REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 30 MAI 2024
(n° 141/2024, 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/10061 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYJJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 avril 2021 - Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 19/09222
APPELANTE
S.A.R.L. RESIDENCE MARCADET
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 432 316 131
Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056
Assistée de Me Hanna TOLEDANO de 2H AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : L056
INTIMES
M. [W] [K]
né le 15 mai 1946 à [Localité 9] (Algérie)
Domicilié chez [T] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Mme [N] [H] épouse [K]
née le 10 octobre 1952 à [Localité 7] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions
juridictionnelles
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 juin 2000, M. [W] [K] a consenti à la société [Adresse 8] un bail commercial portant sur divers locaux, à usage exclusif d'hôtel, dépendant d'un immeuble édifié [Adresse 2], pour une durée de neuf années courant à compter du 1er juillet 2000 pour se terminer le 30 juin 2009, moyennant un loyer annuel de 35.825,52 euros en principal. Parvenu à son terme contractuel, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.
Par avenant du 2 septembre 2010, le loyer a été porté à la somme de 52.246,89 euros par an à compter du 1er juillet 2009.
Le 8 mars 2012, M. [K] a fait signifier à la société Résidence Marcadet un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2012 moyennant un loyer en principal de 120.000 euros par an HT et HC.
Aux termes d'un mémoire en demande notifié à M. [K] le 4 avril 2013, la société [Adresse 8] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 71.142 euros HT par an. Le 5 septembre 2013, elle a fait assigner M. [K] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en demandant que lui soit adjugé le bénéfice de ses demandes contenues dans son mémoire du 4 avril 2013.
Par jugement du 17 janvier 2014, le juge a :
- constaté que le bail s'était renouvelé à compter du 1er octobre 2012 ;
- dit que la règle du plafonnement doit être écartée en application de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
- désigné M. [P] [V] en qualité d'expert judiciaire avec la mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2012 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L. 145-33, R. 145-3 à R. 145-8 et R. 145-10 du code de commerce ;
- fixé le montant du loyer provisionnel exigible pendant le cours de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.
M. [V] a déposé son rapport le 3 mars 2015. Il a conclu à une valeur locative de renouvellement de l'ensemble immobilier à usage d'hôtel au 1er octobre 2012 à la somme de 88.500 euros par an HT et HC.
Aux termes de son mémoire après expertise notifié le 9 novembre 2016, la société Résidence Marcadet a fait part de son intention de soulever la nullité du congé du 8 mars 2012 et a demandé en conséquence au juge des loyers commerciaux de se déclarer incompétent pour statuer sur le litige.
Par mémoire notifié le 5 janvier 2018, l'épouse de M. [K], Mme [N] [K], est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement du 28 mars 2019, le juge des loyers commerciaux, statuant au visa de l'article R. 145-23 du code de commerce, s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris, à laquelle le dossier de l'affaire a été transmis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2019, les consorts [K] ont notifié à la société [Adresse 8] une demande de révision triennale du loyer en application de l'article L. 145-38 du code de commerce, sollicitant sa fixation à la somme de 55.972,18 euros par an HT et HC sous réserve de la fixation du loyer à intervenir dans le cadre de la présente instance et de la publication attendue de l'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2019.
