Cour de cassation - 21 décembre 2017 - 16-24.379

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Accord verbal : La cour d'appel a estimé que M. X... avait donné un accord verbal concernant les modifications apportées à l'abri du puits. À ce sujet, la cour a noté que « M. A... pour la société Zénith a indiqué qu'il a démoli le mur séparant ses anciennes dépendances d'avec l'abri du puits, et a acquis la moitié de l'abri... après accord verbal de M. X... ». Cela démontre que l'accord entre les parties affecte la légitimité des demandes de M. X....

2. Démolition du studio : La demande de M. X... de démolition du studio était fondée sur la prétendue suppression du puits. Cependant, la cour a estimé que la preuve de l'accord entre propriétaires l'emportait, indiquant que « la demande de démolition […] se heurte donc à l'accord des parties ».

3. Demandes subalternes et leur fondement : M. X... a également demandé d'autres remèdes, tels que la démolition d’un mur et la remise en état de certains lieux, mais la cour a déterminé que ces demandes ne reposaient pas sur des preuves convaincantes.

Interprétations et citations légales

2. Article de procédure civile relatif à la communication des pièces : La cour d'appel a produit un procès-verbal de constat dont M. X... n'a pas pu répondre, et a ainsi violé les articles 15 et 16 du code de procédure civile, qui stipulent que les conclusions et pièces doivent être communiquées au sens d'une juste période de temps.

3. Droit de propriété : Le droit fondamental à la propriété est mentionné dans l’article 544 du Code civil, qui stipule que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses, de manière absolue ». Toutefois, dans ce cas, l'existence d'un accord verbal modifie cette jouissance.

4. Examen des éléments de preuve : La cour est tenue d'examiner tous les éléments de preuve présentés, selon l'article 455 du code de procédure civile, et cela a été contesté dans le contexte de l'évaluation de M. X..., ce qui est crucial pour la réévaluation des préjudices.

Ainsi, bien que M. X... ait soulevé des arguments pour la cassation, la Cour de cassation a jugé que ceux-ci ne justifiaient pas une annulation de la décision de la cour d'appel, ce qui montre l'importance des accords entre propriétaires dans la résolution des litiges de voisinage en matière immobilière.

CIV.3

JT

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2017

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10473 F

Pourvoi n° E 16-24.379

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. André X..., domicilié [...]                                            ,

contre l'arrêt rendu le 10 mars 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section A01), dans le litige l'opposant à la société Zénith, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                     ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Zénith ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, l'avis de Mme Z..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Zénith ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à la démolition du studio réalisé dans la cour commune ;

Aux motifs que la cour est saisie par les demandes contenues au dispositif des conclusions respectives, par application de l'article 954 du code de procédure civile ; qu'il est d'abord demandé par M. X... la démolition des ouvrages réalisés en violation des droits de sa mère, dont « le studio réalisé dans la cour commune qui empiète sur l'immeuble numéro 18 entraînant la suppression totale du puits » ; que lors de la réunion du 10 mai 2007, l'expert judiciaire a interrogé les parties sur les conditions dans lesquelles l'abri qui abritait le puits a été modifié, ce à quoi M. A... pour la société Zénith a indiqué qu'il a démoli le mur séparant ses anciennes dépendances d'avec l'abri du puits, et a acquis la moitié de l'abri appartenant à la copropriété du numéro 18 et du numéro 20, après accord verbal de M. X... en août 1998 ; qu'en contrepartie, M. A... a carrelé la cour commune ; qu'en page 13 de son expertise, l'expert a mentionné : « M. X... le reconnaît », ce qui n'est ni repris, ni édulcoré dans sa portée, ni commenté ni a fortiori contesté dans le débat en appel par M. X..., sinon par la formule absconse en page 10 : « M. X... le reconnaît et permet à la concluante d'exciper des dispositions de l'article 1356 du Code civil. M. X... n'est pas juriste, M. X... n'a pas donné à sa phrase le sens indiqué par Zénith » ; qu'il ne s'agit pas du sens donné par Zénith, mais d'une déclaration dénuée d'ambiguïté recueillie par l'expert judiciaire ; que d'ailleurs, la première plainte de Mme B... s'est concrétisée le 29 septembre 2006, 8 ans après la date non contestée de modification du local abritant le puits, par un constat d'huissier de Me C..., où elle n'évoque que les désagréments des travaux, et certainement pas la disparition ou l'absence d'accès au puits ; que même si le titre de M. X... et de sa mère mentionne la présence d'un puits, dont personne ne conteste le caractère commun, il n'en demeure pas moins que la démonstration est faite d'un accord entre les propriétaires pour modifier l'abri qui abritait le puits, pour permettre à M. A... un réaménagement, avec en contrepartie le carrelage de la cour commune ; que la demande de démolition, sans autre précision, du studio, en ce qu'il aurait entraîné la suppression totale du puits, se heurte donc à l'accord des parties et se trouve dénuée de fondement, étant précisé que l'expert judiciaire ne tire aucune conclusion sur ce volet précis ;

