CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10498 F
Pourvoi n° J 16-26.706
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Les Jardins de Capeyron, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2016 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à Mme Marguerite X..., Veuve Y..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Les Jardins de Capeyron, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme X... ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Jardins de Capeyron aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Jardins de Capeyron ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Les Jardins de Capeyron
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SNC les Jardins de Capeyron à payer Mme X... la somme de 500 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2014 et d'AVOIR dit que les intérêts éventuellement échus depuis plus d'un an sur les condamnations prononcées au profit de Mme Marguerite X... porteraient eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QU'en page 6 de l'acte authentique de vente de terrain à bâtir du 21 juin 2013, les parties ont convenu de la stipulation suivante : « Conditions du versement et de l'exigibilité de complément de prix éventuel : Ainsi qu'il vient d'être dit ci-dessus, l'acquéreur sera redevable au profit du vendeur d'un complément de prix de 500 000 euros selon les modalités suivantes : I- Versement par l'acquéreur au profit du vendeur d'un complément de prix : Pendant un délai de cinq années à compter de ce jour et dans l'hypothèse où l'acquéreur commencerait les travaux de construction conformément aux arrêtés de permis de construire numéro PC [00000000] délivré par la mairie de Mérignac le 12 juillet 2011 et son modificatif numéro PC [0000000]M1 délivré par la mairie de Mérignac le 18 avril 2012, attaqués ainsi qu'il sera exposé en seconde partie du présent acte, l'acquéreur sera redevable envers le vendeur à titre de complément de prix d'une somme de 500 000 euros. (...) Le commencement des travaux résultera du dépôt par l'acquéreur de la déclaration d'ouverture de chantier en mairie conformément à l'article R. 424-16 du code de l'urbanisme. II- Absence de versement par l'acquéreur au profit du vendeur de complément de prix : À l'exception de l'hypothèse susvisée relative à un commencement de travaux par l'acquéreur, conformément aux arrêtés de permis de construire numéro PC [000000000] délivré par la mairie de Mérignac le 12 juillet 2011 et son modificatif numéro PC [000000000] délivré par la mairie de Mérignac le 18 avril 2012, résultant du dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier en mairie, l'acquéreur ne sera redevable envers le vendeur d'aucune somme à titre de complément de prix, de telle sorte que le prix convenu et payé comptant ce jour par la comptabilité du notaire soussigné, soit la somme de 1 million d'euros, sera entendu entre les parties comme étant le prix de vente ferme et définitif » ; que dans leurs écritures devant la cour, les parties analysent toutes deux cette stipulation comme une condition suspensive, et n'en discutent pas la validité ; que selon les dispositions de l'article 1181 du code civil, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties ; qu'en outre, selon les dispositions de l'article 1175 du code civil, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'en l'espèce, il est manifeste qu'en raison des retards importants occasionnés à la poursuite du projet immobilier par les recours contentieux des riverains, qui avaient déjà nécessité la rédaction de plusieurs avenants de prorogation, les parties ont entendu le 21 juin 2013 fixer un ultime délai (soit cinq ans) dans lequel l'économie du contrat du 3 juin 2010 serait globalement préservée, moyennant une légère diminution du prix initialement prévu (soit 1 500 000 euros au lieu de 1 860 000 euros HT) et renonciation de l'acquéreur à la condition suspensive (initialement érigée à son profit) de l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours ; que l'obligation au paiement du complément de prix de 500 000 euros était ainsi conditionnée à la réalisation d'un événement futur et incertain, à savoir la validité du permis de construire du 12 juillet 2011 et de son modificatif du 18 avril 2012, qui constituaient, lors de la signature de l'acte authentique du 21 juin 2013, l'unique projet de construction envisagé, en dépit de ses vicissitudes ; qu'il est d'ailleurs précisé en page 6 que préalablement à la signature, l'acquéreur avait communiqué au vendeur les pièces relatives aux procédures en cours (permis initial et permis modificatif, arrêtés, recours contre les permis, mémoires échangés ...) ; que l'arrêté de permis de construire du 12 juillet 2011 est en outre rappelé in extenso en page 18, prévoyant la construction d'un bâtiment de 71 logements pour une surface hors oeuvre nette construite de 4 270 m², de même que l'arrêté de permis de construire modificatif du 18 avril 2012 ; que l'acte authentique contient en outre en page 21 à 23 un rappel exhaustif des recours contentieux exercés par les riverains, et du déroulement des procédures devant le tribunal administratif avec notamment deux ordonnances de rejet intervenues le 10 mai 2012 et le 22 juin 2012 ; qu'en revanche, il n'était fait nulle mention de négociations en cours avec les riverains, et de l'éventualité d'un autre projet immobilier d'une ampleur moindre ; qu'en définitive, les parties