AFFAIRE : N° RG 22/00922
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'AVRANCHES en date du 01 Décembre 2021
RG n° 11-21-0000
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 30 MAI 2024
APPELANTE :
S.A. HLM [Localité 4]-[Localité 5]
N° SIRET : 946 620 119 00036
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée par Me Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES
INTIMEE :
Madame [B] [E] [H]
née le 29 Janvier 1949 à [Localité 6] (ALLEMAGNE)
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée et assistée par Me Hortense FLIN, avocat au barreau de CAEN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022000330 du 03/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
DEBATS : A l'audience publique du 25 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRET prononcé publiquement le 30 mai 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
Par acte sous seing privé du 30 juin 2017, la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] a donné à bail à Mme [B] [H] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 364,69 euros et une provision sur charges de 22,75 euros, hors indexation.
Le 6 novembre 2018, un commandement d'avoir à produire l'assurance locative visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [B] [H].
Le 16 juillet 2020, un commandement d'avoir à payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [B] [H].
La locataire n'ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti, la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] a assigné Mme [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Avranches.
Par jugement du 1er décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Avranches a :
- rejeté toutes conclusions contraires ;
- déclaré les demandes de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] recevables ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2020 à 00h ;
- suspendu les effets de la clause résolutoire et accorde à Mme [B] [H] des délais de paiement jusqu'au 3 1 mars 2021 pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 16 juillet 2021 ;
- constaté qu'à cette date Mme [B] [H] s'étant intégralement acquittée des sommes dues au titre des loyers impayés, la clause résolutoire était dépourvue d'effet ;
- rejeté, en conséquence, la demande principale de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] en constat de la résiliation du bail ;
- rejeté la demande subsidiaire de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu ;
- rejeté la demande d'expulsion de Mme [B] [H] ;
- rejeté les demandes en paiement de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
- condamné la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] à payer à Mme [B] [H] la somme de 175,58 euros (cent soixante quinze euros cinquante huit cents) ;
- dit que cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances ;
- rejeté la demande de Mme [B] [H] formée à l'encontre de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] en réparation du préjudice subi ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [B] [H] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés conformément aux textes régissant I 'aide juridictionnelle ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire de droit.
Par déclaration du 12 avril 2022, la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] a fait appel de ce jugement.
Par dernières conclusions du 8 juillet 2022, la société HLM [Localité 4]-[Localité 5] demande à la cour de :
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à Mme [B] [H] des délais de paiement jusqu'au 31 mars 2021 pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 16 juillet 2021 ;
constaté qu'à cette date Mme [B] [H] intégralement acquittée des sommes dues au titre des loyers impayés, la clause résolutoire étant dépourvue d'effet ;
rejeté, en conséquence, la demande principale de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] en constat de la résiliation du bail ;
rejeté la demande d'expulsion à l'égard de Mme [B] [H] ;
rejeté les demandes en paiement de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
condamné la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] à payer à Mme [B] [H] la somme de 175,58 euros.
Et, statuant à nouveau,
- Constater qu'à la date du 31 mars 2021, le compte locataire de Mme [B] [H] demeurait débiteur,
- Déclarer sans effet la suspension des effets de la clause résolutoire, acquise au 17 septembre 2020,
En conséquence de quoi,
- Déclarer, à compter de cette date, Mme [B] [H] occupante sans droit ni titre du logement qu'elle occupe,
- Ordonner son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, en autorisant, si besoin était, le recours à la force publique,
- Condamner Mme [B] [H] , à compter de cette date, au règlement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer en cours, et révisable comme tel, jusqu'à complète libération des lieux,
- Condamner Mme [B] [H] au règlement du solde de son compte locataire, d'un montant de 78,26 euros,
A titre subsidiaire,
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
rejeté la demande subsidiaire de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu ;
rejeté la demande d'expulsion à l'égard de Mme [B] [H] ;
rejeté les demandes en paiement de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.
Et, statuant à nouveau :
- Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de l'occupante à compter de la décision à intervenir.
En conséquence de quoi,
- Déclarer, à compter de cette date, Mme [B] [H] occupante sans droit ni titre du logement qu'elle occupe.
- Ordonner son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, en autorisant, si besoin était, le recours à la force publique.
- Condamner Mme [B] [H], à compter de cette date, au règlement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer en cours, et révisable comme tel, jusqu'à complète libération des lieux.
En tout état de cause :
- Condamner Mme [B] [H], en cause d'appel, à régler à la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5], la somme de 1.750 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Mme [B] [H] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat établi par Me [Z] [M], huissier de justice à [Localité 3], le 27 janvier 2022.