Alors 1°) que dans ses conclusions d'appel M. X... soutenait d'une part, que « la société Zénith a construit un studio sur l'assiette du puits condamnant ainsi définitivement tout accès et que ceci constitue une atteinte grave aux droit de la propriété de M. X... qu'il convient de faire cesser sur le fondement de l'article 544 du code civil » (conclusions, p. 5) et d'autre part, à propos des conclusions de la société Zénith relatives au prétendu aveu de ce qu'il existait un accord verbal entre les parties, qu'« il n'est pas juriste et qu'il n'a pas donné à sa phrase le sens indiqué par le Zénith » (conclusions, p. 10) ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas contesté par M. X..., dans ses écritures devant la cour d'appel, qu'il avait donné son accord verbal à la construction du studio, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de M. X..., en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors 2°) et en tout état de cause qu'en rejetant la demande de démolition du studio en raison d'un prétendu accord verbal donné par M. X... en 1998, après avoir pourtant constaté, par motifs adoptés, que Mme B..., était propriétaire de l'immeuble n° 18 se situant [...]                            , qu'elle avait assigné la société Zénith en démolition du studio arrière et que M. X... était intervenu en cours d'instance en qualité d'héritier exclusif, après le décès de sa mère le [...]           , ce dont il résultait qu'en 1998 il n'était pas propriétaire de l'immeuble appartenant à Mme B... et que son prétendu accord verbal ne pouvait donc pas permettre à la société Zénith d'acquérir la moitié de l'abri appartenant à la copropriété, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 544 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à la démolition du mur construit par la SCI Zénith en surélévation et qui était arrimé à celui de Mme B... ;

Aux motifs qu' il est ensuite demandé la démolition du mur construit en surélévation niveau R plus deux, qui est selon M. X... « arrimé à celui de Mme B... » ; que l'expert judiciaire a relevé simplement tout d'abord que la zone qui empiétait sur la propriété privative a été démolie, mais que toutefois il avait été omis la mise en oeuvre de panneaux non résilients entre les deux murs, comme le veulent les règles de l'art de la construction ; que le premier juge a prononcé condamnation en ce sens, ce qui était justifié, mais ce qui se traduira par un éventuel problème d'exécution puisque la société Zénith produit un procès-verbal de constat en date du 20 janvier 2014, non commenté, dont il résulte que les panneaux en polystyrène sont en train d'être posés verticalement depuis le plancher du second étage jusqu'au plafond, avec désolidarisation du mur pignon voisin ; que la cour confirmera donc le premier juge sur ce volet, avec renvoi éventuel devant le juge d'exécution si ces travaux ne sont pas considérés comme satisfaisants ;

Alors que les conclusions et pièces doivent être communiquées en temps utile au sens de l'article 15 du code de procédure civile ; qu'en se fondant sur un procès-verbal de constat du 20 janvier 2014 produit aux débats le 28 janvier 2016, date de l'ordonnance de clôture et de l'audience, auquel l'adversaire était dans l'incapacité de répondre, la cour d'appel a violé les articles 15 et 16 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à condamner la SCI Zénith à la remise en état du mur situé dans la cour arrière sous astreinte de 500 euros par jour ;

Aux motifs qu' il est ensuite demandé la remise en état des murs sous astreinte, à savoir sans autre précision « le mur séparant situé dans la cour arrière », ainsi que la cage d'escalier ; que Zénith produit une facture du 10 avril 2015, qui n'est ni commentée ni discutée ni a fortiori contestée, dont il résulte que la cage d'escalier et le couloir ont été décroutés, qu'un faux plafond a été posé, et que l'ensemble a été repeint, avec nettoyage final du chantier, le tout pour 4 015 euros TTC, le paradoxe étant que M. X... et M. A... sont mentionnés comme ayant versé un acompte, la facture étant au nom des deux ; qu'il ne sera donc pas épilogué sur la demande de ce chef ;

Alors que les conclusions et pièces doivent être communiquées en temps utile au sens de l'article 15 du code de procédure civile ; qu'en se fondant sur une facture du 10 avril 2015 produite aux débats le 28 janvier 2016, date de l'ordonnance de clôture et de l'audience, auquel l'adversaire était dans l'incapacité de répondre, la cour d'appel a violé les articles 15 et 16 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir uniquement condamné la société Zénith à payer à M. X... la somme global de 800 euros en réparation des divers préjudices de privation de jouissance subis ;

Aux motifs que restent les nuisances, qui sont effectivement des nuisances de chantier, les problèmes électriques relevés par l'expert relevant à l'évidence d'une absence de conformité et d'un défaut d'entretien ancien, que rien ne permet de mettre à la charge de Zénith ; que l'expert n'a pas noté à l'occasion de ses déplacements la présence de gravats dans l'escalier ; qu'il a relevé en page 22 que le préjudice demandé par Mme B... apparaît excessif et non fondé, s'en remettant dans ses conclusions à l'initiative du tribunal ; que la somme allouée par le premier juge est donc excessive et sera ramenée à 800 euros, en réparation des seuls troubles de jouissance occasionnés par les travaux et qui résultent avec suffisance des constats produits ; qu'il ne sera pas fait application en équité des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, les dépens étant partagés puisque l'appel est partiellement fondé ;

Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. X... soutenait qu'un constat du 14 septembre 2006 démontrait « la présence d'une quantité importante d'eau boueuse sur les marches de l'escalier donnant accès à l'appartement occupé par Mme B... » et un autre constat du 29 septembre 2006 démontrant que l'escalier commun était toujours « découvert dégradant les escaliers » ; qu'en se bornant à affirmer que la somme allouée par les premiers juges devait être ramenée à 800 euros, sans examiner ni même viser les constats produits par M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.