ont donc convenu que la société Les Jardins de Capeyron serait tenue de verser un complément de prix de 500 000 euros si elle parvenait, dans un délai de 5 ans, à commencer la construction sur la base des permis de construire des 12 juillet 2011 et 18 avril 2012 ce qui obligeait nécessairement l'appelante à faire diligence pour que les procédures en cours aboutissent favorablement ; qu'alors que son conseil avait rédigé le 7 octobre 2013 des conclusions devant la cour administrative d'appel de Bordeaux en sollicitant le rejet de la requête des consorts A..., B..., C, D, E et F tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 20 juin 2013, la société les jardins de Capeyron a finalement déposé un nouveau dossier de demande de permis de construire en mairie de Mérignac le 24 décembre 2013, complété le 31 janvier 2014, portant sur un projet immobilier d'un volume plus limité comprenant 7 logements de moins, et a obtenu un nouveau permis de construire sur cette base par arrêté du 21 mai 2014 ; que lorsque la société a déclaré le chantier ouvert sur la base de ce dernier permis de construire, le 8 octobre 2014, les recours contentieux à l'encontre du permis de construire initial du 12 juillet 2011 et de son modificatif du 18 avril 2012 étaient pourtant définitivement rejetés, par les arrêts rendus le 20 mars 2014 par la cour administrative d'appel de Bordeaux, pour lesquels des attestations de non-pourvois avaient été délivrés le 18 juillet 2014 par le secrétaire du contentieux du Conseil d'État ; que les circonstances invoquées par l'appelante, ayant présidé selon elle au dépôt d'une nouvelle demande de permis (à savoir le soucis de parvenir avec les riverains à une solution négociée avec le soutien de la commune de Mérignac), sont indifférentes dans l'appréciation nécessaire de son comportement, quant à la réalisation de la condition, qui devait être caractérisé par la bonne foi et la loyauté contractuelle ; qu'il apparaît que la société les Jardins de Capeyron a fait défaillir volontairement la condition, en pure opportunité et pour des considérations étrangères à l'accord des parties, alors que les permis initiaux définitivement validés permettaient la mise en oeuvre du projet initial ; que par application de l'article 1178 du code civil, le premier juge a donc considéré à juste titre que la société avait par sa faute empêché la réalisation de la condition et que celle-ci devait donc être considérée comme accomplie ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il condamne la société les jardins des Capeyron à payer à Mme Marguerite X... la somme de 500 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2014, avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément à l'article 1154 du code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la convention des parties sur le versement du complément de prix vise expressément la réalisation dans un délai donné de deux permis de construire existants ; la commune intention des parties apparaît donc tout à fait claire, sans qu'il y ait lieu d'interpréter la clause ; que l'article 1178 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que la clause de complément de prix était subordonnée à une condition ; que la SNC les Jardins de Capeyron-Mérignac a choisi de déposer un nouveau permis de construire six mois après la signature de l'acte de vente alors même qu'il n'existait aucune impossibilité juridique de construire conformément aux deux permis visés à l'acte ; qu'au contraire, à la date où la décision de la cour administrative d'appel de Bordeaux est devenue définitive et où il est constant que tous les recours avaient été rejetés définitivement, le permis de construire déposé le 24 décembre 2013 n'avait pas encore été accordé ; que la décision de la SNC les Jardins de Capeyron-Mérignac de renoncer à l'exécution des permis de construire du 12 juillet 2011 et du 18 avril 2012 ne lui était donc imposée par aucune circonstance extérieure et présentait au contraire un risque juridique en faisant à nouveau courir les délais de recours des tiers ; qu'il y a donc lieu de juger la condition accomplie en application de l'article 1178 du code civil et de condamner la SNC les Jardins de Capeyron-Mérignac à payer à Mme Marguerite X... la somme de 500 000 euros en exécution du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande relative aux intérêts sur les intérêts en application de l'article 1154 du code civil ;
ALORS QUE la défaillance de la condition ne peut être imputée à faute au débiteur qui y est obligé lorsqu'il est établi qu'elle n'aurait en tout état de cause pas pu se réaliser ; qu'en relevant qu'en demandant un nouveau permis de construire le 24 décembre 2013, la société Les Jardins de Capeyron avait provoqué la défaillance de la condition prévoyant le versement d'une somme complémentaire de 500 000 euros si les travaux de construction du projet immobilier débutaient avant le 21 juin 2018 sur la base des permis de construire des 12 juillet 2011 et 18 avril 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette dernière n'avait pas été contrainte de solliciter un nouveau permis de construire, portant sur un projet plus restreint et donc moins lucratif, pour éviter que les riverains ne forment un pourvoi à l'encontre de la décision de la cour administrative d'appel saisie d'un recours contentieux contre les permis des 12 juillet 2011 et 18 avril 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.