Par dernières conclusions déposées le 2 février 2024, Mme [B] [H] demande à la cour de :
- Dire l'appel interjeté par la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] recevable mais mal fondé,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
rejeté la demande principale de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] en constat de résiliation du bail,
rejeté la demande subsidiaire de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu,
rejeté la demande d'expulsion à l'égard de Mme [B] [H],
rejeté les demandes en paiement de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] à payer à Mme [B] [H] la somme de 175,58 euros,
rejeté la demande de Mme [B] [H] formée à l'encontre de la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] en réparation du préjudice subi,
* condamné Mme [B] [H] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés conformément aux textes régissant l'aide juridictionnelle,
Statuant à nouveau,
- Débouter la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] de toute ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] à restituer à Mme [H] la somme de 290,71 euros indûment perçue,
- Condamner la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] à payer à Mme [H] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
Vu l'évolution du litige :
- Condamner la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] à payer à Mme [H] en indemnisation de son préjudice de jouissance, la somme de 50 euros par jour à compter du 29 juillet 2022, date de la première agression commise par M. [I] à l'encontre de Mme [H], soit 26.050 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2023 et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
En tout état de cause,
- Condamner la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2024.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte d'huissier de justice du 16 juillet 2020, la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 375,12 euros se décomposant comme suit :
- régularisation des charges : 129,21 euros
- facture entreprise Fouchard : 75,63 euros
- commandement de justifier de l'assurance : 85,87 euros
- droit proportionnel : 7,55 euros
- coût de l'acte : 76,86 euros.
Le juge des contentieux de la protection a déduit de ce décompte la somme de 85,87 euros au motif que la locataire avait justifié de son assurance et que cette somme ne pouvait être réclamée au titre des loyers et charges impayés, a constaté que le solde dû n'avait pas été réglé dans le délai de 2 mois, a suspendu l'acquisition de la clause résolutoire en accordant à la locataire des délais de paiement de manière rétroactive, a constaté que la dette avait été acquittée le 5 mars 2021 et que la clause résolutoire n'était donc pas acquise.
La SA HLM fait valoir que le coût du commandement était bien dû par la locataire qui n'a justifié de son assurance qu'après la délivrance de cet acte.
Le commandement aux fins de résiliation de bail à défaut de justification d'une assurance a été délivré le 6 novembre 2018.
Il a été précédé de courriers réclamant à la locataire de produire son attestation d'assurance, le courrier de dernier rappel étant daté du 11 septembre 2018.
Mme [H] justifie que son logement était assuré pour la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019 et qu'elle a adressé le justificatif le 24 juillet 2018 ainsi que le 15 septembre 2018.
Il ne peut être retenu que l'envoi au directeur de la SA HLM n'est pas régulier pour ne pas avoir été envoyé au service compétent alors que Mme [H] a précisé dans son message qu'il était à l'attention de 'Mme [O] HLM [Localité 4]-[Localité 5]'.
Il s'ensuit que c'est justement que le premier juge a retenu que le coût du commandement postérieur n'était pas dû par Mme [H].
Mme [H] a effectué dans le délai de deux mois deux règlements partiels de 25,21 euros chacun et justifie en outre d'un secours exceptionnel de 330 euros accordé par le Conseil départemental le 5 mars 2021 et versé directement par celui-ci à la SA HLM [Localité 4]-[Localité 5]. (Pièce 3 de l'intimée)
Ces sommes ont réglé le montant dû par la locataire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 16 juillet 2020 à défaut d'autre dette visée par cet acte.
C'est donc à bon droit que le premier juge a accordé des délais de paiement rétroactivement et a constaté que la clause résolutoire n'était pas acquise.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
La SA HLM sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 78,26 euros non justifiée dès lors que la somme de 85,87 euros apparaissant dans le décompte de la locataire en débit n'est pas due. (pièce 15 de l'appelante)
Mme [H] demande la restitution d'une somme de 298,71 euros incluant le coût du commandemant du 6 novembre 2018 et la participation aux travaux dont elle soutient qu'ils ont été rendus nécessaires par le comportement incivil de ses voisins.
Il sera relevé que le premier juge a déjà ordonné la restitution de la somme de 175,58 euros intégrant le coût de l'acte d'huissier non dû.
Le bailleur justifie de la régularisation des charges pour l'année 2019 ainsi que de la facture de l'entreprise Fouchard intervenue à la demande de la locataire sans que des dysfonctionnements ne soient constatés.
