur les préjudices subis et les responsabilités encourues,
a rejeté le surplus des demandes,
condamné solidairement la SARL Jaja et la SARL DS à payer au syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 21 octobre 2021, la SARL Jaja et la SARL DS ont interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises, excepté sur la compétence.
Le 4 mai 2022, l'expert a déposé son rapport.
Par dernières conclusions transmises le 28 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Jaja et la SARL DS demandent à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
À titre principal :
juger que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte dans la mesure où le juge de la mise en état est déjà saisi dans le cadre d'une procédure au fond RG 20/4282 opposant les mêmes parties, et ayant le même fait générateur,
prononcer l'irrecevabilité de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires qui relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état en contemplation de la procédure RG 20/4282 et de la désignation du juge de la mise en état antérieurement à la saisine du juge des référés,
renvoyer le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte à se pourvoir dans le cadre de l'instance en cours au fond devant le tribunal judiciaire de Nice sous le RG 20/4282,
condamner le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte à leur payer la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive,
À titre subsidiaire :
juger que les demandes du syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte sont juridiquement infondées car :
- la division est libre dans la copropriété,
- la demande d'expertise n'est pas formulée avant tout procès (car une instance au fond RG 20/04282 est pendante devant le tribunal judiciaire de Nice) et ne remplit pas les conditions fixées par l'article 145 du code de procédure civile,
- la demande d'expertise ne reposait sur aucun motif légitime et se heurtait à l'article 146 du code de procédure civile, qui interdit la demande d'expertise reposant sur de seules doléances et dommages hypothétiques, comme l'a prouvé l'expertise judiciaire de monsieur [P],
- les travaux de division n'ont pas touché les parties communes,
- les travaux de division n'ont causé aucun désordre aux parties communes et aux autres appartements de la copropriété,
- le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte ne rapporte pas la preuve de travaux sur les parties communes qui seraient imputables aux concluantes,
- le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte ne rapporte pas la preuve de désordres allégués aux parties communes ou aux appartements de copropriétaires qui seraient imputables aux concluantes,
- les demandes de remise en état et d'interdiction de travaux ne sont fondées par aucun trouble manifestement illicite ni aucun dommage imminent,
- la mairie de [Localité 6] a constaté l'absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent,
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
condamner le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte à leur payer la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive et du préjudice résultant de l'exécution des causes de l'ordonnance du 5 octobre 2021,
En tout état de cause :
condamner le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte à leur payer la somme de 5 000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
juger qu'elles seront dispensées de payer les causes du jugement à intervenir, en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
La SARL Jaja et la SARL DS soutiennent que la division du lot 7 est libre et parfaitement licite, sans requérir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Elles assurent ainsi que la résolution n°10 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 sera annulée, qu'une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété sera ordonnée et qu'un nouvel état descriptif de division sera publié.
La SARL Jaja et la SARL DS soulèvent l'incompétence du juge des référés et l'irrecevabilité de la procédure sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile à raison de l'introduction préalable d'une instance au fond, avec saisine antérieure du juge de la mise en état, ayant le même fait générateur, portant sur le même objet, entre les mêmes parties. Les appelantes soutiennent que la présente instance tend à remettre en cause la validité de la division du lot 7 et de ses conséquences et ont un lien direct avec les demandes présentées devant le juge du fond tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 23 septembre 2020.
La SARL Jaja et la SARL DS font ensuite valoir que les prétentions du syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte sont infondées. Elles estiment qu'aucun grief ne peut leur être fait d'avoir transformé leur appartement en trois appartements et que les travaux ont été confiés à des professionnels, conformément aux règles de l'art, aucun mur porteur n'ayant été touché. Elles démentent l'existence de tout préjudice ou désordre causé. Elles contestent tout trouble manifestement illicite et tout dommage imminent et s'opposent donc à toute demande de remise en état. S'agissant de l'expertise, la SARL Jaja et la SARL DS soutiennent qu'elle était inutile puisqu'aucune investigation complémentaire n'était nécessaire, ni justifiée. En tout état de cause, elles estiment que l'expertise démontre l'absence de désordres. S'agissant des demandes au titre des parties communes, elles se défendent de tous travaux affectant celles-ci, les appartements créés n'ayant notamment pas été raccordés aux équipements communs. Elles font valoir que les deux procès-verbaux de constat invoqués par l'intimé ne démontrent pas que des travaux qui leur soient imputables aient eu un impact sur les parties communes. Elles soutiennent que les portes palières sont des parties privatives, comme les volets, et que le trou dans le faux-plafond préexistait. Elles indiquent avoir déposé les blocs de climatisation litigieux tout en objectant que d'autres copropriétaires en disposent. Elles ajoutent avoir remplacé un raccord de canalisation défectueux. Elles en déduisent encore qu'aucune atteinte à la solidité de l'immeuble n'est établie, ce que la mairie de [Localité 6] a pu confirmer, et qu'aucun désordre n'a été causé aux appartements des autres copropriétaires du fait des travaux par elle engagés.
Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte, pris en la personne de son syndic en exercice, la SNC [Adresse 5], sollicite de la cour qu'elle :
confirme l'ordonnance entreprise,
déboute la SARL Jaja et la SARL DS de leurs demandes,
condamne solidairement la SARL Jaja et la SARL DS au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code civil et de réserver les dépens.
Le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte conteste toute incompétence du juge des référés à raison de la procédure au fond actuellement pendante dans la mesure où celle-ci ne concerne que l'annulation de la résolution de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 et ne porte donc pas sur le même objet que la présente procédure. L'intimé fait valoir qu'il n'est pas ici question de discuter la validité de la division du lot 7 mais d'apprécier la régularité des travaux effectués dans les parties communes sans autorisation, ainsi que sur les désordres liés aux travaux de rénovation entrepris par les appelantes. Il soutient donc que les deux procédures ont des objets distincts, de sorte que la compétence du juge des référés est bien réelle ici.
Le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte se fonde sur l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, l'existence d'un trouble manifestement illicite, et les articles 3 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter la remise en état induite par les travaux réalisés par les appelantes sans autorisation sur des parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble. L'intimé sollicite sur les mêmes fondements la remise en état ensuite des travaux réalisés au sein des parties privatives et portant atteinte à la structure des parties communes. Pour démontrer la réalité des travaux, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les procès-verbaux de constat par huissier de justice des 10 décembre 2020 et 5 février 2022, ainsi que sur l'expertise judiciaire de monsieur [P] du 4 mai 2022. Il dénonce la non exécution de l'ordonnance entreprise si ce n'est le retrait des climatiseurs. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, même à supposer la division du lot 7 valide, les travaux ont été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires alors qu'ils portent atteinte à des parties communes et font peser un risque sur la structure de l'immeuble.
En sus, le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte sollicite l'instauration de mesures conservatoires en raison d'un dommage imminent du fait des travaux réalisés sur les parties privatives, au sein du lot 7, et de leurs conséquences sur les appartements des autres copropriétaires qui ont observé des fissures outre l'inquiétude sur la structure du bâti à la suite des surcharges créées mise en avant par l'ingénieur conseil des appelantes. Le syndicat des copropriétaires en déduit que la demande de cessation immédiate des travaux se justifie donc.
En outre, le syndicat des copropriétaires 53 Bonaparte entend que l'expertise judiciaire soit confirmée et estime que celle-ci a bien été sollicitée avant tout procès, puisque l'instance au fond relative à la validité de la division du lot 7 porte sur un objet distinct. Il ajoute que cette expertise est aujourd'hui terminée.
Enfin, le syndicat des copropriétaires s'oppose à l'octroi de tout dommages et intérêts au profit des appelantes.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 31 octobre 2022.
Par courriers respectifs du 8 novembre 2022, les appelantes et l'intimé ont sollicité le renvoi de l'affaire, en l'état d'un accord en cours de finalisation entre les parties, dans le cadre d'une assemblée générale extraordinaire à venir, avec éventuel désistement ultérieur de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l'article 381 du code de procédure civile, la radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties. Elle emporte suppression de l'affaire du rang des affaires en cours.
En l'occurrence, il résulte des courriers concordants des parties qu'une transaction est effectivement en cours entre elles, de sorte qu'elles entendent reporter l'examen de l'appel dont la cour est saisie. En l'absence de connaissance par la juridiction du temps requis pour la mise en oeuvre des pourparlers en cours dont seules les parties ont la maîtrise, et en l'absence des parties à l'audience pour soutenir leur demande de renvoi et envisager avec la cour d'autres possibilités procédurales, il convient de constater que l'affaire n'est pas en état d'être jugée et de la radier du rôle. Il appartiendra à la partie la plus diligente de la réenrôler en fonction de l'issue de ladite transaction.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Prononce la radiation de l'affaire inscrite sous le n° RG 21/14940,
Dit que cette radiation emporte suppression de l'affaire du rang des affaires en cours,
Dit qu'à moins que la péremption de l'instance ne soit acquise, l'affaire sera rétablie à la demande de l'une des parties sur justification de l'issue de la transaction,
Réserve les dépens.
La Greffière Le Président