Par jugement du 30 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit Mme [N] [H], épouse [K], recevable en son intervention volontaire ;
- dit la société Résidence Marcadet recevable en sa demande d'annulation du congé du 8 mars 2012 ;
- l'a déboutée de cette demande ;
- fixé à la somme de 95.208 euros par an hors taxe et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 ;
- dit que la société [Adresse 8] devra payer à M. [W] [K] et à Mme [N] [H], épouse [K], le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû pour la période courant du 1er octobre 2012 jusqu'au 16 juillet 2019 inclus ;
- dit que la société Résidence Marcadet devra payer à M. [W] [K] et à Mme [N] [H], épouse [K], les intérêts au taux légal ayant couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 22 octobre 2013 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
- dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- fixé à la somme de 101.579 euros par an hors taxes et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019 ;
- dit que la société [Adresse 8] devra payer à M. [W] [K] et à Mme [N] [H], épouse [K], le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer révisé au 17 juillet 2019 ;
- dit que la société Résidence Marcadet devra payer à M. [W] [K] et à Mme [N] [H], épouse [K], les intérêts au taux légal ayant couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer révisé, à compter du 14 janvier 2020 puis au fur et à mesure des échéances échues ;
- dit que le dépôt de garantie devra être complété par la société [Adresse 8] de façon à correspondre à six mois de loyer hors taxes ;
- dit qu'il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles en ce qui concerne les sommes dues par la société Résidence Marcadet au titre du différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2012, au titre du différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer révisé au 17 juillet 2019, au titre des intérêts au taux légal ayant couru sur lesdits différentiels et au titre du complément de dépôt de garantie ;
- partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à M. [V] ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté toute autre demande.
Par déclaration du 27 mai 2021, la société [Adresse 8] a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions du 22 novembre 2021, les époux [K] ont soulevé un incident, avant de se désister par conclusions du 11 mars 2022. Par ordonnance du 16 mai 2022, le conseiller de la mise en état leur a donné acte de leur désistement.
Par conclusions du 23 novembre 2021, les époux [K] ont interjeté appel incident du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 95.208 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 et à la somme de 101.579 euros par an hors taxes et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 mars 2022, la société Résidence Marcadet, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau ;
Sur le renouvellement,
- juger nul et de nul effet le congé signifié par Monsieur [K] à la société [Adresse 8] le 8 mars 2012 ;
- juger irrecevable et mal fondée l'intervention volontaire de Madame [N] [H] ;
- débouter Monsieur [K] et Madame [H] de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 ;
Subsidiairement sur le montant du loyer de renouvellement,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 à la somme de 71.142 euros/an HT et HC pour la période du 1er octobre 2012 au 22 octobre 2019 et de 78.340 euros/an HT et HC pour la période postérieure au 30 octobre 2019 ;
Sur la révision,
- juger inopérante la demande de révision du loyer notifiée par Monsieur [K] et Madame [H] à la société Résidence Marcadet le 19 juillet 2019 ;
- débouter Monsieur [K] et Madame [H] de leur demande de révision du loyer au 19 juillet 2019 ;
Subsidiairement sur le montant du loyer révisé,
- fixer le loyer révisé au 17 juillet 2019 à la somme de 75.909,31 euros/AN HT et HC ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
- condamner Monsieur [K] et Madame [H] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Patricia Hardouin pour ceux la concernant.
Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 8] expose :
- sur la nullité du congé du 8 mars 2012, au regard des dispositions de l'article 815-3 du code civil que le congé avec offre de renouvellement en date du 8 mars 2012 a été délivré par M. [K] sans le concours de Mme [N] [H], en violation de l'article précité qui exige le consentement de tous les indivisaires pour la délivrance d'un tel acte ; que le nom de chaque coindivisaire doit être mentionné dans le congé au risque de voir relever une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du code de procédure civile (Cass Civ 3e, 10 décembre 2002, n° 1871FS) ; que s'agissant d'une nullité de fond, la concluante n'a pas besoin de démontrer l'existence d'un grief conformément à l'article 119 du même code, étant observé qu'un grief existe au regard de la non-révélation de l'existence même de l'indivision bailleresse, ce qui lui cause un préjudice ; qu'elle est bien fondée à invoquer l'exception de nullité au sens de l'article 118 du même code ; que l'intervention volontaire de Mme [K] est inopérante pour couvrir la nullité du congé dès lors que plus de deux ans se sont écoulés entre la date d'effet du congé et l'intervention volontaire de Mme [K] ;
- sur l'intervention volontaire de Mme [N] [H], que le mémoire en intervention volontaire notifié le 2 janvier 2018 puis le 5 janvier 2018 ne répond pas aux mentions prescrites par les articles R. 145-24 et R. 145-25 du code de commerce dès lors que l'état civil et l'adresse de Mme [K] ne sont pas mentionnés sur le mémoire, étant précisé que les mémoires ne sont pas signés ;
- sur la prescription de l'action en fixation du loyer, que Mme [H] n'a notifié un mémoire en intervention volontaire que le 5 janvier 2018, soit près de 6 ans après la délivrance du congé et près de 4 ans après le jugement ayant définitivement statué sur le renouvellement du bail au profit du seul M. [K], de sorte que l'action est prescrite au sens de l'article L. 145-60 du code de commerce ; que Mme [H] ne peut se prévaloir de l'effet interruptif de la prescription qui bénéficie à la société Résidence Marcadet dès lors qu'elle n'était pas partie à la procédure qui a été engagée par la locataire et qui a donné lieu au jugement du 14 janvier 2014 ; qu'une demande en justice n'interrompt la prescription qu'au profit de celui qui l'engage en sorte que lui seul peut revendiquer cet effet interruptif et en tirer profit (Cass 3e civ 14.02.1996 n° 94-13.445) ;
Subsidiairement,
- sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012, qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce, de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé du 1er octobre 2012 au 22 octobre 2019 à la somme de 71.142 euros/an HT et HC, puis à compter du 22 octobre 2019 à la valeur locative dont la cour déterminera le montant puisque les parties sont en désaccord sur ce point ;
- sur la valeur locative des locaux, que les tarifs affichés au titre du prix des chambres ne sont pas représentatifs et ne peuvent servir en conséquence de base au calcul de la recette théorique ; que la recette théorique calculée par le premier juge est inexacte dès lors que certaines pièces, comme les chambres n° 1 et n° 47, sont inexploitables compte tenu de l'effondrement des planchers, de sorte qu'il convient de retenir une recette théorique totale de 606.995 euros TTC/an, soit un prix moyen affiché de 16,79 euros/jour par personne ; que sur 54 chambres exploitables, 10 sont soumises à des exploitations conditionnées ; que le taux d'occupation doit être fixé à 80 % dès lors que le taux d'occupation moyen est compris entre 67 % et 83 % ; que le taux d'effort de 20 % retenu par l'expert doit être accepté ; qu'il y a lieu d'appliquer les abattements correspondant aux clauses exorbitantes du droit commun qui sont supportées par le preneur, soit la déduction du paiement de l'impôt foncier à hauteur de 70 % pour 3.105 euros/an et un abattement de 5 % au titre de l'obligation pour le preneur de supporter les travaux prescrits par l'administration.
- sur la révision du loyer, que le montant du loyer révisé au 17 juillet 2019 offert par les bailleurs est de 55.972,18 euros/an HT et HC, soit un montant inférieur à celui du loyer offert dans le congé avec offre de renouvellement signifié le 8 mars 2012 qui était de 71.142 euros/an HT et HC ; que subsidiairement, les consorts [K]-[H] ne peuvent solliciter un loyer supérieur à la variation de l'indice calculé par rapport au loyer en vigueur au 1er octobre 2012, soit la somme de 75.909,31 euros/an HT et HC ; que, subsidiairement, il appartient aux bailleurs de rapporter la preuve que la valeur locative est au moins égale au montant du loyer révisé qu'ils sollicitent, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 avril 2022, les époux [K], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- déclarer la société [Adresse 8] recevable en son appel sur le loyer du bail renouvelé mais l'en débouter ;
- au regard des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile, déclarer la société Résidence Marcadet irrecevable à critiquer le jugement sur la fixation du loyer révisé ;
- déclarer irrecevable la société [Adresse 8] en ses demandes nouvelle ou contraire au principe de l'estoppel et à tout le moins l'en débouter ;
- confirmer le jugement en toutes ces dispositions à l'exception de celles qui ont fixé à la somme de 95.208 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 et à la somme de 101.579 euros par an hors taxes et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019 ;
Et statuant à nouveau de ce chef,
- fixer à la somme de 128.278 euros par an hors taxe et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 ou subsidiairement à la somme de 120.000 euros à compter du 1er octobre 2012, puis à la somme de 122.000 euros à compter du 22 octobre 2013 et enfin à la somme de 128.278 euros à compter du 22 octobre 2019 ;
- fixer à la somme de 136.874 euros par an hors taxe et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019 ou subsidiairement au 14 janvier 2020 ;
Subsidiairement,
- fixer à la somme de 111.820,29 euros par an hors taxe et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 ;
- fixer à la somme de 119.313,51 euros par an hors taxe et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019 ;
En tout état de cause,
- condamner la société Résidence Marcadet au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Ingold & Thomas.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] opposent :
- sur la demande d'annulation du congé, que l'absence du nom d'un indivisaire dans le congé ne peut être invoquée que par celui des indivisaires qui n'a pas donné son accord, seul celui-ci étant protégé par les règles de pouvoir édictées par l'article 815-3 du code civil (CA Lyon, 27 juillet 2018 n° 17/03137), de sorte que la société [Adresse 8] est irrecevable, faute de qualité, à soulever la nullité du congé pour le non-respect des règles prescrites en matière d'indivision légale, prévues par l'article précité ; que le défaut de pouvoir d'un indivisaire ne figurant pas au nombre de ces irrégularités de fond lorsqu'il est soulevé par un tiers à l'indivision, il ne peut donc s'agir que d'un vice de forme qui relève des dispositions des articles 112 à 116 du code de procédure civile (Cass. com., 10 févr. 2015, n° 13-24.686), de sorte qu'il appartenait à l'appelante de justifier du grief que lui avait causé l'irrégularité, conformément aux dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, ce qu'elle n'a pas fait ; que l'irrecevabilité de la demande de révision sollicitée dans le dispositif de ses conclusions, signifiées le 24 août 2021, n'est prévue par l'article R. 145-27 du code de commerce qu'en cas de non-respect du délai d'un mois imposé pour la saisine du juge des loyers commerciaux alors que le respect de ce délai n'est pas discuté par l'appelante ;
- sur la prescription de l'action en fixation, que la société Résidence Marcadet a pris l'initiative de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé en suite du congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur le 8 mars 2012 ; qu'elle a interrompu la prescription de l'action par la notification de son mémoire préalable visant à voir fixer le loyer à la somme de 71.142 euros à compter du 1er octobre 2012 puis par la signification de l'assignation et la saisine du juge des loyers commerciaux ; que son intervention volontaire n'est pas enfermée dans le délai de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ; que le mémoire du 22 octobre 2013, même affecté d'un vice de fond a un effet interruptif de prescription (Cass.civ. 3, 8 juillet 2015 n° 14-15192) ; que l'irrégularité été couverte par l'intervention volontaire ultérieure de Mme [N] [H] ;
- sur la fixation du prix du bail renouvelé et révisé, que, faute pour la société [Adresse 8] d'avoir sollicité du tribunal le rejet des prétentions des concluants au titre du loyer révisé au 17 juillet 2019, elle est irrecevable à le faire devant la cour au titre de l'article 563 du code de procédure civile ;
- sur l'appel incident des concluants,
- sur le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012, qu'une offre de location de 57 chambres à la clientèle devra être retenue ; que la capacité de l'hôtel est de 21 chambres simples, 30 chambres doubles, 6 chambres triples ou plus, soit un effectif au total de 99 personnes susceptibles d'être accueillies ; que les prix affichés au 28 février 2013 étaient de 30 à 35 euros pour une chambre simple, de 40 euros pour une chambre double et de 50 euros pour une chambre triple ; que la recette théorique annuelle s'élève à 777.450 euros de laquelle il y a lieu de retirer la TVA au taux de 7 % applicable à la date d'effet du congé, soit 726.588 euros H.T ; que subsidiairement, si la cour estimait devoir privilégier les chiffres présentés à l'expert, il y aurait lieu alors de retenir les tarifs à la nuitée, de 29 euros pour une chambre simple, de 33 euros pour une chambre double et de 39 euros pour une chambre triple, soit 625.275,70 euros, déduction faite de la TVA à 7 % ; que les clients sont souvent des organismes sociaux qui sont exonérés de la taxe de séjour au sens de l'article L. 2233-31 du code général des collectivités territoriales ; que le détail du compte de résultat pour l'exercice 2012 de la société Résidence Marcadet atteste du non-versement d'une taxe de séjour par l'exploitant et pour l'année 2011, d'un crédit de 3.434,54 euros dans cette même rubrique ; que le taux d'occupation théorique pour ce type d'hôtel oscille entre 90 et 100 %, l'offre étant largement inférieure à la demande s'agissant d'hôtel à vocation sociale, de sorte que le taux de 90 % retenu par l'expert est justifié ; que, compte tenu de la qualité satisfaisante de l'emplacement pour un hôtel préfecture avec la proximité des transports en commun, du nombre particulièrement satisfaisant de chambres, des prestations offertes pour certaines d'entre elles (salle de bain, TV), d'un assez bon état d'entretien de l'immeuble, le pourcentage sur recettes de 20 % proposé par l'expert est justifié ; que sur le logement de l'exploitant, compte tenu des caractéristiques du logement (accessible depuis un escalier particulier), le prix minimum peut être retenu, soit 16,10 euros x 65 m2 = 1.046,50 euros par mois au 1er janvier 2009 ;
- sur le loyer révisé au 17 juillet 2019, que le locataire n'ayant pas donné suite à la demande de révision des bailleurs intervenue le 17 juillet 2019, les bailleurs ont été contraints de solliciter la fixation du loyer révisé devant le tribunal aux termes de conclusions signifiées le 14 janvier 2020, de sorte que le tribunal a, à juste titre, accueilli la demande en fixation du loyer révisé qu'il a chiffré à 101.588 euros en appliquant au loyer du bail renouvelé la variation de l'ILC enregistrée entre le 4e trimestre 2012 et le 3e trimestre 2019 ; que la société [Adresse 8] n'a pas conclu sur cette demande en première instance, de sorte qu'elle est irrecevable ; que sur le fond, si la cour devait considérer que l'offre de prix faite par les consorts [K] dans leur demande de révision a varié, force serait d'admettre que le nouveau prix en révision serait dû à compter de la notification des conclusions au fond signifiées le 14 janvier 2020 visant à faire fixer le loyer révisé à la somme de 136.874,07 euros ; que la demande de révision est régulière sur la forme et sur le fond, de sorte qu'elle n'encourt pas la nullité ; que le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice ; que le loyer révisé devrait être fixé à la valeur locative si celle-ci se situait entre la somme de 101.579 euros (loyer plafond calculé par le tribunal à partir du prix du bail renouvelé) et la somme de 95.208 euros (loyer du bail renouvelé en vigueur à la date de la demande de révision).
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Sur la nullité du congé délivré le 8 mars 2012
L'article 112 du code de procédure civile dispose que « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. »
Aux termes de l'article 815-3 du code civil, « Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
En l'espèce, il est constant que les locaux donnés à bail sont propriété indivise de M. [K] et de Mme [H] et que le congé avec offre de renouvellement a été délivré par M. [K] seul.
Ainsi, c'est par motifs pertinents, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a considéré que le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement d'un bail commercial en ce que cet acte ne constitue pas un simple acte d'administration mais que la sanction prévue par la texte en cas d'infraction est l'inopposabilité de l'acte aux indivisaires non appelés à l'acte, seuls à pouvoir se prévaloir de cette irrégularité de forme.
A l'égard des tiers à l'indivision, tel le preneur à bail, cette irrégularité constitue une irrégularité de forme dont il doit démontrer qu'elle lui a fait grief s'il entend s'en prévaloir. Contrairement à ce que soutient le preneur, au cas d'espèce, le grief n'est pas démontré, la SARL Résidence Marcadet ayant pu exercer les droits qu'elle détient de son bail et, notamment, n'a pas été privée de son droit au renouvellement, ni de son droit de voir examiner contradictoirement ses demandes relatives à la fixation judiciaire du loyer du bail litigieux.
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la demande de la SARL [Adresse 8] de voir juger irrégulière l'intervention volontaire de Mme . [K], motif pris que les mémoires notifiés les 2 et 5 janvier 2018 ne sont pas conformes aux dispositions des articles R. 145-24 et R. 145-25 du code de commerce, est recevable en cause d'appel et ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, mais tend aux mêmes fins que la demande présentée devant le premier juge de déclarer irrecevable cette intervention en ce qu'elle serait prescrite.
En revanche, l'absence des mentions d'état civil de Mme [H] et de signature du mémoire, qui constituent des irrégularités de forme, que l'appelante soulève après avoir conclu au fond tant devant le juge des loyers commerciaux que devant le tribunal, est irrecevable. Surabondamment, cette irrégularité n'est sanctionnée par la nullité des actes qu'à la condition de démontrer l'existence d'un grief par celui qui s'en prévaut, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'intervention volontaire de Mme [H] n'était pas prescrite au 5 janvier 2018 en ce que, d'une part, l'effet interruptif du mémoire préalable déposé le 4 avril 2013 puis la saisine du juge des loyers commerciaux par acte du 5 septembre 2013, qui a bénéficié à la société Résidence Marcadet et à M. [K] et dont l'effet s'est poursuivi jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué sur l'instance initiale, le jugement mixte rendu par le juge des loyers commerciaux le 14 janvier 2014 n'étant pas définitif, d'autre part, l'intervention de Mme [H] était liée à l'instance introduite par M. [K], lequel a notifié son mémoire préalable le 22 octobre 2013, soit dans le délai de l'article L. 145-60 du code de commerce, en ce que cette intervention avait pour objet de régulariser le congé délivré.
Aussi, c'est par motifs pertinents, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a considéré que l'irrégularité du congé délivré au seul nom de M. [K] avait été couverte par l'intervention volontaire à l'instance au fond de Mme [H], par mémoire notifié le 5 janvier 2018, soit avant qu'il ne soit statué au fond sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012
Aux termes de l'article R. 145-10 du code de commerce, « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. »
Contrairement à ce que soutient la SARL [Adresse 8], les intimés sont fondés à avoir modifié leur demande au titre du montant du loyer du bail renouvelé, celle-ci faisant suite au dépôt du rapport d'expertise et étant formulé dans leur mémoire en ouverture de rapport.
En l'espèce le caractère monovalent des locaux pris à bail n'est pas discuté et, s'agissant de locaux à usage exclusif d'hôtel, l'évaluation du montant du loyer révisé s'opère usuellement selon la « méthode hôtelière ».
Il est d'usage de fixer le montant du loyer d'un hôtel en se référant à la méthode hôtelière, à la date de renouvellement du bail soit en l'espèce antérieure à 2016, laquelle se fonde sur la prise en compte d'une quote-part du chiffre d'affaires théorique que l'établissement pour peut réaliser compte tenu de sa catégorie, de sa consistance, de son état, de son emplacement et de la concurrence existante.
Cette quote-part correspond à une recette théorique composée des tarifs affichés ou des prix moyen pratiqués, multipliés par le nombre de chambres que comporte l'établissement à laquelle sont appliqués différents abattements, tels la TVA, la taxe de séjour, le taux de dégradation, le taux d'occupation, et le cas échéant et des majorations.
Cette appréciation théorique doit résulter de l'observation sur plusieurs années de l'exploitation envahissant, le cas échéant, des écarts trop importants liés à la conjoncture, la branche hôtelière se caractérisant par une volatilité des résultats.
C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a repris la description des locaux et leurs caractéristiques exposées par l'expert.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, c'est par motifs dont la pertinence n'est pas remise en cause devant la cour que le premier juge a retenu l'existence et l'exploitation de 57 chambres et non 54 relevées par l'expert, conformément aux mentions du procès-verbal de la commission de sécurité de la Préfecture de Police de Paris, en date du 11 mai 2012, soit antérieur à la date de renouvellement du bail, ce pour une capacité d'accueil inchangée de 99 personnes.
La SARL Résidence Marcadet verse aux débats un procès-verbal en date du 2 juillet 2012 dont il ressort que le plancher haut de la réserve du rez-de-chaussée, située sous la chambre n° 1, s'est « effondré et laisse apercevoir la pièce située au premier étage » et qu'il est étayé suite aux travaux. Si les travaux de l'article 606 du code civil sont, aux termes du bail, à la charge du bailleur, les travaux d'entretien sont à la charge du preneur. Or, il ressort du rapport d'expertise judiciaire établi par M. [R] que l'origine et les causes des désordres structurels constatés, notamment dans la réserve et la chambre n° 1, résultent des installations sanitaires des salles de bain qui ne respectent pas les règles de l'art, les travaux d'entretien menés par le preneur recelant de nombreuses non-conformités. En outre, le fait qu'une des chambres du rez-de-chaussée soit mise à disposition du veilleur de nuit relève des contraintes d'exploitation pesant sur le preneur.
Ainsi, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu'au jour du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2012, ce sont 57 chambres qui sont exploitées. En cause d'appel, la typologie des chambres retenues par l'expert et le tribunal n'est pas remise en cause par les parties, à savoir 21 chambres simples, 30 chambres doubles et 6 chambres triples.
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, dont les références proposées sont postérieures à la date du renouvellement du bail, c'est par motifs pertinents, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a retenu le prix des chambres proposé par l'expert, à savoir non pas les prix affichés mais les prix moyens par catégorie de chambre produits par l'exploitant au regard de la nature de l'exploitation, à savoir un hôtel de préfecture et non un hôtel de tourisme, accueillant des résidents temporaires à faible revenu, des personnes isolées ou des familles avec enfants orientés par les services sociaux de la Ville, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les bailleurs.
C'est par motifs pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie que, sur la base d'un tarif moyen de 27 € pour une chambre simple, de 31,5 € pour une chambre double et de 37 € pour une chambre triple, l'ensemble étant exploité 365 jours par an, déduction faite de la TVA à 7 %, les premiers juges ont retenu une recette théorique arrondi à 591.504 € H.T.
Contrairement à ce qu'ont retenu l'expert et le premier juge, il ressort du détail du compte de résultat de la SARL [Adresse 8], pour l'exercice 2012, que la taxe de séjour n'a pas été versée et qu'elle bénéficie d'un crédit de 3.434,54 euros au titre de l'exercice 2011. Ce point comptable est cohérent avec l'exploitation de l'établissement en hôtel de préfecture et de l'exonération prévue à l'article L. 2233-31 du code des collectivités territoriales, qui prévoit expressément que sont, notamment, exemptés de la taxe de séjour les personnes mineures et les personnes bénéficiant d'un hébergement d'urgence ou d'un relogement temporaire. Il n'y a donc pas lieu à minoration de l'incidence de la taxe de séjour sur la recette théorique.
Le taux de 5 % pour segmentation de clientèle proposé par l'expert et retenu par le tribunal n'est pas contesté par les parties en cause d'appel, ce qui conduit au résultat suivant : 591.504 x 0,95 = 561.928,8 arrondi à 561.929 €.
En cause d'appel, la SARL Résidence Marcadet conteste le taux d'occupation de 90 % proposé par l'expert et retenu par le tribunal, motif pris que les locations au mois dégradent le taux d'occupation, allégation dont elle ne justifie toutefois pas. Le taux retenu par les premiers juges sera donc confirmé, ce qui conduit au résultat suivant : 561.929 x 90 % = 505.736,1 arrondi à 505.736 €.
Le pourcentage sur recettes de 20 % n'est pas contesté, ce qui conduit au résultat suivant : 505.736 x 0,2 = 104.147,2 arrondi à 104.147 €.
Ni les abattements au titre de l'impôt foncier (70 %), ni au titre des charges exorbitantes de droit commun pesant sur le preneur aux termes du bail ne sont contestés, ce qui conduit aux résultats suivants :
- impôt foncier : 104.147 ' 3.105 = 101.042
- travaux prescrits par l'administration : 101.042 x 0,95 = 95.989,9 arrondi à 95.990 €
Ainsi, la valeur locative est de 95.990 euros, à laquelle il convient d'ajouter la valorisation retenue du local d'habitation situé au 5e étage de l'immeuble.
Les intimés contestent l'évaluation faite par le tribunal à hauteur de 3 % de la valeur locative calculée qui a retenu que le logement faisant partie de l'assiette du bail et ayant vocation à en permettre l'exploitation de l'établissement.
Conformément aux dispositions du 2e alinéa de l'article R. 145-4 du code de commerce la valeur locative de la partie affectée à l'habitation est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués « pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. »
Au soutien de leur demande, les consorts [K] versent une étude de marché, prospective et d'ordre générale, datant de septembre 2010, de l'évolution du marché de l'habitat sur le 18e arrondissement de Paris, qui ne correspond toutefois pas aux critères d'appréciation rappelés ci-dessus faute d'élément de comparaison précis avec des « locaux d'habitation analogues » tenant compte des caractéristiques de l'immeuble et de son emplacement.
En absence d'autre élément, la méthode d'évaluation faîte par le tribunal sera confirmée, soit 3 % de la valeur locative représentant la somme de 2.879,7 € arrondie à 2.880 euros.
Ainsi, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 est fixé à la somme de 98.870 euros hors taxes et hors charges.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef et les demandes reconventionnelles des consorts [K] portant sur le montant du loyer renouvelé seront, par voie de conséquence, rejetées.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL [Adresse 8] à payer aux bailleurs le complément de loyer exigible pour la période courant du 1er octobre 2012 au 16 juillet 2019, en ses dispositions relatives aux intérêts légaux et à la capitalisation, au réajustement du dépôt de garantie et aux comptes à opérer entre elles, ce point n'étant pas discuté.
Sur le montant du loyer révisé au 17 juillet 2019
L'article L. 145-38 du code de commerce prévoit que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après ['] le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
[']Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. ['] »
Aux termes de l'article R. 145-20, la demande de révision des loyers précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.
L'article R. 145-21 prévoit que « Le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-37 et conformément à l'article R. 145-20 ou en application de l'article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions.
En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions. »
Au cas d'espèce, les consorts [K] ont notifié une demande de révision du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juillet 2019, soit antérieurement à la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé, ce dont il ne saurait leur être fait grief, ni tiré argument de l'impossibilité d'ajuster leur prétention en cours d'instance.
Leur demande initiale portait sur un montant de loyer de 55.972,18 € H.T/H.C, ajustée à la somme de 128.278 € en première instance et maintenue en cause d'appel.
Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de révision sur la base de la variation des indices de l'ILC enregistrée entre le 4e trimestre 2012 et le 3e trimestre 2019.
Sur la base de la valeur fixée par la cour, le montant du loyer renouvelé à compter du 17 juillet 2019 s'élève à la somme de :
98.870 x [115,60/108,34] = 105.495,40 arrondie à la somme de 105.495 euros.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
C'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le tribunal a dit que les intérêts au taux légal seront dus par la SARL Résidence Marcadet à compter du 14 janvier 2020, date de la signification des conclusions au fond du bailleur portant demande de fixation de loyer plus élevé, puis au fur et à mesure des échéances échues et renvoyé les parties à faire les comptes entre elles, et sera confirmé de ce chef, ce point n'étant pas discuté.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Chaque partie, succombant partiellement en ses demandes, gardera la charge de ses propres dépens d'appel et les prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2021, sous le numéro de RG 19/9222, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 95.208 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 et en ce qu'il a fixé à la somme de 101.579 euros par an hors taxes et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019 ;
Statuant de nouveau,
Fixe à la somme de 98.870 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 ;
Fixe à la somme de 105.495 euros par an hors taxes et hors charges le loyer révisé au 17 juillet 2019 ;
Déboute les parties de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés.
La greffière, La présidente