Mme [H] ne fournit aucune pièce permettant de remettre en cause ces éléments.
Elle sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 298,71 euros et le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de la somme de 175,58 euros.
Sur la demande de résiliation du bail
Selon l'article 1728 alinéa 1 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
Le bailleur fait valoir d'une part que le comportement de la locataire à l'égard du bailleur et des autorités publiques dont elle est coutumière est contraire à l'obligation faite au locataire d'occuper raisonnablement les lieux donnés à bail, Mme [H] n'ayant de cesse de discréditer son bailleur et continuant depuis le jugement à lui adresser des courriels y joignant des photographies, des vidéos de ses voisins ou encore d'interventions des forces de l'ordre et d'autre part que les troubles de voisinage n'ont pas cessé, les nuisances comportementales de Mme [H] ayant également continué après le jugement.
Mme [H] soutient que les griefs invoqués sont anciens et que le bailleur ne rapporte pas la preuve de ce qu'ils perdurent, que c'est elle qui est agressée par ses voisins contre lesquels elle a porté plainte et qui témoignent contre elle dans l'enquête de voisinage réalisée par le bailleur, que les courriers adressés au bailleur ne peuvent lui être reprochés dès lors que ce dernier fait preuve d'inertie par rapport à l'incivilité et l'agressivité dont elle est victime de la part de ses voisins.
Il sera constaté que le bailleur ne reprend pas dans ses dernières conclusions le moyen relatif à l'utilisation de l'appartement donné à bail à des fins professionnelles et qu'il ne discute pas le rejet de ce moyen par le premier juge.
Concernant les nombreux voire incessants courriers adressés par la locataire au bailleur pour dénoncer l'état des parties communes de l'immeuble ou encore le comportement de ses voisins avec communication de photographies, le premier juge a retenu que le bailleur ne précisait pas quel était le manquement reproché à la locataire.
Le bailleur invoque le manquement à l'obligation du locataire d'occuper raisonnablement le logement.
Il invoque de nouveaux messages adressés après le jugement entrepris mais ne produit que deux messages de Mme [H] du 28 décembre 2021 l'informant de l'arrestation par la police du fils d'une voisine, Mme [N], auxquels sont jointes des photographies des policiers dans la cour de l'immeuble.
Les nombreux messages adressés au bailleur par Mme [H], ou les courriers adressés par celle-ci à la mairie ou au député de sa circonsription pour se plaindre du comportement de ses voisins, ne peuvent constituer un manquement grave des obligations de la locataire à son obligation d'occuper paisiblement les lieux loués dès lors que ces agissements ne troublent pas en tant que tels l'occupation des lieux et qu'ils n'apparaissent pas illégaux, la preuve d'un dénigrement sytématique du bailleur auprès d'intervenants extérieurs n'étant pas rapportée et Mme [H] versant au dossier pour justifier ses récriminations :
- un courrier d'une autre locataire, Mme [F], en date du 29 juillet 2022 adressé au directeur de la SA HLM, dans lequel cette dernière se plaint des nuisances sonores causées par le fils de Mme [N], de ce que la famille [N] occupe la cour commune comme si elle était privative ; Mme [F] précise qu'à la suite de la visite d'un policier municipal venu après ses plaintes, le fils de Mme [N] est alors sorti et l'a insultée,
- le courrier du maire de [Localité 7] du 22 septembre 2022 au directeur de la SA HLM précisant que Mme [H] a alerté les services de la gendarmerie et la police municipale à plusieurs reprises du comportement bruyant et gênant de la famille [N],
- l'attestation d'un ami, M. [J], du 16 juillet 2023 évoquant un séjour de plusieurs jours chez Mme [H] en juillet 2023 au cours duquel il a constaté des nuisances sonores importantes et récurrentes de la part de la famille [N] contraignant Mme [H] à vivre les fenêtres fermées,
- le courrier de l'officier du ministère public informant Mme [H] des poursuites engagées contre le fils de Mme [N] pour des faits d'injure non publique commis le 29 juillet 2022,
- la copie d'un message d'une ancienne locataire, Mme [L], du 2 juillet 2019 confirmant que la famille [N] faisait beaucoup de bruit, le fils mettant la musique à fond dès 6 heures du matin.
Concernant les troubles du voisinage, le premier juge a considéré que les plaintes du voisinage établies en 2018 étaient anciennes et que le caractère actuel des troubles n'était pas établi.
Le bailleur produit en cause d'appel un procès-verbal de constat d'huissier du 27 janvier 2022 dont il résulte que Mmes [C], [N] et [K] font état d'un comportement harcelant de Mme [H] précisant qte cette dernière les surveille sans cesse, les photographie, leur adresse constamment des reproches .
Mme [C] précise que Mme [H] lui reproche le stationnement de son véhicule mais qu'elle en veut principalement à Mme [N]. Elle fait état d'un 'comportement de cour d'école' qu'elle 'dépasse' et n'avoir de ce fait jamais déposé de plainte précisant qu'elle sort moins souvent en raison de sa santé et qu'elle est donc moins interpellée.
Mme [K] fait état d'une surveillance constante et précise que cette situation la stresse.
Mme [N] indique que Mme [H] lui reproche d'utiliser la cour commune pour faire sécher son linge, téléphoner..., qu'elle a le sentiment de n'avoir le droit de rien faire, que Mme [H] filme et prend des photographies, lui reproche de recevoir des 'cas sociaux', que ce comportement joue sur sa santé.
Le bailleur produit en outre deux courriers de Mme [N] et de Mme [C] datés tous les deux du 29 juin 2022, dans lesquels elles font état d'insultes et de propos dénigrants tenus par Mme [H] à leur encontre ou envers des membres de leur famille sans dater les faits relatés ni les corroborer par des éléments extérieurs alors que toutes les deux sont en conflit avec Mme [H] depuis 2018, celle-ci s'étant déplacée à la gendarmerie pour se plaindre de leur comportement ou de celui de leurs proches.
Le certificat médical fourni par Mme [N] ne permet pas de retenir que l'état de santé de celle-ci, état anxio-dépressif, est en lien avec le comportement de Mme [H], le médecin se contentant de reprendre ses propos.
Par ailleurs, le fait que Mme [H] ait voulu faire attester Mme [K] qui est sous curatelle renforcée n'est pas un manquement de la locataire à ses obligations nées du contrat de bail, étant précisé que la déposition de celle-ci devant l'huissier de justice saisi par le bailleur est faite sans la présence de la curatrice.
Au vu de ces éléments, le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un comportement toujours actuel de la part de Mme [H] constitutif de troubles de voisinage suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail dès lors que :
- Mme [C] a déclaré à l'huissier de justice n'avoir jamais déposé de plainte et être moins interpellée par Mme [H] dont elle dit qu'elle s'est rabattue sur Mme [N] puisqu'elle-même ne lui répondait plus ;
- que la personne désignée comme subissant principalement le comportement de Mme [H], à savoir Mme [N], est également mise en cause pour des troubles du voisinage, qu'elle a déclaré à l'huissier de justice que depuis janvier 2022 la situation s'était calmée et dont il y a lieu de constater que les propos ne sont pas suffisamment étayés par des éléments extérieurs pour être probants ;
- que le témoignage de Mme [K], recueilli sans la présence de sa curatrice, est imprécis quant aux faits rapportés et quant aux personnes qui seraient victimes du comportement de Mme [H], elle-même indiquant n'avoir jamais déposé de plainte ou de main courante.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de résiliation du bail.
Sur la demande de dommages et intérêts
Mme [H], soutenant qu'elle subit quotidiennement les menaces tant verbales que physiques de ses voisins et que le bailleur n'a engagé aucune démarche pour faire cesser ces troubles, sollicite le paiement d'une somme de 26.050 euros au titre d'un préjudice de jouissance subi depuis le 29 juillet 2022 date de la première agression commise par M. [I], fils de Mme [N].
Cependant, Mme [H] ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle subit des agressions de ses voisins, que si elle justifie de poursuites de M. [I] pour injure publique, elle n'établit pas pour autant que celui-ci l'a agressée plusieurs fois, les plaintes déposées et classées sans suite, les certificats médicaux produits et les photographies versées aux débats ne démontrent pas la réalité des faits qu'elle invoque.
Mme [H] est donc mal fondée à invoquer une inertie du bailleur pour empêcher des agressions dont elle se dit victime de la part de ses voisins
Elle ne justifie ainsi pas d'un préjudice de jouissance imputable à une faute du bailleur et sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.
Par ailleurs, le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.
Faute pour Mme [H] d'établir un tel abus, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.
La SA HLM [Localité 4]-[Localité 3] qui succombe en son appel, sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d'appel, le coût du constat établi le 27 janvier 2022 devant rester à sa charge.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;
Confirme le jugement entrepris dans les limites de l'appel ;
Y ajoutant ,
Déboute Mme [B] [H] de ses demandes en paiement ;
Déboute la SA HLM [Localité 4]-[Localité 3] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SA HLM [Localité 4]-[Localité 3] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY